скольки этажный дом можно строить в частном секторе
На сколько этажей разрешается строить частные дома и коттеджи? на сайте Недвио
Чтобы получить дом своей мечты, полностью соответствующий всем запросам, лучше всего заняться индивидуальным строительством. Для этого владельцу потребуется земельный участок с назначением под застройку (желательно ИЖС), пакет разрешительных документов и непосредственно сам строитель.
При обращении в компанию, которая занимается частной застройкой, вы можете доверить ей ряд бюрократических процедур. На этапе проектировки и согласования схемы будущего коттеджа важно учесть требования контролирующих организаций. Они оперируют регламентами местных органов власти и государственных нормативных документов.
Среди спорных моментов, с которыми зачастую сталкиваются частные лица, выделяют этажность дома и наличие на участке дополнительных хозяйственных построек. Сегодня мы поговорим о том, насколько этажей разрешено строить частные дома и коттеджи.
Какие разрешительные документы нужно изучить и получить?
Согласно статистике, большинство домов с лишними этажами, строились без получения разрешения на строительство, а многие — даже без проектно-сметной документации. По законам РФ, принимая решение о застройке участка, собственник обязан подать заявление в органы местной власти (архитектурный отдел) с запросом на разрешение строительства. После чего комиссия либо одобряет, либо отклоняет проект. Очевидно, что построить больше этажей, чем положено по закону, в этому случае не получится.
Стандартный перечень разрешительных документов определяется нормами Свода правил по проектированию и строительству СП 11-III-99. Он включает в себя:
Документ от разрешительных органов включает в себя перечень регламентирующих дальнейшие работы на участке бумаг. Сюда входят:
Документы используются частным лицом или застройщиком при проектировании и возведении коттеджа. При этом, параметры разрешений касаются не только внешнего, но и внутреннего плана постройки.
К примеру, документами регламентируются минимальные площади жилых комнат внутри дома. Для спальни они должны быть не меньше 8 кв.м., для кухни — 6 кв.м., а для санузла – 0,96 кв.м. (СНиП 2.08.01-89, 31-02-2001 и РСН 70-88).
Помимо площади комнат, в паспорте указывается минимальная ширина лестничных пролетов, балконов, лоджий, хозяйственных помещений, гаража и высота потолков. Важным аспектом также является предельная этажность дома с учетом мансарды. В определении границ составители документов отталкиваются от ГОСТов, Земельного кодекса РФ, Республиканских Строительных Норм (РСН) и СНиПов.
Какой должна быть предельная этажность дома?
Земля нынче стоит недешево, поэтому неудивительно что во время строительства каждый собственник старается максимально эффективно использовать выделенный участок.
Вот почему со стороны государства, для обеспечения должного уровня безопасности, вводятся различные технические требования и ограничения. В стандартных условиях для частного индивидуального строительства разрешается возводить дома высотой до 3-х этажей (2 этажа + мансарда).
Стоит учитывать, что цокольный уровень не может быть жилым. Его верхняя отметка должна находиться не выше 2-х метров над уровнем земли. На цокольном уровне разрешается размещение гаража, обязателен монтаж вентиляции и применение пожароустойчивых расходных материалов. Если коттедж превышает 3 этажа, то он считается нежилым.
Что ждет нарушителя?
Несоблюдение предписанных правил грозит претензиями со стороны контролирующих органов и судебными разбирательствами. Во время строительства профильные службы не будут заниматься прокладыванием коммуникаций и подключением к централизованным инженерным сетям. В таком доме запрещено прописываться и жить. При рассмотрении дела в суде могут вынести решение о снесении незаконной постройки.
Если не строить, а покупать?
Проводить проверку всех документов также необходимо на этапе покупки загородного жилья. Если строение признано нежилым или определенные объекты на участке не узаконены, это чревато последствиями для новых владельцев. Иметь дело с подобными объектами – это большой риск. Когда вы приобретаете земельный участок под строительство, убедитесь в том, что его назначение соответствует вашему запросу.
Как происходит согласование?
Обращаясь к застройщику, предоставьте перечень необходимой документации для предварительной оценки. На основании описанных в документе требований будет составлен схематический план будущего коттеджа. Визуализация проекта даст собственнику представление о том, как будет выглядеть дом в конечном итоге. На этапе планирования запрещено отступать от норм СНиПа.
Когда застройщик приступает к реализации своих идей, на участке устанавливаются ограждающие конструкции (заборы). Они обозначают предельную площадь территории и устанавливают границы. Если вы владеете землей под застройку, на ней разрешено располагать жилой дом, гараж, летнюю кухню и подсобные помещения. В отдельных случаях делается разметка для посадки зеленых насаждений (чтобы не навредить подземным и надземным коммуникациям).
