что такое реконструкция и реставрация
Реставрация, реконструкция, ремонт: три стороны одной деятельности
Реставрация, реконструкция, ремонт: три стороны одной деятельности
На первый взгляд, это теоретический вопрос, который не играет особой роли на практике. Какая разница, как назвать окраску входной двери в старинном доме или замену проводки в одной из комнат величественного особняка? Цель-то одна: сохранить здание в состоянии, пригодном к эксплуатации, не допустить разрушения… И не попасть под миллионные штрафы за незаконную организацию деятельности по сохранению объекта культурного наследия, только потому, что вы не разобрались в терминах и не получили необходимых лицензий и разрешений.
Зачем их разграничивать?
Согласно положениям Федерального закона РФ № 73 от 25 июня 2002 года «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» любые виды деятельности, направленные на восстановление, сохранение памятников истории и культуры, могут проводиться только при наличии лицензии Министерства культуры РФ.
Кроме лицензии потребуется еще и разрешение на проведение работ, а также проект и заключение историко-культурной экспертизы, которая подтвердит, что планируемые работы не причинят памятнику вреда и соответствуют целям сохранения ОКН. Для большего контроля в ходе мероприятий по сохранению памятника независимые специалисты осуществляют авторский надзор за тем, чтобы все работы проводились в строгом соответствии с проектом. Над всей цепочкой реставраторов и проверяющих стоит государственный надзор в области охраны объектов культурного наследия.
Для чего такие сложности с многоуровневым контролем и разграничением понятий реставрации и ремонта зданий? Дело в том, что от поставленной задачи и её формулировок зависит, останется ли памятник таковым или нет. А в свете последних проектов о выведении текущего ремонта памятника из числа работ, подлежащих лицензированию, терминология начинает играть решающую роль: придется ли оформлять дорогостоящую лицензию Минкультуры и получать ворох справок, разрешений и согласований, или можно обойтись уведомлением соответствующего ведомства?
В чем разница?
Реставрация — это деятельность, направленная на сохранение, восстановление или укрепление архитектурного памятника или иного объекта культурного наследия, поврежденного с течением времени или под воздействием внешних факторов или событий. Цель реставрации — воссоздать первоначальный облик памятника либо близко к оригиналу. Используются те же материалы (краски, штукатурку, кирпич по старинной технологии), а для большей аутентичности перед реставрацией проводится научный анализ методов и истории создания объекта культурного наследия.
Для реставрации обязательны:
Учитывая единую цель, каждый этап работ считается реставрацией, а значит, требует наличия у исполнителя лицензии Минкульта. Как правило, объемные работы берут на себя фирмы с реставрационной лицензией, но с октября 2017 года ИП вправе осуществлять любые виды работ, связанных с реставрацией объектов культурного наследия.
Результат реставрации — памятник в первоначальном виде либо очень близком к нему.
Реконструкция — существенная «переделка» объекта, с внесением изменений в основные характеристики и несущие конструкции: пристройка, частичный снос, надстройка этажей, полное изменение внутренней отделки и фасада, создание дополнительных стен и перекрытий. В результате подобных работ памятник архитектуры перестает быть таковым в связи с утратой тех уникальных элементов, которые, собственно, и сделали его объектом охраны.
Сейчас, чтобы провести реконструкцию старинного здания, нужно соблюсти одно из условий:
Практика показывает, что оба сценария реализуют достаточно успешно, особенно если речь идет об интересах крупного застройщика или предпринимателя. Мы уже писали о том, почему многие памятники так и не дождались реставрации.
Есть и плюсы: здание утрачивает свою ценность как памятник, однако улучшаются его характеристики, а в результате комплексных работ по восстановлению и приспособлению здания к современному использованию оно буквально получает «вторую жизнь».
Ремонт — работы, направленные на сохранение и поддержание нормального функционирования памятника, но без существенного вмешательства в несущие конструкции, без изменения качественных характеристик объекта культурного наследия. Это те самые мелкие работы на бытовом уровне, которые по сути не требуют особых навыков исполнителя и никоим образом не могут уменьшить ценность памятника.
В 2020 году планируется внести проект изменений в законодательство о реставрации объектов культурного наследия, согласно которым мелкие ремонтные работы, не затрагивающие предмет охраны памятника, можно будет проводить без лицензии Минкультуры. Это решает сразу несколько проблем:
Есть и риск того, что владельцы могут небрежно отнестись к своей обязанности по сохранению памятника, в результате чего он утратит историко-культурную ценность и статус. Однако от подобных последствий не застрахованы и те, кто работает с лицензированными реставраторами, тратя многомиллионные бюджеты и годы работы. Об этом могут судить даже не-специалисты, указывая на чудовищные результаты после некоторых реставраций:
Пока поправки в закон только обсуждаются, однако ясно одно: реставрация, реконструкция, ремонт культурного наследия страны требуют повышенного контроля со стороны государства. Иначе есть риск потерять памятник независимо от того, есть ли лицензия у подрядчика или нет.
Нужна помощь или консультация при оформлении лицензии Министерства культуры? Обращайтесь, поможем!
