торги ипотечной квартиры с даты публикации 30 дней
Залоговая недвижимость: как купить квартиру у банка
Если заемщик не может оплачивать ипотеку, то банк вправе выставить жилье на торги. На аукцион могут попасть не только ипотечные квартиры, но и жилье, которое находится в залоге по потребительскому кредиту.
Просрочка по ипотеке в крупнейших российских городах небольшая (1–2% от общей суммы кредитов), но с ростом общего объема ипотеки залоговых квартир будет становиться больше, прогнозируют аналитики компании «Бест-Новострой». Изначально залоговая недвижимость выставляется на аукцион либо по нижней планке рыночной цены, либо даже ниже нее, отмечают в компании «Азбука жилья».
Рассказываем, как купить залоговое жилье у банка, на каких площадках искать такие квартиры и можно ли на этом сэкономить.
Потенциальные банкроты
В настоящее время задолженность россиян по ипотечным кредитам превышает 10,5 трлн руб., следует из статистики Банка России. В первой половине 2021 года рост числа банкротств граждан более чем вдвое превысил прошлогодний уровень. По данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), число россиян с просроченной на 90 и более дней задолженностью от 500 тыс. руб. составляет 1,1 млн, а суммарный долг потенциальных банкротов — свыше 1,5 трлн руб.
Сколько стоит залоговое жилье
Если заемщик не погашает ипотеку, обеспечением по которой выступает недвижимость, банк имеет право подать в суд и взыскать залог через ФССП. После решения суда имущество выставляется на торги и проводится аукцион по его продаже. Стартовая цена продажи определяется оценочной компанией.
Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости»:
— Залоговую недвижимость банков иногда можно купить на аукционе по цене ниже рынка, но не более чем на 10%. Чаще залоговое имущество в процессе аукциона разгоняется в цене и продается выше рынка. Залоговых аукционов много, лотов на них будет больше, но чтобы приобрести такую квартиру, нужно запастись терпением — постоянно мониторить площадки, рыночные цены и найти действительно нужный и выгодный для себя вариант.
В агентстве недвижимости «Азбука жилья» «РБК-Недвижимости» рассказали, что изначально залоговая недвижимость выставляется на аукцион либо по нижней планке рыночной цены, либо ниже нее. Но это не значит, что банк будет продавать квартиру за небольшие деньги и себе в убыток — обычно недвижимость выставляется на продажу по цене, примерно на 10% превышающей реальную, пояснили аналитики компании. Это учитывается оценщиками залоговых квартир. Также есть шанс, что цена во время аукционной продажи поднимется до высшей планки реальной рыночной цены — особенно если жилье в нормальном состоянии, с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой района.
Главная задача банка — как можно быстрее реализовать нецелевой актив, пояснили «РБК-Недвижимости» в компании «Бест−Недвижимость». В этом случае возможны скидки до 20–25% — из-за срочности. Но такое происходит крайне редко, обычно хорошие залоговые квартиры продаются на аукционе и до прямой покупки у банка хорошие лоты просто не доживают.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:
— Приобретение жилья из числа банковских залогов редко становится выгодным для покупателя. Банк должен реализовать имущество через открытые торги, тогда стоимость, как правило, доходит до рыночной и смысла ввязываться в аукцион обычно нет. В условиях высокого спроса они вряд ли станут продаваться настолько ниже рынка, что опустят средний уровень цен на жилье. Чтобы это произошло, нужен ипотечный кризис, подобный североамериканскому 2008–2009 годов. То есть доля необслуживаемых жилищных кредитов должна составлять 15–20% от общего числа.
Собственные площадки банков
Квартиры, которые банки не сумели реализовать на аукционных торгах (не нашлось покупателей), размещаются на официальных сайтах кредитных организаций. Российские банки реализуют залоговые квартиры через обычные интернет-площадки, например ЦИАН или «Авито», по среднерыночным ценам. Но некоторые крупные банки продают залоговую недвижимость через собственные площадки.
ВТБ реализует на своей площадке жилую и коммерческую недвижимость, а также транспорт и оборудование. Жилые дома с земельными участками и квартиры банк также продает через сторонние площадки, такие как ЦИАН или «Авито».
Газпромбанк реализует непрофильные активы через общий портал продаж. Здесь продается все — от квартир и земли до промышленных комплексов и объектов инфраструктуры. Но база небольшая.
У Россельхозбанка имеются две площадки. Первая — для реализации собственных непрофильных активов, вторая — для продажи залогового имущества. Но лотов там немного.
