спрос на квартиры в краснодаре в 2021
Семь российских городов, где будет выгодно покупать жилье в 2021 году
В 2020 году на фоне быстро меняющейся экономической ситуации и пандемии россияне активно инвестировали в жилье. На интерес к недвижимости в регионах положительно повлиял и внутренний туризм. По данным компании «Миэль», в Калининграде около 66% спроса на покупку жилья в 2020 году приходилось на покупателей из других регионов.
Спросили у экспертов, в каких российских городах в 2021 году будет выгодно покупать жилье. Рассматривались города с высоким уровнем жизни, развитым рынком жилья, доступной недвижимостью (или потенциалом роста цен) и высокой доходностью от аренды.
Перспективные города для покупки жилья
В первую очередь стоит обратить внимание на города-миллионники, где зарплаты и качество жизни выше, чем в целом по стране, считает главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. В них лучше развита инфраструктура, больше вакансий для тех, кто работает не дистанционно, и проще найти арендатора, если квартира покупается с целью инвестиционного дохода.
Нужно оценивать различные факторы, предупредил гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко. Эти города должны быть экономическими центрами, что позволяет формировать платежеспособный спрос, в них должен быть конкурентный рынок жилищного строительства.
В некоторых локациях сочетание этих факторов выдержано в большей степени, в других — в меньшей. Но все они, по мнению аналитиков, могут быть перспективными и выгодными в 2021 году для покупки жилья как в качестве инвестиции, так и для жизни.
Казань
Среди наиболее привлекательных городов для инвестиций в недвижимость эксперты выделяют Казань. Город обладает высоким потенциалом для развития арендного бизнеса, считает руководитель направления первичной недвижимости сервиса «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев. По данным «Авито», спрос на долгосрочную аренду в Казани в третьем квартале к прошлому году вырос в 2,3 раза — это наибольший показатель в России. По данным ЦИАН, доходность от сдачи в долгосрочную аренду в Казани составляет 5,3% годовых. Для сравнения, в Москве — 4,9%. Для покупки однокомнатной квартиры в Казани потребуется 3–4 млн руб., а за аренду можно выручить 15–18 тыс. руб. в месяц. «С учетом туристической привлекательности региона стабильная выручка возможна и от краткосрочной аренды», — добавил Дмитрий Алексеев.
По оценке Финансового университета при правительстве России, по уровню качества жизни Казань входит в число лидеров среди российских городов. Как показывает «РИА Рейтинг», средняя зарплата в Казани составляет 42,1 тыс. руб. Это положительно влияет на ликвидность недвижимости и повышает стоимость при последующей продаже.
Уфа и Новосибирск
Глава РАСК Николай Алексеенко в качестве перспективных городов для покупки жилья в 2021 году, помимо Казани, выделил Новосибирск и Уфу. Это достаточно развитые центры, где стоимость 1 кв. м в новостройке за год возросла не так серьезно — всего на 6–9% (в Москве — до 20%), объяснил он. Это связано с высокой конкуренцией на рынке. Например, в Казани сейчас строится около 1,2 кв. м на человека, в Новосибирске — 1,5 кв. м, а в Уфе — 2,8 кв. м. «Показатели более 1 кв. м свидетельствует о хорошем уровне активности жилищного строительства. Эти значит, что в городах есть платежеспособный спрос, у них хорошо развиты инфраструктура и экономика, а рост стоимости квадратного метра пока находится на относительно стандартных уровнях», — пояснил он.
По данным ЦИАН, в Новосибирске высокая арендная доходность жилья — 7,9%. В среднем для покупки однушки здесь потребуется около 3 млн руб., аренда такой квартиры обойдется в 15–18 тыс. руб. Средняя зарплата в городе — 44,1 тыс. руб. Схожие показатели в Уфе. Стоимость однокомнатной квартиры — 3 млн руб., аренда — 15 тыс. руб., доходность от сдачи жилья — около 6% годовых. Средняя зарплата — 44,7 тыс. руб. Оба города занимают высокие строчки в рейтинге Финансового университета по качеству жизни.
Воронеж
Выгодно купить квартиру в 2021 году можно и в Воронеже. По данным «Авито», к концу ноября цены на покупку квартиры здесь на 19% ниже средних по России. При этом стоимость долгосрочной аренды жилья в городе, напротив, выросла на 10% (ноябрь 2020 года к ноябрю 2019-го), продолжил Дмитрий Алексеев из «Авито Недвижимости». «Таким образом, покупая недвижимость в Воронеже, можно рассчитывать на доходность от будущей сдачи жилья в аренду», — отметил он. Доходность от сдачи воронежской однушки достигает 7% годовых. По оценкам ЦИАН, в среднем однокомнатная квартира в Воронеже стоит 2,4 млн руб., а аренда составляет 13–14 тыс. руб. в месяц. Также город комфортен с точки зрения проживания. По данным Финансового университета, в Воронеже — одни из самых высоких показателей потребительской активности и уровня материального благополучия.
