спрос на комнаты в коммунальной квартире в москве
В Москве вырос спрос на комнаты в коммуналках
По данным Агентства инвестиций в недвижимость, такой спрос начал активно расти три года назад и с тех пор не сдает своих позиций. Так, за 10 месяцев 2020 года спрос на столичные комнаты вырос на 7,59 процента по сравнению с тем же периодом прошлого года. При этом октябрь оказался пиковым месяцем в нынешнем году.
Интерес покупателей к такому формату жилья эксперты связывают с несколькими факторами. Прежде всего, комната является хорошим инвестиционным вложением когда у покупателя, например, нет достаточной суммы для покупки квартиры в столице. Даже для приобретения крошечной квартиры-студии потребуется существенный бюджет. Комнаты существенно дешевле. По данным Агентства инвестиций в недвижимость, на сегодняшний день, самый дешевый лот обойдется покупателю в 2,2 млн рублей. Это комната площадью 9 квадратных метров недалеко от метро «Царицыно».
Наибольшим интересом у покупателей пользуются малонаселенные двух-трехкомнатные квартиры, комнаты с отдельным балконом, а также рядом с метро. И, конечно, важным параметром является адекватность соседей. Этот фактор может существенно влиять на стоимость комнаты.
Интерес к комнатам есть как в центре, так и на окраинах Москвы, но цены очень различаются: если в центре комната может обойтись покупателю в 4-5 миллиона рублей, то на окраине в пределах 2,7 миллиона.
Главным мотивом приобретения комнат в центре столицы является последующий выкуп соседних комнат. По словам экспертов, используя такую стратегию, через некоторое время можно стать обладателем квартиры в хорошем центральном районе, затратив на это гораздо меньшую сумму, нежели приобретая сразу квартиру. Зачастую покупатели, которые так поступают, в конечном итоге хотят получить не просто квартиру в центре, а жилье в доме с историей, с определенной атмосферой.
В этом году москвичи активно приобретали комнаты не только в Москве, но и в северной столице и даже вышли в лидеры среди покупателей не из самого Петербурга. По мнению экспертов, помимо стандартных коммунальных квартир, в городе на Неве есть не просто интересные, а по-настоящему эксклюзивные объекты. Например, комнаты в зданияхс богатой историей в самом центре города, в пешей доступности от основных достопримечательностей Петербурга. Самая дорогая комната стоит около 6 миллионов рублей и располагается на Казанской улице, в доме, который был построен в 1914 году.
Коммунальная сделка: что нужно знать перед покупкой комнаты в квартире
Коммунальных квартир в Москве осталось относительно немного — около 4% от жилого фонда Москвы. Однако они пользуются спросом как одни из самых бюджетных вариантов для покупки первого жилья в столице или для разъезда с родственниками.
Комната — объект специфический, со сложной технологией продажи. Купить ее несложно, но процесс последующей продажи может оказаться долгим и непростым. «РБК-Недвижимость» расспросила экспертов рынка о предложениях и ценах на московские комнаты, а также о том, какие сложности могут возникнуть при сделках с такими объектами.
Предложение комнат в Москве
Большая часть коммунальных квартир сосредоточена уже не в историческом центре, где процесс расселения коммуналок начался в 1990-е и близок к завершению, а в бывших рабочих районах юга и востока Москвы. По данным ЦИАН, больше всего комнат в реализации сейчас находится в муниципальных районах Бирюлево Восточное, Текстильщики, Лефортово, Южнопортовый, Орехово-Борисово Южное. Эти коммуналки появились в советское время как жилье для сотрудников крупных промышленных и транспортных предприятий.
Объявления о продаже комнат составляют 2,5% от общего предложения на московском вторичном рынке. Доля таких объектов начала снижаться, поскольку коммунальные квартиры постепенно уходят в прошлое, и случаи, когда хозяева полноценной квартиры решают продавать ее по частям, стали редкостью.
«Наоборот, набирает обороты тенденция, когда собственники комнат продают коммунальную квартиру целиком с последующим разделом денег, — рассказал директор федеральной риелторской компании «Этажи» Евгений Затонский. — В ближайшие два-три года это может привести к снижению количества предложений. Но комнаты как вид вряд ли исчезнут полностью — ведь не у всех есть возможность купить квартиру. А комната — самый доступный способ получить собственное жилье».
