сколько стоила кооперативная квартира в ссср в москве
Сколько стоила кооперативная квартира в ссср в москве
Цены на кооперативные квартиры в столице начинались с 3 тыс. рублей, что в пересчете на современные деньги составило бы не больше 500-600 тыс. рублей
Больше 30 лет прошло с тех пор, как Россия свернула с пути строительства коммунизма, а многие наши соотечественники до сих пор оглядываются назад. Мол, тогда жить было лучше. И медицина была бесплатная, и зарплаты стабильные, и квартиры давали бесплатно. Однако не стоит забывать, что очередники зачастую десятилетиями дожидались бесплатного жилья.
Сколько стоил рубль в СССР
Впрочем, рынок недвижимости в СССР тоже был. Можно было быстро получить квартиру, правда, за деньги. В то время, по словам генерального директора агентства Tweed Ирины Могилатовой, существовало несколько схем приобретения жилья в Москве. Первая – это обмен с доплатой. Информацию искали в газете – бюллетене по обмену. Если квартира менялась на лучшую по площади или району, вносилась доплата. Допустим, комнаты меняли на однокомнатные квартиры, однокомнатные – на «двушки» и «трешки». Как в фильме «По семейным обстоятельствам», длинные цепочки по обмену просчитывали черные маклеры. Хотя, «де юро» это был обмен. Второй вариант быстро справить новоселье – купить кооперативное жилье.
1 советский рубль конца 70-х-начала 80-х годов прошлого века равен 180 современным рублям
Портал «Элитное.РУ» решил выяснить, сколько стоили квартиры на московском рынке жилья, если пересчитать цены в современных рублях. Для начала о методике расчета. По данным Росстата, в 1985 году средняя зарплата жителя нашей страны составляла 199 руб., а в прошлом году – 36 тыс. (то есть, соотношение советского рубля к нынешнему примерно 1 к 180).
Теперь посмотрим, как за прошедшее время изменились цены на продукты. Например, яблоки во времена СССР стоили порядка 20 коп. за килограмм, сегодня – около 40 руб. Соотношение получается 1:200. Килограмм «Краковской» колбасы продавался за 3,2 руб., в настоящее время эта колбаса стоит примерно 470 (1:147). Картошка в советских магазинах стоила по 12 коп. за килограмм, сегодня – около 20 руб. (1:166). Связь между уровнем зарплат и стоимостью продуктов просматривается. Поэтому остановимся на следующем соотношении: 1 советский рубль конца 70-х-начала 80-х годов прошлого века равен 180 современным рублям.
Квартира в Печатниках за 1 млн рублей
Теперь о стоимости жилья в столице. «Во главу угла вставал вопрос московской прописки, – вспоминает журналист портала «Квартира в Москве» Алла Насонова. – Если ее не было, то цена вопроса доходила до 50 тыс. руб.». На квартиру (как правило, на окраине) уходило порядка 3-7 тыс. руб., а остальные деньги шли на организацию прописки в Москве. Конвертируем эти суммы в современные деньги. Получается, столичная прописка стоила около 8-9 млн руб., а в эту сумму бонусом входило квартира стоимостью в пределах от 500 тыс. до 1,3 млн руб.
Строилось много кооперативных домов, жилье в которых покупали сотрудники торговли и люди, вернувшиеся с заработков из северных регионов
Что можно было купить за 3-7 тыс. советских рублей, если прописка уже имелась? По словам эксперта рынка недвижимости Ирины Помигуевой, за 3,5 тыс. руб. человек мог приобрести однокомнатную квартиру в 9-этажном панельном доме в Печатниках. В то время в этом районе строилось много кооперативных домов, жилье в которых покупали сотрудники торговли и люди, вернувшиеся с заработков из северных регионов. Трехкомнатная квартира площадью 53 кв. метра в этих домах стоила 8,1 тыс. руб.
«Кооперативные дома сдавались с хорошей отделкой: на полу – паркет или немецкий линолеум, двери были оклеены пленкой под дерево, а в ванной комнате и на кухне была уложена керамическая плитка, – продолжает Ирина Помигуева. – Практически во всех квартирах были встроенные шкафы, а в некоторых даже встроенные кухни, что по тем временам считалось роскошью». Двухкомнатную квартиру в Бибирево площадью 46 кв. метров можно приобрести примерно за такие же деньги – 5,5-6 тыс. руб.
Жилищные кредиты в СССР
Квартиры, вспоминает издатель журнала «Новостройки» Алена Шевченко, продавались в рассрочку: первый взнос составлял около 30%, а оставшуюся сумму жильцы выплачивали в рассрочку. Жилищные кредиты часто были беспроцентными, но максимальная ставка по ипотеке в СССР не превышала 2%, а срок возврата, как правило, составлял 10-15 лет. «За двухкомнатную квартиру в районе метро «Щелковская» стоимостью около 6 тыс. руб. мои родители платили в месяц порядка 50 руб., – продолжает Алена Шевченко. – Это составляло меньше трети зарплаты моей мамы, которая в то время работала главным бухгалтером».
