в каком банке выгоднее брать ипотеку в казахстане
Ипотека в Казахстане: что предлагают банки в марте 2020 года
Коммерческую ипотеку постепенно вытесняют государственные ипотечные программы. Некоторые банки полностью отказались от собственных жилищных кредитов в пользу займов с господдержкой. На сегодняшний день госпрограммы так или иначе отвечают интересам различных категорий потенциальных заемщиков как первичного, так и вторичного рынков независимо от наличия жилья в собственности.
Стоит отметить, что с 2020 года банки ужесточили требования к получателям займов. Так введен запрет на предоставление беззалоговых кредитов заемщикам с доходом ниже прожиточного минимума. Заем также не смогут оформить безработные граждане, так как для получения кредита необходимо подтвердить официальный доход за последние 3-12 месяцев. Вместе с тем при просрочке выплат по кредитам более трех месяцев, или 90 дней, банкам запрещено начислять комиссии.
Какие банки выдают ипотеку
По состоянию на 6 марта 2020 года, ипотеку в рамках тех или иных программ предлагают 14 банков: Халык Банк, АТФБанк, Банк ЦентрКредит, Сбербанк, Jýsan Bank, ForteBank, BankRBK, Нурбанк, Евразийский банк, Tengri Bank, Жилстройсбербанк Казахстана. Altyn Bank рассматривает ипотеку только в городах Нур-Султан, Алматы, Атырау и Актау. Банк Kassa Nova выдает ипотеку только по программе «Орда». Евразийский банк предлагает ипотеку в рамках программ «7-20-25» и «Баспана Хит».
Где взять ипотеку по госпрограмме
Самыми выгодными ипотечными программами являются программы «7-20-25», «Баспана Хит», а также жилищные займы Жилстройсбербанка. Купить жилье можно как на первичном, так и на вторичном рынках.
«7-20-25»
По информации ИО «Баспана», состоянию на 27 февраля 2020 года всего по Казахстану подана 27 428 заявка по ипотеке «7-20-25» на сумму 311 млрд тенге, одобрено 16 239 кредитов на сумму 186 млрд тенге. По данной программе заявки принимают 8 банков: Bank RBK, Евразийский банк, АТФ Банк, Jýsan Bank, Fortebank, Халык Банк, Банк ЦентрКредит, Сбербанк.
В тройку лидеров по одобренным займам вошли Банк ЦентрКредит (9031), Сбербанк (4364), Халык Банк (1284).
Чаще всего берут ипотеку «7-20-25» в Нур-Султане (одобрено 4895 заявок), Алматы (3455), Актюбинской области (908), Костанайской (833), Восточно-Казахстанской областях (808).
Условия
Расчет стоимости жилья по программе «7-20-25»
Квартиры в г.г. Астана, Алматы, Актау и Атырау
Ежемесячный взнос, в тг
(при сроке займа — 25 лет)
1-комнатная (от 37 кв.м)
2-комнатная (от 50 кв.м)
3-комнатная (от 65 кв.м)
Квартиры в других регионах
Ежемесячный взнос, в тг
(при сроке займа — 25 лет)
1-комнатная (от 37 кв.м)
2-комнатная (от 50 кв.м)
3-комнатная (от 65 кв.м)
«Баспана Хит»
Ипотека «Баспана Хит», рассчитанная как на первичное, так и на вторичное жилье, ожидаемо стала популярнее, чем «7-20-25». Востребованность продукта объясняется и более лояльными требованиями к клиенту. Так, участнику программы можно иметь жилье в собственности.
По информации ИО «Баспана», ипотеку «Баспана Хит» выдают в тех же 8 банках: Bank RBK, Евразийский банк, АТФ Банк, Jýsan Bank, Fortebank, Халык Банк, Банк ЦентрКредит, Сбербанк.
Лидерами по одобренным заявкам являются Сбербанк (15 779), Банк ЦентрКредит (5794), Халык Банк (2367). По данным на 27 февраля 2020 года, одобрено 25 337 заявок на сумму 207 млрд тенге. «Баспана Хит» особенно популярна у жителей города Нур-Султан (одобрено 5591 заявка), Карагандинской области (3296), Восточно-Казахстанской области (3269), города Алматы (2630), Павлодарской области (1650).
Согласно условиям программы «Баспана Хит», банки-участники имеют право устанавливать комиссии за предоставление и обслуживание займа по перечню комиссий, учитываемых при расчете годовой эффективной ставки вознаграждения, утвержденному Национальным банком РК. Соответственно, условия банков различаются в части наличия комиссии и ее размеров, страхования залогового обеспечения, расчета платежеспособности заемщика, расчета стоимости залогового обеспечения и минимального срока кредитования (от 0 до 12 месяцев). Так, например, в Халык Банке есть комиссии за изменение условий предоставленного займа, в том числе за частичное/полное досрочное погашение, а также комиссия за выдачу по заявлению клиента справок по займу — 2000 тенге.
