что такое долевое строительство квартир в беларуси для нуждающихся в 2021 году
К 2021 году многодетные в течение года будут получать возможность строить жилье
Министр архитектуры и строительства Республики Беларусь Дмитрий Микуленок на пресс-конференции 7 августа рассказал о жилье для нуждающихся, развитии городов-спутников Минска и использовании электроэнергии с белорусской АЭС.
Пресс-конферения «Итоги работы архитектурно-строительной отрасли за первое полугодие 2019 года и перспективы развития стройкомплекса Беларуси» прошла в Национальном пресс-центре и была приурочена ко Дню строителя.
На сегодня строительная отрасль в целом насчитывает более 10,1 тысячи организаций различных форм собственности, в которых трудится более 151 тысячи строителей. Средняя зарплата работников составляет 1148 рублей (летом 2018-го была 937 рублей, в 2017-м – 788 рублей).
Жилье для нуждающихся
На пресс-конференции было отмечено, что за последние 8 лет очередь для нуждающихся в улучшении жилищных условий в целом снизилась на 190 тысяч человек. И в настоящий момент необходимо улучшить жилищные условия более 600 тысячам семей, среди них – и 37 тысячам многодетных семей.
«Строительство жилья для нуждающихся по-прежнему находится на контроле как с точки зрения объемов, так и с точки зрения стоимости этого жилья. Паритет, который был определен ранее, на сегодня сохраняется. Средняя стоимость 1 квадратного метра жилья для нуждающихся – 880 рублей. Средняя по стране зарплата – 1 043 рубля», – привел цифры Министр.
В текущем году стоит задача построить 12 тысяч квартир для многодетных, в 2020-м – еще 13 800 квартир. Как отметил Дмитрий Микуленок, в 2021 году планируется выйти на исполнение поручения Президента – сделать все, чтобы многодетные семьи в очереди на жилье стояли не более года. «И к этой цели мы движемся», – сказал он.
Контролируется также загрузка предприятий, которые строят жилье для нуждающихся, и заводов, что производят индустриальные конструкции. «Загрузка в этом году – 74 %. Она увеличилась по сравнению с 2018-м. В прошлом году средняя загрузка была на уровне 58–59 %. Таким образом, есть положительная динамика в рентабельности предприятий. В среднем она сложилась на уровне 5,5 % в этом году. Конечно, этого недостаточно. Мы считаем, что пороговой является цифра не менее 10 %», – считает Министр архитектуры и строительства.
«С учетом поручения Главы государства, мы активно занимаемся этой темой», – сказал Дмитрий Микуленок.
В настоящий момент, отметил Министр, строительство в городах-спутниках регулирует несколько нормативных актов. «Самый важный вопрос, который необходимо было решить, – это финансирование такого строительства. Он решен путем принятия нормативного акта», – отметил он.
Выстроены приоритеты по развитию городов-спутников Минска: столица будет финансировать инфраструктуру, а очередников из столицы смогут направлять в эти города строить жилье.
«Первым городом, который пойдет в качестве пилотного проекта, станут Смолевичи. Затем будет сделан акцент на Руденск. Рассчитываем, что эта работа приобретет устойчивый характер. Спрос на такое жилье есть. Как показала практика по первому жилому дому в Смолевичах, спрос превышает предложение в несколько раз», – сказал Министр.
Еще одним приоритетом для строительной отрасли станет использование электроэнергии атомной станции после того, как завершится ее строительство.
Как это будет проходить? Дмитрий Микуленок назвал один из таких путей: «Это подготовка нормативных документов, которые позволят проектировать жилые дома и социальные объекты с использованием электроэнергии для отопления и горячего водоснабжения».
Министр рассказал, что уже подготовлены принципиальные схемы, сконцентрированные в альбомах, где «описаны основные подходы, которые должны предъявляться при проектировании таких объектов». Министерство утвердило их и разослало для руководства к действию проектным организациям.
«Также мы готовим сейчас соответствующий нормативный акт. Это будет документ в виде строительных правил, регламентирующий проектирование таких объектов», – сказал он. И отметил, что в 2020 году планируется построить 46 тысяч квадратных метров жилья в республике «полностью на электричестве». Такие объекты области уже определили.
Долевое строительство
Вот вы листаете очередную порцию подержанных квартир и постоянно натыкаетесь на рекламу о долевом строительстве. И тогда вы понимаете, что помимо мечтаний и кредитов есть и другой выход. Но перед тем, как ввязываться во что-то непонятное, необходимо узнать, что же значит «долевое строительство»?