Какие квартиры в советское время считались престижными
Во времена СССР, замечает управляющий партнер агентства ZIP Realty Евгений Скоморовский, местоположение жилья считалось не таким важным фактором, как сегодня. Зато серьезное значение придавалось таким параметрам как количество комнат, планировкам и материалам. Например, очень ценились кирпичные дома. «»Трешка» в кирпичном доме на Ленинском проспекте стоила 14 тыс. руб. (около 2,5 млн руб. в современных ценах – ред.), – замечает Ирина Помигуева. – И это было роскошное жилье!».
Не менее роскошная трехкомнатная квартира площадью 85 кв. метров в кооперативном «профессорском» доме, расположенном на юго-западе столицы, по словам основателя проекта «Ё-жилье» Натальи Павловой-Катковой, стоила около 12,5 тыс. руб. Если ориентироваться на современную классификацию, то эти квартиры можно отнести к бизнес-классу. Конечно, такого термина в то время не существовало, как, впрочем, и «элитного жилья».
Самые престижные квартиры в Москве были в сталинских высотках, домах на Кутузовском проспекте
Однако элита была. Партийная, творческая. Была и элитная недвижимость. Самые престижные квартиры в Москве были в сталинских высотках, домах на Кутузовском проспекте, Тверской улице, Фрунзенской и Ростовской набережных. И это жилье в СССР тоже выходило на рынок. «Один мой приятель в конце 80-х годов получил гонорар за книгу в немецких марках, – рассказывает заместитель гендиректора «РСГ-Академическое» Филипп Третьяков. – Ему предложили за 5-6 тыс. марок купить двухкомнатную квартиру в доме, где располагается книжный магазин «Москва», правда, он отказался».
В современных реалиях такой отказ выглядит крайне непрактично. Но тогда ценность жилья была совершенно другой. Зачем платить, если полстраны получает квартиры совершенно бесплатно?! Например, одним из символов роскоши была машина. «В 75-м году одному из моих друзей посчастливилось стать обладателем автомобиля «Жигули » 3 модели, и ему предложили обменять машину на генеральскую дачу с большим участком в Красково, – вспоминает журналист Андрей Воскресенский. – Он отказался, ведь «дачи есть у всех, а “трешка” – это редкость»».
Сколько стоила квартира в СССР, и как ее можно было купить
Как формировалась стоимость жилья
Так как жилье для продажи практически строилось в складчину, его цена формировалась исходя из общей стоимости дома. Единый принцип позволял устанавливать одинаковую цену для семей, решивших купить квартиру с определенным количеством комнат и других помещений.
Стоимость конкретного жилья определялась исходя из государственной цены:
Существовали нормативы, которые формировали взаимосвязь между численностью семьи и площадью допустимого к покупке жилья. Если семья имела возможность приобрести более просторную квартиру, ей не давали этого сделать. И это не из-за того, что она дорого стоила, а из-за норм жилплощади на человека.
Сколько стоила квартира
В шестидесятых-семидесятых годах кооперативного жилья в СССР строилось немного. Большинство семей получали жилье от государства по социальному найму. Тем, кому посчастливилось купить квартиру, приходилось платить за 1 квадратный метр от 165 рублей (в центральном регионе), от 200 рублей – в населенных пунктах, расположенных в северных широтах.
Квартиры строили по типовым проектам. Поэтому цены на них не слишком отличались в зависимости от региона. К восьмидесятым годам, когда кооперативное жилье стало более распространенным, стоили квартиры по-разному:
При средней зарплате у простого рабочего в 200 рублей эти цены были практически недостижимыми. К тому же не каждая семья имела право вступить в кооператив. Чаще всего возможность постройки своей квартиры давали людям, которые имели особые заслуги на работе. Профсоюз предприятия мог даже предложить льготную цену, на 15-30% ниже государственной.
Как люди получали жилье
В СССР было несколько способов получить собственное жилье:
До шестидесятых годов самостоятельная постройка жилья на арендованных у государства участках была очень популярной. В населенных пунктах активно застраивались участки, но после принятия новых земельных законов ситуация поменялась. Участки предоставляли не всем желающим, а только многодетным семьям, заслуженным лицам или по блату.