Особенности размещения дома на участке
При покупке или выборе земли стоит обратить внимание на совокупность внешних факторов, чтобы впоследствии не столкнуться с дополнительными ограничениями со стороны местного самоуправления. Осмотрите ландшафт, обратите внимание на наличие растительности и рельеф местности.
Учтите, что по закону при наличии 12 соток площади разрешено застраивать лишь 30% от участка. Для кого-то этого может быть мало.
Градостроительный кодекс накладывает ограничения для строительства коттеджа, предназначенного для проживания одной семьи. Площадь территории под застройку не должна превышать 1500 кв. м.
Еще одним важным аспектом является плотность застройки. На частной территории необходимо также учитывать интересы соседей. Наличие затененной зоны возле дома может привести к естественному накоплению влаги и, как следствие, разрушению фундамента.
Возможные проблемы
Многие собственники индивидуальных объектов застройки рассчитывают на личное использование коттеджа, поэтому могут пренебрегать определенными правилами. Как показывает практика, в дальнейшем при попытке продать такой дом владельцы могут столкнуться с трудностями. Чтобы избежать возможных проблем, лучше задумываться о ликвидности недвижимости еще на этапе застройки. Воспользуйтесь следующими советами:
Оригинальные идеи архитекторов и дизайнеров далеко не всегда сопоставимы с практичностью и реальными требованиями местных органов самоуправления. Старайтесь вписывать свою задумку в нормативы и строить дом своей мечты по всем правилам.
Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.
Какие акты определяют допустимую высоту бани и минимальное расстояние от постройки до соседнего участка?
Нормативы расположения построек на земельном участке закреплены в строительных нормах и правилах, в том числе в СП 30-102-99, СП 42.13330.2011, СП 53.13330.2011.
Так, в соответствии с п. 5.3.4 «СП 30-102-99. Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства» (принят постановлением Госстроя России от 30.12.1999 № 94) до границы соседнего приквартирного участка расстояния по санитарно-бытовым условиям должны быть не менее:
от усадебного, одно-двухквартирного и блокированного дома – 3 м с учетом требований п. 4.1.5 СП 30-102-99;
от постройки для содержания скота и птицы – 4 м;
от других построек (бани, гаража и др.) – 1 м;
от стволов высокорослых деревьев – 4 м;
среднерослых – 2 м;
от кустарника – 1 м.
Как указано в п. 5.3.8 СП 30-102-99, на территориях с застройкой усадебными, одно-двухквартирными домами расстояние от окон жилых комнат до стен соседнего дома и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани), расположенных на соседних земельных участках, должно быть не менее 6 м.
В соответствии с п. 7.1 «СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*» (утвержден приказом Минрегиона России от 28.12.2010 № 820) расстояния между жилыми зданиями, жилыми и общественными, а также производственными зданиями следует принимать на основе расчетов инсоляции и освещенности в соответствии с требованиями, приведенными в разд. 14 СП 42.13330.2011, нормами освещенности, приведенными в СП 52.13330, а также в соответствии с противопожарными требованиями, приведенными в разд.15 СП 42.13330.2011.
Между длинными сторонами жилых зданий следует принимать расстояния (бытовые разрывы):
для жилых зданий высотой два – три этажа – не менее 15 м;
четыре этажа – не менее 20 м;
между длинными сторонами и торцами этих же зданий с окнами из жилых комнат – не менее 10 м.
В условиях реконструкции и в других сложных градостроительных условиях указанные расстояния могут быть сокращены при соблюдении норм инсоляции, освещенности и противопожарных требований, а также обеспечении непросматриваемости жилых помещений (комнат и кухонь) из окна в окно.
В районах усадебной и садово-дачной застройки расстояния от окон жилых помещений (комнат, кухонь и веранд) до стен дома и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани), расположенных на соседних земельных участках, должны быть не менее 6 м, а расстояния до сарая для содержания скота и птицы – в соответствии с п. 8.6 СП 42.13330.2011.
Расстояние от границы участка должно быть не менее, м: до стены жилого дома – 3; до хозяйственных построек – 1. При отсутствии централизованной канализации расстояние от туалета до стен соседнего дома необходимо принимать не менее 12 м, до источника водоснабжения (колодца) – не менее 25 м.