Что такое долевое строительство?
В Беларуси долевое строительство квартир – это инвестиционная форма строительства жилых зданий, при котором застройщик привлекает денежные средства участников. Простыми словами, долевое строительство – это строительство дома за счёт его будущих жильцов.
Наряду с приобретением жилищных облигаций и доли в жилищно-строительном кооперативе, долевое строительство считается одной из эффективных инвестиций в недвижимое имущество.
Сторонами сделки выступает организация-застройщик, а также физические или юридические лица (дольщики).
Процесс не сильно отличается от обычной покупки недвижимости. Однако главный плюс долевого участия – стоимость жилья получается ниже, чем при покупке готового. Денежные средства на строительство выплачиваются не целиком, а вносятся частично за весь период строительства. Фактически предоставляется рассрочка на жильё.
Какие плюсы и минусы долевого строительства?
Такая форма строительства выгодна как застройщику, так и дольщикам. Для возведения многоквартирного дома организации требуется огромная сумма. Как вариант – взять кредит в банке, но тогда компании придётся выплачивать большие проценты. Привлечение средств будущих жильцов упрощает весь процесс.
С другой стороны выступают люди, мечтающие обзавестись жильём. Для них такие денежные вложения тоже удачны, так как имеют массу преимуществ:
Однако любые сделки с недвижимостью и крупными денежными вложениями имеют и опасную сторону:
*После того, как в 2018 году Президент Республики Беларусь принял Указ «О долевом строительстве», начали действовать новые нормы, направленные на защиту дольщиков:
Таким образом, риски вступить в ненадёжное долевое строительство минимальны как в Минске, так и других городах.
Как стать участником долевого строительства?
Принять участие в долевом строительстве может каждый желающий. Взвесьте все за и против и приступайте к поиску надёжного застройщика и места, где хотели бы купить квартиру.
Как заключить договор о долевом строительстве?
При заключении соглашения застройщик обязан соблюдать определённые требования, установленные законодательством. Если условия долевого строительства не были соблюдены, он не имеет право привлекать деньги дольщиков.
Между застройщиком и дольщиком заключается типовой договор. Перед подписанием, убедитесь, что в соглашении прописан весь перечень условий долевого строительства:
*В соглашении должны быть прописаны следующие сведения и характеристики объекта строительства:
Договор необходимо зарегистрировать в исполкоме. Делает это сам застройщик в течение 3 дней с даты подписания документа. В течение ещё 3 дней исполком проверяет соглашение и регистрирует его. На обоих экземплярах договора проставляется штамп. В течение 3 дней после регистрации застройщик должен выслать один экземпляр зарегистрированного соглашения вам. В случае изменений основных условий договора и заключения дополнительных соглашений, они также подлежат регистрации в исполкоме.
Как расторгнуть договор долевого строительства?
Расторгнуть договор может как застройщик, так и дольщик. Причём, застройщик имеет право сделать это в случаях, если:
Каждый дольщик в любое время имеет право досрочно расторгнуть соглашение и вернуть уплаченные деньги. Для возврата денег покупатель должен предоставить застройщику следующие документы:
Сумма возврата индексируется, т.е. пересчитываются на фактическую дату возврата. Возвращение средств происходит в течение 3 месяцев с даты расторжения договора.
Другие особенности участия в долевом строительстве:
Вступать в долевое строительство или нет – дело каждого. Благодаря государственной защите прав дольщиков, опасность потерять деньги и жильё свелась к минимуму. А список преимуществ только увеличился. Но какие бы гарантии ни давало белорусское законодательство, всегда проверяйте репутацию строительной организации. Так вы обезопасите себя и своё имущество.
О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь
Во исполнение п.2.1. Указа Президента РБ от 06.06.2013 №263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» государственное предприятие «УКС Центрального района г.Минска» сообщает, что в газете «Звязда» №159(29528) от 20 августа 2021 года опубликована проектная декларация о реализации ограниченного количества жилых помещений в составе объекта «Многоквартирный жилой дом с Подземной автостоянкой и встроенными объектами обслуживания в границах ул. Пригородной, Гая» для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.
ПРОЕКТНАЯ ДЕКЛАРАЦИЯ по объекту: «Многоквартирный жилой дом с подземной автостоянкой и встроенными объектами обслуживания в границах ул. Пригородной, Гая» Сведения о застройщике.