Основным способом получения жилья с начала 60-х годов стала государственная аренда. С ней тоже не все было просто. Существовало две очереди распределения квартир – от предприятия или от горисполкома. В каждом из случаев люди получали жилье из резерва в порядке очереди. Получить исполкомовское жилье могли:
Ведомственное жилье давали работникам предприятий. Чаще всего молодые специалисты получали комнату в общежитии. После рождения первого ребенка они могли расширить жилплощадь до однокомнатной квартиры. Более просторное жилье удавалось получить за особые заслуги или при увеличении семьи. При выделении квартиры учитывалось наличие детей и их пол, количество квадратных метров полезной площади по месту прописки, семейное положение.
Бывали ситуации, когда люди оставались в неблагоустроенном жилье и не могли получить лучшее. Например, так случалось, если человек оставался без прописки по воле родственников. Без нее не брали на работу, а без трудоустройства не выделяли квадратные метры в аренду. Получить право на жилье было очень сложно. Легче всего было получить удобную квартиру тем, кто решил жить в небольшом развивающемся городе, и работающим на заводе, который образует этот населенный пункт.
Участие в жилищных кооперативах
Особой ситуацией были кооперативы. Мало кто в СССР мог позволить себе сразу оплатить квартиру в них, но даже при достаточной финансовой подушке порой следовал отказ. Например, певец Юрий Антонов так и не получил право на вступление в кооператив. Он получал достаточные гонорары, но не мог стать пайщиком. Интересно то, что даже оплата своего участия в кооперативе не делала человека собственником жилья. Он не мог им свободно распоряжаться, а продать пай имел право только другим участникам кооператива, и то после того, как на собрании ему разрешат это сделать.
Жилищные кооперативы были государственными или образованными на предприятиях. Право попасть с них давалось не каждому, поэтому за него держались и взносы делали своевременно. Нередко в кооперативах можно было встретить людей, которые к предприятию не относились – они попадались за взятки комиссии. Остальные участники ЖСК не афишировали эту несправедливость, так как часто благодаря блатным гражданам решались проблемы с участками и материалами, что позволяло получить квартиру дешевле. О подобной ситуации наглядно рассказано в фильме Рязанова «Гараж».
Сколько бы стоили московские квартиры во времена СССР в современных рублях
Цены на кооперативные квартиры в столице начинались с 3 тыс. рублей, что в пересчете на современные деньги составило бы не больше 500-600 тыс. рублей
Больше 30 лет прошло с тех пор, как Россия свернула с пути строительства коммунизма, а многие наши соотечественники до сих пор оглядываются назад. Мол, тогда жить было лучше. И медицина была бесплатная, и зарплаты стабильные, и квартиры давали бесплатно. Однако не стоит забывать, что очередники зачастую десятилетиями дожидались бесплатного жилья.
Сколько стоил рубль в СССР
Впрочем, рынок недвижимости в СССР тоже был. Можно было быстро получить квартиру, правда, за деньги. В то время, по словам генерального директора агентства Tweed Ирины Могилатовой, существовало несколько схем приобретения жилья в Москве. Первая – это обмен с доплатой. Информацию искали в газете – бюллетене по обмену. Если квартира менялась на лучшую по площади или району, вносилась доплата. Допустим, комнаты меняли на однокомнатные квартиры, однокомнатные – на «двушки» и «трешки». Как в фильме «По семейным обстоятельствам», длинные цепочки по обмену просчитывали черные маклеры. Хотя, «де юро» это был обмен. Второй вариант быстро справить новоселье – купить кооперативное жилье.
Портал «Элитное.РУ» решил выяснить, сколько стоили квартиры на московском рынке жилья, если пересчитать цены в современных рублях. Для начала о методике расчета. По данным Росстата, в 1985 году средняя зарплата жителя нашей страны составляла 199 руб., а в прошлом году – 36 тыс. (то есть, соотношение советского рубля к нынешнему примерно 1 к 180).
Теперь посмотрим, как за прошедшее время изменились цены на продукты. Например, яблоки во времена СССР стоили порядка 20 коп. за килограмм, сегодня – около 40 руб. Соотношение получается 1:200. Килограмм «Краковской» колбасы продавался за 3,2 руб., в настоящее время эта колбаса стоит примерно 470 (1:147). Картошка в советских магазинах стоила по 12 коп. за килограмм, сегодня – около 20 руб. (1:166). Связь между уровнем зарплат и стоимостью продуктов просматривается. Поэтому остановимся на следующем соотношении: 1 советский рубль конца 70-х-начала 80-х годов прошлого века равен 180 современным рублям.
Квартира в Печатниках за 1 млн рублей
Теперь о стоимости жилья в столице. «Во главу угла вставал вопрос московской прописки, – вспоминает журналист портала «Квартира в Москве» Алла Насонова. – Если ее не было, то цена вопроса доходила до 50 тыс. руб.». На квартиру (как правило, на окраине) уходило порядка 3-7 тыс. руб., а остальные деньги шли на организацию прописки в Москве. Конвертируем эти суммы в современные деньги. Получается, столичная прописка стоила около 8-9 млн руб., а в эту сумму бонусом входило квартира стоимостью в пределах от 500 тыс. до 1,3 млн руб.