Что такое реконструкция и чем она отличается от ремонта
Реконструкция здания в большинстве случаев оказывается единственным способом для его восстановления и возвращения ему статуса «жилого». Восстановление проводится в нескольких случаях – например, если исходная постройка сильно обветшала и устарела, если заказчику потребовалось сменить функциональное назначение здания, либо, в ситуации, когда происходит существенная конфигурация постройки. В сегодняшнем обзоре редакции Homius подробнее разберёмся в этих двух понятиях.
Изучаем нюансы – в чём отличие этих двух понятий
Под конфигурацией следует понимать достройку этажей или снос, перепланировка здания, дополнительные пристройки фасадов и других конструкций. Реконструкция сильно отличается по своему назначению и характеристикам проведения работ от обычного ремонта и других видов строительных работ.
Общие принципы реконструкции зданий и сооружений
Реконструкция – это полная перестройка и переделка здания в целях его улучшения. Работы по реконструкции, как правило, очень масштабны и включают в себя замену всей поверхности пола и крыши, проведение гидроизоляции стен, подвалов, основных помещений, а также ремонт фасада и внутреннюю отделку.
Большинство строительных фирм стали включать в свой список услуг по реконструкции зданий внутреннюю отделку сильно разрушенных помещений, оборудование жилой мансарды и пристройку небольших комнат к уже имеющемуся дому.
После проведения большого объема строительных работ здание зачастую приобретает совершенно иной вид, меняются основные конструкции. Могут добавиться различные виды построек, мансарды и дополнительные этажи.
Также изменения могут коснуться близлежащей территории, в случае, если проводится её благоустройство – создается специальный план реконструкции, с указанием необходимых расстояний и типов покрытий
Иногда реконструкция затрагивает инженерные системы здания и несущие конструкции. В этом случае речь идет о практически полной перестройке здания. Для того, чтобы провести работы такого масштаба, необходимо иметь соответствующее разрешение. Документ предоставляет заказчик или арендатор, для удостоверения своего права на проведение реконструкции того или иного здания. В пакет входит проектная документация и приложение, в котором описаны все условия проведения перестройки здания.
Важно! Для того, чтобы не пришлось замораживать стройку и получать дополнительные разрешения, необходимо заранее составить детальный проект, проработать все вопросы и предусмотреть возможные проблемы, чтобы включить их в первичный план и получить утверждение работ.
Виды реконструкции
Реконструкция объекта подразумевает создание дополнительных помещений или восстановление сильно разрушенных построек, а также размещение складов, производственных цехов, оборудования и различных агрегатов, рабочих мест и квартир. В связи с этим реконструкция может быть частичной или полной, возможна перестройка промышленного, нежилого объекта под квартиру и офис, или наоборот. Распространенный вариант – увеличение начальной площади помещения и создание дополнительных перекрытий. Реконструкция предполагает создание проекта по комплексному изменению здания, при этом зачастую проводится прокладка или замена коммуникаций, инженерных систем.
Пример проекта реконструкции бассейна
Здания, в которых располагается промышленное предприятие, могут быть реконструированы двумя способами: проводится замена технического оборудования или полное преобразование помещений. В первом случае осуществляется замена устаревшего оборудования, при этом общие расходы на работы по строительству и монтажу составляют не больше, чем 10% от суммы всех основных затрат предприятия.
Если же происходит полное преобразование помещений, осуществляется замена внутреннего оснащения, стен и потолка, напольных покрытий. Дополнительно может быть пристроен новый этаж или корпус, либо сделана пристройка к уже имеющемуся корпусу.
План реконструкции
Перед проведением реконструкции собирают полный пакет документов, который затем относится в государственные инстанции на согласование. Этот процесс может занять очень долгое время, зачастую требуются правки. Особенно тщательно проверяются планы для культурно-исторических объектов, архитектурных памятников. Описываются все виды строительных и монтажных работ, прикладываются расчёты и планы глобальных изменений, которые будут проведены в инженерных и коммуникационных системах здания. Дополнительно прикладывается пакет документов, подтверждающих, что здание полностью пригодно к эксплуатации после проведения всех работ.
Важно! Разработкой плана занимаются инженеры и архитекторы, а также те специалисты, которые имеют опыт в строительстве зданий и хорошо понимают принцип работы инженерных систем.
Сложности могут возникнуть, если застройщик решил изменить начальный вид здания, стоящего в исторической части города.
Начинать работы по монтажу и строительству, а также переоборудованию инженерных систем можно только после того, как на руки будет выдано официальное разрешение
Основные этапы реконструкций
Все основные этапы для проведения реконструкции практически полностью повторяют процесс строительства здания. Первый шаг – разработка подробного проекта.
План должен содержать начальные данные об общем состоянии объекта, его точном местоположении, гидрогеологическом режиме, рельефе и условиях грунта. Опытные специалисты обязательно проводят оценку состояния здания на момент начала работ и дают свой вердикт состоянию наземных и подземных конструкций. Фиксируются все имеющиеся повреждения, а также обязательно даётся оценка возможности дальнейшей эксплуатации помещений. Эксперты должны выяснить, будет ли проведение реконструкции целесообразным.
