судебная практика по принудительному выкупу доли в квартире

Официальный сайт
Верховного Суда Российской Федерации

Верховный суд объяснил, как принудить собственника доли в квартире продать ее

Происходит этот рост чаще всего из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры просто дарят. В итоге у одной квартиры оказывается несколько хозяев, причем нередко совершенно посторонних друг другу людей. Кто-то из них в такой квартире живет, а у кого-то такая доля, что на ней и не поселишься. Редко кому из таких совладельцев удается договориться полюбовно, продать долю, на которой нельзя жить тому, кто уже обитает в квартире.

Поэтому разъяснения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, при каких условиях владелец большей части квартиры может принудительно выкупить у других собственников их незначительную долю, может помочь очень многим гражданам.

Наша история началась в обычной городской квартире, где проживали супруги и их маленькая дочь. Эта трехкомнатная квартира была в свое время приватизирована поровну на мужчину и его мать. Позже мать свою долю продала. Сыну с женой и ребенком осталась половина трешки. Но фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая же половина квартиры оказалась в собственности некого гражданина, который эту половину купил. Жить в квартире он не планировал и через договоры дарения продал свою часть «по кусочкам» трем разным гражданам.Как только живущей в квартире семье стало известно про этот «подарок», они стали просить новых соседей продать им свои метры. Но договориться о цене не вышло.

Тогда семья пошла в районный суд с иском, в котором попросили признать доли новых сособственников незначительными, прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей.

В районном суде семье просто отказали. Тогда те упорно двинулись дальше. Городской суд посчитал, что требования истцов обоснованы, и удовлетворил иск. В апелляции пришли к выводу, что доля каждого из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, соразмерное их доле, невозможно. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. При этом ответчики в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. И всего перечисленного достаточно для того, чтобы удовлетворить требования семьи с ребенком.

Тогда новые собственники попытались оспорить решение горсуда. В Верховном суде РФ. Там они настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили.

Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ встала на сторону апелляции, посчитав ее позицию правильной. ВС напомнил о статье 252 Гражданского кодекса, где разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, без его согласия.

Если долю квартиры нельзя сделать отдельным помещением, она считается незначительной

Верховный суд объяснил, как выглядит отсутствие интереса в использовании жилья у собственника небольшой доли. Это информация о наличии у него другой недвижимости (подтверждается выпиской из ЕГРН). Нужны и данные, что в спорной квартире владелец доли никогда не жил. Надо предоставить суду документы, что главные собственники полностью несут расходы по содержанию квартиры. Имеет значение и степень родства.Возможность выделения доли в натуре оценивается, исходя из общей площади спорного объекта, количества комнат и возможности выделения изолированного помещения. Иск сособственников может быть удовлетворен только в том случае, если доля «лишнего» соседа настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение.

В этом году появился закон, о котором собственникам долей следует знать. Речь о микродолях. Доля в квартире, согласно этому закону, теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Раньше можно было продать даже полметра, теперь это запрещено.

Источник

Судебная практика по принудительному выкупу долей объектов недвижимого имущества (квартир, домов, земельных участков)

Дробление на доли недвижимого имущества может произойти по разным причинам. Независимо от этих причин у совместных собственников могут в будщем возникнуть конфликты по поводу управления или распоряжения этими долями. Незаивисимо от размера доли в недвижимости у собственника есть триада всех полномочий, предусмотренная ст. 209 ГК РФ. Очень часто собственники «маленьких» долей не пользуются квартирами (или иными объектами), не несут бремя содержания этих объектов и добровольно не желают договариваться о продаже этих долей. Либо необоснованно завышают стоимость этих долей. Осложняется эта ситуация практикой «черных» риэлторов, которых опасаются собственники бОльших долей и пользующиеся квартирами (или иными объектами).

Статья 252 ГК РФ, а также судебная практика позволяют решит эту правовую проблему. В моем производстве были дела по принудительному выкупу 1/6 доли в квартире, а а также 1/4 доли в доме и земельном участке.

