что делать если не возвращают аванс за квартиру
Задаток возвращается или нет
при расторжении договора?
Если вы решили купить квартиру, землю или дом, продавец законно может попросить оплатить задаток. Каждый хочет быть уверенным в том, что сделка не сорвется.
Если же договор расторгается по вине продавца, что случается довольно часто, возврат денег должен быть сделан в двойном размере.
Хорошо, если вопрос решается по взаимному согласию. Иногда стороны конфликта для его разрешения вынуждены обращаться в суд. В процессе рассмотрения спора может выяснится, что частичная оплата была не задатком, а авансом.
Обычное дело – когда при оформлении оплатной сделки на квартиру стороны договора путают правовую основу предварительно оплаченной суммы, не знают что это – аванс или задаток, и при каких обстоятельствах уплаченная сумма возвращается?
Что это такое – понятие
Задаток выполняет три основные функции:
Таким образом, задаток служит гарантией того, что стороны доведут сделку до конца.
Форма соглашения
Передача денег должна сопровождаться заключением письменного соглашения. В нем, кроме прочего, обязательно, указывается:
Следует отличать платеж, полученный в качестве задатка, от аванса. Под последним понимают предоплату, передаваемую покупателем продавцу в целях подтверждения намерений завершить сделку.
Разница между задатком и авансом состоит в том, что аванс выполняет только платежную и доказательственную функцию. Он не является обеспечением исполнения договора.
Покупатель передает аванс до наступления у продавца встречного обязательства по передаче имущества. Платеж подтверждает серьезность его намерений и считается частью будущей оплаты.
Передавая деньги в счет аванса, покупатель берет на себя обязательства по заключению сделки. Если он передумает подписывать договор, то вправе вернуть себе деньги. В случае отказа со стороны продавца в возврате аванса последний несет ответственность за неосновательное обогащение. Плюс к этому нужно будет уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами.
При передаче аванса стороны не несут никаких убытков. Однако, нужно быть готовым к тому, что любой участник сделки вправе безнаказанно отказаться от нее. Поэтому аванс удобен тогда, когда предмет договора не является принципиально важным.
Продавец и покупатель вправе подстраховать себя на случай срыва сделки, установив ответственность в виде пени. Сторона, отказавшаяся от своих обязательств, уплачивает определенный процент от цены сделки. Однако, неустойка не дает достаточных гарантий. Суд может по ходатайству ответчика уменьшить ее до минимальных пределов.
Покупка квартиры не состоялась. Как вернуть аванс?
Срыв уже запланированной сделки является рядовым явлением. Можно смело начать новые поиски, если бы не переданный продавцу аванс. Вернуть свои деньги обратно удается не всегда. О том, как решается указанная проблема, спросим у агентов АН Владис.
Почему с возвратом аванса возникают проблемы?
Факт передачи продавцу жилья аванса обязательно документируется. Зафиксировать это обстоятельство можно не только в специальном договоре. Сторонам можно оформить и специальную расписку. Пункт, гласящий о возможном невозврате аванса, в договоре присутствует практически всегда. Его используют в тех случаях, когда сделка оказалась сорванной из-за действий покупателя. Однако мало кто осведомлен о том, что подобное решение вопроса противоречит отечественному законодательству.
Закон утверждает, что аванс является не чем иным, как декларацией покупателем своих намерений. Никаких обязательств относительно приобретения квартиры у него в данном случае не возникает.
Полученную продавцом сумму следует рассматривать исключительно, как приложение к составленному договору. Какие бы причины не вынудили покупателя отказаться от запланированной сделки, деньги ему должны вернуть непременно.
Задаток и аванс. Существует ли разница?
Мало кто из продавцов квартир знает, чем же отличаются понятия «аванса» и «задатка». С авансом мы разобрались выше. Его функцией является исключительно декларирование намерений по покупке квартира (дома). В отличие от задатка финансовым обеспечением сделки аванс по закону не считается. Поэтому никакого смысла фиксировать в договоре аванс нет. Вполне хватит и небольшой расписки, в которой указывается передача продавцу денег. Суд обязательно возьмет ее во внимание. Расписка является чрезвычайно веским аргументом, который, скорее всего, станет выигрышным.
Для понимания ситуации попробуем вернуться к нормам, предусмотренным законодательством:
Доказательством того, что полученная продавцом сумма является именно авансом, может быть и расписка, и договор. Правоту несостоявшегося покупателя суд признает в любом случае.
