является ли остекление лоджии перепланировкой и требуется ли разрешение
Объединение балкона и комнаты – это реконструкция, а объединение лоджии и комнаты – перепланировка
 |
| kalinovsky / Depositphotos.com |
Минстрой России разъяснил (письмо Минстроя России от 3 марта 2020 г. № 6370-ОГ/04), допустимо ли объединять комнату и балкон (спойлер – да, но только с одобрения 100% остальных собственников помещений в МКД, при разрешении на реконструкцию и с последующим разрешением на ввод в эксплуатацию).
По мнению ведомства, подобное объединение является реконструкцией жилого многоквартирного дома, поскольку:
Кроме того, напомнили в ведомстве, такая реконструкция повлечет уменьшение общего имущества МКД, а значит, проводить ее можно исключительно с согласия всех собственников помещений в МКД (согласно п. 3 ст. 36, п. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Напомним, что ранее Минстрой России рассказывал о возможности объединения лоджии и комнаты с демонтажем окна и двери – это куда более «комфортная» для собственника перепланировка, которая в большинстве случаев не предполагает согласия остальных соседей по МКД.
Однако во многих регионах существует строгий и категорический запрет на любое присоединение лоджии (тем более балкона) к комнате, например, такую перепланировку нельзя осуществить в Москве, и согласование такого расширения жилплощади – даже если оно будет каким-то образом получено – является незаконным.
Одновременно в свежем письме Минстроя России разъяснено, что утепление балкона или лоджии является перепланировкой (переустройством) и поэтому требует согласования с органом местного самоуправления. Предполагаем, что имеется в виду, в первую очередь, устройство остекления неостекленного балкона или лоджии, а также «игры» с отопительным оборудованием.
Зато поменять одинарное остекление «от застройщика» на более энергоэффективное можно просто так, без всякого разрешения и согласования. Напомним лишь, что собственнику при этом нельзя изменять рисунок оконного переплета.
Когда УО может требовать у собственника убрать остекление с балкона
Остекление балкона, не предусмотренное проектом дома, – явление повсеместное. Жители квартир уверены, что могут делать со своим балконом, что хотят, не спрашивая ни у кого разрешения, но это не так. Рассказываем, когда и почему УО имеет право потребовать от владельцев квартиры привести балкон в изначальное состояние.
Перепланировка балкона мешает проведению работ по надлежащему содержанию общего имущества
В суд с иском обратилась одна из управляющих организаций Санкт-Петербурга. УО требовала от собственников одной из квартир демонтировать остекление балкона.
Ранее на ОСС собственники приняли решение о проведении капитального ремонта фасада и внутридомовых инженерных систем теплоснабжения. Когда работы уже начались, оказалось, что жители одной из квартир самовольно остеклили свой балкон, и это мешает проведению капремонта фасада.
Управляющая организация неоднократно направляла собственникам этой квартиры предписания об устранении нарушения, требуя демонтировать несогласованные конструкции. Владельцы помещения не стали выполнять предписание, и УО пришлось обратиться в суд.
Компания требовала, чтобы суд обязал собственников убрать остекление или предоставить доступ в квартиру работникам управляющей организации для проведения этих работ. В последнем случае их стоимость будет взыскана с владельцев квартиры.
Собственники в суде отметили, что своими действиями никак не нарушили права и интересы управляющей организации. К тому же балкон уже был в таком виде при покупке квартиры, то есть работы произведены не ими, а прежними владельцами. Другие собственники на ОСС не принимали решения о демонтаже остекления.
Собственник квартиры не получил разрешение муниципалитета на переустройство балкона
Ограждающие несущие конструкции МКД: фундаменты, стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции – включены в состав общего имущества собственников (пп. «в» п. 2 ПП РФ № 491). Такие объекты принадлежат всем владельцам помещений в доме на праве общей долевой собственности (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Один собственник квартиры в доме не вправе использовать или переустраивать элементы общего имущества без согласия остальных жителей дома и получения разрешительных документов от муниципалитета. В ином случае, согласно ст. 29 ЖК РФ, владелец самовольно переустроенной квартиры обязан привести своё жилое помещение в прежнее состояние.