В соответствии с п. 6.6 «СП 53.13330.2011. Свода правил. Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 30-02-97*» (утвержден приказом Минрегиона России от 30.12.2010 № 849) жилое строение или жилой дом должны отстоять от красной линии улиц не менее чем на 5 м, от красной линии проездов – не менее чем на 3 м. При этом между домами, расположенными на противоположных сторонах проезда, должны быть учтены противопожарные расстояния.
Расстояния от хозяйственных построек до красных линий улиц и проездов должны быть не менее 5 м. По согласованию с правлением садоводческого, дачного объединения навес или гараж для автомобиля может размещаться на участке, непосредственно примыкая к ограде со стороны улицы или проезда.
В п. 6.7 СП 53.13330.2011 указано, что минимальные расстояния до границы соседнего участка по санитарно-бытовым условиям должны быть от:
Расстояние между жилым строением (или домом), хозяйственными постройками и границей соседнего участка измеряется от цоколя или от стены дома, постройки (при отсутствии цоколя), если элементы дома и постройки (эркер, крыльцо, навес, свес крыши и др.) выступают не более чем на 50 см от плоскости стены. Если элементы выступают более чем на 50 см, расстояние измеряется от выступающих частей или от проекции их на землю (консольный навес крыши, элементы второго этажа, расположенные на столбах и др.).
При возведении на садовом, дачном участке хозяйственных построек, располагаемых на расстоянии 1 м от границы соседнего садового, дачного участка, скат крыши следует ориентировать таким образом, чтобы сток дождевой воды не попал на соседний участок.
Если постройки возведены с нарушением строительных норм и правил, в результате чего были нарушены права соседей по земельному участку, защитить нарушенное право можно в судебном порядке.
В каком законе определено максимальное количество этажей дома, который можно построить на участке ИЖС?
В каком законе, статье, пункте определено максимальное количество этажей индивидуального жилого дома (3), который можно построить на участке ИЖС, входит ли мансардный этаж и подвальный этаж в эти 3 этажа или они дополнительные и какой статьёй, пунктом закона это определено?(Можно строить 1 этаж + подвал + мансардный или 3 этажа + подвал + мансардный?) С уважением. Николай
Николай, добрый вечер! В соответствии с пунктом 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ индивидуальный жилой дом может иметь не больше трех этажей, причем этажом считаются: подземный и технический этажи, подвал, цокольное помещение и мансарда. Например, стандартный индивидуальный жилой дом может состоять из подвала, жилого этажа и мансарды или, например, технического и двух жилых этажей. Такой дом можно оформить в рамках “дачной амнистии” с минимальным пакетом документов.Если строение будет содержать подвал, два жилых этажа и мансарду — то это многоэтажный жилой дом. Для регистрации прав на него требуется разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию. Оформить такой дом по упрощенной системе невозможно.
С уважением, Татьяна.
Вам нужно понять различие между «этажностью» дома и «количеством этажей».
Согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. N 37 (далее — Инструкция), к этажам жилых домов относят:
этаж мансардный (мансарда) — этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа;
этаж надземный — этаж при отметке пола помещений не ниже планировочной отметки земли;
этаж подвальный — этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения;
этаж технический — этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней частях здания;
этаж цокольный — этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений.
Также согласно Инструкции этажность жилого дома должна определяться по числу надземных этажей.
При определении этажности в число надземных этажей включаются цокольные этажи, если верх перекрытия цокольного этажа возвышается над уровнем планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Первым надземным считается этаж, пол которого находится не ниже уровня планировочной земли.
Таким образом, под этажностьюследует понимать количество надземных этажей, в том числе технического этажа, мансардного, а также цокольного этажа, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем 2 м.
Термин «количество этажей» закреплен в статье 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации в качестве критерия при определении необходимости проведения государственной экспертизы проектной документации и не может заменяться термином «этажность».
Таким образом, под количеством этажей следует понимать количество всех этажей, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный.
3. О критериях отнесения зданий к объектам индивидуального жилищного строительства.
Согласно части 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Исходя из положений части 3 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации объекты индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи, в отношении которых осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте.
Таким образом, отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей более чем три (при расчетеколичества этажей которых включаются все этажи в здании), не относятся к объектам индивидуального жилищного строительства.
<Письмо Минэкономразвития России от 20.03.2013 N ОГ-Д23-1426 «Об определении количества этажей и этажности и критериях отнесения зданий к объектам индивидуального жилищного строительства» <КонсультантПлюс>>
Таким образом верный вариант
Можно строить 1 этаж + подвал + мансардный
О количестве этажей объекта ИЖС. Что нужно знать?
1. Количество этажей объекта ИЖС.