Стоит отметить, что ипотека «Баспана Хит» изначально была выгодной. Однако 9 марта Национальный банк повысил базовую ставку сразу на 2,75 пункта, и сейчас она составляет 12%. Соответственно ставка вознаграждения по программе «Баспана Хит» выросла сразу с 11 до 13,75%.
Условия
Расчет ежемесячного платежа по программе «Баспана Хит» при внесении первоначального взноса 20% на 15 лет
При цене объекта 10 млн
При цене объекта 15 млн
При цене объекта 20 млн
При цене объекта 25 млн
Переплата
Переплата
Переплата
Переплата
Ежемесячный доход заемщика не должен быть менее 60 000 тенге. Так, при покупке квартиры стоимостью 10 миллионов тенге официальный доход заемщика должен составлять не менее 180 000 тенге. Можно привлечь созаемщика.
Банки в данной программе вправе взимать комиссии, утвержденные Нацбанком.
Ипотека «Орда» представляет собой кредитование Казахстанской ипотечной компанией физлиц на покупку квартир через банки-партнеры. На сегодняшний день это Jýsan Bank, Банк ЦентрКредит, Kassa Nova, Евразийский банк.
Условия
Заемщиком может стать любой гражданин Казахстана в возрасте от 21 года. На момент погашения кредита возраст заемщика или созаемщика не должен превышать возраста выхода на пенсию.
Расчет ежемесячного платежа по программе «Орда» при внесении первоначального взноса 30% на 20 лет
При цене объекта 10 млн
При цене объекта 15 млн
При цене объекта 20 млн
При цене объекта 25 млн
Переплата
Переплата
Переплата
Переплата
Где взять ипотеку военным
Военную ипотеку на основе ипотечных программ «7-20-25» и «Баспана Хит» выдают четыре казахстанских банка второго уровня, а именно Банк ЦентрКредит, Сбербанк Казахстана, Halyk Bank и АТФБанк.
Основные условия ипотечных программ остаются прежними. Но для участников данной программы банки установили более лояльные кредитные правила при проведении финансового анализа. Теперь при рассмотрении займа по программам «7-20-25» и «Баспана Хит» банки будут принимать во внимание ежемесячные жилищные выплаты, которые получают военнослужащие. Это, несомненно, повысит процент одобрения по ипотечным займам.
Так, при покупке квартиры за 10 миллионов тенге по программе «7-20-25» достаточно официально подтвердить ежемесячный доход в 120 тысяч тенге. Если учесть, что сумма жилищных выплат семье военного из 4 человек составляет в регионах в среднем 100 000 тенге, то вкупе с окладом получается уровень достаточный для оформления ипотечного займа.
Что касается ипотеки «Баспана Хит», то здесь доход семьи при покупке квартиры стоимостью 10 млн тенге должен быть выше и составлять не менее 180 000 тенге. Это связано с более высокой процентной ставкой (11%) и возможностью купить не только первичное, но и вторичное жилье. Данная программа будет более доступной для военнослужащих столицы, где жилищные выплаты гораздо выше, чем в регионах. Там семья из 4 человек получает порядка 200 000 тенге.
Все участники государственных ипотечных программ должны быть гражданами Республики Казахстан, иметь подтвержденный постоянный доход и не должны иметь другие не погашенные ипотечные жилищные займы.
Собственные ипотечные программы банков
С разработкой госпрограмм ипотечного кредитования стандартная ипотека становится неактуальной для граждан. Высокие процентные ставки, повышенные требования к доходу заемщика и большие комиссии делают коммерческую ипотеку неконкурентоспособной. Единственное преимущество собственных программ БВУ — это стоимость жилья, которая может быть очень высокой. Главное — подтвердить доход, позволяющий делать высокие ежемесячные платежи.
Для полной картины ипотечного обзора, рассмотрим и ее условия.
Условия стандартной ипотеки при покупке квартиры за 10 млн тенге
Банк
Минимальная ставка
Первон. взнос
Срок займа
Примерный ежемесячный платеж и переплата при покупке квартиры за 10 млн тг на 10 лет при 40% взносе
Ипотека — 2021: ставки и переплата
В Казахстане действует несколько ипотечных программ, десятки рыночных предложений банков и система жилищных сбережений. Как понять, что лучше подходит? Давайте разбираться.
Лестница доступности жилья
В РК разработана лестница доступности жилья, которую можно разделить на два уровня.
Первый — для льготников, когда доход составляет до 3.1 прожиточного минимума (ПМ). Включает три ступени:
— арендное жильё без выкупа от акимата;
— кредитное — для малообеспеченных семей («Бакытты отбасы», «2-10-20»);
— кредитное жильё от акиматов («5-20-25»).