Калининград
Еще один перспективный город для покупки жилья в 2021 году. В этом году на фоне пандемии Калининград столкнулся с наплывом туристов, и некоторые успели инвестировать в местную недвижимость. По данным «Миэль», около двух третей покупателей в этом году — это приезжие из разных регионов страны. «В основном покупатели сюда приезжают для постоянного проживания, поскольку всех манит близость к Европе — и надежда, что рано или поздно границы откроются, — а также море. Жилой фонд здесь на любой вкус: от старых немецких домов и панельных хрущевок до современных новостроек и коттеджей. Рост спроса и цен в этом году колоссальный — раскуплены новостройки даже со сроком сдачи в 2023 году», — рассказала председатель совета директоров сети офисов «Миэль» Марина Толстик.
Высокий рост цен на жилье в Калининграде зафиксировали в ЦИАН — на 25% в годовом выражении. Если в 2019 году для покупки нужно было иметь в среднем 3,6 млн руб., то сейчас — 4,5 млн руб. По мнению экспертов, в 2021 году рост цен замедлится.
Из плюсов покупки жилья — особая экономическая зона, которая действует на всей территории в Калининградской области. Здесь созданы специальные условия для развития бизнеса — зона свободной торговли, налоговые льготы, упрощенный порядок оформления виз для иностранцев.
Краснодар
Для жизни и для инвестиций в 2021 году эксперты рекомендуют рассмотреть Краснодар, который показывает высокую доходность и отличается лучшими климатом и имеет потенциал роста. По данным ЦИАН, стоимость однушки в Краснодаре составляет 3 млн руб., аренда — 19,1 тыс. руб., доходность от сдачи жилья — 7,9% годовых, одна из самых высоких среди городов-миллионников. Краснодар входит в топ-5 российских городов по качеству жизни. Средняя зарплата в городе составляет 43,8 тыс. руб.
«С переходом на удаленную работу мы фиксируем рост интереса к недвижимости Краснодарского края. Краснодар выбирают из-за близкого расположения к курортам (в нескольких часах езды) и одновременно лучшей инфраструктурой по сравнению с курортными городами. Средняя стоимость квадратного метра в Краснодаре — 68,8 тыс. руб., тогда как в Сочи — 158,6 тыс. руб., в Севастополе — 108,7 тыс. руб.», — отметила Виктория Кирюхина из ЦИАН. По ее мнению, за счет относительно невысоких цен и растущего спроса Краснодар обладает потенциалом роста цен.
Нижний Новгород
Интерес с точки зрения покупки жилья представляет собой и Нижний Новгород. Исследовательский сервис Numbeo присвоил Нижнему Новгороду самый высокий индекс качества жизни среди российских городов-миллионников, исходя из уровня здравоохранения, доходов населения и климатического индекса. Средняя зарплата в городе — 43,6 тыс. руб.
Сейчас в Нижнем Новгороде цены на недвижимость растут. По данным ЦИАН, город стал лидером на региональных рынках по росту стоимости новостроек. В декабре средняя цена 1 кв. м составила 96,2 тыс. руб., увеличившись за месяц на 3%. Сейчас для покупки однокомнатной квартиры в среднем потребуется 3,3 млн руб., сдавать ее можно за 15 тыс. руб. Доходность от аренды — 5,6% годовых.
На какие квартиры упадет спрос: антирейтинг 2021
Содержание статьи
Нестандартные и нефункциональные планировки
Говоря о предпочтениях людей в 2021 году, эксперты выделяют квартиры, комнаты в которых отделены друг от друга и имеют квадратную форму, либо с соотношением 4:3. Преимуществом также будет присутствие в квартире больших окон, которые хорошо освещают все пространство.
Квартиры без ремонта
Еще в 2020 году можно было обратить внимание, что на квартиры, в которых не был проведен ремонт под ключ, абсолютно низкий спрос. Если брать в пример столицу, то в августе прошлого года, по данным экспертов “Азбуки жилья”, продажи квартир с отделкой выросли на 65% в целом по рынку, и на 70% в бизнес-классе.