УО в силу закона и наличия договорных отношений несёт ответственность за безопасность многоквартирного дома и сохранность общего имущества. Следовательно, на организации лежит обязанность по защите прав и интересов собственников многоквартирного дома, куда входит и защита их прав в судебном порядке.
Собственники на общем собрании не давали согласие на переустройство балкона и изменение фасада дома
Собственники квартиры, в которой УО требовала демонтировать остекление балкона, не смогли предоставить суду документы, подтверждающие, что переустройство жилого помещения произошло после согласования с муниципалитетом и с согласия ОСС.
Суды также не приняли во внимание довод ответчиков о том, что балкон застеклили предыдущие собственники жилого помещения. Согласно ч. 3 ст. 29 ЖК РФ, обязанность устранить самовольной перепланировку лежит не на лице, её сделавшем, а на нынешнем собственнике квартиры.
Согласившись купить квартиру в перепланированном состоянии, её новые владельцы приняли на себя ответственность и обязательства совершить действия по приведению помещения в прежнее состояние либо по согласованию сделанных перепланировок.
Также суды отметили, что на общем собрании собственников не принималось решение не только о демонтаже остекления, но и о сохранении балкона в нынешнем виде. Владельцы переустроенной квартиры не предоставили суду протокол ОСС, на котором их соседи согласились на внесение изменений в фасадное решение дома или наделили ответчиков правом остеклить балкон.
Ответчиков обязали вернуть балкону изначальный вид, соответствующий техдокументации дома, либо же предоставить УО доступ в квартиру для выполнения этих работ.
На заметку
Как правило, собственники помещений в многоквартирных домах не спрашивают ни у кого разрешения, когда закрывают балконы и лоджии стёклами и перегородками, которые не были изначально предусмотрены в проектной документации на МКД.
Во избежание судебных тяжб и ситуаций, когда изменённый балкон будет угрожать безопасности людей управляющей организации следует донести до собственников помещений в МКД, что для переустройства квартиры они обязаны получить согласование муниципалитета и собственников помещений в доме.
Является ли остекление балкона перепланировкой квартиры?
Попробуем выяснить, является ли перепланировкой остекление балкона? Не все собственники недвижимости в полной мере довольны размерами своей квартиры. Именно поэтому они пытаются подсоединить к комнатам нежилые помещения, не осознавая, что такие действия считаются незаконными.
Важные аспекты
Является ли перепланировкой остекление балкона? Если в планы не входит его объединение с комнатой или кухней, то в этом случае специальное разрешение для остекления пространства балкона не потребуется.
Перепланировка – это любое изменение площади в сравнении с планом квартиры. Остекление балконов является перепланировкой только в том случае, если в результате ремонта меняются его размеры.
К примеру, когда осуществляется демонтаж окна на кухне. Для проведения подобных действий потребуется официальное разрешение.
Все собственники должны дать свое согласие на проведение перепланировки. В противном случае один из жильцов может оспорить действия, связанные с перепланировкой, в судебном порядке.
Юридические тонкости
Для того чтобы понять, является ли перепланировкой остекление балкона, обратимся к нормативным документам, которые регламентируют данную сферу.
Процесс объединения его с комнатой или с кухней в законе указывается как реконструкция, а не перепланировка квартиры. В результате таких действий происходит изменение предназначения площади.
Балкон превращается в жилое помещение, следовательно, увеличивается площадь квартиры. Далее проводится остекление балкона. Незаконная перепланировка грозит собственнику серьезными штрафами. Он должен внести изменения, которые были сделаны при ремонте, в два паспорта: кадастровый и технический. Второй вариант выдается БТИ. При объединении пространства балкона и жилой комнаты (кухни), собственник обязан поменять правоустанавливающие документы.
В противном случае будет несоответствие между реальной площадью квартиры и той, что указана в документах.
Нюансы процедуры
Рассуждая над тем, является ли перепланировкой остекление балкона, отметим, что нельзя без разрешения специальных государственных органов проводить ни внутреннюю, ни фасадную перестройку. Все нюансы процедуры, касающейся присоединения балкона к жилой площади квартиры, отслеживаются специальными органами. В своей работе они руководствуются тремя законодательными актами:
Перепланировка балкона
Итак, является ли остекление балкона перепланировкой квартиры? Если предполагается его реконструкция, то в этом случае для признания ее законной, важно согласование с контролирующими органами. В иной ситуации собственник будет привлечен к административной ответственности. Жилищная инспекция имеет право обязать владельца квартиры восстановить первоначальный вид жилого помещения за личные средства.