В отечественной судебной практике подобные случаи фиксируются регулярно. На аргументы продавцов суды даже не обращают внимания. Иск вы можете подать даже тогда, когда никаких расписок и прочих документов от продавца не получали.
Когда аванс не вернут?
Несмотря на все вышеизложенное, переданный аванс иногда могут и не вернуть. Суд может вполне принять и такое решение. Происходит это из-за невнимательного отношения покупателя к содержанию подписываемых документов.
Самой распространенной причиной невозврата покупателю аванса являются положения предварительного договора. Обычно в нем указывают, что в случае срыва сделки деньги останутся у продавца в качестве штрафа. Таким образом, продавцу будет компенсирован ущерб – и моральный, и физический. Поддержит его и суд.
Подписывайте документы внимательно!
Документ, фиксирующий факт передачи продавцу аванса, следует составлять внимательно. Вот те сведения, которые обязательно должны в нем указываться:
Чтобы уменьшить число рисков, связанных с предварительным договором, подписать его должны обе стороны. Не стоит составлять его самостоятельно. Опытный юрист справится с этим делом намного быстрее.
Если вы примите во внимание все указанные рекомендации, то наверняка выиграете в судебном споре о возврате аванса.
Мы ждем вас в наших офисах:
Телефон: 8 (831) 235-0000
Россия, Нижний Новгород, ул. Новая 34-а
пл. Максима Горького, метро «Горьковская»
9:00-20:00 без выходных
Бесплатная парковка для клиентов
nn@vladis.ru
Телефон: 8 (831) 235-0000
Россия, Нижний Новгород, пр-т Ленина 100 Д
ТЦ «Мажамэль», метро «Парк Культуры»
9:00-21:00 без выходных
nn@vladis.ru
«Лучшая брокерская компания на рынке продажи жилья России в 2016 году (численностью сотрудников больше 100 человек)».
«Лучшая брокерская компания на рынке загородной недвижимости России 2017». По результатам конкурса «Профессиональное признание» РГР.
Мы делаем любые операции с недвижимостью такими же простыми, приятными и безопасными, как поход в супермаркет!
Давайте дружить в соцсетях
© 2006—2021 Компания Владис
Все права защищены.
Обязан ли продавец вернуть аванс за квартиру, если покупатели передумали
При купле-продаже недвижимости обе стороны соглашения стараются максимально обезопасить себя, и это неудивительно, ведь на кону большие деньги. Одним из основных инструментов взаимодействия между продавцом и покупателем на момент подготовки к сделке является аванс.
Внесение аванса не только удостоверяет продавца в том, что покупатель настроен решительно, но и, наоборот, дает понять покупателю, что продавец не передумает.
Что такое аванс
Аванс в данном случае – это предоплата за квартиру или дом в счет будущей полной оплаты по сделке. Аванс может брать как сам собственник, если он самостоятельно занимается продажей, так и агентство недвижимости.
В статье 380 ГК РФ также говорится о том, что если во время предоплаты стороны не указали в договоре ее вид, то она будет считаться по умолчанию авансом, а не задатком.
Как составляется договор об авансе
Договор об авансе составляется в произвольной форме и подписывается обеими сторонами соглашения, нотариально заверять его нет необходимости, но по желанию можно. В договоре должна содержаться такая информация, как:
Срок договора аванса – это срок от его подписания до момента непосредственной сделки купли-продажи, он зависит от степени готовности жилья, документов и пр. Сумма аванса может назначаться любой, но обычно это 1-2% от стоимости недвижимости.
Надо ли возвращать аванс покупателям
Ответственность за отказ в возврате
Если продавец отказывается вернуть аванс мирным путем, то для покупателя остается только одна дорога – в суд. Следует отметить, что, согласно пятому пункту статьи 4 АПК РФ, истец должен соблюсти порядок досудебного урегулирования проблемы, то есть направить письменную претензию второй стороне. Претензия должна содержать следующую информацию:
Иск в суд может содержать не только требование по выплате непосредственно суммы аванса, но и запрос на компенсацию морального вреда или удержание процентов за не отданные вовремя деньги. В документ вносятся такие сведения, как (статья 131 ГПК РФ):
Как вернуть аванс, если сделка не состоялась
Причин, по которым планируемая сделка может не состояться, довольно много, начиная от изменившейся финансовой ситуации, заканчивая выявлением на проверке фактов, делающих покупку квартиры нежелательной и даже опасной. Поэтому главный вопрос, который всегда возникает у покупателя, сможет ли он забрать внесенные деньги назад, если сделка сорвалась. Как вернуть аванс покупателю, если деньги продавцом или агентством удерживаются под разными предлогами? Об этом и пойдет речь в этой статье.