Основаниями в таком споре служат следующие обстоятельства:

Как следует из разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда от 01 июля 1996 года N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.

Процедура эта выглядит следующем образом:

Источник

Обсуждение Определения ВС РФ от 08.10.2019 № 74-КГ19-9 о принудительной выплате стоимости доли в праве общей собственности (Кружок гражданского права СПбГУ)

В рамках записи подкастов Кружка гражданского права СПбГУ обсудили Определение ВС РФ от 08.10.2019 № 74-КГ19-9. Это дело посвящено выплате стоимости доли в праве общей собственности.

Фабула дела такова. Наследниками гражданина являются три лица – жена, мать и дочь от первого брака. Доли равные. Жена проживает в г. Санкт-Петербург, мать и дочь – в г. Якутск. Входящие в наследственную массу объекты недвижимости (квартира, земельный участок, дачный дом) расположены в г. Якутск. Жена обращается к матери и дочери с иском «о взыскании стоимости доли в праве общей долевой собственности на имущество».

Краткое изложение моих аргументов (остальное – в видеоролике):

1. Вещь, находящаяся в общей собственности, является объектом обычного права собственности, которое осложнено множественностью субъектов. Качественно каждому сособственнику принадлежит вся вещь в целом (или все вещи в целом). Доля в праве общей собственности – это количественная характеристика, позволяющая определить порядок реализации сособственниками правомочий владения, пользования вещью и порядок распределения между ними плодов, продукции и доходов, а также определить размер части вещи, подлежащей передаче сособственнику при выделе или разделе общей собственности. То есть доля в праве общей собственности определяется в том числе для того, чтобы из общей собственности можно было выйти.

2. С одной стороны, неразумно понуждать субъекта состоять в общей собственности, если он этого не желает. С другой стороны, при выходе субъекта из общей собственности должны быть соблюдены права других сособственников. В связи с этим законодатель предусматривает способы покидания общей собственности одним из субъектов (в частности, возможности продать долю, соблюдая правила преимущественной покупки; выделить долю в натуре).

3. Если у сособственника нет интереса в вещи, он может продать свою долю с соблюдением права преимущественной покупки. Если сособственники препятствуют продаже доли (например, не дают показывать вещь потенциальным покупателям), нужно защищаться. Вопрос о способах защиты права сособственника против других сособственников остается спорным (негаторный иск; иск об определении порядка владения и пользования вещью; обязательственный иск; относительный (не обязательственный иск); иск о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права и т.п.). Однако это не означает, что такое право нельзя защитить.

В связи с этим применительно к обсуждаемому делу ссылка жены на то, что ей препятствовали в реализации права на продажу доли, мало обоснована. Однако ВС РФ не обращает на это внимания.

4. Если у сособственника есть интерес в вещи, он может потребовать выдела доли в натуре. Если соглашение по этому поводу с другими сособственниками не достигнуто, спор может разрешить суд.

При этом выплата сособственниками стоимости доли допускается тогда, когда по закону нельзя выделить долю в натуре или это повлечет несоразмерный ущерб имуществу. По смыслу п. 3-4 ст. 252 ГК РФ выплата стоимости доли в таком случае допускается при наличии согласия выделяющегося сособственника. Без его согласия выплатить ему стоимость доли можно в судебном порядке тогда, когда доля незначительна, не может быть реально выделена и сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

В данном деле ВС РФ не рассмотрел вопрос о том, возможен ли выдел доли в натуре. ВС РФ просто констатировал, что такой выдел невозможен. Между тем это утверждение спорно хотя бы потому, что суд первой инстанции пишет: «имущество – квартира и дачное строение с земельным участком, со всеми их составными частями, являются едиными объектами, следовательно, соответствуют признакам неделимой вещи, раздел которой в натуре невозможен». Особенно интересен этот тезис в связи с тем, что земельный участок имеет площадь 17000 кв.м.

5. Пассаж ВС РФ о том, что абз. 2 п. 3 ст. 252 ГК РФ не допускает удовлетворение требования о выплате стоимости доли, если другие сособственники не готовы эту долю принять, на самом деле принадлежит суду первой инстанции. ВС РФ его поддерживает, буквально переписывая текст решения суда первой инстанции. Между тем этот тезис требует дополнительного обоснования со стороны ВС РФ.