Все трещины, сырые пятна, неровности и искривления фиксируются фотокамерой и описываются в документации
В случае необходимости дополнительно заказывают проведение лабораторного анализа, например, если обнаружилось вскрытие какого-либо участка. После того, как обследование будет полностью закончено, создается максимально подробный отчет, в котором описывают состояние здания и прикладывают все подтверждающие фотографии.
В целом проект по реконструкции схож с тем, что подготавливают для строительства нового здания, но в нем содержится несколько меньшее количество документов. В таком проекте содержится строительная, архитектурная, технологическая смета, пояснительная записка и план.
Реализация плана реконструкции
Если монтажные и строительные работы проводятся на территории предприятия, которое продолжает действовать, необходимо убедиться в том, что ремонтные работы не мешают трудовому процессу, но в целом деятельность компании можно сохранить на прежнем уровне, или снизить. Дирекция предприятия обязательно заключает договор и ставит подпись на согласовании плана работ с генеральным подрядчиком. Дополнительно потребуется согласование всех видов монтажных и строительных работ.
Важно учитывать, что даже при следовании плану процесс реконструкции может оказаться продолжительным по времени
Наиболее эффективной является реконструкция узловым методом, когда проводится условное деление здания на несколько частей. При этом осуществляется монтаж оборудования, наладка, проводятся строительные работы. Как только один узел закончен, его проверяют и передают в эксплуатацию.
Капитальное строительство и реконструкция
Как капитальное строительство, так и реконструкция являются сложными строительными процессами. Подрядчики, выполняющие работы, обязательно должны действовать слаженно. К трудовой деятельности допускаются только специалисты с большим опытом.
Ремонт и реконструкция
Может показаться, что два понятия – реконструкция и ремонт означают практически одно и то же. Оба вида строительных работ подразумевают полное или частичное изменение здания, его перестройку или восстановление, а также проведение внутренних ремонтных работ.
Зачастую перестройка зданий требуется в том случае, если рядом возводятся новые объекты, иного уровня, размера и назначения
Важное значение имеет расположение коммуникаций и общее состояние грунта под зданиями. Существует несколько основных различий между ремонтом и реконструкцией.
Ремонтные работы проводятся в менее глобальном масштабе, чем реконструкция. Они не предполагают изменения планировки помещений. Проводятся в основном отделочные работы: шпаклевка и штукатурка стен, отделка фасада, пола и потолка, замена дверей и окон. Используются новые материалы, либо сохраняются старые, но используется краска. Основная цель проведения ремонта – создание эстетически привлекательного вида помещения.
В обиходе зачастую применяется понятие «косметический ремонт». Это строительные работы небольшой степени сложности, наведение внешнего «лоска»
Косметический ремонт можно выполнить за один-два дня, он не стоит больших денег, но при этом происходит смена внешнего вида помещений.
В процессе ремонта может быть выполнена даже замена стропильных систем крыши, использование нового материала, устранение глубоких трещин и деформации, но при этом не производится полная замена стены, несущих конструкций и всей крыши.
Зачастую во время проведения капитального ремонта необходимо исследовать конструкции, то есть, требуется проведение полной строительной экспертизы. Затем составляется рабочий проект
Такие экспертизы особенно важны для того, чтобы устранить существенные повреждения и упростить ход строительных работ.
Реконструкция сооружений, зданий и помещений
Работы по реконструкции здания зачастую способствуют полному изменению внешнего облика, при этом очертания и размеры меняют свою начальную форму колоссально. Возможно также изменение профиля здания, например, оно становится промышленным вместо жилого. Из промышленного здания также можно построить офисный центр или жилой дом, гостиницу.
При проведении работ по реконструкции зачастую происходят следующие изменения по нескольким параметрам:
Совет! Для того, чтобы добавить несколько верхних этажей, лучше всего воспользоваться металлическими конструкциями. Это легкий и прочный материал, который не позволяет разрушиться всем нижним этажам.
Все те изменения, которые перечислены выше, возможны только при определённом вмешательстве в уже имеющиеся конструкции здания. Важно учитывать, что при таком вмешательстве может возникнуть аварийная ситуация.
В многоквартирных домах возможна реконструкция отдельных или всех квартир:
В ходе проведения строительных работ можно добавить балкон на любом этаже, или чердачные помещения. Зачастую жильцы просят обустроить мансарду.
Если проводится реконструкция частного дома, нужно провести предварительные замеры и вычислить прочность всех перекрытий, фундамента и стен. Реконструкция может полностью изменить внешний вид дома и комнат.
Порядок действий заказчика при реконструкции
В первую очередь владелец здания должен составить проект и тщательно продумать, какие изменения будут вноситься в дом. После этого необходимо обратиться в строительную компанию. Специалисты проводят исследование фундамента, стен и перекрытий и составляют план-проект для проведения работ.