1. Государственное предприятие «УКС Центрального района г.Минска» решением Мингорисполкома №2292 от 18.112004 зарегистрировано в Едином государственном регистре юридических лиц и индивидуальных предпринимателей за № 190580566» Юридический адрес: 220035, г.Минск, ул. Гвардейская, д. 7. Режим работы: понедельник-четверг с 8.30 до 17.30, пятница с 8.30 до 16.15. Обеденный перерыв с 13.00 до 13.45.
Выполняя функции заказчика, в течение: последних трех лет Застройщиком построены и введены в эксплуатацию объекты:
В качестве наружных ограждающих конструкций приняты блоки из ячеистого бетона, устанавливаемые поэтажно на перекрытия с лицевой отделкой системой «вентилируемый фасад» с металлическим кассетами, с утеплением бетонных конструкции минераловатными плитами.
В подземном уровне размещены: автостоянка для хранения автомобилей на 94 машино-места, технические и служебные помещения.
На первом этаже жилого дома предусмотрены входы в секции жилого дома, расположены встроенные помещения административного и административно-торгового назначения с автономными входами со стороны проезда (всего 8 блоков) и помещения для технического обслуживания и эксплуатации здания, колясочная, помещение диспетчера, кладовые уборочного инвентаря.
На эксплуатируемой кровле подземной одноуровневой автостоянки организована внутренняя озелененная дворовая территория с набором детских игровых площадок и площадок для хозяйственно бытовых нужд.
Конструктивная схема здания предполагает возможность свободной планировки внутри отдельной квартиры.
Всего в жилом доме запроектировано 141 квартира:
Все квартиры жилого дома имеют летние помещения.
В проектируемом здании предусмотрено 6 лифтов. Здание выполнено с учетом обеспечения доступа в квартиры маломобильных групп населения.
Конструкция окон и балконных дверей —из профиля 11ВХ с заполнением двухкамерные стеклопакетом.
В состав общего имущества по объекту входят: лестничные клетки, лестницы, лифт, лифтовые и иные шахты, коридор, крыша, чердак и подвалы, другие места общего пользования, несущие Ограждающие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование общедомового назначения, находящиеся за пределами или внутри жилых и (или) нежилых помещений, элементы инженерной инфраструктуры (в т.ч. внеплощадочные объекты инженерно-транспортного обеспечения дома), озеленения и благоустройства, а также иные объекты недвижимости, служащие целевому использованию здания.
3.1.1. без учета приобретения машино-места б (шесть) однокомнатных
квартир №№33,75, 80, 95,127, 139 общей площадью от 39,79 до 47,70 м2.
3.1.2. с учетом приобретения машино-места:
Строительство осуществляется за счет средств физических лиц.
Начало строительства объекта- 15 апреля 2020,
По проектно-сметной документации получено положительное заключение РУН «Главгосстройэкспсртиза» от 21.08.2019 №455-15/19, от 29.01.2020 №838-15/19 (дополнение), от 10.08.2020 №402-15/20.
Земельный участок переданГосударственному предприятию «УКС Центрального района» решениями Мингорисполкома от 19,09.2019 №2895, от 13.02.2020 № 407, от 28.12.2020 №4110. Свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации №500/849-9823, №500/1802-2006,
Извещение Инспекции департамента контроля и надзора за строительством по г.Минску от 14.04.2020 №03/132 о регистрации объекта.
В коммунальную собственность г.Минска безвозмездно передается 3,8% с общей площади жилых помещений объекта, за исключением общей площади жилыхпомещений, строящихся за счет средств республиканского и (или) местных бюджетов, а также для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (за исключением граждан, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий по дополнительным основаниям, предусмотренным организациями в коллективных договорах), но не менее общей площади жилых помещений коммунальной собственности, использованных для отселения граждан из подлежащих сносу жилых домов с площадки строительства объекта.
В соответствии с решением Мингорисполкома от 05.08.2021 №2368 «Об организации строительства» строительство:
56 жилых помещений объекта осуществляется для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий в администрациях районов г.Минска, организациях г.Минска, без направлений администраций районов г.Минска.
Проектируемый жилой дом расположен в квартале индивидуальной жилой застройки.
Жилой дом запроектирован 10 этажным 3-х секционным со встроенными помещениями административно-торгового назначения и одноуровневой подземной
3.2. Для привлечения дольщиков к строительству по договорам создания объектов долевого строительства для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении Жилищных условий в. администрациях районов г.Минска, организациях г.Минска, без направлений администраций районов г.Минска, предлагается 56 жилых помещений (без выполнения внутренних отделочных работ), в том числе:
3.2.1. без учета приобретения машино-места 11 (одиннадцать) однокомнатных квартир №№18,26,28,32,43,46,55,60,70,85,113 общей площадью от 39,79 до 47,70 м2.