Во-первых, потому что он противоречит ранее высказанным позициям ВС РФ (например, из Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8).

Во-вторых, потому что в таком случае абз. 2 п. 3 ст. 252 ГК РФ говорит о купле-продаже доли. А зачем нам дополнительные по отношению к общим правила на этот счет? То есть норма оказывается лишней.

В-третьих, мне близка идея о том, что «в основе права собственника на выдел доли лежит принцип натурального удовлетворения. Следовательно, выплата собственнику компенсации вместо выдела доли в натуре является исключением, а не правилом» (Жученко С.П. «Иски о выделе доли (в праве общей собственности)»). А исключения расширительному толкованию не подлежат.

В-четвертых, очевидно, что суд первой инстанции смешивает правила п. 3 и 4 ст. 252 ГК РФ. Насколько обоснованы выводы, сделанные на основании такого смешения?

6. Конечно, доля жены (1/3) не является незначительной. Доли равные. На это ВС РФ справедливо указывает.

7. Ссылка на солидарное обязательство на стороне матери и дочери в данном деле ошибочна, на это ВС РФ также указывает. Вероятно, суд первой инстанции увидел здесь солидарность в связи с тем, что посчитал имущество неделимым.

Источник

Судебная практика по принудительному выкупу доли в квартире

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Гетман Е.С. и Киселёва А.П.,

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Бочкаревой О.А. к Гаврикову Д.Н. о признании доли в праве собственности на квартиру незначительной и ее выкупе, прекращении и признании права собственности

по кассационной жалобе Бочкаревой О.А. на решение Ленинского районного суда г. Самары от 22 апреля 2015 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 13 августа 2015 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Гетман Е.С., выслушав объяснения Бочкаревой О.А., поддержавшей доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Решением Ленинского районного суда г. Самары от 22 апреля 2015 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 13 августа 2015 г., в удовлетворении иска отказано.

Бочкаревой О.А. подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос о передаче жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены обжалуемых судебных постановлений, как незаконных.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Гетман ЕС. от 14 июня 2016 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются предусмотренные законом основания для удовлетворения кассационной жалобы.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения норм права допущены судами при рассмотрении данного дела.

Ответчик Гавриков Д.Н. требования о выделе доли не заявлял, согласия на выплату денежной компенсации не выражал, согласно пояснениям Озеровой И.В. несет бремя содержания квартиры совместно с ней, другого недвижимого имущества не имеет.

Учитывая изложенное и отказывая в удовлетворении исковых требований, суды указали, что требования истца не основаны на законе.

С выводами судебных инстанций согласиться нельзя по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (пункт 2 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (пункт 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании указанной статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С получением компенсации в соответствии с данной статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (пункт 5 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Закрепляя в пункте 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.

Бочкарева О.А. как участник долевой собственности обратилась с иском к сособственнику Гаврикову Д.Н., поскольку действие законоположений пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяется как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников общей долевой собственности.

Это судами учтено не было.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из того, что у ответчика имеется интерес в использовании общего имущества, поскольку он не заявлял требований о выделе доли в спорном имуществе, а также потому, что согласие на выдел доли выражено не было. Однако эти выводы не основаны на положениях статьи 252 (пункт 4) Гражданского кодекса Российской Федерации.

Выводы судов о том, что Гавриков Д.Н. несет расходы по содержанию общего имущества совместно с Озеровой И.В., в нарушение требований действующего Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не основаны на каких-либо доказательствах.

Ссылка судов на отсутствие у ответчика иного недвижимого имущества на территории Российской Федерации сама по себе не может являться основанием для отказа в иске.

Суды не учли, что Гавриков Д.Н. проживает в Ленинградской области и отношений с истцом не поддерживает.