Компания организует юридическое сопровождение. Кроме того, в пакет услуг входит решение всех вопросов, проведение согласования проекта и получение всех необходимых разрешений.
После того, как документы будут получены, подрядчик приступит к реконструкции. Даётся гарантия того, что работы будут проведены на самом высшем уровне. Для заказчика крайне важно и правильно выбрать одного исполнителя и решить с ним все вопросы. Если исполнителей несколько, может возникнуть ситуация, когда в случае ошибки крайне сложно найти виновного.
Строительство ведётся «под ключ»
Если вы заказывали строительные работы у подрядчика и имеете своё мнение по данному вопросу, поделитесь своим опытом в комментариях.
Раздел 1. Реконструкция отдельных объектов недвижимости и их комплексов[1]
Глава 1. Сущность реставрации и реконструкции объектов недвижимости
1.1. Термины и определения
Реставрация – это сложный, комплексный вид строительных работ, объектом которых являются памятники культурного наследия, от реставрации живописи до ремонта фасадов. Основная цель реставрации – продление жизни памятника. Она обычно включает в себя элементы и ремонта, и консервации.
Ремонт памятника – это периодически проводимые работы по его поддержанию, осуществляемые обычными строительными методами. При этом, как правило, основная структура памятника затрагивается в минимальной степени. Главные виды ремонтных работ – смена и окраска кровель, восполнение утрат штукатурки, возобновление покраски стен и т. д.
Консервация – это работы по сохранению памятника, требующие принятия специальных мер, не входящих в обычную ремонтную практику. Консервация необходима тогда, когда памятник по каким-либо причинам оказывается в неудовлетворительном состоянии.
Различают два типа консервации:
– мероприятия по временной защите зданий, которым угрожает быстрое разрушение: установка подпорок, устройство навесов и т. д.;
– сложные работы по укреплению и защите памятников, разрушенных под влиянием длительно действующих факторов (например, укрепление оснований и фундаментов, усиление основных несущих конструкций, устранение деформаций, мероприятия по борьбе с влажностью, биологическая защита).
Консервация не инженерная задача, ей должны предшествовать не только инженерно-технические, но и очень серьезные архитектурные исследования. Архитектору-реставратору принадлежит основная координирующая роль, как при выработке программы консервации, так и при ее практическом проведении. Но наряду с этим важным компонентом реставрации становится и изменение существующего вида памятника для более полного раскрытия его художественных качеств, что позволяет яснее подчеркнуть его общественную ценность и тем самым способствовать созданию условий для его длительной жизни.
Случаи реставрации столь же различны, как различны и сами памятники. Однако для подавляющего большинства реставрации характерны отсутствие стремления к стилистическому единству, признание ценности многих из позднейших наслоений, ограничение восстановления элементами, форма которых может быть безупречно документирована. Реставрация такого типа, отвечающая современным теоретическим взглядам, получила название фрагментарной. Фрагментарная реставрация представляет собой как бы частичное расширение сферы консервации, и между ними не всегда легко провести четкую границу.
Целостная реставрация отличается от фрагментарной, прежде всего не масштабами работ, а основной целью – обязательным возвратом к прежнему состоянию памятника во всей полноте. Бесспорна правомерность целостной реставрации для памятников, получивших разрушения и утраты уже в наше время. Тогда реставрация ориентируется на воссоздание не предполагаемого первоначального вида, а того композиционно-завершенного архитектурного облика, который существовал ко времени разрушения и мог включать целый ряд позднейших наслоений. Целостная реставрация произведения искусства в тех немногих случаях, когда она может быть признана правомерной, мотивируется преимущественно не необходимостью воссоздания древнего облика памятника как такового, а решением более широкой задачи, так как целостная реставрация подчинена реставрации или реконструкции всего архитектурного комплекса. Как правило, задача целостного восстановления может быть достигнута за счет привлечения как прямых, так и косвенных данных.
Реставрация состоит из двух операций:
– раскрытие памятника путем удаления поздних искажающих его элементов;
– восстановление утраченных элементов.
Раскрытие возможно только тогда, когда удаляемые части не представляют интереса ни с художественной, ни с исторической стороны, либо представляют весьма ограниченный интерес, несовместимый с ценностью раскрываемого подлинника. Это признается при открытом коллегиальном обсуждении с участием авторитетных специалистов.
В простейших случаях реставрация может вообще свестись к одному раскрытию (например, фрагментарное удаление штукатурки на фасаде Софийского собора в Киеве).
Но, как правило, реставрация – это сложное сочетание раскрытия и дополнений. Реставрация памятника обязательно должна опираться на многосторонние комплексные исследования (историко-библиографические и историко-архивные изыскания).
Объект реставрационного исследования – это всегда памятник культурного (архитектурного) наследия, а не только его части, признанные заведомо ценными.
Система ценностей культурного (архитектурного) наследия:
Основными методами реставрации являются ступенчатая система методологии реставрационно-реконструкционного процесса и научно-исследовательское проектирование.
