что делать если дом сносят а квартира в ипотеке
Что делать, если ипотечное жилье признали аварийным?
Рассказываем, как поступить, если жилье, купленное в ипотеку, признали непригодным для проживания.
– Подскажите, пожалуйста, куда обращаться в сложившейся сложной ситуации. Живём в старинном доме, ему сто лет точно есть. Квартиру в центре города признали непригодной для проживания, две комнаты муниципальные, а одна моя в собственности. Эта комната в ипотеке и задействован материнский капитал. Невозможно жить и продать. Что теперь делать?
В сложившейся ситуации могут быть следующие варианты решения проблемы:
1. Обратиться за возмещением либо за предоставлением другого жилого помещения взамен непригодной для проживания комнаты
Учитывая год постройки дома и его состояние, есть все основания полагать, что дом, являясь ветхим и аварийным, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.
– В случае, если многоквартирный дом включен в программу, то гражданин вправе рассчитывать на предоставление ему другого жилья либо на на возмещение денег за изымаемое комнату/квартиру, – сообщили в банке.
По данным администрации города, в настоящее время в программу вошли дома, признанные аварийными за период с 2012 по 2016 годы включительно.
– Программа разделена на 5 этапов. На первом этапе в октябре 2020 года построены 2 многоквартирных жилых дома, в которые переселят граждан из аварийных домов, признанных таковыми в 2012 году, – сообщили в администрации.
Жилые дома, признанные аварийными после 1 января 2017 года, запланированы к расселению в рамках программы ориентировочно на 2025 год.
– Если многоквартирный дом не включен в программу, то органы государственной власти или местного самоуправления не обязаны обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, – пояснили в банке «Хлынов».
Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при соблюдении следующих условий:
В банке уточнили, что в случае предоставления другого жилья, ипотека может распространится на него. Если залогодатель получил за аварийное жилье средства, банк имеет преимущественное право требовать погашения ипотечной суммы за счёт данных средств.
2. Обратиться в страховую компанию за выплатой страхового возмещения
Если при получении кредита был заключен договор страхования объекта недвижимости, то стоит изучить его условия.
– Возможно, признание аварийным многоквартирного жилого дома, в котором находится приобретенное за счёт кредитных средств жилое помещение, является страховым случаем. В этом случае страховщик обязан выплатить страховое возмещение. – уточнили в банке.
– Однако из-за того, что у продавца в данном случае отсутствует мотивация прекращать отношения по сделке и возвращать покупателю полученные от него денежные средства, высока вероятность судебного спора, – сообщили в банке. – Чтобы отстоять правомерность своего отказа в суде, необходимо тщательно собирать доказательства нарушений и следить за сроком исковой давности.
Однако наличие ипотеки и вложение средств маткапитала осложняют ситуацию:
– В данном случае для продажи комнаты потребуется получить согласие банка на совершение сделки. Если будет найден покупатель, кредитующая организация может пойти навстречу и предоставить такое согласие при условии, что деньги от продажи квартиры будут направлены на погашение кредита, – пояснили в «Хлынове».
Сложнее обстоит дело со вторым сдерживающим фактором. Жилое помещение, приобретенное с использованием средств (части средств) материнского капитала, должна быть оформлена в общую долевую собственность владельца сертификата, его супруга (супруги) и всех детей в течение шести месяцев:
В связи с тем, что доля (доли) комнаты, приобретенной с использованием средств материнского капитала, принадлежит несовершеннолетним, для продажи такой комнаты также необходимо получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Соблюсти все указанные требования сложно, но, теоретически, возможно, уточнили в банке.
5. Предложить администрации города выкупить комнату
Учитывая, что две другие комнаты в квартире находятся в муниципальной собственности, можно предложить администрации Кирова выкупить вашу комнату, чтобы стать единоличным собственником всей квартиры.
1. Если жилье признали аварийным, можно обратиться в администрацию города за возмещением либо за предоставлением другого жилого помещения взамен непригодной для проживания комнаты.
2. Вы в праве обратиться в страховую компанию за выплатой страхового возмещения, если это предусмотрено в договоре.