Кто покупает жилье в коммуналках
Спрос на комнаты есть, отмечают риелторы. Чаще всего их покупают либо приезжие, которым нужно закрепиться в Москве, но нет средств на квартиру, либо московские семьи, которые разъезжаются.
«Основная целевая аудитория покупателей — те, кому не хватает на однокомнатную квартиру, но нужно решить жилищный вопрос сразу и именно в этом районе столицы, — рассказал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. — Для них аргументы, связанные с возможностью купить студию в новостройке в другом районе, как правило, не актуальны. Да и уровень цен на комнаты все же на 20–25% ниже, чем на самые доступные студии в апартаментных комплексах».
Сценарий, когда квартира покупается не сразу, а отдельными комнатами, сейчас уже мало распространен, отмечает эксперт. Самые интересные многокомнатные коммуналки в центре уже давно раскуплены и превращены в дорогие квартиры для обеспеченных москвичей (в то, чем они, собственно, и являлись при строительстве доходных домов в начале ХХ века).
По какой цене можно купить комнату
Средняя цена комнаты в Москве составляет 3,05 млн руб. Разброс цен на этом рынке меньше, чем среди полноценных квартир. Самые дорогие комнаты предлагаются в доходных домах в пределах Садового кольца (до 15 млн руб. в арбатских переулках), а самые дешевые лоты — в Новой Москве по цене 0,9 млн руб.
Стоимость комнат в Москве
Соседский союз Коммунальные квартиры вновь популярны в Москве. Почему люди хотят жить по-советски?
Из-за пандемии коронавируса и ее экономических последствий существенная доля покупателей жилья в Москве, славящейся высокими ценами на недвижимость, может переориентироваться с однокомнатных квартир и студий на комнаты. Столица несколько утратила привлекательность в последние месяцы — массовые мероприятия отменены, музеи и театры работают с перебоями, но все равно сюда стремятся желающие заработать. Им нужна крыша над головой, и люди не стесняются покупать неиндивидуальное жилье, плодя таким образом новые коммунальные квартиры. Особенности выживания в советских коммуналках будто бы забыты, а те, кто помоложе, и вовсе ничего о них не знает. Весь ассортимент московских комнат и рекомендации для тех, кто решился размыть границы личного пространства, — в материале «Ленты.ру».
Назад в прошлое
О том, что в Москве может вырасти спрос на комнаты, аналитики предупреждали еще в начале минувшего лета, правда, изначально речь шла о найме, а не о покупке частей квартир. Столичные арендаторы начали активно искать съемные комнаты после снятия режима самоизоляции — многие из них вынужденно отказались от отдельных квартир из-за недостатка денег: за время действия «коронавирусных» ограничений их платежеспособность снизилась.
В агентстве «ИНКОМ» тогда прогнозировали, что к осени каждый третий столичный арендатор будет искать именно неиндивидуальное жилье (этот прогноз, по признанию аналитиков, не вполне сбылся: многие арендаторы справились, и им не пришлось радикально менять условия проживания). Поумерить аппетиты тогда пришлось и наймодателям: они тоже пострадали от «коронакризиса» и начали сдавать части единственных квартир, то есть подселять съемщиков на личные квадратные метры, чтобы хоть как-то заработать.
Повышенный спрос на комнаты, правда, не спровоцировал рост ставок: согласно исследованию базы «Мир квартир» (есть в распоряжении «Ленты.ру»), с начала года в Москве они снизились почти на 7 процентов, в среднем до 16,6 тысячи рублей в месяц. «Предложение настолько велико, что речь о подорожании пока не идет», — поясняют аналитики. В базе ЦИАН на момент публикации материала предлагалось около 3 тысяч съемных комнат в Москве. Периодически на рынке появляются уникальные предложения вроде «комнаты Данилы Багрова» — помещения в коммунальной квартире, в котором, по утверждению собственника, снимались эпизоды культового фильма «Брат 2» режиссера Алексея Балабанова.
Фото: Анатолий Жданов / «Коммерсантъ»
Очевидно, что мечта бывшего столичного мэра Юрия Лужкова о полной ликвидации коммуналок окончательно разбилась о коронавирусную реальность. «Мы должны исключить понятие коммунальной квартиры, как исключили в свое время понятие «барак»», — говорил он за год до увольнения. Арендаторы московского жилья эту идею, очевидно, не поддержали — как и покупатели.