Рассмотрим технологию реставрационных работ на примере реставрации фасада здания. Важной составляющей системы реставрации фасада здания является ее технологическая программа, которая включает используемые в ней материалы и базируется на доскональном обследовании состояния фасада, с выявлением имеющихся разрушений и вызвавших их причин, определением исторически достоверных материалов и конструкций, исследованием всех предыдущих ремонтов.
Разработка технологической программы включает в себя обоснованный подбор целостной системы реставрационных материалов и методов их применения. При этом следует решать не только защитные и декоративные задачи – необходимо обеспечивать историческую достоверность материалов и предусмотреть наименьшую степень вмешательства в реставрируемый объект.
К сожалению, на практике реставрация очень часто оказывается похожа на подлинную лишь названием. Есть немало примеров, когда памятники архитектуры превращаются в копии самих себя: например, сносятся исторические штукатурные слои, произвольно заменяются исконные материалы на новые, «прогрессивные», фасады окрашиваются пригодными лишь для бетонных поверхностей «плиолитом» или ему подобной синтетикой. Это приводит к медленному но глубокому разрушению фасада.
Чаще всего это происходит из-за низкого профессионализма исполнителей, которые не видят разницы между понятиями «ремонт» и «реставрация». Это одна сторона медали, с другой стороны, работа с настоящими реставрационными материалами требуют серьезной подготовки специалистов-реставраторов, а также строгого использования регламентированных приемов работ. В развитых странах, например в Италии, федеральный закон предписывает производить реставрацию исключительно минеральными составами. В Германии исторические объекты защищены нормами WTA. В нашей стране такие нормативны, которые регламентировали бы технологические процессы реставрационных работ, отсутствуют и в большей степени зависят от профессионализма и четкости работы исполнителей.
Еще раз отметим, что при реставрации фасадов имеет место применение силикатных окрасочных материалов, не отвечающих реставрационным требованиям. В них присутствуют акрилаты сверх допустимых по европейским нормам 5% (по данным анализа – более 10 бутилакрилата состиролом). Кроме того, часть используемых в красках пигментов – органические (непригодные для фасадных работ).
Свойства материалов из-за указанных отклонений от требований изменились: цена понизилась, работа с ними перестала требовать специальных навыков, а получение желаемого цвета не ограниченное минеральными пигментами, упростилось. Но изменились и столь важные для жизни фасада свойства: паропроницаемость упала, светостойкость снизилась, материалы перестали быть силикатными, то есть минеральными.
На сегодняшний день на рынке реставрационных работ широко применяется технология реставрации фасадов, разработанная совместно с итальянскими специалистами и базирующаяся на материалах «SADOLIN» итальянского производства, которые помимо надежности обладают декоративными свойствами. Эту технологию используют реставрационные фирмы «КАСТ», «Горьков и Горьков», «Красный город», ООО «Лира» и др.
Необходимо отметить, что зачастую восстановление современных зданий и сооружений нельзя называть реставрацией, это скорее реконструкция или капитальный ремонт.
В ХХ в. Реставрационная школа в Ленинграде воспитывала молодых специалистов, разрабатывала технологии и методики, которые использовались во всех уголках бывшего Советского Союза. В тот период сохранение памятников исторического и культурного наследия Ленинграда имело большое значение в связи с государственной политикой.
Так, в мае 1946 г. появилось производственно-строительное объединение «Реставратор», его мастера были призваны возродить Ленинград, поднять его из руин и вернуть городу былую красоту. Объединение «Реставратор» было уникальным государственным предприятием, выполняющим весь комплекс работ: от создания проектов до выполнения всех видов реставрационных работ, от подготовки специалистов до разработки научных методик. В производственно-строительное объединение входили: несколько профильных реставрационных мастерских, институт «Ленпроектреставрация», реставрационное училище, лаборатория, архив. Реставрационные работы велись специалистами трех крупных мастерских; центральная находилась в Ленинграде, две других в Петергофе и Пушкине. В конце 1980-х гг. была создана и четвертая – общестроительная мастерская, которая впоследствии специализировалась только на реставрационных работах. Мастерские в свою очередь, делились на многочисленные участки. Количество специалистов, работающих в объединении «Реставратор», приближалось к двум тысячам. Кадры для производственно-строительного объединения готовились в профильных учебных заведениях. Большинство специалистов начинало свой трудовой путь в качестве учеников, работавших под руководством опытных реставраторов в производственно-строительном объединении. На протяжении многих лет ПСО «Реставратор» было единственным реставрационным объединением, специалисты которого выполняли все виды реставрационных работ не только в Ленинграде, но и по всему Советскому Союзу.
Изменилась политическая ситуация, а изменение социально-экономической обстановки в 1990-х гг. привело к упразднению многих государственных институтов, в том числе и реставрационной отрасли. Финансирование объектов реставрации снизилось до критического уровня. В течение десяти лет из реставрационной отрасли ушли многие высококлассные специалисты, и, как следствие, перестала существовать система профессиональной подготовки реставраторов при производственных мастерских. В Санкт-Петербурге было расформировано крупнейшее производственно-строительное объединение «Реставратор», в результате чего образовалось несколько небольших узкоспециализированных реставрационных компаний.