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела (л.д. 114 т. 1, л.д. 98 т. 2), однако они не получили судебной оценки, как того требует статья 198 (часть 4) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Не учли суды и то, что при решении вопроса о наличии или отсутствии реальной заинтересованности в использовании незначительной доли в общем имуществе подлежит установлению соизмеримость интереса лица в использовании общего имущества с теми неудобствами, которые его участие причинит другим (другому) собственникам.

Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. (пункт 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Эти обстоятельства не установлены и не исследованы судами.

Нарушения норм материального и процессуального права, допущенные судом первой инстанции и не устраненные судом второй инстанции, являются существенными, повлиявшими на исход дела, без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов Бочкаревой О.А., в связи с чем апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 13 августа 2015 г. подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 13 августа 2015 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Обзор документа

ГК РФ закрепляет правила по разделу имущества, находящегося в долевой собственности, и выдела из него доли.

Относительно применения этих правил СК по гражданским делам ВС РФ указала следующее.

В ГК РФ закреплена возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на нее.

Действие таких норм распространяется на требования как выделяющегося собственника, так и остальных участников общей долевой собственности.

При решении вопроса о наличии или отсутствии реальной заинтересованности в использовании лицом незначительной доли должна устанавливаться соизмеримость его интереса в использовании общего имущества с теми неудобствами, которые его участие причинит другим собственникам.

Источник

Продается угол в комнате

Верховный суд объяснил, как принудить собственника доли в квартире продать ее

Происходит этот рост чаще всего из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры просто дарят. В итоге у одной квартиры оказывается несколько хозяев, причем нередко совершенно посторонних друг другу людей. Кто-то из них в такой квартире живет, а у кого-то такая доля, что на ней и не поселишься. Редко кому из таких совладельцев удается договориться полюбовно, продать долю, на которой нельзя жить тому, кто уже обитает в квартире.

Поэтому разъяснения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, при каких условиях владелец большей части квартиры может принудительно выкупить у других собственников их незначительную долю, может помочь очень многим гражданам.

Наша история началась в обычной городской квартире, где проживали супруги и их маленькая дочь. Эта трехкомнатная квартира была в свое время приватизирована поровну на мужчину и его мать. Позже мать свою долю продала. Сыну с женой и ребенком осталась половина трешки. Но фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая же половина квартиры оказалась в собственности некого гражданина, который эту половину купил. Жить в квартире он не планировал и через договоры дарения продал свою часть «по кусочкам» трем разным гражданам.Как только живущей в квартире семье стало известно про этот «подарок», они стали просить новых соседей продать им свои метры. Но договориться о цене не вышло.

Тогда семья пошла в районный суд с иском, в котором попросили признать доли новых сособственников незначительными, прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей.

В районном суде семье просто отказали. Тогда те упорно двинулись дальше. Городской суд посчитал, что требования истцов обоснованы, и удовлетворил иск. В апелляции пришли к выводу, что доля каждого из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, соразмерное их доле, невозможно. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. При этом ответчики в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. И всего перечисленного достаточно для того, чтобы удовлетворить требования семьи с ребенком.

Тогда новые собственники попытались оспорить решение горсуда. В Верховном суде РФ. Там они настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили.

Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ встала на сторону апелляции, посчитав ее позицию правильной. ВС напомнил о статье 252 Гражданского кодекса, где разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, без его согласия.

Верховный суд объяснил, как выглядит отсутствие интереса в использовании жилья у собственника небольшой доли. Это информация о наличии у него другой недвижимости (подтверждается выпиской из ЕГРН). Нужны и данные, что в спорной квартире владелец доли никогда не жил. Надо предоставить суду документы, что главные собственники полностью несут расходы по содержанию квартиры. Имеет значение и степень родства.Возможность выделения доли в натуре оценивается, исходя из общей площади спорного объекта, количества комнат и возможности выделения изолированного помещения. Иск сособственников может быть удовлетворен только в том случае, если доля «лишнего» соседа настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение.

В этом году появился закон, о котором собственникам долей следует знать. Речь о микродолях. Доля в квартире, согласно этому закону, теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Раньше можно было продать даже полметра, теперь это запрещено.

Источник