в какой стране имеется европейская модель создания ассоциации жильцов
Региональный центр общественного
Основные ссылки Центра
Официально
Уважаемые посетители сайта!
Мы приветствуем Вас на странице Центра информационной поддержки реформы ЖКХ Волгоградского государственного учебно-курсового комбината. Основная цель.
О Региональном Центре
Недостаточное информирование населения о методах и формах проведения реформы, низкий профессиональный уровень представителей управляющих компаний и ТСЖ, не в лучшую сторону.
НОВОСТИ
Ликбез
Вопрос: Что нужно знать об услуге «обращение с ТКО»?
Региональный оператор по обращению с ТКО (далее – региональный оператор) – это компания, которая обеспечивает весь цикл обращения с отходами, имеющими статус «коммунальные.
Опыт зарубежных стран по содержанию своего дома
А как у них? Опыт управления домами в европейских странах
Согласовывать ремонт с соседями, ходить на субботники, охранять детскую площадку, убирать подъезд по графику.
Нас не устраивает, как организован быт в наших домах. Грязные подъезды, мусор во дворах, испачканные лифты и прочие радости коммунальной жизни. Конечно же, мы хотим, чтобы стало лучше, чище и светлее. Например, как у немцев или американцев. Но готовы ли мы к этому? Согласны ли мы жить по тем правилам многоквартирной жизни, которые действуют в западных странах? «Городская газета» знакомит читателей с принятыми за рубежом формами управления многоквартирными домами.
Европейское домоуправление во многом строится на крепких соседских связях, доверии друг к другу и общем уважении к собственности — то, что в России иногда называется «пережитками социализма». Например, общая стоянка велосипедов в чешском подъезде — насущная необходимость. А за сохранность транспорта можно быть спокойным — здесь все свои. / Фото с блога города Подебрады, Чехия.
Финляндия: ремонт только с согласия соседей
В Финляндии существует достаточно много как самих форм собственности, так и способов управления жилым фондом. Для многоквартирных домов наиболее часто применяется жилищное акционерное общество – ЖАО. Владелец квартиры в 60-90 метров на коммуналку будет отдавать 100-150 евро в месяц. То есть цена сопоставима с российскими тарифами, но качество услуг несопоставимо с нашими реалиями.
Вместо свидетельства о собственности у каждого жильца есть акции, дающие право на владение определенной площадью в доме. По умолчанию в обязанность акционеров входит оплата за обслуживание дома, отопление, уборку помещений общего пользования, электроэнергию, уборку и вывоз мусора, водоснабжение и канализацию, даже налог на недвижимость и прочие затраты.
Собранием акционеров выбирается домоуправление, определяется зарплата каждому его члену.
Деятельность КАО четко определена законодательством, ровно так же, как и обязанность собственника осуществлять уход за своим жильем. Каждый акционер посредством общества, в которое входит, несет ответственность за наружные конструкции дома, дворовые территории, лестницы и инфраструктуру объекта недвижимости, в частности, водо— и энергоснабжение. Акционер сам отвечает за состояние поверхностных материалов в своей квартире и обеспечивает многие факторы, влияющие на качество и эстетику проживания.
Что же касается отношений внутри дома, то закон о КАО в поправках 2010 года отменил все «стихийные ремонты», когда один из жильцов без предупреждения начинал стучать молотком по нервам остальных. Теперь владелец квартиры, он же акционер, обязан уведомлять домоуправление о планируемом ремонте. Это касается изменений конструкций и коммуникаций, так как архитектурное состояние должно контролировать именно домоуправление.
— Здесь, конечно, не как в России, — рассказывает наша бывшая соотечественница Алиса Кальсен. — В Суоми одобрение нужно на все: замена пола, ремонт в туалете или ванной, снос перекрытий — обязательны для рассмотрения. Когда председатели правления получают уведомление, они назначают надзорного, который следит, во сколько вы начали и закончили ремонт, чтобы не тревожить соседей, как выносится строительный мусор и т. д. Также они вправе требовать компенсацию за время, проведенное в «дозоре». Но и это еще не самое страшное. Вам вообще могут отказать, причем вполне мотивированно. И вы идете в суд, чтобы сменить батареи. Единственно безнаказанно разрешено красить и переставлять мебель.