После стабилизации экономической ситуации в стране государство, наконец, обратило внимание на состояние культурного наследия России. Появились федеральные программы, направленные на сохранение памятников истории и культуры.
Реконструкция. Проблема реконструкции, несмотря на всю актуальность, до настоящего времени не получила глубокого теоретического обоснования. Отдельные разработки в области реконструкции зданий, технико-экономического обоснования реконструкционных процессов не обеспечивают комплексного решения проблемы.
Прежде чем приступить к рассмотрению сути реконструкции необходимо точно установить, что понимается под исторической реконструкцией (См. Приложение 1).
Историческая реконструкция – воссоздание целого на основе сохранившихся данных, иногда отрывочных, описывающих это целое. В качестве основных данных могут использоваться: сохранившиеся фрагменты объекта реконструкции, а также упоминания о нем в письменных источниках, в устной традиции (сказания и легенды); изображения различного рода; сохранившиеся аналогичные объекты, выполненные по той же методике и в том же стиле; современные публикации; археологические находки и музейные экспонаты. Чем больше данных сохранилось об объекте, тем выше степень достоверности реконструкции.
В чем принципиальное отличие исторического города от «неисторического», ведь каждый город имеет свою историю? Сегодня критерием является факт возникновения, то есть хронологический, определяющий характер застроек по времени их создания.
Этот подход лег в основу совместного постановления коллегии Министерства культуры РСФСР, Госстроя РФ и Президиума Совета Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры по утверждению списка исторических населенных мест РФ, в который включен, например, Томск, основанный в 1604 г. На его территории 43 объекта Федерального значения, 252 регионального и 1340 – муниципального значения.
Выделение государством этой группы городов и поселков из общего списка российских городов подняло их значимость в общественном сознании, а так же возложило дополнительную ответственность на местные органы власти за сохранение этих населенных пунктов. К сожалению, статус исторического города не был подкреплен дополнительными правами органов местного самоуправления, налоговыми льготами, целевыми Федеральными программами и т. д. в отношении данных городов.
В XX в. в результате неудачного проведения проектов реконструкции в Ленинграде были утрачены памятники «исторического наследия», которые в настоящее время содержатся лишь в каталогах, дающих возможность изучения памятников и получения эстетического удовольствия. К таким объектам относятся:
часть Гостиного двора на Биржевой линии, д. 1 в связи с изменением зданий Библиотеки Академии наук;
особняк Яковлевой на Московском пр., д. 10-12 в результате реконструкции Сенного рынка.
Обуховская больница (наб. р. Фонтанки, д. 106) – была надстроена и переделана в начале 1950-х гг.;
Повивальный институт по адресу наб. р. Фонтанки, д. 148 – утратил облик в результате реконструкции по проекту Д.Д. Устругова в 1910-1913 гг.;
Перинная линия на Невском пр., 33а. В 1930-е гг. все здание было реконструировано с целью дальнейшей его охраны как исторического памятника, однако в начале 1960 гг. было снесено с целью развития метрополитена;
Крестовоздвиженская община (наб. р. Фонтанки, д. 154). В настоящее время это здание имеет вид, приданный ему в 1903-1904 гг. архитектором общины Ю.Ю. Бенуа, перестроившим ампирный особняк, возведенный в начале XIX в. для крупного лесоторговца Жербина;
жилой дом на Невском пр., д. 7-9, построенный в стиле классицизма;
Троице-Сергиево подворье (наб. р. Фонтанки, д. 44);
Английское собрание (Дворцовая наб., д. 16);
Свято-Владимирская школа (Московский пр., д. 104);
Сергиевский собор (Литейный пр., д. 6);
Знаменская церковь (пл. Восстания);
При изучении исторических памятников по различным источникам следует отличать истинную информацию от недостоверной. Для этого необходимо выделять временной и кадровый резерв на поиск информации о памятниках культуры и архитектуры, проверку ее достоверности и устранение недостоверной информации
Необходим индивидуальный подход к решению вопросов реконструкции каждого отдельного памятника и каждого отдельного участка городской территории.
Повышенное внимание к градостроительному наследию означает, что надо непросто сохранять то, что есть, но изучать и стараться распознавать различные историко-культурные ценности. Невозможно сохранить и воссоздать все памятники, но можно и нужно все «раскапывать» и фиксировать, накапливая научные фонды, сохраняя информацию для потомков.
Реконструкция, представляет собой коренное переустройство, переделку с целью усовершенствования, комплекс организационных и технических мероприятий, направленных на устранение морального и физического износа зданий в целом или отдельных их элементов и систем.
Основные задачи реконструкции:
– обеспечение сохранности основных фондов непроизводственной сферы;
– предотвращение преждевременного выхода зданий из эксплуатации и их сноса;
– переустройство с целью частичного или полного изменения функции;
– улучшение потребительских качеств;
– повышение комфортности проживания.
Реконструкция объекта, как правило, является частью общей реконструкции городского района, жилого массива, квартала исторического ядра города, вызванной совершенствованием комплекса социально-бытовых и культурных учреждений города.