Считается ли перепланировкой остекление балкона – решает именно инспекция. Если ее специалисты дают заключение об изменении балкона (лоджии), собственнику придется доказывать свои права либо, восстанавливать квартиру в том виде, в котором она указывается в техническом паспорте.
Вникаем в суть
Чтобы понять, является ли остекление балкона перепланировкой квартиры, собственник обращается в компетентные органы. Для осуществления процедуры он должен предоставить два документа. Первый – это проект, который разрабатывается специальной организацией, имеющей лицензию на проведение этих действий, а также допуск к СРО. Потребуется и техническое заключение, в котором специалисты отметят, что вносимые изменения не повлекут за собой изменения прочности здания.
Что должны понимать собственники, планирующие остекление балкона? Перепланировка, при которой балкон будет объединен с кухней, может негативно отразиться на несущих конструкциях, и даже вызвать серьезные нарушения теплового контура здания.
Законное остекление балкона своими силами
В процессе перепланировки осуществляется демонтаж блока, который располагается под окном. Он причисляется к фасаду дома. В тех случаях, когда стена является несущей, категорически запрещается демонтировать перегородку над окном. Если же собственник проводит лишь остекление балкона, он может не согласовывать свои действия с жилищной инспекцией. Проблемы возникают только в том случае, когда существенно возрастает вес конструкции, что может стать угрозой для остальных жильцов дома, а также для самого здания.
Учитывая, что в настоящее время при остеклении собственники выбирают легкие алюминиевые профили, вес «одежды» для балкона не настолько велик, чтобы негативно отражаться на эксплуатационных характеристиках дома.
Что называют переустройством
Как защитить себя от проблем
Остекление балкона не считается перепланировкой, но в жилищном законодательстве оно к ней приравнивается. В такой процедуре используются следующие требования:
В результате остекления внешний облик здания может существенно измениться. Может увеличиться нагрузка на плиты, есть риск выпадения стекол из некачественных рам.
К примеру, подобные работы запрещено проводить одновременно с внутренней обшивкой, поскольку нарушаются требования пожарной безопасности.
Запрещена и перепланировка балкона после его утепления. Радиаторы, присоединенные к общим коммуникациям, контролирующие органы не разрешат размещать на балконе.
Если остекление не предполагает разработки специального проекта, можно установить покрытие на балконе своей квартиры и без разрешения жилищной или технической инспекции.
При продумывании комплексной перепланировки, важно учитывать два основных правила: сохранять технические характеристики балкона и не повышать нагрузку на несущую стену.
Обустройство балкона без нарушения закона
Как можно использовать застекленный балкон? Перепланировка, согласованная с органами власти, поможет владельцу квартиры увеличить ее полезную площадь на законных основаниях. Чтобы после объединения балкона с кухней (комнатой), можно было его полноценно эксплуатировать, нужно позаботиться об оформлении документации.
Остекление балкона – вполне безобидная процедура, а вот изменение его размеров является существенным нарушением Жилищного кодекса. Помимо оплаты штрафа за самовольные (несанкционированные) действия, придется восстанавливать первоначальный вид балкона.
Сама процедура остекления не предполагает перепланировки, следовательно, нет необходимости оформлять официальное разрешение у государственных органов на ее проведение. Единственное, что необходимо учитывать, это выбор качественного остекления, чтобы не возникало угрозы для обитателей дома или отдельно взятой квартиры.
Среди тех причин, которые побуждают собственников к остеклению лоджий, безусловно, в первую очередь можно отметить желание защитить дом от холода, ветра, атмосферных осадков. Застекленный балкон, на котором не было никаких дополнительных ремонтных действий, не вызовет «лишних» вопросов у представителей Жилищной инспекции.
Чтобы избежать неприятностей
Если вы приобретаете новую квартиру, в которой уже проведено остекление лоджии или балкона, никаких дополнительных действий от вас не потребуется. В техническом паспорте, который получите на новую недвижимость, будет отмечено, что на балконе (лоджии) проведено остекление по стандартному проекту дома.