Банк «Открытие» реализует залоговое имущество на своей небольшой площадке. В базе есть квартиры в новостройках столичного региона. Предложений немного.
Росбанк также реализует залоговую недвижимость на своей площадке. В базе есть жилая и коммерческая недвижимость, а также предполагается продажа земельных участков.
Банковские аукционы
Актуальные предложения залоговых квартир представлены на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов (torgi.gov.ru). Здесь можно найти все объекты недвижимости во всех регионах России. Но этот информационный ресурс предназначен для кредиторов, так как здесь можно разместить информацию о торгах, но нельзя принять в них участие как покупателю.
Как купить недвижимость на банковском аукционе:
Плюсы покупки недвижимости на аукционах у банков:
Минусы покупки недвижимости на аукционах у банков:
Александр Катков, адвокат, партнер Legal Group «NOVATOR»
Аукционы по продаже ипотечных квартир невыгодны заемщикам, которые не могут платить по кредиту
Выдается в 3 раза больше кредитов, чем пять лет назад, с помощью ипотеки покупают около 80–90% жилья в новостройках, посчитал Дом.РФ. Это наивысший показатель за все время. На вторичном рынке – 50–80%, в зависимости от сегмента. Ипотека в России всегда была дорогой и не всем доступной. Сейчас, в том числе за счет льготной программы, она становится обычным инструментом решения жилищного вопроса, как в развитых странах. Но быстрый рост ипотечного портфеля в сочетании с неправильной оценкой заемщиками собственных финансовых возможностей через 2–3 года выльется в существенный рост просрочек платежей по кредитам: в 2010 г. просроченная задолженность составляла 23,5 млрд руб., в 2015 г. – уже 39 млрд руб., а на 1 декабря 2020 г. – больше 72 млрд руб. Банки совершенствуют скоринговые системы оценки кредитоспособности, но жизненные ситуации бывают разные.
Если заемщик не платит по кредиту и отказывается продать недвижимость самостоятельно, по решению суда квартира выставляется на публичные торги (ст. 56 закона «Об ипотеке»). Кредитное учреждение заинтересовано в скорости продажи, а не по высокой цене: долг всегда меньше стоимости квартиры и банк в любом случае останется в плюсе. Заемщик может потерять все.
Торги проводятся либо на интернет-площадках кредитных организаций, либо на специализированных платформах. Схема аукциона стандартна: квартира продается тому, кто предложил более высокую цену. Итоговая сумма продажи распределяется между участниками, и в первую очередь погашаются все обязательства, а заемщик получит остаток или остается еще должен банку.
Начальная цена выставляется на уровне 80% стоимости недвижимого имущества, определенной оценщиком. Если торги признаны несостоявшимися, во втором раунде квартиру выставят на 15% дешевле первоначальной цены, в третьем раунде – на 25%. В итоге квартира за 10 млн руб. может уйти за 6 млн. Ведь зачем покупать по первоначальной цене, когда в следующем раунде будет точно дешевле? Тем более что участники видят весь пул квартир, в том числе те, кто уже вышел на 2-й – 3-й раунд по стоимости на 15–25% ниже.
Рассмотрим реальные примеры продажи объектов недвижимости на четырех разных аукционных площадках. Мы проанализировали 13 квартир в нашей системе оценки: по каким ценам они выходили на рынок и в итоге продавались, сроки экспозиции (см. график). Получилась интересная картина: объекты представлены по ценам в среднем на 17–55% ниже рыночных. Например, квартира на Садово-Триумфальной продана за 11,65 млн руб. при рыночном диапазоне цены 13,5–16 млн руб., а элитную квартиру в Крутицком переулке стоимостью около 70 млн руб. можно было купить за 39 млн руб. При самостоятельной продаже средний срок экспозиции был бы 2–3 месяца и до полугода на самые дорогие и крупные лоты. Квартиры с дисконтом в 20–25% продают за два дня. Но это недополученные деньги для собственников квартир.
Как исправить ситуацию – основные направления :
— Оценка рыночной стоимости на основе данных по спросу и сделкам с аналогичными объектами, чтобы определять оптимальный диапазон цены для быстрой продажи. Анализ цен на площадках и отчеты оценщиков не подойдут – первые завышены, а вторые занижены.
— Автоматизация рекламы – ежедневная оптимизация размещений и выбор результативных площадок для эффективного расходования бюджета.
— Открытый для банков и заемщиков инструмент управления продажей. Система автоматической отчетности. Возможность в любой момент оперативно принять решение, как ускорить процесс: работа с ценой, объектом, рекламой. Удобен и привычен формат онлайн личного кабинета с системой оповещений.