Но закон о КАО продиктован самой жизнью. В Европе многие мои молодые местные знакомые меняют квартиры и место жительства довольно часто. И каждый из них рассматривает свою собственность как объект будущей продажи. И так как их квартира — часть большого дома, они заинтересованы в том, чтобы по чьей-то вине его вдруг не затопило или не повело. Собирая такие уведомления, домоуправление легко узнает, по чьей вине это произошло и кто должен за это ответить, возместить убытки.
Система соседского надзора, по которой жители обязуются предупреждать полицию обо всем подозрительном, противоречива, — она стоит на грани вмешательства в частную жизнь. Однако жители многих стран готовы сделать свою жизнь немного более прозрачной — ведь на другой чаше весов стоит безопасность, заботу о которой нельзя доверить одной только полиции.
Англия
В Англии на реформу ЖКХ ушло более 15 лет, но результат себя оправдал. В Англии и водоканал и электросети находятся в руках частных компаний. После приватизации цены упали, но потом стали расти, теперь счета за газ и электричество увеличиваются ежегодно на 6-10 процентов.
Житель Лондона может свободно менять поставщиков электроэнергии, единственное ограничение – делать это не чаще раза в неделю. Поставщиков даже может быть несколько: у одного выгодно покупать электричество днем, у другого – ночью.
Качество коммунальных услуг в Великобритании – понятие не эфемерное, оно определяется множеством измеряемых параметров. В частности, зафиксировано время дозвона до диспетчерской службы – 30 секунд – и время исполнения заявки по устранению неполадок.
Германия: аренда жилья тоже по правилам
В многоквартирных домах Германии существует аналог наших ТСЖ. Жители такого дома ежемесячно вносят определенные суммы в «кассу» ТСЖ, причем размер взносов утверждается на общем собрании. Часть денег идет на текущее обслуживание, ремонт и вывоз мусора, часть откладывается на капитальный ремонт. Порядок уборки подъездов и придомовой территории также решается на общем собрании: если жители готовы оплатить услуги специального человека – «хаусмастера», то именно он будет отвечать за чистоту. Если жильцы не готовы нести дополнительные расходы, убираются сами в соответствии с графиком. На поставку воды, электричества и газа каждый владелец квартиры заключает собственный договор с поставщиком. Отопление часто организовано собственными силами с помощью бойлерной.
В собственная недвижимость только у 20 % населения. Здесь сильно развита аренда жилья у частных лиц. Государственных жилплощадей в стране вообще нет. В каждом многоквартирнике есть управдом или домоуправление. В сферу их ответственности входят организационные вопросы по управлению домом. На каждой лестничной клетке вывешиваются нормативы и правила совместного проживания. Чаще всего они предписывают соблюдения порядка и чистоты в подъездах и на территории дома.
Если домоуправления нет, то все обязанности по решению вопросов оказания коммунальных и жилищных услуг, уборке снега и мусора ложатся на квартиросъемщиков. Также в некоторых автономиях обязательна уборка прилегающих к дому улиц.
— Большинство немцев арендует жилье, — говорит бывший томич Николай Постнов, проживающий в Германии. — В этом случае собственник подъезда или всего дома, или его представитель собирает с квартирантов оплату за наем и обслуживание, а остальные платежи уходят непосредственно коммунальщикам, как чаще всего происходит в Томске, у каждого свой договор с ресурсоснабжающей организацией. Также можно нанять уборщицу или дворника, но некоторые жители на этом экономят. Я живу в подъезде из шести квартир, и обязанность уборки распределена между всеми жильцами, это прописано у каждого в договоре найма. Существует график. Каждый отвечает за участок лестницы или двора. Если на вашем участке прохожий или один из жильцов поскользнется из-за того, что вы вовремя не убрались, то ваша страховка покроет лечение и другой ущерб потерпевшему.
Швеция: откуда социализм?