Прежде всего, необходимо понимать, что по закону покупатель имеет полное право требовать аванс обратно безо всяких условий, независимо от того, по какой причине не состоялась сделка. Аванс является лишь предоплатой будущего платежа за квартиру, следовательно, если покупка квартиры не состоялась, то и оснований для ее предоплаты нет. И наличие подписанного авансового соглашения не дает продавцу никаких оснований оставить себе внесенные в качестве аванса средства или удерживать их, если сделка не произошла. Таким образом, получить внесенный аванс в полном размере – законное право покупателя.
Что происходит на практике?
Реальность такова, что далеко не всегда покупатель в случае отказа от заключения сделки купли-продажи квартиры может просто прийти и получить свои деньги обратно, зачастую он сталкивается с отказом продавца возвращать аванс, поскольку тот считает уплаченную в качестве аванса сумму компенсацией из-за срыва сделки.
К сожалению, у покупателя не так много способов досудебного воздействия на продавца, поэтому если продавец не возвращает аванс «мирно» после того, как покупатель заявил ему это требование, быстро решить этот вопрос не получится. Первое, что должен сделать покупатель – это направить в адрес продавца письменное заявление с требованием возврата аванса и указания срока, в который продавец должен это сделать. Требование должно быть направлено таким способом, чтобы у покупателя на руках остались доказательства его направления: расписка продавца о получении требования лично в руки, отправка по почте заказным письмом или телеграммой с уведомлением о вручении.
Если аванс вносился в агентство, действующее по доверенности в интересах продавца, возврат авансовой суммы для покупателя также может стать проблематичным. С одной стороны, агентства недвижимости, не являясь стороной сделки, не имеют права удерживать аванс или задаток. С другой стороны, зачастую денежная сумма агентству передается в форме договора поручения, в котором обычно нет ни слова о том, что агентство обязуется вернуть сумму аванса по первому требованию покупателя. Если сделка не состоится, агентство считает эту сумму своей компенсацией за неполученную прибыль. Максимум, что может быть указано в таких договорах в качестве условия возврата аванса – это отказ агентства недвижимости от проведения сделки.
Иногда авансовый платеж может передаваться с подписанием авансового договора, являющегося составляющей договора на оказание агентских услуг. Однако при внимательном изучении такого документа оказывается, что внесенная сумма выступает в качестве аванса именно агентству за оказание консультационных услуг по приобретению квартиры. Покупателя убеждают, что вносимый аванс будет гарантией, что квартиру продадут именно ему, а на самом деле такой документ является лишь гарантией того, что агентство получит свои комиссионные (или их часть). При этом у покупателя появляются обязательства приобрести квартиру именно через данное агентство, а последнее только обязуется снять объект с рекламы.
В подобных договорах формально может быть масса поводов не возвращать внесенную сумму аванса покупателю – например, отказ от выполнения рекомендаций по приобретению объекта, ведение переговоров с продавцом в обход агентства или отказ от сделки.
Чтобы не попасть в подобные ситуации, самое главное – внимательно изучать документы, придавая серьезное значение юридическим формулировкам и терминам. Мы рекомендуем перед внесением аванса получить консультацию независимого юриста, который разъяснит все возможные последствия заключаемого договора.
Как вернуть аванс? Пошаговая инструкция
Если же ситуация с отказом продавца или агентства все-таки произошла, действовать необходимо следующим образом.
Практика показывает, что агентства в подавляющем большинстве случаев предпочитают не доводить дело до судебного разбирательства, которое повредит их репутации, и возвращают аванс, если видят решимость покупателя довести дело до логического конца. Если же решение вопроса действительно доходит до суда, то с большой долей вероятности решение будет вынесено в пользу истца.
В заключение еще раз хочется подчеркнуть: при внесении аванса за приобретаемую квартиру тщательно и скрупулезно изучайте подписываемые документы. Это поможет в будущем избежать неприятностей и потери времени на судебные разбирательства.
Можно ли вернуть внесенный за квартиру аванс или задаток?
Вопрос :
При покупке квартиры я внес Продавцу предоплату. Пока готовили документы для сделки, ситуация изменилась и я передумал покупать. Можно ли вернуть задаток (аванс) за квартиру? И если можно, то как?