Система аукционов неэффективна. Заемщик теряет все – квартиру, первоначальный взнос по ипотеке и совершенные ежемесячные платежи, для него аукцион – дорогое и сомнительное удовольствие. Но и у банков возня с непрофильными активами отнимает время и плохо отражается на кредитном рейтинге. Зачастую больше проблем, чем выгод: такие непрофильные активы необходимо правильно учитывать, грамотно распоряжаться и структурировать, чтобы не потерять деньги и не привлечь внимание проверяющих органов.
В этой ситуации на помощь может прийти прозрачный механизм свободной продажи недвижимости. Сейчас идет обсуждение поправок в закон об ипотеке, которые позволят гражданину самому продать заложенное в банке имущество, для чего надо будет лишь подать соответствующее заявление и уложиться с продажей в шесть месяцев. Деньги поступят в распоряжение залогодержателя. Разница между суммой долга и выручкой от продажи возвращается продавцу.
То есть заемщик получает полгода на продажу и снижает свои расходы до стандартной комиссии риэлтору. Полгода – это немного, средний срок продажи квартиры в Москве – восемь месяцев. А квартира с обременением вообще «неликвид», поэтому важно правильно оценить его стоимость, эффективно рекламировать и контролировать весь процесс.
Вопрос-ответ: как купить квартиру на аукционе?
Электронный аукцион — новый, но уже распространенный инструмент продаж в России, с помощью которого можно купить квартиру или дом. Объясняем, как все устроено и реально ли купить жилье со скидкой на публичных торгах.
Как квартиры попадают на аукцион?
На аукционы попадают три типа недвижимости — муниципальная собственность (например, жилье, которое принадлежит городу, но власти не знают, как его использовать), имущество разорившихся компаний и залоговые квартиры банков.
Стартовые цены на торгах почти всегда ниже, чем рыночные, так как недвижимость важно быстро продать. В Москве можно найти лоты от 3,8 млн рублей за квартиру и от 514 тысяч за комнату.
Бывшая коллега рассказывала, что они купили квартиру через торги. Продавцом выступает город Москва в лице Управления Гражданского строительства и компания Мосреалстрой. Именно по этой причине и идет продажа через торги, с баланса города имущество списывается только таким образом.
Я оформил электронный ключ, приехал в один из удостоверяющих центров со стандартным пакетом документов, зарегистрировался и прошел аккредитацию на сайте (для этого нужно предоставить сканы документов). Подал заявку на объект, внес депозит в 100 000 рублей и стал ждать торги.
Всего в аукционе участвовало шесть человек, включая меня, активных игроков было трое. Кто-то повышает цену и у других есть час, чтобы ее перебить. Многие играют тактикой измора — перебивают цену за несколько секунд до истечения часа, иногда торги длятся по 96 часов. Мой аукцион шел 23 часа, я купил квартиру с первого раза, но был близок к своему лимиту; вместе с оформлением, которое заняло три недели, вышло на 500 тысяч-1 миллион рублей ниже рынка».
Как поучаствовать в аукционе?
Как он работает?
В большинстве случаев торг на «вторичном» рынке проходит в три этапа. Сначала это аукцион с повышением цены в 5-10% от стартовой стоимости объекта. Если покупатель не находится, цена лота снижается примерно на 10% и начинаются новые торги, в некоторых случаях покупатель появляется; если нет — цена снова снижается и начинается новый раунд торгов — например, с шагом повышения в 10 тысяч рублей.
Электронные торги на «первичке» похожи, но застройщик заинтересован в получении прибыли, а не в быстроте продажи, и на серьезную скидку рассчитывать не стоит. Эксперты говорят, что застройщики проводят торги редко, им проще продавать жилье по типовому договору купли-продажи.
Как часто проходят такие торги?
О периодичности в законе о публичных торгах ничего не сказано, они объявляются по мере необходимости.
Тогда где о них узнавать?
В официальные источниках — газете «Коммерсантъ», Федеральном реестре сведений о банкротстве; про залоговые аукционы информацию собирают и агрегаторы.
Просматривайте площадки, на которых организуют торги. Обратите внимание, что прием заявок обычно заканчивается за пять дней до начала аукциона.
Как найти эти площадки?
Какие есть подводные камни?
Есть несколько неприятных факторов. До начала аукциона невозможно понять выгодная ли это будет сделка — все зависит от количества участников и их заинтересованности в объекте, поэтому заранее стоит выбрать лимит, до которого вы будете бороться за жилье.