Люди не хотят тратить лишнее время на проведение ремонтных работ, да и ремонт зачастую включен в ипотеку. Это делает квартиры с white box или отделкой под ключ предпочтительным вариантом. По прогнозам, в 2021 году жилье без проведенных отделочных работ окончательно потеряет популярность на фоне стабильного увеличения спроса на квартиры с ремонтом.
Студии и малометражки
Из-за роста цен на недвижимость должна была возрасти популярность небольших квартир, евродвушек и студий. Но на деле ситуация оказалась полностью противоположной, и виной этому стала пандемия COVID-19. Немало людей в 2020 году перешло на удаленный формат работы, но в однокомнатных квартирах практически невозможно полностью погрузиться в рабочий процесс, особенно если жилье разделяет семья с детьми.
За расширением жилплощади, по словам специалиста, клиенты будут обращаться к удаленным районам города. Это позволит сэкономить, получив выделенное рабочее место. Ожидается, что в 2021 году основной спрос будет распределен на квартиры площадью от 30 до 70 кв.м.
Слишком большие квартиры
Большие, просторные квартиры всегда привлекают к себе внимание, но при выборе жилья первичным фактором все так же остается его цена. Рост цен на недвижимость и снижение финансовых возможностей потенциальных покупателей в 2021 сделают габаритные квартиры невыгодным вариантом. К таким можно отнести жилую площадь размером 150-200 кв.м. Непопулярными вариантами также становятся квартиры с вычурным, эксклюзивным ремонтом и оригинальной планировкой. Например, с обилием колонн и декоративных элементов, заменой санузла на сауну, с комнатой-кинотеатром и т.п.
По мнению директора департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаила Куликова, интерес целевых покупателей будет больше смещен в сторону покупки загородных домов и коттеджей. Особенно это коснется домов, в которых уже подведена вся коммуникация, что становится для клиентов гарантом комфорта и безопасности проживания. На выбор в пользу загородного жилья также существенно повлияла пандемия, ввиду множественных ограничений в крупных городах в период самоизоляции.
Завышенные ценники
Что же в актуальном году будет влиять на ценник жилья? Помимо доступности ипотеки, специалисты выделяют несколько факторов:
Снижение доходов населения. Если брать в учет данные по 2020 году, то еще в первом полугодии реальные доходы жителей России упали на 3%. Большинству приобретение недвижимости стало непосильной задачей, даже с учетом ипотечного кредитования. Те же, кто уже выплачивал ипотеку, столкнулся с тем, что во время пандемии им практически стало нечем оплачивать свой долг, заемщики стали использовать все возможные ипотечные каникулы. При этом повышались риски попадания залогового жилья на вторичный рынок, соответственно повышалась и конкуренция на рынке новостроек, которая существенно “ударяла” по цене жилья.
Нестабильность курса валют. Курс доллара не балует нас стабильными показателями. Если пару лет назад он не выходил за пределы 60-70 рублей, то за предыдущий год показатели стремительно приблизились к 80, и сейчас держатся примерно на том же уровне. Конечно, курс валют не влияет на стоимость недвижимости напрямую, но есть несколько нюансов, с учетом которых он становится действительно важен. Покупка недвижимости в таких условиях становится одним из самых заманчивых вариантов инвестирования. На стоимость некоторых строительных материалов валютный курс также может влиять (если они закупаются за рубежом). К тому же, некоторые квартиры сегмента премиум-класса могут по умолчанию оцениваться в долларах или евро.
Переход людей на удаленную работу. Это условие в рамках пандемии Covid-19 вызвало массу негативных откликов, но оно же стало причиной роста предложений на аренду или покупку квартир. После перехода на работу из дома, далеко не все пожелают вернуться к офисной деятельности. В Москве уже более 30% сотрудников офисов официально перевели на “удаленку”. Особо популярными стали недорогие предложения на жилье в отдаленных районах городов. Это также может повлиять на структуру спроса.
Возможность новых ограничений. Предыдущий год показал, какими серьезными могут быть меры при возникновении сложной эпидемиологической обстановки. Если ситуация повторится вновь, многие строительные проекты могут быть “заморожены” или вовсе прекратятся. Это приведет к снижению предложений на аренду и продажу недвижимости, а значит и росту цен.