3.2.2.с учетом приобретения машино-места:
4. Стоимость строительства 1 м2 жилых помещений, указанных в пунктах
3.1,3.2 настоящей декларации, составляет:
Стоимость строительства 1 (одного) машино-места составляет 54 610,04 рублей (пятьдесят четыре тысячи шестьсот десять рублей 04 копейки).
Стоимость квадратного метра Квартир и административных помещений сформирована без учета затрат Застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства. Данные затраты будут предъявлены дольщику по окончанию строительства с заключением дополнительного соглашения»
5.1. Для жилых помещений, указанных в пунктах 3.1, 3.2 настоящей декларации. Первоначальный взнос в размере 30% стоимости объекта долевого строительства вносится в течение 25 (двадцати пяти) календарных дней со дня регистрации договора создания объекта долевого строительства в Мингорисполкоме, оставшаяся сумма оплачивается ежемесячно в соответствии с графиком платежей, являющимся приложением к договору.
6. Для подачи заявления и заключения; договора необходимо:
6.1. Для многодетных семей (и иных категорий граждан), состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий с гражданином, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (п.3.1. и 3.2. настоящей декларации):
6.2. Для граждан и юридических Лиц, не состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, для заключения договора на административные помещения (п.3.3. настоящей декларации):
7. Документы для заключения договоров будут приниматься с 26 августа 2021 года по адресу: г.Минск, ул. Гвардейская, 7.
Прием заявлений осуществляется до момента набора необходимого количества заявлений, соответствующего количеству продекларированных помещений.
Ознакомиться с информацией об объекте долевого строительства и ходе работ по строительству можно по адресу; г.Минск, ул. Гвардейская, д. 7, каб. 111, тел. (017) 251-07-26, +375 29 31115 15.
Проектные декларации, опубликованные в газете «Звязда» от 05.12.2020 №238(29352) и от 30.01.2021 №18(29387), считать утратившими силу о даты опубликования настоящей декларации.
Долевое строительство: на вопросы отвечает эксперт Минстройархитектуры
Зоя Шлег
С 13.03.2019 вступили в силу основные положения Указа N 473 «О долевом строительстве» (далее — Указ N 473).
Для его реализации Совмин принял ряд постановлений. На вопросы о долевом строительстве отвечает
Зоя Александровна Шлег, заместитель начальника управления нормативного правового обеспечения
строительной отрасли Минстройархитектуры.
Есть ли нормативные требования к порядку приема заявлений о заключении договоров долевого строительства и их регистрации (электронная очередь, «живая» очередь, предварительная запись, по талонам и т.п.)? Должен ли застройщик утверждать данный порядок своими ЛНПА или достаточно проектной декларации?
Следовательно, застройщик может начать прием заявлений на восьмой день (минимальный срок) после размещения проектной декларации. Прием заявлений может быть начат в более поздние сроки. Однако такая информация по каждому конкретному объекту должна содержаться в проектной декларации.
Информация о порядке приема и регистрации заявлений должна содержать дату начала и время приема заявлений, в том числе способ приема (лично, по телефону, поступление заявления в электронном виде и др.).
Необходимость разработки локального акта определяется застройщиком.
Как происходит передача объекта долевого строительства от застройщика дольщику? Имеет ли право дольщик отказаться от подписания акта приемки-передачи объекта долевого строительства, сославшись на то, что объект долевого строительства построен с нарушением качества? Как в таком случае должен поступать застройщик?
При условии полной уплаты цены договора (цены объекта долевого строительства) застройщик в двухдневный срок со дня обращения дольщика обязан передать ему документы, необходимые для госрегистрации прав дольщика на объект долевого строительства. При этом окончательный расчет для дольщика застройщик должен осуществить в срок не более 25 календарных дней после приемки в эксплуатацию объекта строительства.
Дольщик осуществляет регистрацию своих прав на объект долевого строительства не позднее чем в трехмесячный срок после получения необходимых документов.
После осуществления регистрации права на объект долевого строительства застройщик обязан передать дольщику объект, качество которого соответствует условиям договора, ТНПА, проектной и иной документации и другим обязательным требованиям, по акту приемки-передачи объекта долевого строительства, подписываемому сторонами.
Акт приемки-передачи подписывается дольщиком при передаче ему документов на установленное оборудование и ключей.
Форма акта приемки-передачи установлена постановлением N 156. При наличии замечаний по качеству объекта составляется перечень замечаний дольщика по состоянию объекта долевого строительства при его приемке-передаче, указывается срок устранения застройщиком замечаний. Указанный перечень также подписывается обеими сторонами.