Что можно было купить за 3-7 тыс. советских рублей, если прописка уже имелась? По словам эксперта рынка недвижимости Ирины Помигуевой, за 3,5 тыс. руб. человек мог приобрести однокомнатную квартиру в 9-этажном панельном доме в Печатниках. В то время в этом районе строилось много кооперативных домов, жилье в которых покупали сотрудники торговли и люди, вернувшиеся с заработков из северных регионов. Трехкомнатная квартира площадью 53 кв. метра в этих домах стоила 8,1 тыс. руб.
«Кооперативные дома сдавались с хорошей отделкой: на полу – паркет или немецкий линолеум, двери были оклеены пленкой под дерево, а в ванной комнате и на кухне была уложена керамическая плитка, – продолжает Ирина Помигуева. – Практически во всех квартирах были встроенные шкафы, а в некоторых даже встроенные кухни, что по тем временам считалось роскошью». Двухкомнатную квартиру в Бибирево площадью 46 кв. метров можно приобрести примерно за такие же деньги – 5,5-6 тыс. руб.
Жилищные кредиты в СССР
Квартиры, вспоминает издатель журнала «Новостройки» Алена Шевченко, продавались в рассрочку: первый взнос составлял около 30%, а оставшуюся сумму жильцы выплачивали в рассрочку. Жилищные кредиты часто были беспроцентными, но максимальная ставка по ипотеке в СССР не превышала 2%, а срок возврата, как правило, составлял 10-15 лет. «За двухкомнатную квартиру в районе метро «Щелковская» стоимостью около 6 тыс. руб. мои родители платили в месяц порядка 50 руб., – продолжает Алена Шевченко. – Это составляло меньше трети зарплаты моей мамы, которая в то время работала главным бухгалтером».
Какие квартиры в советское время считались престижными
Во времена СССР, замечает управляющий партнер агентства ZIP Realty Евгений Скоморовский, местоположение жилья считалось не таким важным фактором, как сегодня. Зато серьезное значение придавалось таким параметрам как количество комнат, планировкам и материалам. Например, очень ценились кирпичные дома. «»Трешка» в кирпичном доме на Ленинском проспекте стоила 14 тыс. руб. (около 2,5 млн руб. в современных ценах – ред.), – замечает Ирина Помигуева. – И это было роскошное жилье!».
Не менее роскошная трехкомнатная квартира площадью 85 кв. метров в кооперативном «профессорском» доме, расположенном на юго-западе столицы, по словам основателя проекта «Ё-жилье» Натальи Павловой-Катковой, стоила около 12,5 тыс. руб. Если ориентироваться на современную классификацию, то эти квартиры можно отнести к бизнес-классу. Конечно, такого термина в то время не существовало, как, впрочем, и «элитного жилья».
Однако элита была. Партийная, творческая. Была и элитная недвижимость. Самые престижные квартиры в Москве были в сталинских высотках, домах на Кутузовском проспекте, Тверской улице, Фрунзенской и Ростовской набережных. И это жилье в СССР тоже выходило на рынок. «Один мой приятель в конце 80-х годов получил гонорар за книгу в немецких марках, – рассказывает заместитель гендиректора «РСГ-Академическое» Филипп Третьяков. – Ему предложили за 5-6 тыс. марок купить двухкомнатную квартиру в доме, где располагается книжный магазин «Москва», правда, он отказался».
В современных реалиях такой отказ выглядит крайне непрактично. Но тогда ценность жилья была совершенно другой. Зачем платить, если полстраны получает квартиры совершенно бесплатно?! Например, одним из символов роскоши была машина. «В 75-м году одному из моих друзей посчастливилось стать обладателем автомобиля «Жигули » 3 модели, и ему предложили обменять машину на генеральскую дачу с большим участком в Красково, – вспоминает журналист Андрей Воскресенский. – Он отказался, ведь «дачи есть у всех, а “трешка” – это редкость»».
Арифметика рынка: жилье в советской Москве было в 4-5 раз доступнее, чем сейчас?
Одну из самых болезненных социально-экономических тем современной России затронул в своем блоге журналист Павел Пряников, опубликовав довольно спорный пост:
«Одна из главных базовых потребностей человека – собственное жильё. С некими условностями, но всё же можно посмотреть, как изменилось с советского времени возможность купить квартиру в Москве. В основном квартиры в позднем СССР выдавали бесплатно (после 10-15 лет работы на одном месте на предприятии). Но был и квазирынок – кооперативные квартиры. Которые можно было купить за деньги (при определённых условиях). Кооперативные дома в основном строили из кирпича в неплохих районах Москвы. В среднем 2-комнатная стандартная квартира (50-54 кв.м) тогда стоила в кооперативном доме 7-9 тыс. руб. Эта сумма соответствовала 35-45 месячным заработкам в Москве.