Еще одна распространенная проблема — если документы оформлены неправильно, торг признают недействительным. Кроме того, важна скорость: на этапе снижения цены важно успеть подать заявку первым, иногда для этого нанимают специальных людей.
То есть не все делают это самостоятельно?
Нет, есть профессиональные скупщики, причем иногда с автоматизированными программами — аукционными роботами, где пользователю только нужно решить, какая цена его устроит.
Что у меня может пойти не так — есть какой-то реальный пример?
Кирилл Севрюгин, программист : «Я переехал в Москву два года назад, сразу решил покупать свое жилье. Я слышал, что его теперь можно купить на аукционе, но в подробности не вдавался. Эти подробности оказались довольно простыми — я выбрал однокомнатную квартиру в районе Измайлово, она была выведена из жилого фонда. Бегло поискал информацию — ее сдавали в аренду, но теперь там не было ничего, видимо, офис или магазин открывать было невыгодно. Перед торгами мне показали саму квартиру, документы можно было просмотреть перед торгами.
Квартира стоила 2,03 млн руб. Я подсчитал, что могу продолжать участвовать в торгах, пока цена не перешагнет 3 млн — это все равно было бы дешевле рынка. Но в аукционе принимали участие человек девять, шаг был довольно большим — 112 тыс. руб, до 3 млн мы добрались быстро. В итоге ее продали за 4,5 млн рублей.
Насколько я понимаю, если изначальная стоимость недвижимости низкая — то это привлечение внимания, она все равно вырастет до рыночной. Правда, многое зависит от везения, вдруг претендентов на нее будет мало».
На такое жилье есть ипотека?
Если жилье типовое, оценку делают быстро.
Лучше получить предодобрение банка по кредиту до начала торгов, на сумму «с запасом», потому что стартовая цена на квартиру всегда ниже рынка. Например, если стартовая цена — 5 млн, то стоит допустить, что на торгах она может вырасти на 20% и будет стоить 6 млн. То есть для первоначального взноса нужно иметь на руках минимум 20% или 1,2 млн, а ипотека должна быть оформлена минимум на 4,8 млн рублей.
Михаил Костромской, сотрудник «К-Недвижимость» : «Кажется, что механизм аукциона устроен так, что за лот можно накрутить большую сумму. Но даже в таком случае на торгах можно купить жилье дешевле рынка и дело не в низкой начальной цене, а в мотивации продать быстро.
Все остальное зависит от того, что происходит на самих торгах. По моему опыту среди обычных покупателей ажиотажа там нет, скорее активизируются профессиональные скупщики. Публичные торги зачастую проходят вяло, информация об их проведении иногда не попадает в руки потенциальных покупателей. Иногда информация о них есть только в малотиражных изданиях. С другой стороны, потенциальные покупатели считают, что те, кто выиграют аукцион — известны заранее, но про заговоры мне говорить не хочется».
К вопросу о реализации имущества, заложенного по договору ипотеки на торгах в рамках нового законодательства
По договору ипотеки (залога недвижимости), одна сторона, кредитор по денежному обязательству и залогодержатель имеет право получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенного по ипотеке имущества с залогодателя. Залогодержателем может являться как первичный кредитор, так и сторона, приобретшая права и обязанности по кредитному договору (договору займа) по договору уступки прав требования или по договору купли-продажи закладных. А равно залогодателем может являться как сам должник, так и лицо не являющееся должником по обязательству. Залогодатель это всегда собственник заложенного по ипотеке имущества.
Если взыскание на имущество обращено для удовлетворения требований залогодержателя, то взыскание на заложенное имущество обращается в первую очередь независимо от наличия у должника другого имущества.
Требования залогодержателя, возникшие на основании закона, удовлетворяются из стоимости заложенного имущества без соблюдения очередности удовлетворения требований, установленной статьей 111 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости).
Отличие обычного взыскания в судебном порядке от получения сумм задолженности залогодателя путем обращения взыскания на заложенное по ипотеке имущество существенное. Если в первом случае, судебное решение содержит конкретную сумму удовлетворения требований кредитора, то по делам обращения взыскания на заложенное по ипотеке имущество обеспечивается требования залогодержателя на момент реализации имущества (если договором не предусмотрено иное) в полном объеме. И соответственно, судебное решение предусматривает:
-суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества;
-суммы, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;
-указывается имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;
-способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;
-начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации;
-меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.
Суммы расходов по охране и реализации имущества, определяются по завершении его реализации.