С момента подписания сторонами акта приемки-передачи обязательство застройщика по передаче объекта дольщику и обязательство дольщика по приемке объекта считаются исполненными, дольщик приступает к пользованию этим объектом и несет все затраты по дальнейшей его эксплуатации и риск случайной гибели.
Таким образом, законодательством предусматривается подписание акта приемки-передачи объекта, в том числе в случае наличия недостатков с одновременным оформлением перечня замечаний.
Дольщик заключил договор долевого строительства в декабре 2016 г. по определенной цене за метр квадратный. В феврале 2018 г. он расторг договор. Организация-застройщик насчитывает индексацию. При заключении следующего договора на эту квартиру насчитанная индексация ложится на нового дольщика. Правомерно ли это? Каким образом отражается сумма индексации в договоре долевого строительства?
Возврат дольщику денежных средств в случае расторжения договора создания объекта долевого строительства или отказа одной из сторон от исполнения такого договора урегулирован Положением о порядке возврата денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве, прекращении членства в организации застройщиков, расторжении договоров купли-продажи жилых помещений, построенных по госзаказу, утв. постановлением Совмина от 08.01.2014 N 6 (далее — Положение N 6).
Возвращаемая сумма денежных средств подлежит пересчету в порядке, предусмотренном Положением N 6.
Пересчет внесенных сумм денежных средств осуществляется с применением ставки (ставок) рефинансирования Нацбанка, действующей (действующих) с даты внесения денежных средств дольщиком до даты их возврата, с учетом времени внесения платежей и размера ставок рефинансирования, действовавших на момент внесения денежных средств.
Законодательство не предусматривает возможность установления в договорном порядке иного порядка возврата денежных средств.
Взнос нового дольщика не должен быть меньше, чем размер денежных средств выбывшего дольщика с учетом индексации, которая учитывает изменение цены договора (цены объекта долевого строительства) в случае изменения прогнозных индексов цен за период строительства объекта долевого строительства выбывшим дольщиком.
Формой типового договора не предусматривается специальная графа для указания суммы индексации, вместе с тем в разделе «цена объекта (цена долевого строительства)» представляется целесообразным указание размера денежных средств, требуемых на индексацию взноса выбывающего дольщика.
Далее эксперт Минстройархитектуры расскажет, должен ли застройщик в построенной им квартире устранять дефекты, если они не являются скрытыми, и какой установлен порядок продажи помещений при долевом строительстве административных зданий.
Долевое строительство и порядок заключения договора в 2021 г.
С 08.01.2021 вступает в силу Указ № 247, которым установлено преимущественное право строительства многоквартирного жилого дома за КУП и стройорганизациями с собственной технической базой и специалистами; ограничение прибыли не более 5% при строительстве с привлечением денежных средств физлиц и проведение аудита по соблюдению данных ограничений.
Помимо норм, дублирующих правила Указа № 247, постановлением № 585:
1) установлено, что Положение будет определять условия привлечения денежных средств при долевом строительстве :
физлиц – для долевого строительства жилых помещений в многоквартирных, блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов с прибылью застройщика не более 5% от определяемой в текущих ценах сметной стоимости жилых помещений;
ИП и юрлиц – для долевого строительства жилых помещений в многоквартирных, блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов без ограничения прибыли застройщика;
физлиц, юрлиц, ИП – для долевого строительства нежилых помещений в многоквартирных, блокированных жилых домах и (или) иных объектов недвижимости без ограничения прибыли застройщика.
Таким образом, неограниченный размер прибыли можно будет устанавливать лишь при определении цены договора (объекта долевого строительства) в отношении :
– жилых и (или) нежилых помещений, которые строятся за счет юрлиц и ИП;
– нежилых помещений, которые строятся за счет физлиц;
2) исключено право застройщика снижать в процессе строительства цену договора (цену объекта долевого строительства) за счет уменьшения размера прибыли для всех дольщиков, либо для всех дольщиков, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, либо для всех дольщиков, не состоящих на таком учете ;
При строительстве объекта долевого строительства с использованием средств семейного капитала дольщику необходимо будет предоставить решение о досрочном распоряжении такими средствами ;
Действие постановления № 585 не распространяется на объекты строительства:
– разрешительная документация на строительство которых выдана до 08.01.2021;
– возводимые в рамках инвестиционных договоров и договоров на право проектирования и строительства, заключенных до 08.01.2021.