Второй уровень рассчитан на тех, чей доход превышает 3.1 ПМ (106 336 тенге). Им доступна ипотечная программа «7-20-25».
На зарабатывающих свыше 5 ПМ (171 510 тенге) ориентированы рыночные программы, например «Орда», предложения «Отбасы банка» и др.
«7-20-25»
Оператор — Казахстанский фонд устойчивости.
Условия:
— Отсутствие жилья и других ипотечных займов.
— Официальный доход.
— Допускается только первичная недвижимость от застройщика. Объект должен быть сдан в эксплуатацию.
— Ставка — 7 %.
— Первоначальный взнос в размере от 20 % от цены квартиры.
— Срок кредитования — до 25 лет. Возможно досрочное погашение без штрафов.
— Максимальная стоимость квартиры в Нур-Султане, Алматы (и пригороде), Актау, Атырау и Шымкенте не должна превышать 25 млн тенге, в Караганде — 20 млн, в остальных регионах — 15 млн.
— Дополнительное залоговое обеспечение не требуется, однако если возникли проблемы с платёжеспособностью либо возраст подходит к пенсионному, требуется участие созаёмщиков.
— Получить кредит можно через Bank RBK, Евразийский банк, АТФБанк, Jysanbank, Fortebank, Халык Банк, Банк ЦентрКредит и Сбербанк.
Приблизительные расчёты
При покупке квартиры за 15 млн тенге первоначальный взнос равен 3 млн тенге. Сумма в кредит — 12 млн тенге. Если срок кредитования равен 25 годам, то ежемесячный платёж составит 84. 8 тыс. тенге. Общая переплата — 13. 4 млн тенге.
Из выделенных 1 трлн тенге на реализацию программы освоено 333.3 млрд. Предполагается, что до конца 2022 года «7-20-25» закроют.
Кому подходит
Для тех, у кого нет жилья и дополнительного залога, но есть накопления на первоначальный взнос и официальный стабильный доход. Есть также возможность получения сертификата от государства для льготников.
«Баспана Хит»
В июне 2021 года большинство банков прекратили приём заявок. Сейчас «Баспана Хит» доступна только для участников зарплатных проектов АТФБанк и Jysanbank.
Условия:
— Номинальная ставка по договорам банковского займа — 10.75 % (по состоянию на 24 июня).
— Первоначальный взнос — от 20 %.
— Срок ипотечного кредитования — до 15 лет.
— Максимальная стоимость вторичного жилья — до 25 млн тенге в Нур-Султане, Алматы, Актау, Атырау, первичного — 35 млн; 20 млн тенге на первичном и вторичном рынке в Караганде, до 15 млн — в других регионах.
— Объект должен быть введён в эксплуатацию.
«Орда»
Программа Казахстанской жилищной компании.
Условия:
— Купить можно первичное и вторичное жильё.
— Первоначальный взнос — от 30 %. В залог можно предоставить имеющуюся недвижимость.
— Срок кредитования — 20 лет.
— Максимальная сумма — до 65 млн тенге.
— Ставка вознаграждения — от 12.8 %.
— Банки-партнёры: Jysanbank, Банк ЦентрКредит и Kassa Nova bank.
Приблизительные расчёты
При полном подтверждении дохода и стоимости квартиры в 15 млн тенге первоначальный взнос составит 4.5 млн тенге. Размер ежемесячного платежа при 20-летнем сроке — более 115.6 тыс. тенге. Переплата — 17.2 млн тенге.
Кому подходит
— Платёжеспособным гражданам, желающим приобрести квартиру или дом.
— Заёмщикам, имеющим недвижимость, которая частично выступит в роли залога.
Ипотека от банков
На ипотечном рынке РК представлено порядка десяти банков, в каждом из которых есть несколько собственных жилищных продуктов. Заявленные на сайтах ставки варьируются от 11 до 30 %. Зачастую озвучиваются особые условия для «привилегированных заёмщиков» (клиенты банка, обеспеченные залогом и т. д.).
Приблизительные расчёты
Стоимость жилья — 15 млн. Из них 4.5 млн — первоначальный взнос. Сумма кредита — 10.5 млн. При ставке 20 % сроком на 20 лет ежемесячные взносы составят около 178.4 тыс. тенге. Переплата при этом достигнет 32.3 млн тенге.
Также банки рассматривают частичное подтверждение доходов, но ставка при этом увеличивается.
Кому подходит
— Платёжеспособному населению, когда нет возможности воспользоваться программами ипотечных организаций.
— Гражданам с видом на жительство (в некоторых банках).
— Приобретающим жильё на этапе строительства.