В настоящее время многие строительные компании сразу включают в смету расходов, соответственно, в стоимость жилья, остекление балкона. Это отразится на стоимости жилья, но при этом существенно упростит задачу владельца недвижимости. Среди преимуществ приобретения квартиры с первоначальным застеклением выделим и отсутствие нюансов, касающихся ее продажи.
Как законно сделать перепланировку на балконе
Иметь в своей квартире остекленный балкон не только удобно, но и эстетично. Если вы хотите чувствовать себя на балконе удобно и комфортно, позаботьтесь о том, чтобы ваши действия были абсолютно законными. Чаще всего вопрос, связанный с юридическими аспектами перепланировки балкона (лоджии), касается собственников многоквартирных домов, проживающих на первом этаже.
Не имея возможности размещать вещи, они пытаются достраивать балкон своими силами, а затем остеклять его. Правомерны ли подобные действия? Можно ли такие мероприятия считать перепланировкой? Безусловно, нет. В первую очередь, при подобных мероприятиях, собственнику грозит штраф, ведь он серьезно нарушает нормы жилищного законодательства РФ. Кроме того, самовольное возведение и перепланировка на балконе негативно отражаются на общем состоянии дома, что также запрещено законом.
Есть и еще одна проблема, которая связана с подобными самовольными действиями. Так как в техническом паспорте на квартиру не указано наличие балкона, собственник не сможет совершить с таким самостроем ни одной законной сделки: ни продать квартиру, ни поменять ее на жилье большей (меньшей) площади.
В нашей стране все вопросы, которые связаны с перепланировкой и остеклением лоджий (балконов) решает Жилищная инспекция. Поэтому прежде чем совершать какие-либо манипуляции с данными квадратными метрами, лучше обратиться в эти органы государственной власти с письменным заявлением. Представители Жилищной инспекции внимательно изучат проблему, указанную в обращении, и дадут в сроки, установленные российским законодательством, мотивированный ответ.
На его основании можно будет принимать решение о дальнейших действиях. К примеру, если будет отмечено, что действия собственника не влекут за собой какой-либо угрозы состоянию дома и его жильцам и не предполагают дополнительного разрешения, можно будет смело переходить к выбору варианта остекления.
Заключение
Прежде чем приступать к самостоятельным действиям, связанным с остеклением лоджии или балкона, необходимо обратиться в Жилищную инспекцию. Уточнив законность действий, можно будет переходить к реализации намеченных планов. Остекление балкона считается перепланировкой, если увеличивается его площадь.
В противном случае самовольные действия собственника будут расцениваться как незаконное изменение площади помещения, которое влечет за собой риск для всего сооружения. Помимо выплаты штрафа, придется за свои средства восстановить первоначальный вид балкона (лоджии).
Как узаконить и что является перепланировкой балкона или лоджии
Увеличение жил площади квартиры за счет балкона или лоджии все больше набирает обороты поэтому нужно знать для каких видов работ необходимо получать разрешение и согласования, а для каких ненужно.
В данной статье разберем что является перепланировкой и как получить разрешение на перепланировку балкона или лоджии.
Виды работ требующие согласования
Виды работ не требующие согласования
Является ли перепланировкой застекление балкона
Остекление балкона или лоджии зачастую считается довольно спорным вопросом. Остекление влечет за собой увеличение веса всей строительной конструкции, именно поэтому на него требуется разрешение.
При наличии запланированного остекления, при разработке проекта здания, собственнику квартиры не нужно будет брать разрешение. Если данный тип перепланировки не учитывался при строительстве, то без согласования строительных действий не обойтись.
В отдельных случаях остеклить лоджию не получится, а самовольно проведенные работы могут привести не только к административному наказанию, но и к демонтажу за свой счет. Произойдет это в случае самовольного остекления лоджий, которые расположены в домах, имеющих культурную и историческую ценность.
Утепление балкона — перепланировка или нет?
Утепление лоджии считается следующим логичным шагом после его остекления. Само по себе утепление не считается достаточным изменением и не дает особой нагрузки на конструкцию. Однако утепление влечет за собой проведение теплых полов, укладку стяжки и плитки. Затем на балкон покупается мебель, переносятся цветы. Все эти действия приводят к значительному увеличению давления на конструкцию.