Взыскание по требованию залогодержателя допускается не только по решению суда, но и в соответствии ст. 55 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) без такового. Это в том случае, когда имеется нотариально удостоверенное соглашение между залогодержателем и залогодателем. Хотя есть некоторые ограничения реализации данной нормы, предусмотренные законодательством.
Первое – вышеназванное соглашение может быть заключено только после возникновения оснований для требований кредитора.
Второе – и если на предмет ипотеки, находящейся в общей собственности, есть согласие других сособственников в письменной или иной установленной федеральным законом форме.
Удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке совсем не допускается, если:
1) для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа, например органа опеки и попечительства;
2) предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;
3) предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения; земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена; а также имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
Остановимся на особенностях судебного разбирательства, когда обращается взыскание на заложенный по ипотеке жилой дом (квартиру), если в нем имеют права пользования не только залогодатели-собственники имущества, но и другие лица, в том числе несовершеннолетние. Действующее законодательство не препятствует прекращению права пользования указанных лиц таким имуществом при обращении взыскания на заложенную квартиру (жилой дом). С той лишь разницей, что если основанием для ипотеки явилось разрешение органа опеки и попечительства в отношении несовершеннолетних, недееспособных, ограниченно недееспособных лиц, то и при удовлетворении исковых требований залогодержателя необходимо согласие органов опеки и попечительства. Порядок расторжения договора найма или договора аренды жилого помещения, заключенного, как до возникновения ипотеки, так и с согласия залогодержателя, определяется Гражданским законодательством и жилищным законодательством РФ.
Заложенное по договору об ипотеке жилое имущество реализуется путем продажи с торгов.
Публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся специализированной организацией. О передаче имущества должника на реализацию судебный пристав-исполнитель выносит соответствующее постановление и передает его по акту приема-передачи.
Итак,
1. Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества.
2. Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее, чем за 30 дней, но не ранее чем за 60 дней до их проведения в периодическом издании. Периодическое издание должно быть официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, с указанием даты, времени и места проведения публичных торгов, характера продаваемого имущества и его начальной продажной цены.
3. Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в порядке и сроке, установленные в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества.
4. На публичных торгах имеют право присутствовать лица, которые права пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество, а также залогодержатели по последующим ипотекам.
5. Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество.
6. Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается.
7. В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи.
Переход права собственности на жилое ипотечное имущество и регистрация права собственности нового собственника объекта недвижимости осуществляется на основании договора купли-продажи объекта, протокола о результатах публичных торгов.
Публичные торги могут быть и объявлены несостоявшимися согласно ст. 58 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) не позднее, чем на следующий день:
— если на публичные торги явилось менее двух покупателей;
— если на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;
— если выигравшее публичные торги лицо, не внесло покупную цену в установленный срок.
И что же дальше?
Залогодержатель имеет право приобрести заложенное жилое имущество по его начальной продажной цене, объявленной на публичных торгах. Право залогодержателя на удовлетворение своих требований возможно на этом этапе, если только имеется соглашение залогодержателя и залогодателя по правилам обычного договора купли-продажи. Срок такого соглашения законодателем ограничен – в течение 10 дней с момента объявления публичных торгов не состоявшиеся. В противном случае, организуются повторные публичные торги с уменьшением цены продажи заложенного имущества на 15% от начальной продажной цены.
По тем же основания, указанным мной выше, при объявлении и повторных публичных торгов несостоявшимися, залогодержатель уже без всякого соглашения с залогодателем имеет право приобрести заложенное имущество по цене ниже начальной продажной цены на первых торгах до 25%. И таким образом, зачесть свои требования.
О передаче нереализованного имущества должника взыскателю судебный пристав-исполнитель выносит постановление, которое утверждается старшим судебным приставом. Передача судебным приставом-исполнителем имущества должника взыскателю оформляется актом приема-передачи.
Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.
Если залогодержатель не реализовал свое право оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.
Торги, проведенные с нарушением правил, установленные ст.ст. 448, 448 ГК РФ, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
При проведении процедуры взыскания на заложенное по ипотеке жилую недвижимость, залогодатель имеет право удовлетворить требования залогодержателя на любом этапе взыскания в том объеме, какой имеется на момент уплаты соответствующих сумм.
При реализации заложенного имущества, денежные средства, оставшиеся после удовлетворения требований залогодержателя, распределяются между другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Распределение суммы, вырученной от продажи заложенного имущества, производится либо службой судебных приставов, либо нотариусом (при обращении взыскания во внесудебном порядке).