Слишком высокий этаж
Краснодар растет год от года, и сейчас жителя или гостя города не удивить высотками, в которых более 20 этажей. Но если раньше спрос на квартиру, расположенную на верхних этажах, был довольно высоким, сейчас люди все чаще отдают предпочтение жилью, находящемуся преимущественно с 4-го по 10-й этаж. Несмотря на впечатляющий вид из окон, переплата за высокий этаж может доходить до 15-20%. Как отмечает замдиректора департамента новостроек «Инком-Недвижимости» Валерий Кочетков, большое количество высотных зданий приведет к потере популярности, ставших не так давно модными, квартир с панорамным видом. Им придется уступить более классическим вариантам по низкой цене, этажность которых не превышает уровень привычных для многих советских “сталинок”.
Плохая инфраструктура
Крупные города уже полностью застроены, и новые дома в основном возводятся далеко за пределами развитой инфраструктуры. В связи с этим специалисты ожидают несколько вариантов развития ситуации с покупкой недвижимости в 2021 году:
Может вернуться мода на загородные поселки. Такое решение могут принимать люди с собственным автомобилем, для которых не составит проблемы добираться до города. К тому же, загородные поселки всегда отличались развитой инфраструктурой. Сегодня в них встречается все то, что требуется современному жителю города, включая высокоскоростной интернет и возможность доставки еды из кафе/ресторана на дом. Соответственно, повысится спрос и цены на жилье такого типа.
Весной-летом вполне реален очередной “дачный бум”. Уже сейчас ходовые варианты начинают вызывать интерес у покупателей.
Доля частного строительства будет возрастать день от дня, даже без государственной поддержки.
Вторичное жилье или новостройки?
Резюмируя, можно сказать, что основными трендами в 2021 году станут небольшие квартиры в новостройках, расположенных в удаленных районах города. Предпочтение будут отдавать простым, но современным планировкам, также ориентируясь на невысокий этаж и продуманную инфраструктуру жилого комплекса. Конечно, ситуация на рынке недвижимости может меняться непредсказуемым образом, поэтому самым дельным советом будет регулярно отслеживать актуальные предложения. Так вы всегда будете в курсе всех тенденций, а предупрежден — значит вооружен.
Непростой год: прогнозы по жилой застройке Краснодара в 2021 году
Удачный год
В 2020 году рынок недвижимости серьезно поддержала льготная ипотека. Эта мера совпала с ковидными ограничениями, валютными колебаниями и другими факторами, которые заставили людей искать надежные варианты для вложения средств, прокомментировала директор по маркетингу СК «ЮгСтройИмпериал» Евгения Тодорова.
Тенденция получила продолжение и в 2021 году — в частности, в январе-мае число выданных ипотечных кредитов в Краснодарском крае выросло в 1,6 раза по сравнению с аналогичным периодом годом ранее.
«Программа льготного ипотечного кредитования послужила действенным стимулом и главным драйвером рынка жилья, позволив людям улучшить свои жилищные условия, пользуясь таким мощным инструментом со стороны государства. Даже сейчас, несмотря на ряд ограничений, введенных с 1 июля 2021 года, льготная ипотека продолжает оставаться одним из самых значимых факторов, влияющих на рост спроса. Изменившиеся условия фиксируют сумму, на которую распространяется ипотека, в результате фокус внимания покупателей смещается в сторону лотов меньшей площади», — отметила президент AVA Group по коммерции Ольга Нарт.
Новые форматы и требования
Рост цен повлиял на структуру спроса, отмечает Ольга Нарт. По ее словам, чем выше стоимость квадратного метра, тем больше интереса к компактным однокомнатным квартирам и студиям. Основная причина — ограниченный бюджет покупателей.
«При этом отчетливо виден тренд на повышение класса новых проектов, подразумевающий улучшение их качества, разнообразной и привлекательной архитектуры, увеличение количества и качества элементов социальной инфраструктуры, благоустройства, улучшенного оформления фасадов и внутренних помещений жилых комплексов», — прокомментировала президент AVA Group по коммерции.
В перспективе продолжит меняться сам девелоперский продукт — как из-за изменения требований со стороны покупателей, так и из-за новых правил застройки Краснодара, считает Евгения Тодорова.
«На смену высоткам придут комплексы переменной этажности с квартальной застройкой, социальными, коммерческими и инфраструктурными объектами, а также новый уровень эксплуатационного сервиса. Покупатель завтрашнего дня будет больше смотреть не на «перспективный район» и «15 минут до центра города», а на то, нужно ли ему в центр, когда он может отвести ребенка в сад или школу, купить все необходимое, отдохнуть и сделать все дела, не покидая пределов своего района. И задача девелопера — формировать эту среду и поддерживать ее функционирование с помощью грамотного управления», — прокомментировала директор по маркетингу СК «ЮгСтройИмпериал».