Реконструкция зданий и сооружений включает в себя ряд мероприятий по переустройству их объемно-планировочного и конструктивного решения:
– усиление, частичную разборку или замену конструкций;
– надстройку (повышение этажности дома или его частей), в том числе мансарды;
– пристройку (новый объем пристраивают чаще всего в торец или сбоку);
– улучшение состояния фасадов здания;
– формирование современных интерьеров помещений.
В целом, реконструкция должна носить комплексный характер с учетом требований по перспективному развитию всего города, отдельного квартала или объекта.
В процессе становления ремонтно-строительного производства как самостоятельной отрасли народного хозяйства ведется поиск путей максимального повышения эффективности реконструкции, совершенствования объемно-планировочных, архитектурно-конструктивных, организационно-технологических решений. Опытные данные показывают, что реконструкция отдельных строений в сложившейся застройке препятствует применению прогрессивных методов работы, оптимальных инженерных решений и современных методов организации строительства.
Реконструкция зданий почти всегда связана с восстановлением эксплутационных показателей и усилением несущих конструкций остова. Для проекта реконструкции необходимо проводить очень тщательное обследование технического состояния всех деталей и узлов конструктивного решения оснований и фундаментов, стен и перекрытий, покрытий и кровель сооружения, а также работу всех инженерных систем. Данное обследование требует выполнения правил техники безопасности. Выявленные дефекты в работе различных конструктивных элементов позволяют определить индивидуальные подходы в решении проблем их усиления и разработки новых конструктивных решений. Наибольший объем работ по реконструкции в исторических городах приходится на жилой фонд. Технология ремонтно-строительного производства представляет собой совокупность технологических процессов, выполняемых последовательно во времени и пространстве со строительными материалами, изделиями и конструкциями с целью превращения их в готовую продукцию строительства – здания, сооружения и их комплексы. В основе ремонтно-строительных процессов всегда лежат физические, химические процессы и их совокупности (Рис. 1.1.). Примеры реконструкции зданий приведены на Рис. 1.2. и 1.3.
По итогам международных конференций, симпозиумов, семинаров, проводимых Комитетом европейской экономической комиссии по жилищным вопросам, строительству и градостроительству ООН, установлено, что наиболее общей является тенденция максимального сохранения существующих зданий, причем не только архитектурных и исторических памятников, но и зданий рядовой застройки, возведенных в традиционной манере и являющихся важными элементами городской среды. За рубежом наибольший опыт реконструкции жилых зданий накоплен в Германии (на территории бывшей ГДР). Работы с самого начала не ограничивались ремонтом и реконструкцией отдельных зданий или даже отдельных групп зданий, а охватывали целые районы старой застройки.
При комплексной реконструкции исторической городской среды необходимо рассматривать ее как инновационный процесс, включающий:
— реновацию – инновационный процесс в сфере основного капитала, при котором изменяется функциональное назначение объектов реконструкции;
— техническое перевооружение – локальную разновидность инновационного процесса реконструкции, которую осуществляют путем замены части процессов, осуществляемых в рамках отдельного объекта реконструкции;
— комплексную автоматизацию – локальную разновидность инновационного процесса, основанную на системотехническом применении новейших средств автоматизации и принципов развития «интеллектуальных» зданий;
— реконструкцию близлежащих объектов к каждому из объектов реконструкции.
При проведении реконструкции, помимо реконструкции в обычном понимании, необходимо осуществлять, так называемую, организационную реконструкцию.
Реконструкция должна осуществляться на основе организационных проектов, которые носят локальный характер. В организационной части проекта реконструкции упор делается на инновации в области информационных, а не строительных технологий.
1– блок градостроительных обоснований; 2 – проект зон охраны исторической застройки; 3 – градоформирующая роль архитектурного наследия; 4 – блок анализа исходной ситуации; 5 – внешние факторы реконструкции; 6 – внутренние аспекты реконструкции; 7 – концепция реконструкции; 8 – генеральная схема реконструкции; 9 – комплексные программы осуществления реконструкции; 10 – архитектурное наследие; 11 – жилой фонд; 12 – общественные здания; 13 – транспортная сеть; 14 – инженерная инфраструктура; 15 – проект комплексной реконструкции участка; 16 – проект реконструкции отдельного объекта; 17 – блок общественного контроля; 18 – блок финансовых инвестиций.
Рис. 1.1.– Блок-схема проекта реконструкции
Рис. 1.2. – Пример реконструкции доходного дома с двумя
а) план типового этажа до реконструкции
б) план типового этажа после реконструкции
Рис. 1.3. – Пример реконструкции доходного дома с двумя
В последнее время в России у потребителей и у профессиональных участников рынка недвижимости все больший интерес вызывает концепция интеллектуальных зданий и сооружений (intelligent Building Systems – 1ВS), которая родилась в США в начале 1980-х гг.