Сейчас такая «поношенная» 2-комнатная квартира в бывшем кооперативном доме (например, на ул. Гиляровского на Проспекте Мира, у метро «Аэропорт», на Профсоюзной и т.п.) стоит от 10 млн. руб. и выше. Средняя зарплата в Москве около 70 тыс. руб. в месяц. Т.е. это эквивалент примерно 150 месячным заработкам. 35-45 месячных заработков тогда и 150 сегодня. Т.е. жильё в Москве сейчас стало недоступнее по сравнению с позднесоветским временем в 4-5 раз. (Как писал в начале, тогда был квазирынок: для покупки кооперативной квартиры надо было стоять очередь, собирать справки, ждать по 3-4 года. Но такая бюрократия и препоны компенсировались большей доступностью жилья, чем сейчас).»
Дискуссия в комментариях к этому посту разгорелась нешуточная, причем не только на тему собственного, но и съемного жилья, столько популярного в западных странах. Вот только одна из тем, которая вызвала споры: так ли все на самом деле было хорошо с жильем в СССР?
Блогер Алексей Василец отметил:
А другой комментатор Анатолий Милашевич привел реальные цифры, характеризующие остроту жилищной проблемы в Советском Союзе:
«В России сейчас вводиться жилья больше, чем в СССР (в те периоды, когда цены на нефть сравнимы или даже ниже с учетом инфляции). Так что преимущества капитализма по части жилья очевидны.
Причем резкое падение строительства началось еще в СССР через пару лет после падения цен на нефть (из-за инерции плановой экономики).»
Журналист Михаил Соколов тоже усомнился в справедливости авторского пафоса :
Чем ответил рынок на советский жилищный вопрос
До 1990 года в СССР проводить операции купли-продажи с жильем было небезопасно, потому что по закону запрещено. После 1990 года это было разрешено, но порой смертельно опасно. Сегодня это безопасно, но уже не так интересно. «Деньги» вспоминают, как это было.
Особенностью рынка жилой недвижимости в СССР было то, что никакого рынка не было. Недвижимость была, а рынка не было. Квартиры не продавались, а распределялись. Как вспоминает глава отдела аренды БП «Гринвуд» Ольга Скокова, большая часть жилого фонда СССР находилась в государственной собственности и продаже такие квартиры не подлежали. Их можно было только получить.
«С 1958 года и с появлением жилищных кооперативов появилась возможность купить квартиру,— рассказывает Ольга.— Но явление это было не массовым и в начале 80-х составляло менее 5% всего жилья в СССР. Стоимость квадратного метра в средней полосе находилась на уровне 160 руб., таким образом, за всю квартиру получались значительные для простого человека 6-8 тыс. руб. Можно было взять беспроцентную ссуду на предприятии. Но даже при наличии денег нельзя было приобрести площадь большую, чем положено для конкретного количества людей по нормативу. Продать кооперативную квартиру можно было только по фиксированной цене и с одобрения собрания членов кооператива».
Во времена перестройки и некоторой либерализации нравов начали появляться полуподпольные фирмы, предлагающие услуги по организации сделок с недвижимостью. «Но даже тогда за подобную деятельность люди получали реальные сроки,— говорит Ольга Скокова.— Исключение составляли дачи, дома в деревне, с продажей которых проблем не было с 50-х годов».
В этих условиях население проявляло свойственную ему выдумку. Например, квартиру можно было вполне легально обменять. Использовались сделки с неравноценным обменом и последующей доплатой, факт которой трудно было отследить. Работали бюро обмена, в газетах имелись разделы объявлений, в которых также можно было почерпнуть информацию о предлагавшихся для обмена квартирах в разных городах. Меняли Норильск на Краснодар, Омск на Горький, Москву на Кисловодск и т. п. Правда, с Москвой (как и с рядом закрытых или приграничных городов) имелась серьезная проблема: ее по закону нельзя было разменять. Вообще, переезд в столицу и прописка в ней были затруднены до крайности, но реальные способы все-таки существовали. Так, была узкая категория граждан, которых могли пригласить «по лимиту» на московские предприятия, в НИИ (так называемые лимитчики).
Все эти советские проблемы помогали решать полулегальные спецы, так называемые маклеры. Они умудрялись организовывать и проводить сложнейшие, многоступенчатые комбинации. Понятное дело, их деятельность с точки зрения закона висела на волоске.