Форму управления домами в Швеции принято называть «социализмом». Там существует даже национальная организация квартиросъемщиков. Независимо от форм собственности дома, частной или муниципальной, во главе каждого стоит контактный комитет. Что-то вроде нашего домового комитета. Здесь обязателен Устав и Правила проживания. Внутридомовые организации, прежде всего, налаживают добрососедские отношения, отвечают за безопасность и чистоту. Одним из важных направлений деятельности комитета является защита прав собственника или квартиранта в суде.
— «Шведский социализм», потому что управлением кооперативом или товариществом, тот самый контактный комитет занимается на общественных началах, — рассказывает Александр Пачев, уже 14 лет проживающий в Швеции. — Также жители сами выходят на уборку территории, когда это необходимо, — что-то вроде русского субботника.
Если все соседи хотят построить детскую площадку, на это идут накопленные в кооперативе деньги по обслуживанию дома. В основном все делается руками жильцов, в этом и заключается устройство управления домом. Споры между соседями решаются довольно просто. Если я затопил жильцов снизу, то все покроет страховка дома.
Синдикаты во Франции
Во Франции, как и в Великобритании, прошла приватизация энергетического комплекса, вследствие которой появилось несколько поставщиков газа и электроэнергии. Также во Франции нет платы за горячую воду и отопление – воду нагревают бойлеры, установленные в каждой квартире или доме. В качестве отопления используется в основном газ. Для этого человек заключает контракт с газовой компанией. Вариантов контрактов достаточно много. Что-то вроде наших тарифных планов на мобильную связь.
Объединения собственников жилья называются синдикатами с правами юридического лица. Собственники распоряжаются своим имуществом, используют каждую полезную площадь в своих интересах, если это не ущемляет права соседей. Также жильцы вправе надстраивать мансарды, строить на земле дома различные здания, разбивать клумбы и т. д.
Однако для отказа от какого-то имущества или части земельного участка необходимо единогласное решение собственников. Оплата за коммунальные и жилищные услуги взимается из расчета жилой площади. Руководство синдиката определяет необходимую сумму затрат на содержание дома и оптимальное коммунальное обслуживание. Продавая квартиру, собственник должен быть освобожден от обязательств по отношению к синдикату, в том числе финансовых. Соседские отношения регламентируются так же, как в Финляндии.
Жители сквота «Политбюро» когда-то заняли пустующее здание полицейского участка. В прошлом году захват пустых зданий в Голландии запретили, и жителям этого дома пришлось стать «товариществом жильцов». Они заключили выгодный для них договор аренды с властями Амстердама, которые теперь несут ответственность за общее состояние дома.
В «Политбюро» работают свои правила. Попасть сюда можно, только если один из прежних жильцов уходит, и только по рекомендации.
Новый «кандидат» должен понравиться всем остальным жителям. Знакомятся за обедом, отдают предпочтение людям молодым, творческим и общественно активным, которые не сидят в офисе «с девяти до шести». Зато здесь нет ограничения на «слишком высокий доход», как в некоторых других сквотах.
Жители «негласно обязуются предупреждать друг друга о готовящихся шумных вечеринках, представлять соседям своих гостей, если те остаются ночевать, собирают и вместе расходуют небольшой «фонд благоустройства».
Важным правилом остается чистота и аккуратность. Никаких грязных тарелок на общей кухне! Однако главный закон — это предупредительность и забота о тех, кто живет за стенкой.
«Большой брат» следит за американцами
В Америке все общее имущество многоквартирных домов называют «кондоминимумами», сюда входит земельный участок, дом и другие постройки на нем. Власть никак не участвует в управлении данными кондоминимумами, так как процент муниципальной собственности ничтожно мал. В то же самое время здесь нет домов, где одновременно были бы муниципальные и частные квартиры. Собственники жилья в кондоминимумах никогда не выставляют требования к власти о проведении капитальных ремонтов и не обращаются за помощью в содержании своих домов. Собственность на жилье и ответственность за него заложены исторически. Домовладельцы взаимодействуют друг с другом в рамках ассоциаций, которые обязательно создаются и регистрируются для управления кондоминимумом. Каждый новый собственник, приобретая квартиру или площадь, автоматически становится членом этой ассоциации.