«Отбасы банк»
Бывшему Жилстройсбербанку принадлежит основной сегмент рынка — более 60 %. Объективно сопоставить условия с рыночными или льготными ипотечными программами трудно. Причина — специфика накопительной системы.
Условия
Существует два вида займа: жилищный и промежуточный.
Жилищный заём в пределах 4-5 % предоставляется тем, кто как минимум за три года накопил на депозите в «Отбасы банке» 50 % от стоимости жилья. Учтите, что на протяжении этого времени деньги лежат на депозите со ставкой 2 %. На счета начисляется госпремия в размере 20 %. Но премируются только 200 МРП — 583 400 тенге в 2021 году. Максимальный бонус составит 116 680 тенге.
Промежуточный, от 7.4 %, подойдёт тем, кто желает ускорить покупку. Здесь можно сразу внести на депозит 50 % от стоимости жилья. При этом проценты будут начисляться на всю сумму, пока депозиту не исполнится три года, а оценочный показатель (коэффициент дисциплины вкладчика) не выйдет на уровень 16 единиц. Достигнуть его можно при своевременном пополнении счёта (согласно договору). Быстро увеличить показатель можно, внося сумму досрочно, увеличивая размер платежа или накапливая более трёх лет.
Как только депозит отработает положенный срок, эта сумма пойдёт в счёт погашения долга, а процент вознаграждения снизится до заявленных 4-5 % (заём станет жилищным).
Проблема в том, что пока средства копятся в ЖССБК, потенциальному заёмщику приходится арендовать жильё, что добавляет расходов и затрудняет накопление.
Индивидуальные условия рекомендуем рассчитывать в отделениях банка. Просите менеджеров указывать эффективные, а не номинальные ставки.
Кому подходит
— Семьям, придерживающимся строгого финансового плана и имеющим квартиру.
— Для планомерного улучшения жилищных условий.
Также в этом году «Отбасы банк» запустил женскую ипотеку «Умай».
Изначально ставка составляет 12.2 %, но после накопления 50 % от суммы займа снижается до 3.6 %. Максимальный доход семьи должен составлять не более 320 000 тенге. Доступный размер кредита — 85 % от стоимости квартиры. Срок — 25 лет.
ТОП 10 ипотечных предложений от банковских учреждений Казахстана
На данный момент ипотека в Казахстане самый непопулярный способ решить жилищный вопрос. Современные банки редко выдают ипотечные займы, и на это есть три причины: недостача ликвидности валюты, длительный срок кредитования и небольшая прибыль. В учреждениях намеренно ужесточают требования к заёмщикам и, чтобы оформить ипотеку, человек должен иметь высокий доход, а также внести довольно внушительный первоначальный взнос. Тем не менее, граждан Казахстана это не останавливает, ведь для многих взять квартиру под ипотеку единственная возможность обзавестись жильём.
Специально для вас портал info.homsters.kz собрал 10 лучших предложений от коммерческих банков Казахстана по ипотеке. Мы попросили финансовые учреждения произвести расчёт для покупки жилища стоимостью в 12 миллионов тенге (это примерно 36 000$). Чтобы получить ипотеку, нам обязательно придется внести первоначальный взнос: пусть это будет 40% от суммы, то есть 4 миллиона 800 тысяч тенге. Срок кредитования будет рассчитан на 10 лет.
Перед тем, как вы ознакомитесь с лучшими предложениями, хотим, чтобы вы отдавали себе отчёт, что все расчёты примерные. ТОП был составлен по итоговой переплате, но мы не считали тарифы за страховку, комиссию за рассмотрение заявки и прочее. В нашем рейтинге размещены предложения комиссией за предоставление кредитов.
Ипотека в банках Казахстана: лучшие предложения
Сбербанк
Условия ипотеки в Сбербанке довольно приемлемые. Взять займ возможно максимум на 20 лет. Обязательно необходимо внести 30% от суммы. Возможно избежать первоначального взноса, если предоставить дополнительное обеспечение банку (банковский вклад либо недвижимость). Каждому клиенту предоставляется возможность досрочно погасить ипотеку без применения штрафных санкций со стороны банковского учреждения. Получить займ возможно как со справкой о доходах, так и без неё, однако в последнем случае придётся оплатить 50% от суммы ипотеки (процентная ставка будет 15,4%).
Теперь произведём расчёты. Срок займа составляет 10 лет, базовая процентная ставка 14,6%, сумма кредита 7 миллионов 200 тыс. тенге, апервоначальный взнос 40%, то есть 4 миллиона 800 тыс. тенге. Ежемесячно необходимо вносить 116 тысяч тг. Заёмщику потребуется оплатить комиссию в размере 2,7% за предоставление денежных средств.