3. Можно отказаться от договора купли-продажи комнаты, если при продаже продавец скрыл существенные недостатки, аварийное состояние и невозможность проживания в комнате.
4. Можно попытаться продать комнату, заручившись согласием банка и органов опеки.
5. Также стоит попробовать предложить администрации выкупить комнату.
Если у вас есть вопросы, на которые вы не можете найти ответ, задайте их нам, и мы постараемся на них ответить.
Влияние ипотечной квартиры на квартиру по реновации
Семья из четырех человек проживает в комнате 14 кв. м в коммунальной квартире по договору социального найма. Моя дочь, состоящая в браке, которая прописана с нами, планирует взять ипотечный кредит на квартиру. Влияет ли наличие жилья в ипотеке на получение квартиры по реновации? Изменится ли количество метров в новой квартире, которую нам дадут по реновации, если у дочери будет отдельное жилье?
Постановление правительства Москвы от 01.08.2017 № 497-ПП «О Программе реновации жилищного фонда в городе Москве» закрепляет основные положения по защите прав граждан.
В ч. 1 ст. 4 Закона г. Москвы от 17.05.2017 № 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве» говорится, что собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, подлежащих реновации, и гражданам, занимающим жилые помещения в многоквартирных домах, подлежащих реновации, по договорам социального найма, освобождающим такие жилые помещения, в целях обеспечения их жилищных прав взамен таких жилых помещений бесплатно предоставляются равнозначные жилые помещения.
Новое жилое помещение по программе реновации будет предоставляться взамен освобождаемого жилого помещения, исходя из количества членов семьи, которые проживают с нанимателем жилого помещения по договору социального найма, с соблюдением стандартов благоустроенности и норм предоставления площади жилого помещения на каждого человека.
Таким образом, наличие жилого помещения в ипотеке у одного из членов семьи не будет влиять на получение жилого помещения по программе реновации, так как предоставление происходит путем освобождения прежнего жилого помещения, в данном случае комнаты, приобретенной по договору социального найма. Количество квадратных метров может измениться при расчете норм предоставления площади жилого помещения на каждого человека, так как изменится количество членов семьи, которые будут проживать с нанимателем.
Что делать если дом сносят а квартира в ипотеке
Среди жителей хрущевок, попавших в программу реновации, немало тех, кто приобрел квартиру в кредит и продолжает платить по ипотеке. Как будут складываться их взаимоотношения с банком-кредитором, как меняется предмет залога в кредитном договоре и что ипотечнику необходимо предпринять накануне переезда, рассказывают специалисты Фонда реновации и Московского банка ПАО Сбербанк.
Ипотека – не помеха переезду по реновации. Все вопросы прав и обязанностей заемщиков, переезжающих в новое жилье, урегулированы федеральным законодательством.
Замена предмета залога
Гарантии жилищных прав собственников жилых помещений и нанимателей жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации, обеспечены нормами Федерального закона РФ от 15 апреля 1993 г. N 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации». Согласно ему, к договору, предусматривающему переход права собственности на жилое помещение с условием предоставления равноценного жилого помещения, применяются правила гражданского законодательства о мене.
В статье оговаривается, что государственная регистрация перехода права собственности на равнозначное жилое помещение (заключение договора с ДГИ) при участии гражданина в программе реновации является основанием для замены предмета залога по договору об ипотеке жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда. Причем, этот переход осуществляется без согласия залогодержателя и залогодателя по данному договору. Условия договора об ипотеке в данном случае применяются без изменений прав и обязанностей сторон в отношении нового предмета залога. Проще говоря, предмет залога в силу закона заменяется автоматически.
Обязанности заемщика
Не стоит пускать дело на самотек. Ряд процедур ипотечному заемщику необходимо произвести самостоятельно.
Как отмечают в Сбербанке, в соответствии с действующим законодательством перенос обременения на новое жилье осуществляется автоматически, но есть свои нюансы: «На практике банку необходимо иметь возможность оперативно отслеживать произошедшие изменения для приведения документов в соответствие, поэтому очень важно получить от граждан уведомление для заключения дополнительного соглашения. Банк рассмотрит заявление и уведомит граждан о возможности замены залогового объекта».