— Не знаю, как дела обстоят в многоквартирниках, но вот в районах частной застройки все жестко, наблюдать за соседскими взаимоотношениями приходилось не раз, — говорит Савелий Кашин, проходивший стажировку в США. — Что я заметил, так это то, что здесь все друг за другом следят. В соседнем с нашим домом жил мужчина, который каждый раз напоминал нашему домовладельцу, что пора подстригать газон, так как он выше всех лужаек на улице. Каждый должен содержать тротуар напротив своего дома в порядке, если кто-то поскользнется на участке вашего тротуара, на вас могут подать в суд.
— Во главе угла в Америке стоит безопасность семьи и защита частной собственности, — поясняет Мила Аффин, эмигрантка из Томска, — поэтому воспитана такая бдительность. — У нас, в трехэтажке, как и в любом районе, в том числе малой застройки, есть комитет бдительности. В штатах его называют «соседский надзор», стоит значок, глаз нарисован. Особо бдительные соседи, увидев чужака, звонят в полицию. Как правило, все знают, кто к кому ходит и круг общения. Американцы оберегают то, что создают. Очень многое здесь делается самостоятельно людьми для себя, для соседей. В прошлом году мы скинулись и устроили для наших детей парк-площадку во дворе, теперь сами ее охраняем и чистим по очереди. У моей подруги в соседстве (объединении жителей близлежащих частных домов) проходят конкурсы на лучший участок, на лучшее украшение участка к Рождеству, организовываются вечеринки.
Как Вы думаете, какая справедливая цена на коммуналку в доме уровня Авеню 77 на квартиру площадью 100 метров?
Кстати, квартиры без отделки там не продают в-принципе, даже в новых домах. Высококачественный ремонт входит в стоимость квадратных метров. Учтите это, если соберетесь покупать там 🙂
В какой стране имеется европейская модель создания ассоциации жильцов
Московскому ЖКХ поручено изучить зарубежный опыт управления жилищно-коммунальным хозяйством. FoxTime рассказывает, как устроено ЖКХ в других странах
Изучать и перенимать там и правда есть что. К примеру, в мегаполисах США и почти во всех странах Европы, в следствии эффективного управления жилыми домами, давно отказались от сноса старых зданий. В Москве же государственные бюджетные учреждения (ГБУ) «Жилищник» управляют 70% многоквартирных домов. То есть в столице по сути нет конкуренции в этой сфере. Ни в одной другой стране подобного опыта нет: где существуют многоквартирные дома-кондоминиумы, приоритет в принятии решений принадлежит собственникам.
Административно-централизованный способ управления многоквартирными домами характерная черта советской системы. Он неэффективно работает в условиях частной собственности. Страны бывшего социалистического лагеря (Венгрия, Чехия, Словакия, Эстония) пережили переход на новую систему управления приватизированным жилищным фондом. Сейчас жители в этих странах самостоятельно выбирают из участников рынка профессиональных управляющих, а с их помощью—подрядчиков для работ по содержанию и ремонту дома.
Практики же сбора средств на капремонт также нет нигде, кроме России. За границей жильцы сами следят за состоянием дома и получают финансовую поддержку от властей. Например, в Германии, Франции и Голландии у людей есть право по согласованию с муниципалитетом построить (в том числе и с привлечением инвесторов) на принадлежащем им участке объект долевой собственности. А уже в процессе эксплуатации скопить деньги на капремонт. Также в некоторых странах существует система государственных грантов и субсидий на капитальный ремонт домов: предоставляют властям проект работ, и если он соответствует утвержденным критериям, получают государственную помощь.
Лучший мировой опыт в сфере управления ЖКХ и жилищного строительства принадлежит Германии. Здесь горожане сами могут выступать в роли заказчиков строительства жилого дома.
Ещё одна удачная система управления ЖКХ – французская. Она устроена так, что около 60% горожан могут получить жилье социального найма в многоэтажках, принадлежащих муниципалитету. То есть жители вообще не обременены заботами о собственных квартирах. Вместо этого они получают уверенность в завтрашнем дне и мобильность: выбирают место жительства, исходя из своих профессиональных интересов. При этом жилье социального найма там качественнее, чем коммерческое. За его реновацию отвечают муниципалитеты и им невыгодно экономить на этапе строительства, так как в будущем это приведет к большим затратам.