Геннадий Мешуткин, старейший и опытнейший риэлтор ООО «Тихий дом», начинал частным маклером в начале 80-х. Удивительных историй он навидался вдосталь: «Сложность нашей работы состояла в сборе данных и их анализе. Были специальные печатные издания, объявления в газетах, и все это необходимо было анализировать, систематизировать. Были и места встреч маклеров, где они обменивались информацией, и туда же подтягивались потенциальные клиенты. Самое известное место было в Банном переулке. Все это было неофициально, финансовая сторона сделок не афишировалась. Особенно при продаже квартир. А продать в основном можно было через фиктивный брак. Проживающий в квартире вступал в фиктивный брак, прописывал супруга, затем — развод, и так называемый продавец, получив деньги, выписывался. Но процесс такой сделки был длительным, за это время обстоятельства могли поменяться как у покупающей стороны, так и у продающей. А создание фиктивной семьи с фиктивным разводом превращалось в отдельную историю. Одна из первых моих сделок закончилась образованием крепкой советской семьи. Один товарищ приехал с Севера и хотел купить квартиру в Москве, а у меня была клиентка, которая хотела продать двухкомнатную на Соколе. Потенциальному покупателю (а он, к счастью, был холостяк) я объяснил схему, показал квартиру, познакомил его с продавцом, обговорили цену. Клиенты подали заявление в загс и стали ждать положенное время, необходимое для бракосочетания. В назначенный срок они расписались. На законном основании жена прописала мужа. И тут оказалось, что это уже не фиктивный брак, а законный и по любви. Я получил какое-то вознаграждение, но уже в качестве свахи».
В таких сделках маклер выступал как третейский судья и гарант добропорядочности, отмечает Геннадий Мешуткин. Поэтому хороший маклер был в цене, он дорожил своим положением, и работали маклеры только по рекомендации. У них были тесные связи с сотрудниками бюро обмена, а также весьма меркантильные отношения друг с другом. «Конечно, какие-то трения возникали, иногда доходило и до мордобоя, но все было относительно пристойно, без крыш и мафии. В основном ссоры могли возникать при дележе вознаграждения»,— говорит Мешуткин.
Во времена СССР после долгих лет ожидания можно было получить квартиру в новостройке — в соответствии с нормами площади на каждого члена семьи
Отправной точкой развития рынка жилья считается 1990 год, когда был принят закон о собственности. Именно тогда стало возможным приобретать квартиры по договору купли-продажи, рассказывает Дмитрий Сысуев, директор по развитию группы компаний «Фортекс». И, конечно, своими достижениями рынок обязан массовой бесплатной приватизации жилья, стартовавшей в 1992 году. Конституция РФ 1993 года гарантировала защиту частной «и иных форм собственности», однако сделки с недвижимостью таили множество подводных камней и порой становились причиной трагедий.
Как целая семья потеряла все свои сбережения, рассказал, например, Александр Рукин, ныне глава московского представительства юридической компании Ukvisas.com и английского брокера по недвижимости Astons. Его родители пробовали поменять однокомнатную квартиру в Тамбове на большую с доплатой в престижном районе (центр, юг города). Так ничего и не выменяли. Но тут на помощь пришла одна их знакомая: предложила выступить посредницей в схеме по переезду в район Летка, закрытый городок летчиков местного военного авиаучилища. Но схема оказалась мошеннической: офицеры мухлевали с жильем, заселяя гражданских в военные новостройки. Всех посадили, включая подругу-посредницу (семь лет с конфискацией). А внесенные деньги пропали.
Сам Александр действовал успешнее: «Тамбов, 1990 год, еще советские времена. В государственном бюро по обмену были комплекты папок с бумажными анкетами, заполненными шариковой ручкой. Вы берете тематическую папку, изучаете предложения, выписываете телефоны. И тут кто-то из посетителей отзывает вас в сторонку. Пожилая женщина, подпольный риэлтор, предлагает подыскать варианты. За 100 руб. Так я выменял трехкомнатную за однушку и двушку».
Адская кухня риэлтора
Бюро обмена было единственной легальной организацией, с помощью которой можно было поменять жилье
За любой статистикой и аналитикой рынка недвижимости стоят истории живых людей, порой комические или трагические. Бывший директор и основатель АН «Терем» Дмитрий Транквилицкий поделился с «Деньгами» воспоминаниями.