Ответ:
«Обещать – не значит жениться», – так думает иной Покупатель, когда обещает Продавцу купить у него квартиру. И пребывает в полной уверенности, что в случае чего, он всегда сможет вернуть свой задаток или аванс. Ан нет! Так бывает далеко не всегда. Все зависит от того, как оформлена предоплата.
Какие здесь могут быть варианты? И когда возможен возврат задатка или аванса при покупке квартиры? Сейчас разберемся.
В практике рынка недвижимости принято брать предоплату (в виде задатка или аванса) с Покупателя квартиры в момент обсуждения условий будущей сделки и принятия решения о покупке. Для чего это делается?
Для того, чтобы Продавец был уверен, что Покупатель на квартиру уже найден, можно снимать ее с продажи и собирать документы для сделки. А Покупатель получает уверенность, что выбранная квартира закрепляется (бронируется) за ним и не будет продана другому человеку, пока он будет ее проверять и готовить деньги (в т.ч. оформлять Откроется в новой вкладке.»>ипотечный кредит).
Случаи, когда Покупатель вносит предоплату (аванс или задаток) за квартиру могут быть следующие:
Когда и какой договор лучше заключать и Откроется в новой вкладке.»>чем аванс отличается от задатка, подробно рассказано в отдельной статье Глоссария по ссылке.
Здесь же мы рассмотрим только случаи, когда и как Покупатель может вернуть задаток или аванс за квартиру, если у него изменились обстоятельства или он просто передумал покупать.
Возврат аванса за квартиру
Если предоплата при покупке квартиры оформлена в виде аванса, то Покупатель может вернуть ее всегда, за исключением случаев, когда в договоре (по которому этот аванс передавался) имеются условия удержания этого аванса (или его части) в виде штрафа (неустойки) за неисполнение условий.
А как понять, что передача денег оформлена именно в виде аванса? Здесь все просто. Если в договоре нет прямого указания, что сумма передается в виде задатка, то эта сумма признается авансом.
При этом, в самом договоре эта сумма может называться по-разному, например – обеспечительный взнос, авансовый платеж, предоплата и т.п. Не имеет значения! Если не задаток, значит – аванс (Откроется в новой вкладке.»>п.3, ст. 380, ГК РФ). А аванс, передаваемый в счет будущих платежей по сделке, подлежит возврату всегда, если покупка квартиры не состоялась.
Правда, если в условиях передачи денег стороны предусмотрели штраф для Покупателя за нарушение (неисполнение) условий договора, то этот аванс (или его часть) Продавец имеет право оставить у себя. Например, в случае, если Покупатель не явился в назначенный день на сделку.
Условие о штрафных санкциях вносится в договор на усмотрение сторон сделки. При этом, штраф может быть предусмотрен не только для Покупателя, но и для Продавца. Например, если тот в процессе подготовки сделки нашел другого покупателя и отказывается продавать квартиру первому.
То есть Покупатель и Продавец могут произвольно задавать в договоре условия возврата и невозврата аванса при покупке квартиры (см. ниже пример). Это относится и к первичному рынку (например, к договору бронирования новостройки), и ко вторичному рынку (к предварительному договору или договору аванса).
С задатком же дела обстоят немного сложнее.
Возврат задатка за квартиру
Задаток, переданный за квартиру, можно вернуть Покупателю только если Продавец добровольно согласится это сделать, либо если наступил форс-мажор, в результате которого покупка квартиры сорвалась (когда нет вины Покупателя – см. Откроется в новой вкладке.»>п.1 ст.416 ГК РФ).
Задаток, в отличие от аванса – это строго регламентируемое законом понятие (Откроется в новой вкладке.»>ст. 380, 381 ГК РФ). В этих статьях указано, когда и при каких обстоятельствах может вноситься задаток, когда его можно вернуть, и что происходит при нарушении условий договора.
По общему правилу, указанному в законе, задаток остается у Продавца квартиры, если сделка не состоялась по вине Покупателя, и задаток возвращается Покупателю в двойном размере, если сделка сорвалась по вине Продавца. Здесь ни о каких штрафах или неустойках речь не идет. Сам факт задатка определяет условия его возврата и невозврата.
Чтобы эти «стандартные» условия возврата задатка начали действовать, нужно чтобы в договоре, по которому вносится предоплата за квартиру, обязательно было указано, что эта сумма является именно задатком. Обычно там же добавляют и соответствующие статьи закона (см. выше), чтобы исключить сомнения.