Кстати, в Санкт-Петербурге сейчас построены два дома под социальный найм. В Москве подобного пока нет.
Зарубежный опыт сноса старых домов
Развитые страны давно поняли, что реконструкция районов с массовым сносом старых домов скрывает в себе множество рисков. Например, в период между 1950 – 1980 годами в США в рамках государственной программы переселили порядка 2 млн человек. На месте их жилья построили новые кварталы. Так как сносимое жилье было дешёвым, власти переселяли множество людей с низкими доходами. Однако необходимого объема жилья, где жилищные платежи были бы доступны бедным, не оказалось. В связи с этим пришлось расширять программу субсидий. В итоге решением конгресса программу остановили.
Стоимость ЖКХ в других странах
Приведённые ниже данные актуальны на 2014 год, однако существенным образом эти цифра за последние три года не изменились и способны представить общую картину. Указанные проценты рассчитываются от средней зарплаты по стране.
Скандинавские страны: Норвегия, Швеция, Финляндия
Затраты на ЖКХ для Норвежцев составляют 10,8 % от зарплаты это где-то 320 евро. Основная статья расходов приходится на газ. В Норвегии, Швеции, Финляндии для отопление домов зимой часто используют альтернативные источники вроде котлов на биотопливе.
США
Затраты на коммунальные услуги могут составлять от 350$ в месяц, но официально эта статья расходов 12,9% от зарплаты. Вода и газ здесь также основные составляющие счета за коммунальные услуги. Квартплаты в США не существует, однако есть налог на недвижимость – 13% от её стоимости. Месячная плата за уборку и содержание помещения около 60$.
Канада
Доля затрат на коммунальные расходы здесь всего 7% от зарплаты – около 180$. Тарифы на электричество, газ и воду очень схожи с США.
Франция
За ЖКХ здесь отдают 13,5% своей зарплаты, это примерно 389$. Интересно, что во Франции за сэкономленную воду возвращают сумму по более высокому тарифу, чем если заплатить за такой же объем воды при перерасходе.
Великобритания
Более 22% от зарплаты тут уходит на коммунальные услуг, что составляет не менее 375 евро. Для обогрева квартиры в зимний период используют электрообогреватели, поэтому затраты на электричество – основная статья расходов британцев. Рост тарифов на ЖКХ привел к росту смертности, здесь даже появилось понятие “зимние смерти”. За содержание дома в год придется выложить около 2500$.
Германия
Австралия
Всего 7,7% от зарплаты австралийцы отдают за ЖКХ. Это примерно 75 австралийских или 67 американских долларов.
Латвия
Соседские клубы: что девелоперы создают для общения жителей
Культ добрососедства формировался в нашей стране многие годы, в СССР он даже закрепился на уровне государственной идеологии. Раньше люди поддерживали более плотные социальные связи и знали в подъезде многих по именам, дружили семьями и смело могли попросить посидеть с ребенком.
Сейчас такие доверительные отношения между соседями скорее редкость, социальные связи между жителями ослабли, но потребность в общении не исчезла. Режим самоизоляции в период пандемии показал, что именно общения людям не хватает больше всего. Застройщики уже давно обратили внимание на необходимость создания инфраструктуры добрососедства — одного из элементов, формирующих комфортную среду. Если раньше это были просто соседские клубы, то теперь такая инфраструктура становится более разнообразной.
Комьюнити жильцов и соседские клубы
Формирование культуры добрососедства, развитие местного комьюнити — один из самых заметных трендов, особенно после опыта карантина, отмечают девелоперы. Все более актуальной становится урбанистическая концепция «15-минутного города», которая выдвигает на первое место пешеходную доступность всех необходимых объектов инфраструктуры, говорит генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин.
По словам главного архитектора компании «Брусника» Василия Большакова, соседские клубы — это важный элемент инфраструктуры добрососедства. У «Брусники» их пока два (один в подмосковном Видном, другой в Тюмени). Такие клубы обычно располагаются на первых этажах и представляют собой гибкие многофункциональные пространства, где жители могут свободно общаться, работать, учиться, развивать собственный бизнес, отмечать праздники и отдыхать. В своих соседских центрах компания «Брусника» размещает коворкинг с открытой кухней, библиотеку, танцевальный или спортивный зал, прачечную, а также помещения, которые могут арендовать специалисты, занимающиеся частной практикой (например, психологи, логопеды и репетиторы).