Как и многие риэлторы, Дмитрий пришел в этот бизнес после того, как получил опыт решения собственных жилищных проблем. Году в 1989-м он решил обменять свою двушку в Люблино на трехкомнатную в любом другом районе Москвы. Ему здорово надоел запах, который ветер приносил в его квартиру с полей аэрации. Объявление развешивал на столбах:
Одним из способов решения жилищной проблемы молодых семей были МЖК — молодежные жилищные кооперативы, в строительстве которых будущие жильцы часто сами принимали участие
В те годы начинать бизнес можно было и без стартового капитала, но масштабы были, конечно, смешные. С другой стороны, были люди с деньгами, готовые зарабатывать на всем подряд. Они часто охотно давали возможность новичкам развивать свой бизнес под их крышей — авось «стрельнет». Так Дмитрий стал директором в фирме, организованной двумя «авторитетными предпринимателями». Кроме него в ней было еще два директора — один занимался куплей-продажей земли, другой, бывший зэк, возглавил кадровое агентство. (Тогда было популярно набирать секретарш в инофирмы, при этом кандидатки платили взнос за прием анкеты; бизнес «кадровика» заключался в том, что он проводил кастинг девушек, выбирал лучшую на двухнедельный испытательный срок, проводил с ней «обучение», после чего выгонял как не выдержавшую испытания и объявлял новый кастинг.)
Дальше бизнес пошел в гору: хозяева перенесли офис на Кузнецкий Мост. В помещении конторы работали пирожковая, игровые автоматы, обменный пункт и руководимое Дмитрием агентство недвижимости. Особенность места была в том, что, по статистике, в день мимо проходило около 800 тыс. человек. В результате Дмитрий заключал по три-четыре сделки в день — настоящий магазин квартир. Штат агентства разросся до 45 человек. Транквилицкий решил, что нашел золотую жилу и она никогда не иссякнет.
«В те времена не было никакой бухгалтерии, даже черной,— вспоминает Дмитрий Транквилицкий.— По крайней мере, года три еще был только нал, который хранился в наших ячейках, его передавали из рук в руки. Платил бухгалтеру 200 баксов, чтобы носил пустые отчеты в налоговую. Чем хорош этот бизнес — бандиты не могут проконтролировать. Ну, придет бандит, посмотрит отчетность и ничего там не увидит. Поэтому этот бизнес не был так криминализован, как торговля или общепит».
Так выглядели нелегальные или полулегальные «базы данных» недвижимости, с которыми работали частные маклеры
Тут стоит отметить такую грустную тему, как черные риэлторы. По словам Дмитрия, это были, как правило, приезжие ребята, которые за деньги узнавали у участкового адреса алкоголиков и одиноких стариков, наседали на них с посулами и угрозами, а затем в лучшем случае выселяли их за 101-й километр либо просто закапывали в лесу. Дмитрию тоже приходилось иметь дело с «аликами», как он их называет, и это совершенно специфический контингент и особо хлопотная работа.
«Тут есть неприятный этический момент. Когда ко мне обращался клиент-алкоголик, я всегда выполнял свои обещания. Клиенты готовы были на переезд из Москвы, сокращение жилплощади ради доплаты, а также их интересовала новая мебель и телевизор. Но в глубине души понимаешь, что подталкиваешь человека к пропасти — ведь деньги он рано или поздно пропьет, его возьмут в оборот другие риэлторы, и в итоге он окажется где-нибудь в Мурманской области.
С «аликами», прежде всего, трудно добиться выполнения простейших договоренностей. Однажды давний армейский друг, давно спившийся, попросил помочь его другу-собутыльнику: ему угрожали какие-то азербайджанцы, требовали обменять его двушку в Люблино на какую-то халупу в Подмосковье. Дмитрий с коллегой спустил бандитов с лестницы, тут же нашел равноценную квартиру в спальном районе Москвы и перевез приятелей туда, строго-настрого наказав не пить пару суток до оформления сделки. Обыскали квартиру на предмет спиртного, заперли дверь и уехали с ключами. В назначенное время приехали и нашли обоих в невменяемом виде. Я поражался — как? Ну как можно в пустой квартире на четвертом этаже так нажраться? Оказалось, они обшарили квартиру, нашли две старые книжки и веревку, уговорили кого-то из прохожих купить книги (вернее, обменять на пару флаконов водки), и добрый путник отправил им алкоголь на веревке. Когда я спросил, что за книжки, ответили: Дюма «Три мушкетера» и Стендаль «Крепкое светлое» (имелось в виду «Красное и черное»)»,— рассказывает Дмитрий.
Алкоголики необыкновенно изобретательны, философски отмечает Дмитрий Транквилицкий: «Был у нас агент очень хороший, с необыкновенным даром убеждения. Но уходил в запой. И вот на носу важная сделка с его клиентом, а он сорвался. Везем его в наш офис и запираем на втором этаже в комнате с зарешеченными окнами до утра. Приезжаем утром, а он никакой. Оказалось, через прутья решетки окликнул прохожего, кинул ему денег на бухло, потом спустил шланг и через него высосал бутылку водки».