Скромность в моде
По данным «ИНКОМ», в Москве продается около 2 тысяч комнат, средняя стоимость лота в сегменте составляет 3,4 миллиона рублей. В ЦИАН чуть более тысячи объявлений о продаже комнат и около 400 — о продаже долей в квартирах. Риелторы спокойно констатируют факт возрождения популярного в СССР формата коммунальных квартир.
«Мы ожидаем, что на «вторичке» старой Москвы (без учета Троицкого и Новомосковского административных округов) спрос на комнаты в этом году вырастет на 6-7 процентов за счет покупателей, которые из-за сложностей с финансами не смогут позволить себе отдельную жилплощадь, — прогнозируют в «ИНКОМ». — Однако есть важное условие: необходимо, чтобы на рынке было достаточное количество комнат с грамотно выставленной стоимостью предложения».
В настоящее время, по наблюдениям брокеров, многие продавцы неиндивидуального жилья сильно завышают цены, особенно когда речь идет о комнатах в центральных районах столицы. «Если стоимость большей части комнат будет выше рыночной (из-за желания продавцов воспользоваться активизацией спроса) и приблизится к ценам на студии и самые бюджетные «однушки», то потенциальные покупатели по возможности отложат сделку, чтобы накопить средства на отдельное жилье», — предупреждают эксперты.
Фото: Telegram-канал Mash
Но эти опасения, похоже, напрасны: рынок новостроек, где сосредоточен основной объем предложения компактного жилья, в посткарантинные месяцы функционировал по принципу «нас не догонят». В Москве, по оценке экспертов ЦИАН, средняя стоимость строящихся квартир к октябрю составила 210,8 тысячи рублей за квадратный метр, увеличившись в годовом исчислении на 11 процентов. Стремительное удорожание новых студий и «однушек» делает комнаты на вторичном рынке еще более привлекательными для тех, кто не может откладывать покупку жилья.
Угол, вписанный в окружность
В базе ЦИАН самая дешевая московская комната стоит 1,9 миллиона рублей. Как ни странно, расположена она не на присоединенных территориях, а в пределах МКАД, в районе Перово. Одноименная станция метро — в девяти минутах ходьбы. Общая площадь комнаты составляет 7,4 метра, четырехкомнатной квартиры — 70 квадратных метров. «Состояние хорошее, остается вся мебель. В соседних двух комнатах — семейная пара, в одной комнате никто не проживает», — пишет автор объявления. Реальному покупателю он обещает «хороший торг», а также вожделенную московскую прописку, медицинскую страховку (ее, к слову, можно получить и без прописки) и столичную пенсию.
За 2 миллиона рублей можно приобрести небольшую (9,2 метра) комнату на восьмом этаже панельной девятиэтажки в Печатниках. Три других комнаты в квартире занимает семья с двумя детьми. Чуть дороже — 2,1 миллиона — стоит восьмиметровый лот почти в такой же девятиэтажке в Покровском-Стрешневе. «Места общего пользования в нормальном состоянии», — подчеркивается в описании.
Фото: Антон Вергун / ТАСС
По цене 2,2 миллиона в столице предлагается сразу несколько комнат: 12-метровая — в поселке Кокошкино (Новая Москва), десятиметровая — в Печатниках, восьмиметровые — в Люблино и Можайском районе. Если увеличить ценовой порог до 2,5 миллиона, выбирать уже можно из 50 предложений. По цене до 3 миллионов в городе продается около 280 комнат, причем около десятка из них — в Центральном округе: в Мещанском, Басманном, Тверском, Пресненском и Таганском районах.
Общежитие, дорого
Дорогих и супердорогих комнат в Москве тоже хватает — так, около сотни оценены более чем в 7 миллионов рублей — хотя по такой цене в городе можно купить полноценную однокомнатную квартиру. Три десятка вариантов стоят больше 10 миллионов рублей, из них половина дороже 15 миллионов. Ультрадорогие предложения, как правило, — это не одна комната в коммуналке, а несколько, выставленные на продажу единым лотом.
Например, рекордсмен в сегменте — это объект за 25 миллионов рублей: две комнаты площадью 13 и 16 квадратных метров, расположенные в 100-метровой коммунальной квартире в Большом Патриаршем переулке. Судя по фото, и комнаты, и квартира — в удручающем состоянии, но владельца, очевидно, это не смущает. Он считает, что лот имеет «огромный инвестиционный потенциал».