Не каждое здание может себе позволить увеличить нагрузку на лоджии. Квартиры прежних времен не подразумевали, что лоджия может стать дополнительной жилой комнатой. В хрущевских постройках получить разрешение на утепление будет значительно сложнее.
Расширение балкона — переустройство или перепланировка?
Увеличение или уменьшение имеющейся площади квартиры считается переустройством. Желание увеличить лоджию при помощи проведения дополнительной пристройки, скорее всего, останется несбыточной мечтой.
Расширить площадь лоджии можно только одним законом методом – путем объединения остекленного балкона с жилой комнатой. Этот тип присоединения считается по закону перепланировкой.
Для того чтобы расширить остекленный балкон необходимо обязательная предварительная подача документов и получение должного разрешения на перепланировку квартиры.
Считается ли объединение балкона с комнатой перепланировкой по закону?
При объединении комнаты и лоджии следует знать, что считается основными запретами при перепланировке:
Утепление должно отвечать нормам пожароопасности. При объединении с комнатой считается допустимым прокладывать электрический подогрев полов.
Перед проведением переустройства главным требованием считается подготовка предварительных расчетов по теплотехническим свойствам квартиры после объединения. Полный снос перегородок зачастую недопустим. В панельных домах можно произвести демонтаж остекленного оконного блока, а саму панель убирать нельзя. При любом переустройстве должны быть поставлены двери, отделяющие две зоны друг от друга.
Убрать балконную дверь и окно — это перепланировка?
Некоторые владельцы квартир задаются вопросом — если объединить балкон с комнатой, убрав дверь и оконную раму, считается ли это перепланировкой? Следует еще раз обратиться к определению термина: перепланировка — это визуальное изменение помещения. Поэтому данная процедура попадает под рассматриваемое определение.
Следовательно, чтобы избежать проблем в дальнейшем, даже такое незначительное изменение лучше согласовать с БТИ.
Перепланировка балкона в комнату
Если же владелец квартиры хочет переделать балкон в полноценную (хоть и довольно специфическую) комнату, то это уж точно попадает под характеристику перепланировки и требует согласования с БТИ. Кроме того, вероятнее всего, потребуется сообщить о планируемых изменениях соседям и получить от них письменное разрешение (достаточно подписи на прошении гражданина).
Однако есть одна проблема. Хотя в законодательстве нет прямого запрета на данную процедуру, но ряд технических запретов препятствуют подобной перепланировке. В первую очередь за счет того, что балкон относится к «холодным» помещениям, которые значительно сложнее прогреть, в силу его расположения. Это, как следствие, снижает среднюю температуру по всему дому.
Поэтому, чтобы повысить свои шансы на получение разрешения на перепланировку балкона в комнату, нужно сделать две вещи. Первая — сделать балкон закрытым (если он уже не является таковым), повысив его термоизоляцию. Вторая — сделать плотные двери, разграничивающие новую комнату и остальные помещения. В этом случае значительных сложностей с согласованием перепланировки в официальных структурах не возникнет.
Какие изменение нельзя узаконить при перепланировке балкона
Процесс согласования запланированной перепланировки балкона или лоджии и подача документов
Ответственность за незаконную перепланировку балкона
Но что ждет гражданина, если он не выполнит все вышеприведенные действия и проведет перепланировку балкона самовольно? В этом случае очень многое зависит от серьезности изменений и наличия/отсутствия неприятных последствий в виде обрушений или затоплений.
Если в результате совершенного нарушения никто не пострадал, то гражданин привлекается к административной ответственности и обязан выплатить штраф. Размер последнего может так же меняться в зависимости от социального статуса виновного. Физические лица при первом нарушении должны выплатить от 2 до 2,5 тысяч рублей. Для юридических штраф на порядок больше, и составляет от 350 тысяч до 1 миллиона рублей.
Кроме того, нарушитель получит от инспектора предписание узаконить перепланировку или вернуть планировку помещения к исходному виду.
При повторных нарушениях размеры штрафов увеличивают. Если же гражданин упорно не выполняет предписания или, тем более, продолжает незаконную перепланировку, жилищная инспекция может обратиться в суд. У последнего имеются полномочия на выселение несговорчивого жильца и продажу его квартиры с торгов. Более того, в исключительных случаях нарушитель может быть ограничен в возможностях выезда за границу.