Также согласно Инструкции этажность жилого дома должна определяться по числу надземных этажей. При определении этажности в число надземных этажей включаются цокольные этажи, если верх перекрытия цокольного этажа возвышается над уровнем планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Первым надземным считается этаж, пол которого находится не ниже уровня планировочной земли.
Согласно пункту А.1.7 СП 54.13330.2016 при определении этажности здания учитываются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. При определении количества этажей учитываются все этажи, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный и др.
Виды разрешенного использования земельного участка «Для индивидуального жилищного строительства», «Ведение садоводства» согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. № 540, также предусматривают размещение жилого дома (отдельно стоящего здания с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек.
Таким образом, количество надземных этажей здания (объекта индивидуального жилищного строительства), а не общее количество его этажей (с учетом подземных этажей) должно рассматриваться в качестве критерия определяющего объект ИЖС.
Источник. Градостроительный кодекс Российской Федерации; Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утв. приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. № 37; Письмо Росреестра от 12 мая 2020 г. № 4200-АБ/20 «О количестве этажей объектов индивидуального жилищного строительства»; Свод правил № 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001», утв. приказом Минстроя России от 20 октября 2016 г. № 725/пр; Свод правил № 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», утв. приказом Минстроя России от 3 декабря 2016 г. № 883/пр.
Новые правила для дачников: как строить, чтобы не снесли
В России принят ряд законов, которые регулируют правила застройки на частных землях. Например, порядок согласования дач и коттеджей, а также признания зданий самостроями и условия для их легализации. Также документами вводятся определение индивидуального жилого строения и требования к их максимальным параметрам.
Редакция «РБК-Недвижимости» рассказывает, что можно теперь строить на дачных участках, чтобы в будущем не снесли дом, как согласовать застройку и какие здания не признают самостроями.
Законом определяется понятие индивидуального жилого строения. Это обособленно расположенное здание, не состоящее из отдельных квартир или блоков-секций (подъездов), которое можно построить на землях для индивидуального жилищного строительства и на садовых участках. Дом должен быть предназначен «для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием».
Какой дом можно построить
По закону, который вступает в силу 1 января 2019 года, на садовых участках и землях для индивидуального жилищного строительства можно построить дом, высота которого не должна превышать 20 м, а этажность — не более трех наземных. Максимальная площадь жилого или садового дома не ограничивается, но для домов площадью до 500 кв. м достаточно уведомить местные власти о планах его строительства, а потом о его завершении. Если же его площадь превышает 500 кв. м, то уже потребуется разработать и согласовать проектную документацию, провести ее экспертизу и затем получить разрешение на ввод в эксплуатацию.
Новый закон о сносе самостроя
Другим законом определяется понятие самовольной постройки. Этот закон регламентирует порядок сноса самовольных построек, но он более либеральный, так как теперь собственникам будут предоставлены возможности для легализации таких домов. Главное — соблюдать нормативы строительства частных домов: они не должны мешать соседям и располагаться на собственной земле.
Как строить, чтобы не снесли
В законе описываются параметры дома и требования к застройке участка. Из этих определений можно описать идеальный дом, который никогда не снесут по новым законам. Это дом построен на землях ИЖС или на садовом участке, где допускается жилое строительство. У собственника есть документы на участок, а строение зарегистрировано надлежащим образом до 1 сентября 2018 года. При строительстве соблюдены все требуемые нормы (указаны выше), а само здание не мешает соседям. Если на дату регистрации собственности на дом он был построен с соблюдением требований по удалению от охранных зон, леса и объектов инфраструктуры и газопровода, электросетей и т. д., а позже эти параметры изменились, то такой дом также не могут снести.
Что такое самовольная постройка
Самовольной постройкой признают дом, построенный без прав на земельный участок. При этом земельный участок должен быть предназначен для жилищного строительства. При строительстве собственник нарушил права соседа, а здание угрожает здоровью и жизни других граждан. Дом построен с нарушением градостроительных и архитектурных норм и без получения соответствующих разрешений. Снести частное строение на собственном участке теперь могут только по решению суда, а не по решению местной администрации.
Теперь снести, как раньше, здание только потому, что участок не размежеван или нет разрешения на строительство, не смогут. Если можно будет привести постройку в соответствие с требованиями, то ее потом легализуют. Например, если дом выше трех этажей, то для легализации достаточно демонтировать верхние этажи. Самострой нельзя эксплуатировать, а снести его придется за собственный счет. На это будет дан максимум год — все зависит от параметров строения. Чтобы привести дом в соответствие с необходимыми требованиями, суд может предоставить собственнику срок от шести месяцев до трех лет.