Чуть дешевле три комнаты в четырехкомнатной квартире на проспекте Вернадского: их владелец оценил в 24 миллиона рублей (примерно 450 тысяч рублей за квадратный метр). Очевидных преимуществ жилье не имеет. «Прекрасное месторасположение, два выхода из подъезда во двор и на улицу Строителей, очень удобно, — сообщает автор описания. — Через дорогу ТЦ «Капитолий», в шаговой доступности много магазинов: четыре аптеки, кафе-кондитерская «Кузина», «СушиWok», два цветочных магазина, рестораны, стоматология и многое другое».
На Пятницкой улице в Замоскворечье за 22 миллиона рублей можно купить три комнаты в шестикомнатной квартире, расположенной в историческом доходном доме. Продавцы готовы торговаться. Они же представляют интересы собственника еще одной выставленной на продажу комнаты в этой коммуналке. Аналогичные предложения есть на Малой Бронной улице, на Покровке, в Сеченовском переулке около станции метро «Парк культуры», в Лялином переулке, на Петровке и на Гоголевском бульваре.
Кредитная доля
Большинство риелторов скептически оценивают стремление приобретать комнаты, а не квартиры. Они указывают, в частности, что собственники таких объектов впоследствии будут пытаться всеми силами от них избавиться. А упорствующим советуют обращать внимание на два ключевых фактора: в первую очередь на корректность соблюдения прав преимущественного приобретения. По закону, от покупки сначала должны отказаться владельцы других помещений в квартире. Второе — адекватность будущих соседей, с которыми так или иначе придется уживаться.
Одновременно эксперты рынка положительно относятся к идее приобретения комнат для сдачи в аренду. Такой вариант лучше, чем хранение средств на депозитах, признают они. «Ставки по депозитам снижаются. По комнате много рисков, но все же, наверное, комната сейчас более предпочтительный вариант. Можно заранее искать вариант в квартире, где остальные комнаты сдаются», — советует частный маклер Даниил Пятецкий.
По данным агентства «Доли.ру», количество запросов на покупку комнат в период с января по сентябрь 2020-го выросло почти на 20 процентов (по сравнению с аналогичным периодом прошлого года). При этом многие хотят приобрести неиндивидуальное жилье в ипотеку. «Комнаты являются самым доступным видом недвижимости, который может приносить стабильный постоянный доход, — отмечают эксперты. — Ипотека на комнаты — не новый банковский продукт. Но ранее финансовые организации выдавали займы тем, кто, покупая выделенную долю в кредит, становился единоличным владельцем всей квартиры. Сейчас ситуация изменилась, даже крупные банки стали выдавать займы на покупку выделенных долей».
В некоторых банках есть специальные программы для приобретающих комнаты, в других — такие займы выдаются в рамках стандартных программ ипотеки на покупку готового жилья. Получить кредит несложно, вопрос — надо ли? «Коммунальный ад» — устойчивое выражение, описывающее жизнь в советских коммуналках, — выжило в российских реалиях и после всплеска популярности комнат вполне может заиграть новыми красками.
Аналитики назвали стоимость комнаты в московской коммуналке
Стоимость комнаты в московской коммуналке начинается от 1,5 млн руб. и может достигать в среднем 10 млн руб. Об этом в пресс-релизе сообщают аналитики риелторской компании «НДВ-Супермаркет недвижимости».
Сегодня в Москве предлагается в продажу примерно 3 тыс. комнат в квартирах коммунального заселения, что на 4% меньше, чем в 2018 году. При этом примерно треть из них находится в Центральном административном округе столицы, говорится в заметке.
Сокращение количества коммуналок в продаже связано с изменением психологии людей. Коммунальные квартиры стремительно уходят в прошлое. Владельцы комнат стараются объединить усилия и продать квартиру целиком — так они могут получить большую сумму для улучшения своих жилищных условий, объясняют аналитики.
Однако комнаты в столичных коммуналках по-прежнему пользуются высоким спросом. Их приобретают по различным причинам. Например, многим крайне важен социальный момент — льготы москвича, пенсионные надбавки и медицинское обслуживание. Кроме того, важную роль играет цена. К примеру, не хватает денег на полноценную квартиру в Москве, а жить хочется в столице. Другие рассчитывают накопить и поменять комнату на индивидуальное жилье, поясняют эксперты.