Требования подстегнут конкуренцию
Рынок недвижимости Краснодара продолжит трансформироваться, уверены представители строительных компаний. В частности, по прогнозам директора по маркетингу СК «ЮгСтройИмпериал», лучше всего себя будут чувствовать те застройщики, которые обладают достаточными ресурсами и смогут обеспечить продукт высокого качества.
«Успешными будут те игроки, которые станут реализовывать проекты комплексного развития территорий и у которых есть репутация и доверие клиента. Конкуренция же трансформируется и станет проявляться скорее не в объемах продаж, а в качестве продуктов и сервиса. Потому что, покупая квартиру, человек живет в ней в среднем от семи и выше лет. В течение этого времени он сталкивается с хорошим обслуживанием или его отсутствием. Сегодня люди все больше внимания уделяют своим потребностям и готовы платить за качество и сервис», — считает Евгения Тодорова.
Конкуренция среди застройщиков продолжит расти, несмотря на уменьшение количества игроков, отмечает Ольга Нарт. Этому будет способствовать рост требований к качеству недвижимости. Уже недостаточно просто строить жилье, покупатели желают видеть соответствующую сопутствующую инфраструктуру и общее оснащение.
«Видя рост цен, покупатель ожидает большего от новых проектов, предъявляет новые требования к ним. Дополнительные требования к застройщикам предъявляет и региональная власть, заботящаяся о том, чтобы рост города не был бесконтрольным и сопровождался повышением комфорта жизни», — подчеркнула топ-менеджер Ava Group.
Что дальше
«2020–2021 годы для большинства застройщиков Краснодара станут рекордными по уровню цен и объемам выручки. Этот период показал высокий спрос на жилую недвижимость города Краснодара во всех сегментах. Спросом пользуются квартиры, как у локальных покупателей, так и у приезжих из других регионов РФ. Мы прогнозируем, что повышенный интерес к рынку жилой недвижимости сохранится до конца года, несмотря на изменение условий по льготной ипотеке», — считает Евгения Тодорова.
По ее словам, устойчивый спрос поддержит стоимость квадратного места — цены продолжат стабильно расти. Дополнительным фактором станет вступление в силу новых правил землепользования и застройки, которые ограничат этажность и сделают обязательным комплексное развитие территорий.
Такого же мнения придерживается и Ольга Нарт. По ее словам, рост цен поддержат высокие миграционные потоки, льготная ипотека и потребность в надежных инвестиционных инструментах.
«При этом мы прогнозируем замедление темпов роста цен. До конца года цены могут вырасти еще на 10–20%. Средняя стоимость квадратного метра может достигнуть 120–130 тыс. рублей за кв. метр», — прогнозирует эксперт.
Эксперты объяснили рекордный рост цен на недвижимость в Краснодаре
По мнению экспертов, росту цен в столице Кубани способствует сразу несколько факторов, которые сейчас из-за ряда причин наложились друг на друга, образуя своеобразный тренд.
Первым из них является наблюдающаяся вот уже несколько лет подряд миграция жителей в Краснодарский край из других регионов страны. В основном переезжают из Сибири и с Дальнего Востока, но также и из других территорий. Благодаря этому Кубань прочно заняла третье место по популярности, уступая только Москве и Санкт-Петербургу.
Вторым важным фактором, толкающим цены вверх, является вступивший в силу в 2019 году 214-й федеральный закон, который обязывает застройщиков использовать эскроу-счета. Он позволил снять проблему долгостроев, повысил безопасность сделок при покупке недвижимости на стадии строительства, однако заставил ряд компаний уйти с рынка. Это резко сократило количество новых строящихся жилых комплексов, то есть объем предложения на рынке уменьшился, а спрос (за счет мигрантов из других регионов страны) в столице Кубани остался на прежнем уровне.
Если цены на стройматериалы можно назвать третьим фактором роста цен, то четвертым стала доступность ипотеки и материнского капитала.
Однако всем приведенным факторам, поднимающим стоимость недвижимости в Краснодаре и большинстве городов Кубани, противостоит одна чрезвычайно мощная тенденция, толкающая цену вниз. Доходы жителей края, а также мигрантов из Сибири и Дальнего Востока остаются на прежнем уровне, а расходы кратно повышаются. Уровень жизни падает вместе с покупательной способностью.
По мнению аналитиков «Финама», как бы ни росла цена на квадратный метр в Краснодаре и какие бы затраты туда ни добавляли застройщики, если на данную недвижимость не найдется покупателей, стоимость будет неизменно снижаться, и другого выхода нет. В этом и состоит саморегуляция рынка.