Общие выплаты по кредиту составят 13 млн. 992 тыс. тенге (умножьте ежемесячный платёж на 120 мес. и получится данная сумма). Переплата составит 6 772 000 тг. Комиссия за предоставление денежных средств получится 194 400 тг. В итоге заёмщику заплатит за квартиру 18 986 400 тенге.
Altyn Bank
Данный банк выдаёт ипотечные займы не во всех городах Казахстана. Получить их возможно только в Алматы, Астане, Атырау и Актау. Чтобы оформить ипотеку, необходимо предоставить справку о доходах. Первоначальный взнос 40%. Банк предоставляет в распоряжение клиента от 3 до 100 миллионов тенге, однако сумма кредита не может быть выше 47 ежемесячных зарплат кредитополучателя.
Сумма кредита и срок те же. Базовая ставка в Altyn Bank составляет 17%. Ежемесячный взнос 125 тысяч 135 тенге комиссия за предоставление финансовых средств, составляющая 0,5% от суммы ипотеки.
Сумма общих выплат составит 15 016 200 тг. Переплата будет 7 миллионов 816 тыс. 200. Комиссии отнимут 36 тыс. тенге. В итоге за всю квартиру заёмщик отдаст 19 млн 852 тыс. 200.
Банк ЦентрКредит
Многие интересуются, как получить ипотеку молодой семье. Для этого следует обратиться в Банк ЦентрКредит, предоставляющий несколько ипотечных продуктов. Ставка для супружеской пары не старше 35 лет составляет 15,5%. Первоначальный взнос равен 30%, а срок кредитования 20 лет. Если брать стандартную ипотеку, первоначальный взнос будет составлять 40%, а переплата от 16,5% и выше.
Теперь произведём расчёты. Ставка: 16,5%. Платёж каждый месяц: 122 тыс. 862 тенге. Комиссия за услуги: 1%. Сумма общих выплат составит 14 млн 743 тысяч 440 тг. Переплата будет 7 млн 543 тыс. 440. Комиссии отнимут 72 тыс. тенге. В итоге за всю квартиру заёмщик отдаст 19 млн 615 тыс. 440.
Народный банк Казахстана
Банк примечателен длительным сроком ипотечного кредитования 30 лет. Минимальный взнос в нём составляет 20%. Если предоставить дополнительный залог, его можно обойти. Обязательно предоставление справки о доходах либо наличие зарплаты, отличной от пенсионных взносов. Покупая жильё за 12 миллионов, заёмщик должен иметь зарплату около 300 тысяч тенге.
Время расчётов. Ставка: 17,5%. Платёж каждый месяц: 125 тыс. тенге. Комиссия за услуги: 1%. Сумма общих выплат составит 15 млн тг. Переплата будет 7 млн 800 тыс. Комиссии отнимут 72 тыс. тенге. В итоге за всю квартиру заёмщик отдаст 19 млн 872 тыс.
Bank RBK
Минимальный взнос составляет 30%. Возможно получить от 2 до 50 миллионов тг. Возможен ипотечный займ без первоначального взноса при предоставлении дополнительного залога.
Теперь произведём расчёты. Ставка: 19%. Платёж каждый месяц: 134 тысячи 404 тенге. Комиссия за услуги: 3%. Сумма общих выплат составит 16 млн 128 тыс. 480 тг. Переплата будет 8 млн 928 тыс. 480. Комиссии отнимут 216 тыс. тенге. В итоге за всю квартиру заёмщик отдаст 21 млн 144 тыс. 480.
Qazaq банк
Минимальный взнос 20%. Максимальный срок ипотеки составляет 15 лет с возможностью досрочного погашения без штрафных санкций.
Время расчётов. Ставка: 20%. Платёж каждый месяц: 139 тыс. 144 тенге. Комиссия за услуги: 2%. Сумма общих выплат составит 16 млн 697 тыс. 280 тг. Переплата будет 9 млн 497 тыс. 280. Комиссии отнимут 114 тыс. тенге. В итоге за всю квартиру заёмщик отдаст 21 млн 641 тысяч 280.
ForteBank
Первоначальный взнос составляет 15%, если клиент предоставил полное подтверждение имеющихся доходов. Срок ипотеки составляет 15 лет либо 10 лет при частичном подтверждении доходов.
Теперь расчёты. Ставка: 21,49%. Платёж каждый месяц: 146 тыс. 329 тенге. Комиссия за услуги: 1,99%. Сумма общих выплат составит 17 млн 559 тыс. 480 тг. Переплата будет 10 млн 359 тыс. 480. Комиссии отнимут 143 тыс. 280 тенге. В итоге за всю квартиру заёмщик отдаст 22 млн 502 тыс. 760.
Цеснабанк
Первоначальный взнос составляет минимум 40%, однако его возможно не вносить, если предоставить дополнительный залог. Штрафы за досрочное погашения отсутствуют.