А если есть задолженность по ипотеке?
В каких случаях замена залога не происходит автоматически?
Рассказывает заместитель начальника управления по реализации жилой и нежилой площади Фонда реновации Екатерина Стром:
К нам периодически обращаются граждане, чья квартира в отселяемом доме была приобретена в ипотеку и находится в залоге у банка, которые хотят в рамках программы реновации приобрести большее жилье за доплату с использованием собственных средств. В таком случае гражданам необходимо предоставить в Фонд реновации ряд дополнительных документов, например, копию кредитного договора, а также контактные данные кредитного менеджера банка (полный перечень документов сообщается во время консультации).
При подготовке к сделке сотрудники Фонда реновации сформируют и направят банку-кредитору необходимые для согласования замены залогового объекта документы, после чего оповестят граждан. Гражданам необходимо лишь предоставить в банк документы по текущему залоговому объекту и получить согласование банка на его замену.
Данный документ предоставляется в Фонд реновации на момент проведения сделки и сдается в регистрацию вместе с договором. При регистрации залог с освобождаемой квартиры переходит на новую, при этом условия кредитного договора не меняются. После регистрации гражданам обязательно необходимо обратиться в банк и заключить дополнительное соглашение.
К нам обратилась семейная пара, переезжающая по Программе реновации в однокомнатную квартиру. Граждане приобрели ее в 2016 году с использованием средств ипотеки. На момент обращения в Фонд реновации задолженность по кредиту погашена не была, соответственно, в выписке из ЕГРН мы видели обременение. Граждане хотели воспользоваться правом на докупку и сразу же переехать в двухкомнатную квартиру, доплатив за дополнительные метры собственными средствами.
При приеме заявления на докупку сотрудники Фонда реновации запросили у них кредитный договор и контакты менеджера банка, в котором они брали кредит. У граждан уже были некоторые сбережения, которые позволяли им оплатить сумму доплаты за дополнительные метры за счет собственных средств.
Когда сделка была согласована, мы проинформировали банк и граждан, банк согласовал замену залогового объекта. Гражданам нужно было только подъехать и забрать документ из отделения банка.
Мы всегда советуем гражданам обратиться в свой банк и проконсультироваться по документам, которые им потребуются для подготовки согласия на замену залогового объекта – у разных банков могут быть различные требования.
Ссылка на согласие банка присутствует в договоре с Фондом реновации, оно сдается на регистрацию совместно с договором, поэтому его наличие на момент заключения договора обязательно.
При регистрации сделки залог с освобождаемой гражданами квартиры перешел на новую, при этом условия кредитного договора у них остались прежними.
После регистрации права на новую квартиру они обратились в банк и заключили дополнительное соглашение о замене залогового объекта.
Авторы текста: информационная служба сайта Фонда реновации, пресс-служба Московского банка ПАО Сбербанк.
Мнение: лучше купить квартиру в районе под реновацию, чем жить в высотных домах в области
Этот текст — комментарий читателя Т—Ж. Вы тоже можете поделиться своим мнением: напишите в Сообщество.
Наш квартал 55 в Калининском районе Санкт-Петербурга внесен в план комплексного развития территорий еще в 2011 году. Это квартал в районе Тихорецкого проспекта, который ограничен этим проспектом, проспектом Науки и еще двумя улицами — Обручевых и Гидротехников. По плану-графику реновации этого района все проблемные дома должны были расселить за семь очередей до 2019 года. Вот только за десять лет даже проектной документации не появилось.
Мне смешно читать глупости с сайта реновации: «В районе не хватает места для машин, нет общественных пространств для отдыха, устарела инфраструктура. Некоторые дома находятся в аварийном состоянии, жить в них нельзя». Я осознанно покупал тут жилье.
Здесь нет никаких проблем с парковкой, тихие зеленые дворы с минимумом машин и район окружен парками.
Вся инфраструктура — магазины, химчистка, банк, почта, метро, кафе, ресторан — в шаговой доступности, школа и детские сады — в пределах квартала, а сквозного проезда нет, поэтому и нет транзитного трафика.