Но есть нюанс. Продавец и Покупатель имеют право указать в договоре о задатке особые (свои собственные) условия его возврата. Например, если Покупатель заболеет и не сможет вовремя явиться на сделку, тогда задаток он не теряет. Или, например, если Покупателю откажут в ипотечном кредите, тогда Продавец вернет ему задаток. Но чтобы это случилось, такие условия должны быть ясно и однозначно указаны в договоре.
Условия о задатке могут быть вписаны и в состав Откроется в новой вкладке.»>Предварительного договора купли-продажи (это позволяет сделать Откроется в новой вкладке.»>п.4, ст.380, ГК РФ), и в отдельный Договор о задатке при покупке квартиры. Принципиальной разницы здесь нет. И в том и в другом случае в договоре описываются условия будущей сделки, и условие обеспечения обязательств Покупателя путем внесения задатка.
На практике и аванс и задаток вносят как непосредственно Продавцу квартиры (т.е. ее владельцу), так и агентству недвижимости (посреднику). Но хитрость агентства, обычно, в том, что они так составляют договор, что ответственность по нему возникает односторонняя. Т.е. если Покупатель отказался от сделки, то он теряет свой задаток (согласно статье закона) или аванс (в виде штрафа). Агентство оставляет его себе. Если же само агентство (точнее, его клиент-продавец) отказывается от продажи квартиры, то оно просто возвращает Покупателю полученную предоплату. Ни под какие штрафы за своего клиента агентство подписываться не будет.
А что делать Покупателю, если он отказывается от сделки по причине того, что в процессе Откроется в новой вкладке.»>проверки документов, обнаружил для себя повышенный риск? Как тогда вернуть обратно внесенную предоплату?
Условия возврата аванса или задатка в соглашении
Вернуть аванс или задаток можно в том случае, если заранее предусмотреть в соглашении те условия, которые могут заставить Покупателя отказаться от сделки по объективным причинам. Например, отдельным пунктом в Договоре аванса/задатка следует указать что-то подобное этому:
«В случае обнаружения обстоятельств, препятствующих совершению сделки, либо приводящих к риску признания ее недействительной, Продавец возвращает Покупателю аванс в полном размере в течение 3-х дней с момента обнаружения этих обстоятельств».
Тогда у Покупателя будет законная причина вернуть внесенную за квартиру предоплату, даже если он сам отказался от сделки, обнаружив проблемы в документах.
Расписка о возврате аванса или задатка за квартиру
Важный момент для Продавца (получателя денег)! При возврате задатка или аванса за квартиру, ему следует взять у Покупателя расписку в том, что деньги ему возвращены в полном объеме ввиду того, что сделка купли-продажи не состоялась. Иначе Продавец рискует быть обманутым – недобросовестный Покупатель может через суд потребовать возврата денег еще раз, да еще и с процентами («неосновательное обогащение» – см. статьи ниже).
При возврате аванса/задатка, Продавцу надо вернуть себе и собственную расписку о том, что он эти деньги от Покупателя принимал.
Что делать, если Продавец не возвращает аванс или задаток за квартиру?
Если же Продавец квартиры отказывается вернуть аванс или задаток, несмотря на то, что по условиям договора он обязан это сделать, то Покупателю дорога одна – в суд. Долго, муторно, но что делать… А чтобы Покупателю не так обидно было, он может добавить в иск не только требование возврата переданной Продавцу суммы, но и взыскать проценты, и моральный ущерб, и понесенные убытки из-за срыва намеченной сделки.
Что можно предъявить Продавцу квартиры, когда он необоснованно отказывается возвращать аванс? Здесь закон дает Покупателю следующие аргументы:
На практике бывает, что указав Продавцу квартиры на эти статьи закона, добиваются добровольного возврата денег и без обращения в суд. Особенно, с учетом того, что время только увеличивает сумму к возврату – проценты накапливаются.
Конечно, при этом подразумевается, что сам Договор об авансе (задатке) должен быть составлен юридически грамотно, и условия в нем должны трактоваться однозначно, со ссылками на конкретные статьи закона.
Поэтому Покупателю очень желательно перед внесением аванса (равно как и задатка) и заключением соответствующего договора, Откроется в новой вкладке.»>проконсультироваться с юристом насчет возможных последствий. А лучше – заказать тому же юристу подготовку этого самого договора с условиями внесения предоплаты в том виде, в котором он отвечает интересам Покупателя.
Как действовать Покупателю квартиры при внесении аванса, например, на вторичном рынке (сумма, сроки, условия возврата и т.п.) – рассказано на Откроется в новой вкладке.»>соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ.
Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).