Расчёты. Ставка: 20,5%. Платёж каждый месяц: 151 тыс. 200 тенге. Комиссия за услуги: 2,6%. Сумма общих выплат составит 18 млн 144 тыс. тг. Переплата будет 10 млн 944 тыч.. Комиссии отнимут 187 тыс. 200 тенге. В итоге за всю квартиру заёмщик отдаст 23 млн 131 тыс. 200.
Евразийский банк
Как взять ипотеку в Казахстане в Евразийском банке? Необходимо принести справку о доходах и внести 30% в качестве первоначального взноса. Также возможен взнос в размере 0% при предоставлении дополнительного залога.
Расчёты. Ставка вознаграждения: 26%. Платёж каждый месяц: 168 тыс. 897 тенге. Комиссия за услуги: 1,25%. Сумма общих выплат составит 20 млн 267 тыс. 640 тг. Переплата будет 13 млн 067 тыс. 640. Комиссии отнимут 90 тыс.тенге. В итоге за всю квартиру заёмщик отдаст 25 млн 157 тыс. 640.
Альфа-Банк
Допускается внесение 30% в качестве первоначального взноса либо предоставление дополнительного залога. Обязательно подтверждение платежеспособности. Расчёты. Ставка вознаграждения: 23%. Платёж каждый месяц: 182 тыс. 500 тенге. Комиссия за услуги: 4%. Сумма общих выплат составит 21 млн 900 тыс. тг. Переплата будет 14 млн 700 тысяч. Комиссии отнимут 288 тысяч тенге. В итоге за всю квартиру заёмщик отдаст 26 млн 988 тыс.
Гид по ипотеке в РК: где выгоднее?
Что делать, если денег не хватает, а квартира нужна? Что лучше, многократно переплатить за своё либо годами отдавать деньги за чужое? Какие ипотечные продукты не подходят в конкретной ситуации? Существует ли выгодная ипотека и стоит ли с ней связываться? Для тех, кто окончательно запутался в вечном поиске ответов на эти вопросы, Krisha.kz составила ипотечный гид с самой актуальной информацией о предложениях на ипотечном рынке и особенностях социальных и банковских продуктов.
Жив ли ипотечный рынок?
Вопреки мрачным ожиданиям многих экономистов, в 2018 году рынок кредитования начал оживать после тяжёлого затяжного кризиса, девальвационных последствий и полной стагнации.
Всего за 9 месяцев 2018 года заёмщики получили 341 млрд тенге, на 40 % больше, чем в прошлом году. В частности, в сентябре (наиболее актуальные данные НБ РК) населению выдано более 52 млрд кредитных средств на покупку жилья.
Условно все эти кредиты можно разделить на три категории: оформленные через программы ипотечных организаций, через эксклюзивные программы банков и систему жилстройсбережений.
В первую очередь рассмотрим новый сегмент — это программы ипотечных организаций, в том числе государственная «7-20-25». Оговоримся сразу: детальной статистики по каждому виду кредитования не существует. Однако, исходя из имеющихся в свободном доступе данных, можно рассчитать примерную долю рынка.
По подсчётам «Крыши», в сентябре, на третий месяц после запуска госпрограммы по «7-20-25», было выдано порядка 16 % всех кредитных средств (на примере сентября 2018 года).
«7-20-25»
Проект народной ипотеки разрабатывался по поручению президента и был представлен в июле.
Условия:
В случае если вы покупаете квартиру за 12.5 млн тенге, ситуация может выглядеть примерно так: первоначальный взнос равен 2.5 млн тенге. Соответственно сумма, полученная в кредит, — 10 млн тенге. Если брать этот заём на 10 лет, то ежемесячный платёж составит более 116 тыс. тенге, а общая переплата в итоге достигнет 3.9 млн тенге.
Программа является социальной, но имеет ряд недостатков. Один из них — дефицит квартир, соответствующих условиям. Как правило, все доступные квартиры раскупают ещё до ввода ЖК в эксплуатацию. В некоторых регионах объектов, подходящих под «7-20-25», не оказалось вовсе. Также придётся учесть, что жильё сдаётся в основном в улучшенной черновой отделке и требует вложений на ремонт и мебель, то есть необходим немалый бюджет на эти цели.
Первоначальный взнос, хоть и является минимальным на рынке, оказался не по силам для многих слоёв населения. Учитывая, что потенциальные соискатели не имеют жилья и снимают квартиры, накопить его непросто (напомним, о сложностях накопления мы писали ранее). Для того чтобы поддержать бюджетников, властям пришлось разработать принцип поощрения очередников жилищными сертификатами. В ближайшее время систему должны систематизировать и полноценно запустить.