За пять лет, что я тут живу, количество аварийных отключений воды можно по пальцам одной руки пересчитать, и все они были не дольше пары часов. Хотя как-то аварийно отключили горячую воду на три дня. Но это единичный случай, обычно ее не отключают никогда! Весь город по очереди греет воду в тазах или ставит водонагреватели, а я уже не помню, что это такое. Недавно проводили плановый капитальный ремонт крыш почти во всем квартале: крыши не текли — просто заранее. Работы по замене внутридомовых коммуникаций расписаны на десятилетия вперед.
Один из домов в нашем квартале заброшен. Но это единственный заброшенный жилой дом в радиусе нескольких километров. В таком состоянии он уже давно, несколько лет назад провалилась крыша и внутренние перекрытия, но дом никто не собирается огораживать.
Кстати, рядом стоят пять точно таких же домов постройки 30-х годов прошлого века. Оценка степени износа этих домов — около 50%, но только их нет в списке на снос. Как и заброшенного дома. Но есть другие дома — на аварийные они явно не походят, и степень износа у них в районе 30%. Но находятся они около парков и социальной инфраструктуры — и захватить их выгодно.
В «домах под снос» без проблем можно купить квартиру в ипотеку — что сейчас активно и происходит. Комфортное жилье, если сравнивать с тем, что сейчас строят, пять минут пешком до метро и вся необходимая инфраструктура, ровный асфальт, тротуары, газоны — приятно находиться в любое время года. А стоит это все дешевле высотного гетто на бывших колхозных полях в Ленинградской области.
Когда впервые приехали в этот район, прошлись и поняли — это наше: чисто, ухожено, море зелени. Новостройки в полях в принципе не рассматривали, поскольку видели, что там строится. А то, что район под снос, — да и черт с этим. К тому моменту из сотен домов, внесенных в эту программу, переселили два-три дома, и нет никаких перспектив, что в ближайшее время что-то изменится.
Снос в кредит: что будет с ипотекой на квартиры в хрущевках
Российские банки перестанут выдавать кредиты на покупку квартир в пятиэтажках Москвы в связи со скорым стартом программы по сносу столичных хрущевок. Об этом «РБК-Недвижимости» заявил первый заместитель председателя правления Банка Жилищного Финансирования Игорь Жигунов.
«Решение о возможном сносе домов данного типа, безусловно, повлечет за собой отказ кредиторов от работы с такими объектами в силу абсолютного риска утраты предмета залога, — объяснил Жигунов. — Если заемщик уже имеет кредит под залог такого жилья, то решение по судьбе кредита будет приниматься индивидуально и с учетом того, когда это событие может произойти. Вполне возможно, что к тому моменту клиент уже погасит кредит».
Другие банки, которые входят в топ-20 по объемам жилищного кредитования в России, пока не определились с тем, как они отреагируют на будущий снос пятиэтажек. В ходе опроса, который провела редакция «РБК-Недвижимости», большая часть банков из топ-20 заявила, что пока не поменяла свою политику в отношении ипотеки под залог квартир в хрущевках, так как программа еще не вступила в силу. Представители Сбербанка и Связь-Банка отказались отвечать на вопросы редакции.
Можно ли взять ипотеку на хрущевку прямо сейчас
Займы под залог квартир в московских хрущевках выдают далеко не все банки, работающие с ипотекой в столице. К примеру, ипотеку на пятиэтажки невозможно взять в ЮниКредит Банке, Абсолют Банке и банке «Открытие», рассказали представители этих организаций в ответ на запрос «РБК-Недвижимости». Решение не принимать в залог жилье в хрущевках было принято здесь задолго до первых новостей о возможном сносе пятиэтажек.
«Банк не выдавал кредиты на приобретение квартир в хрущевках, так как относит данные объекты к высокорисковой категории, — разъяснил директор департамента кредитования и страховых продуктов Абсолют Банка Антон Павлов. — Риски заключаются не только в том, что дом может попасть под программу сноса, но и в том, что в связи со значительным сроком эксплуатации пятиэтажки могут попасть в категорию аварийного жилья. Хрущевки относятся к категории низколиквидных объектов, что может создать дополнительные сложности в случае необходимости их продажи».