Купить комнату несложно, но процесс последующей продажи может оказаться долгим и непростым. Опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты ранее рассказали о предложениях и ценах на московские комнаты, а также о том, какие сложности могут возникнуть при сделках с такими объектами.
О чем нужно помнить, покупая коммунальную квартиру
Несмотря на то что большинство коммунальных квартир в Москве были расселены и раскуплены еще в 1990-е годы, такие объекты до сих пор встречаются во многих районах столицы, прежде всего в границах Центрального административного округа — в Хамовниках, на Патриарших и Чистых прудах, на Таганке.
Для профессиональных скупщиков и частных инвесторов такая недвижимость — хороший шанс приобрести квартиру в центре города за относительно небольшие деньги, сделать капитальный ремонт, а затем перепродать по рыночной цене. «РБК-Недвижимость» собрала главные рекомендации риелторов и юристов тем, кто планирует вложиться в покупку коммуналки.
Получить согласие всех жильцов
Для того чтобы продать коммунальную квартиру или одну комнату в ней, необходимо согласие всех собственников. При этом важно помнить о преимущественном праве соседей на покупку — поэтому прежде чем выходить на сделку, нужно убедиться, что никто из действующих собственников не претендует на выкуп квартиры.
«Продавец обязан уведомить о предстоящей продаже соседей. Если никто из них не захочет приобрести эту недвижимость, то от каждого из них необходимо получить письменные нотариально заверенные отказы от преимущественного права покупки. Если получить отказы не представляется возможным, то продавец должен направить уведомления о продаже каждому из собственников помещений или долей в коммунальной квартире. Если в течение месяца после получения уведомлений никто из них не выразит желания приобрести имущество, оно может быть продано любому лицу, но по цене не ниже указанной в уведомлении», — поясняет управляющий партнер компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик.
Изучить историю квартиры
Покупка коммунальной квартиры фактически означает приобретение нескольких объектов. Это, в свою очередь, влечет за собой дополнительные риски — необходимо проверить историю не одного объекта, а нескольких, чтобы исключить притязания на жилье третьих лиц. Проверить всех бывших и действующих собственников квартиры можно, заказав платную выписку (стоимостью 400 руб.) из ЕГРН.
«Часто права третьих лиц нарушаются при приватизации и наследовании, поэтому особое внимание стоит обратить на комнаты, приобретенные таким способом. Помимо собственников физических лиц, комнаты могут принадлежать муниципалитету, и в этом случае встанет вопрос об их выкупе», — предупреждает управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.
При более подробном анализе документов можно выявить наличие обязательств, в выполнении которых необходимо удостовериться. «Например, если комната в коммунальной квартире приобреталась за счет средств материнского капитала и выдано обязательство о выделе долей всем членам семьи, значит данное обязательство должно быть исполнено и только лишь после этого продано вам», — добавляет ведущий юрист Европейской Юридической Службы Србуи Иващенко.
Проверить всех бывших и действующих собственников
Прежде чем ставить свою подпись в договоре о купле-продаже коммунальной квартиры, юристы рекомендуют внимательно изучить состав жильцов — как действующих, так и снятых с регистрационного учета в прошлом.
«Поскольку есть риск того, что лицо, в свое время снятое с регистрационного учета по причине лишения свободы на определенный срок, по освобождении может вселиться в вашу квартиру по той причине, что отказался от приватизации в пользу того, кто, например, вам продал жилье. Такие собственники сохраняют пожизненно право пользования жилым помещением», — отмечает Иващенко.
Проверить технический план
Перепланировки, в том числе незаконные, частое явление в коммунальных квартирах, особенно если речь идет об устаревшем жилом фонде (например, дореволюционных домах в центре Москвы). Приобретая такую недвижимость, новый собственник берет на себя все риски, связанные с нелегальными перепланировками.
Важно помнить, что любые отличия от технического плана вам придется согласовывать, а это долгий и недешевый процесс, причем ряд изменений (например, разрушение несущих конструкций, изменение фасадов, перенос «мокрых» зон в «сухие») узаконить не удастся — потребуется привести жилплощадь в первоначальный вид. На это может уйти не один месяц и значительная часть бюджета.
Не лишним будет проверить приборы учета коммунальных услуг: их наличие, работоспособность, отсутствие задолженности по коммунальным услугам и по взносам на капитальный ремонт.