В целом по «7-20-25» за 4.5 месяца было одобрено 2 925 заявок на сумму 35.1 млрд тенге. Ипотечный портфель «Баспаны» — 1.2 трлн тенге.
Кому подходит:
Программа «7-20-25» подходит только для тех, у кого нет жилья и дополнительного залога, но есть накопления на первоначальный взнос и официальный стабильный доход.
«Баспана Хит»
Включить вторичное жильё в «7-20-25» власти отказались, однако недавно на рынке появилась альтернатива — коммерческая ипотека от того же оператора — ИО «Баспана».
Условия:
За 10 лет при стоимости квартиры 12.5 млн тенге переплата составит 7.1 млн тенге. Сумма ежемесячного платежа при таких условиях — 142.9 тыс. тенге.
Кому подходит:
— Всем платёжеспособным гражданам с официальным доходом, независимо от того, есть жильё в праве собственности или нет.
— Желающим приобрести уже готовую к заселению квартиру (допускается вторичный рынок).
— Желающим приобрести частный дом.
Ипотека «Орда» от КИК
Ещё один новый ипотечный продукт — «Орда», программа Казахстанской ипотечной компании.
Условия:
По словам консультантов, эффективная ставка составляет 15.1 % при частичном подтверждении дохода и 12.9 % при полном. Значит, при займе в 10 млн тенге придётся переплатить 9.4 млн тенге в первом случае и 7.8 млн — во втором. Размер ежемесячного платежа составит 162 тыс. и 148.7 тыс. тенге соответственно.
Кому подходит:
— Платёжеспособным гражданам, желающим приобрести квартиру или дом.
— Заёмщикам, уже имеющим недвижимость, которая частично выступит в роли залога.
Ипотека от БВУ
Исследование рынка, проведённое Krisha.kz, показало, что сейчас на ипотечном рынке РК представлено порядка 10 банков, в каждом из которых есть несколько собственных жилищных продуктов. Учитывая, что некоторые проекты приостановлены либо имеют несопоставимые условия, за основу взята информация о восьми БВУ и их десяти предложениях.
Условия:
Разумеется, переплата и размер платежа впечатляют. Одолжив, например, 10 млн тенге на 10 лет, придётся переплатить от 10.3 млн до 17.3 млн. Ежемесячные взносы варьируются в пределах 168.8–227.5 тыс. тенге.
Несмотря на жёсткие условия, заёмщики в БВУ всё же кредитуются. Причём объём ипотеки, по расчётам Krisha.kz, соответствует 15 % от общей суммы. Не исключено, что такой показатель достигнут за счёт более дорогих объектов, которые не попадают под программы ипотечных организаций и рефинансирования.
Также через коммерческие программы некоторых банков можно оформить кредиты на строящиеся объекты, тогда как программы ипотечных организаций этого не допускают. Многих привлекает возможность частичного подтверждения доходов, пусть даже за счёт более высоких процентов.
Кому подходят:
— Платёжеспособному населению, когда нет возможности воспользоваться программами ипотечных организаций.
— Гражданам с видом на жительство (в некоторых банках).
ЖССБК
Третий, самый объёмный, сегмент ипотечного кредитования принадлежит ЖССБК. По подсчётам Krisha.kz, около 70 % займов на жильё выдаётся именно через систему жилстройсбережений. Впрочем, это значение могло бы быть ниже, если бы не особая система промежуточного кредитования, которая отражается даже на статистике.
Дело в том, что варианты займов через ЖССБК кардинально отличаются от всех остальных финансовых продуктов, имеющихся на рынке. Вкратце главный принцип таков: «вкусную» ставку по кредиту (допустим, в пределах 4-5 %) нужно заслужить.
То есть мало иметь 50 % суммы и принести её в ЖССБК. Деньги должны пролежать в банке хотя бы три года. Чтобы получить кредит под минимальный процент, рекомендуется копить средства непосредственно в ЖССБК. Однако ставка по депозиту составляет не 9-10 %, как в обычных БВУ, а всего 2 %. На каждый счёт также начисляется государственная премия, которая в лучшем случае составляет 96 200 тенге, — это и есть те самые обещанные 20 %, которые «падают» не на всю сумму, а лишь на 200 МРП (481 000 тенге в 2018 году).
Предположим, вам надо накопить 5 млн за 3 года, откладывая по 139 тысяч. В обычном банке со ставкой по депозиту в 10 % к концу срока вознаграждение достигло бы 1.3 млн тенге, а в ЖССБК без учёта госпремии выйдет пара сотен тысяч.
Важно учесть, что пока средства лежат в ЖССБК и нарабатывают положенный срок и оценочный показатель (коэффициент дисциплины вкладчика), вам придётся снимать квартиру. Ориентировочно за 3 года только на наём жилья из бюджета уйдёт 3.6 млн тенге.