В других банках вероятность получения займа на квартиру в пятиэтажке зависит от конкретных характеристик дома и точной даты его постройки. «На данный момент банк рассматривает в качестве залога квартиры в домах до 1970 года постройки в том случае, если дом не подлежит сносу или капитальному ремонту с отселением согласно документу, который предоставлен уполномоченным органом. При этом для квартир в домах после 1970 года постройки справку предоставлять в банк не нужно», — рассказал заместитель руководителя блока «Розничный бизнес» банка «Возрождение» Олег Коркин.
Как изменятся жилищные кредиты в дальнейшем
Значительная часть банков, работающих в Москве, пока не определилась с тем, как изменится их политика в отношении хрущевок после официального утверждения программы. «Наш банк не планирует предпринимать каких-либо экстренных действий, — признался директор дирекции ипотечного кредитования ТрансКапиталБанка Вадим Пахаленко. — Во-первых, самой программы еще нет и нет документа, от которого мы могли бы отталкиваться. Во-вторых, в связи с тем, что объем потенциально сносимого жилья очень большой, снос, строительство новых домов, переселение и прочие сопутствующие процедуры могут растянуться на длительное время».
В банке «ДельтаКредит» сообщили, что продолжат принимать заявки на ипотеку в хрущевках Москвы, однако уточнили, что ситуация может измениться после публикации точного списка домов под расселение. «Мы отслеживаем номера серий домов, которые планируются к сносу, — рассказал руководитель кредитного департамента ипотечного банка «ДельтаКредит» Алексей Просвирин. — Если список домов под снос расширят, то, конечно, это будет основанием для изменения политики в отношении этих объектов с нашей стороны. Превентивно политику в отношении пятиэтажек мы не меняли».
Полный запрет на выдачу ипотеки под залог хрущевок на данный момент анонсировал только Банк Жилищного Финансирования. «Клиентам, кто может себе позволить только дешевое жилье, придется искать что-то иное в Москве или присмотреть объект в Подмосковье, — заключил первый заместитель председателя правления этого банка Игорь Жигунов. — С точки зрения влияния на рынок — это плюс. Во-первых, качество самих объектов залога для банков станет лучше, так как хрущевки исключаются из всех программ. Во-вторых, это позволит придать динамику и спрос рынку новостроек».
Что будет с уже оформленными займами
Ипотечным заемщикам, у которых уже есть кредит на квартиру в московской хрущевке, придется досрочно выплачивать задолженность банку либо перезаключать договор с новой квартирой в качестве залога, рассказали «РБК-Недвижимости» в банках Москвы. «Меняется сам предмет обеспечения кредитного договора, новый кредит не выдается», — уточнили в пресс-службе ВТБ.
Если заемщик, дом которого попал в программу сноса, просто переедет в новое жилье без уведомления банка, то банк сочтет это нарушением ипотечного договора, рассказали в «Возрождении». «В таком случае у банка останется право либо потребовать иной равноценный предмет залога взамен утраченного, либо досрочно истребовать кредитные средства», — заявил Олег Коркин.
Чтобы соблюсти все требования кредиторов, обладателю ипотеки на квартиру в расселяемой хрущевке необходимо в течение десяти дней после получения уведомления о грядущем расселении рассказать об этом банку, сообщили «РБК-Недвижимости» представители банковской сферы.
«Общая практика такова, что если дом, в котором находится ипотечная квартира, подпадает под программу сноса, то по обращению клиента банк осуществляет замену объекта залога и одновременно регистрируется обременение на новый объект. В соответствии с действующим законодательством при наличии обременения по ипотечному кредиту заемщику не будет предоставлена новая квартира без согласования со стороны банка и оформления необходимых документов по замене залога», — добавил Антон Павлов из Абсолют Банка.
Существует и другой вариант развития событий. Владелец ипотечной квартиры в пятиэтажке вправе не переезжать в новое жилье, а взять денежную компенсацию за отчуждение недвижимости от городских властей. «По закону в этом случае банк имеет приоритетное право получить из этой компенсации сумму для закрытия кредита», — объяснили в банке «ДельтаКредит».