Инициаторами мероприятий в таких соседских клубах обычно выступают сами жители. В них организуют уроки по рисованию, театральные представления, проводят образовательные семинары, лекции и кулинарные мастер-классы, где делятся рецептами и сразу претворяют их в жизнь точно так же, как это делается за рубежом. Кроме того, в соседских центрах «Брусники» открыли свои филиалы школы шахмат, балета, студии по робототехнике и программированию. Таким образом, в пределах микрорайона застройщику удается сформировать разнообразную жилую среду и обеспечить эффективное развитие территории.
В девелоперской компании «Сити-XXI век» развивают градостроительную концепцию «Миниполис», которая подразумевает организацию единого жизненного пространства и создание социальных коммуникаций на базе соседского клуба, который стал центром активной жизни миниполисов. В клубах работают кружки, студии изобразительного искусства, танцев, лепки, проходят курсы по иностранным языкам, занятия спортом, йогой, праздники, а также волонтерские и благотворительные акции. За каждым миниполисом закреплен комьюнити-менеджер, который объединяет жителей, организует для них мероприятия, вовлекает в другие активности, помогает реализовать себя в программе поддержки малого бизнеса.
«Люди социальны по своей природе, нам необходимо чувствовать себя частью чего-то более масштабного, удовлетворять потребность в общении, ощущать позитивную атмосферу вокруг — поэтому тема добрососедства так сильно развивается сейчас. Культура добрососедства — часть нашего менталитета, так сложилось исторически. Хорошая новость в том, что сегодня застройщики используют гораздо более широкий инструментарий для поддержания этой культуры в своих проектах», — говорит директор по клиентскому сервису группы «Самолет» Ольга Балагурова.
Как девелоперы создают инфраструктуру добрососедства
Инфраструктура добрососедства — это не только соседские клубы и другие комьюнити жильцов. Все начинается с дворового пространства, которое организовано таким образом, чтобы стимулировать социальное общение. «В проектах все начинается с принципа квартальной застройки — так формируется уютный и просторный двор без машин, который включает в себя несколько функциональных зон, удовлетворяющих потребностям жителей разных возрастов и интересов», — отмечает директор по клиентскому сервису группы «Самолет» Ольга Балагурова. Если говорить об интересах девелопера, то основные цели при создании среды добрососедства — это формирование лояльной аудитории и повышение качества жизни, говорит Кирилл Игнахин.
Василий Большаков, главный архитектор мастер-плана компании «Брусника»:
— Инфраструктура добрососедства — один из элементов, формирующих комфортную среду. В «Бруснике» к этому вопросу подходят комплексно.
Во-первых, с точки зрения архитектуры. Один из главных факторов, влияющих на развитие добрососедства, — число жителей. Если их слишком много, человек перестает ощущать себя в безопасности, ему хочется закрыться дома, где его никто не побеспокоит, где нет «чужих». Мы убеждены, что создать комфортную среду во дворе, окруженном 24-этажной бетонной стеной, невозможно. Поэтому компания отдает предпочтение сомасштабным человеку типам застройки — кварталам переменной высотности и, например, урбан-виллам — одноподъездным среднеэтажным домам на 20–40 квартир. Жителей здесь немного, поэтому все знают друг друга в лицо.
Во-вторых, добрососедство поддерживают планировочные решения. Следуя примеру зарубежных застройщиков, «Брусника» проектирует на кровлях домов террасы, разделенные только живой изгородью.
В-третьих, общественные пространства компания проектирует таким образом, чтобы побуждать жителей к общению. В подъездах мы организуем мягкие зоны, во дворах — беседки и перголы, между кварталами — пешеходные бульвары, скверы и спортивные площадки. Кроме того, мы отказываемся от решений, которые могут стать препятствием для коммуникации, например заборов. Системы доступа в наших проектах настроены так, что жители могут попасть на территорию любого из домов.