Интеллектуальным является такое здание или сооружение, которое обеспечивает продуктивную и эффективную по стоимости среду за счет оптимизации 4 элементов структуры, систем, служб, управления и взаимоотношений между ними. Другими словами, интеллектуальное здание представляет собой комплекс, в котором при помощи специальных технических средств созданы идеальные условия для проживания, обеспечивается необходимый уровень защиты от стихийных бедствий и несанкционированного доступа, максимально рациональным образом расходуются энергетические и коммунальные ресурсы. Управление интеллектуальным зданием с помощью интегрированных в единое информационное пространство систем, позволяет максимально увеличить эффективность функционирования служб при одновременном снижении эксплуатационных расходов. При этом обеспечивается циркуляция всего потока информации по зданию при помощи единой кабельной архитектуры.
Становлению IBS как направления способствуют многие факторы. Во-первых, оказывают известное влияние архитектурные шедевры и замыслы прошлых столетий. Во-вторых, проявляется связь духовных начал IBS с идеями великого Ле Корбюзье в его проекте «Жилище-машина» (1923). В-третьих, констатируется некоторая обусловленность идей IBS опытом эксплуатации сооружений для экстремальных или внеземных условий жизни (подземные убежища, глубоководные аппараты, орбитальные станции). В-четвертых, достаточно наглядны используемые при проектировании IBS средства автоматизации как результаты известных достижений в микроэлектронике, связи и вычислительной технике.
Централизованное управление не отменяет существования различных эксплуатационных служб – оно позволяет снять с них часть нагрузки и оптимальным образом координировать их деятельность с помощью ресурсных, информационных и сигнальных связей.
Пример сигнальной связи наглядно прослеживается во взаимодействии квартирной и домовой систем безопасности. Так, аварийные сигналы с квартирных датчиков системы контроля доступа и противопожарной безопасности поступят не только на центральный диспетчерский пульт, но и на установленный в квартире монитор, если хозяин дома, в противном случае сигналы поступят на его мобильный или рабочий телефоны.
Схема построения интеллектуального современного жилого дома включает: управление освещением; микроклиматом; системой безопасности (видео наблюдение, охранно-пожарная сигнализация, контроль доступа, контроль протечки воды); автоматикой и бытовой техникой (ставни, шторы, жалюзи и перегородки, двери и т.д.); аудио(видео) аппаратурой и многозонным распределением звуковых и видео сигналов; лифтами; телефонизацию и доступ к сети Интернет; системы пожаротушения и дымоудаления; видеодомофон; системы контроля качества воды, приема эфирного и цифрового спутникового телевидения, резервного электро и водоснабжения; фасадное освещение и т. д.
Появление новых проектов IBS демонстрирует новое представление об архитектурно-строительном объекте, которое характеризуется большой технической системой со специализированными возможностями применения соответствующих подходов к проектированию при строительстве и реконструкции зданий и сооружений
Особую группу составляет жилищный фонд первых массовых серий (ФПМС) застройки 1960-х гг. Отсутствие капитального ремонта на протяжении 40 лет привело к критическому состоянию большинства подобных зданий, а их физический износ контрастирует с современными требованиями комфортности проживания, энергосбережения, а также эстетики архитектурной среды Санкт-Петербурга.
Сходные проблемы имеют и характерные для многих периферийных районов города кварталы типовой двух-трехэтажной шлако-блочно-кирпичной застройки фонда послевоенного репарационного строительства (ФПРС) конца 1940-х гг.
Всего в городе кварталы ФПМС и ФПРС, составляя до 15% жилого фонда и обладая достаточно развитой городской инфраструктурой, имеют плотность застройки в диапазоне 3500-8000 кв. м/га, что заметно ниже современных норм.
В условиях дефицита бюджетных средств требуется разработка решений, обеспечивающих финансирование процесса реконструкции ФПМС/ФПРС за счет внебюджетных источников. Как показывает практика, наиболее целесообразен путь квартальной реконструкции, учитывающий решение градостроительных, экономических и социальных аспектов задачи.
Важным и даже переломным в методическом плане фактором ускорения перехода к поквартальной реконструкции стала недавно внедренная КГА и КС практика разработки корректур проектов застройки (КПрЗ) кварталов на этапе подготовки предпроектных предложений.
Если 3-5 лет назад инвестиционная привлекательность квартальных реконструкций была достаточно спорной, то теперь стала очевидна не только их социальная и градостроительная, но и экономическая эффективность, снижающая затраты буквально на всех тапах реализации проекта.
В условиях острого дефицита площадок под застройку интерес инвесторов к квартальным реконструкциям начал расти поразительно быстро: уже в конце 2002 г. произошел резкий скачок инвестиционного спроса на квартальные реконструкции с одновременным оформлением прав агентств развития территорий.
Следует отметить, что для специфических условий Санкт-Петербурга использование практики создания таких агентств является достаточно эффективным средством привлечения внебюджетных инвестиций в комплексную реконструкцию квартальной застройки.[2]
[2] Ю.И. Курбатов, Л.Н. Коренная, В.В. Чесноков Актуальные задачи реконструктивного преобразования жилых кварталов массовой застройки Санкт-Петербурга // Дизайн и строительство. Санкт-Петербург. 2003. № 1(19).