Жизнь в коммуналках была часто невыносимой, но когда в 90-е годы их стали расселять, то за комнату в центе города можно было выручить столько, сколько стоила большая отдельная квартира
Еще больше проблем доставила алкоголичка Валя, бывшая акробатка. У нее не было телевизора, и она готова была переехать в Тверь, если ей посулят современный аппарат. «Хороший человек, но со странностями,— говорит Дмитрий Транквилицкий.— Жила одна (сын сидел в тюрьме в Димитровграде), посему ходила по квартире голышом, а когда курила, выбрасывала окурки из окна, целясь в бабушек на скамейке. Бабушек она не любила за то, что у них были телевизоры, а у нее нет. А когда соседки начинали ругаться, выбегала во двор прямо голышом с топором в руках и начинала их гонять, а потом перерубала телевизионные кабели в подъезде, чтобы телевидения не было у всех. Из-за этого были проблемы с участковым. В общем, нашли мы ей вариант в Твери и поехали получать согласие сына к нему на зону в Димитровград. В поездке она вела себя образцово, была счастлива увидеть сына, все прошло на ура. Поехали назад. В вагоне-ресторане попросила налить рюмку коньяку, чтобы отметить сделку и встречу с сыном. Мы отговаривали, но она так просила. Выпила — и тут же превратилась в фурию, наехала на каких-то бандитов, устроила дикий дебош, мы еле ноги унесли. Но все же привезли в Тверь, ей все понравилось, телевизор на месте. На другой день привезли ей окончательные документы, смотрим — дверь опечатана, никого в квартире нет. Оказалось, в первый же день она напилась, включила телевизор, а он не работает: прежний хозяин зачем-то вырвал шнур телеантенны. Она в ярости пообрубала соседям антенны, после чего стала швырять бычки в соседок внизу. Один, видимо, угодил в мусорный контейнер прямо под ее окном, мусор начал тлеть. Ночью она проснулась от дыма, попавшего в квартиру через окна, решила, что у нее пожар, и стала спасаться через балкон. Но когда уже свисала с балкона на руках, увидела, что сейчас упадет прямо в горящий контейнер, и стала голосить. Приехали менты, увидели свисающую с балкона голую закопченную бабу, решили, что у нее белая горячка, и увезли в психушку. Пришлось вызволять, это нам еще денег стоило».
За считанные годы ближайшие к Москве территории вдоль Новорижского шоссе обросли коттеджными поселками и превратились в «каменные джунгли»
Фото: Сергей Киселев, Коммерсантъ
Заметные перемены на рынке жилой недвижимости стали происходить в конце 1990-х — начале 2000-х. Дмитрий Сысуев, директор по развитию Группы компаний «Фортекс», отмечает, что с ростом благосостояния населения пришло стремление к индивидуальности, в том числе в собственном доме. Появилось понятие «евроремонт». Дальнейшие этапы развития рынка, по его мнению, выглядят так. Важными факторами стали приход иностранных инвестиций и девелоперов и появление программ по ипотечному кредитованию в начале 2000-х.
Еще один существенный момент — рост автомобилизации населения и строительство новых дорог и развязок. В связи с этим то, что ранее считалось дальним или не очень престижным Подмосковьем, стало вполне приемлемым вариантом для строительства коттеджного поселка. Яркий пример — Новая Рига. В 1996 году трасса еще не была доведена до МКАД, до начала 2000-х ее окрестности представляли собой дикое поле. Однако с середины 2000-х тут началось бурное строительство, и направление стало вторым по престижности после Рублевки. Где-то к 2010 году вдоль Новорижского шоссе вплоть до поворота на Нахабино уже стояли «каменные джунгли», начался бум строительства торговой и офисной недвижимости, окрестные леса вырубались под все новые коттеджные поселки и даже городки.
Важным этапом Дмитрий Сысуев считает также принятие ФЗ 214 о долевом строительстве в 2005 году: «При всем его несовершенстве он действительно навел порядок в сделках по долевому участию в строительстве, что позволило вступить в более цивилизованные отношения на рынке строящегося жилья. Сегодня выбор для сотрудничества огромен, потенциальный клиент может работать напрямую с девелопером, с агентом, с посредниками. Покупка недвижимости на этапе строительства и без отделки приобрела массовый характер».
Что же касается риэлторов, то, говорит Геннадий Мешуткин, их мастерство, как и прежде, на 90% состоит из психологии и только на 10% из технологии. Умение убедить покупателя или продавца в выгодности сделки, смягчить позицию по ценам, вызвать доверие у клиента дано не каждому.
Впрочем, отмечают отдельные участники рынка, и по сей день никуда не делись методы давних времен — психологические игры с участниками сделки, попытки столкнуть лбами покупателей с целью ускорить сделку и завысить цену, сговоры между агентами продавца и покупателя. То есть российский рынок недвижимости цивилизовался, но не до конца.