Чтобы не терять время и скорее начать платить за собственное жильё, можно получить промежуточный кредит по менее заманчивой ставке, причём на всю сумму покупки жилья. То есть депозит продолжит «крутиться» в ЖССБК под 2 %, пока вы будете выплачивать всю сумму за квартиру под 10 % (величина указана приблизительно. Номинальные ставки заявлены на уровне 8-9 %).
Как только депозит отработает положенный срок, эта сумма пойдёт в счёт погашения долга, а процент вознаграждения снизится до заявленных 4-5 %.
Внимание! Ставка начисляется на 100 % суммы только на период, пока депозиту не исполнится три года, а оценочный показатель (ОП) не выйдет на уровень 16 единиц.
Мы попросили ЖССБК предложить план покупки квартиры, при котором переплата составит порядка 1.3 млн тенге с суммы в 12.5 млн тенге. Он выглядит так: в течение 7 лет вы копите по 72.5 тыс. тенге, затем 10 лет вносите по 63.3 тыс. тенге. Если договорная сумма будет равна 25 млн тенге, вам предстоит 7 лет вносить ежемесячно по 145.5 тыс. тенге, а затем 10 лет платить по кредиту по 126. 6 тыс. тенге. При этом переплата составит 2.7 млн. тенге.
Требуется сократить срок — придётся увеличивать взносы. Что касается оценочного показателя, который напрямую влияет на размер ставки, то существует специальная формула. Рассчитать ОП можно самостоятельно, разделив вознаграждение, умноженное на 1 000, на договорную сумму.
ОП = вознаграждение * 1 000/договорная сумма
К примеру, если договорная сумма составляет 10 млн тенге, а вознаграждение — 80 тыс. тенге, то оценочный показатель будет равен 8.
Значение снижается при пропуске платежей или уменьшении оговорённой суммы взноса (рассчитывается и индивидуально). Растёт, к примеру, при внесении досрочных платежей, особенно на ранних этапах накопления. Также существуют механизмы выкупа счетов и их объединения, принципы семейных пакетов (когда открывается счёт на каждого члена семьи) и другие особенности, которые не встречаются ни в одном другом банке.
Очевидно, что эта схема наилучшим образом работает тогда, когда когда семья придерживается строгого финансового плана и не снимает при этом квартиру.
Чтобы взвесить рентабельность покупки квартиры через ЖССБК, рекомендуем обращаться в консультационные центры банка, к менеджерам. Важно уточнить у них сумму переплаты и эффективные ставки. К сожалению, при первичном расчёте они до сих пор указывают только номинальные ставки, что не даёт полного представления о стоимости кредита.
Запуск программы «7-20-25» на базе ЖССБК планировался, но постоянно откладывается из-за специфики системы. Не исключено, что в начале года будет представлен альтернативный продукт.
Также в Астане действует система сертификатов. Ожидается, что 1 декабря в Астане бюджетники получат первые сертификаты на 1 млн тенге, которые смогут потратить на покупку квартиры.
Где взять деньги на квартиру?
Несмотря на разнообразие ипотечных программ, вопрос о том, где же взять нужную сумму, стоит по-прежнему остро.
Наиболее доступные условия кредитования на сегодняшний день представлены на базе ИО «Баспана» (если не брать в расчёт систему жилстройсбережений). Однако участники самой бюджетной программы «7-20-25» ограничены первичным рынком. Также требуются солидные средства на ремонт (объектов в чистовой отделке мало).
Также есть ипотечная программа «Орда» от КИК, где переплата будет ниже, чем при обычной коммерческой ипотеке.
Что касается банковских предложений, не стоит рассчитывать на ставки ниже 20 % (на основе информации о ставках, предоставленных БВУ). Такие программы есть, но ориентированы на узкий круг заёмщиков с идеальными условиями. При этом в некоторых банках в индивидуальном порядке рассматриваются варианты финансирования долевого строительства и вопрос кредитования нерезидентов.
Рентабельность приобретения квартиры через ЖССБК рекомендуется рассчитывать отдельно, в зависимости от собственных условий, финансового плана на будущее и даже состава семьи (если депозиты открываются на нескольких родственников). Попросите консультанта рассчитать, что необходимо предпринять, чтобы как можно скорее достичь нужного оценочного показателя.
Как ни крути, сбор первоначального взноса является, пожалуй, самым сложным и ответственным периодом, особенно если приходится параллельно снимать жильё, но другого пути нет: копить придётся немало, независимо от программ. Не гонитесь за районами и площадью, улучшайте жилищные условия постепенно.
«Крыша» желает вам лёгких решений, будь то отказ от ипотеки либо серьёзные планы по её оформлению.
Частичная и полная перепечатка данного текста возможна только после разрешения редакции.