штраф за реконструкцию частного дома без разрешения
Какие могут быть последствия за реконструкцию частного дома без разрешения?
Нередко у владельца частного дома возникает необходимость в его улучшении. Например, сделать пристрой или возвести еще один этаж. Все это элементы реконструкции, которые существенно меняют вид объекта. Потому для осуществления подобных действий необходимо согласование с местными властями. Но, если переустройство уже закончено и процедура получения разрешения не соблюдена, владельца частного дома могут ожидать неприятные последствия.
Что такое реконструкция частного дома?
Следует различать перепланировку жилого помещения и реконструкцию дома.
Перепланировка относится к внутреннему переустройству и не имеет значительных конструктивных последствий для здания.
Реконструкция — о ней говорится в Градостроительном кодексе, в соответствии с определением в законодательстве реконструкцией объекта капитального строительства считаются работы, которые влекут за собой изменение его параметров, высотности, включающие в себя;
В большинстве случаев домовладельцы за счет реконструкции планируют увеличить дом, изменить его площадь в большую сторону. А это влечет за собой внесение изменений в документацию и перерегистрацию объекта в Росреестре.
Любое строительство или реконструкция капитального строения должны осуществляться с соблюдением градостроительных норм. Перед началом работ собственник обязан уведомить местную администрацию о своих планах и получить разрешение. Иначе он рискует признанием реконструкции самовольной.
Реконструкция частного дома без разрешения: последствия
В большинстве ситуаций при существенных изменениях частного жилого строения с их регистрацией не возникает проблем. Но при производстве работ должны соблюдаться предельные параметры разрешенного строительства, а также допустимые отступы от других объектов.
Если же реконструкция проведена незаконно, нарушены нормы ГрК, то в отношении владельца строения могут быть применены меры ответственности:
Для самовольной реконструкции снос всего дома является наказанием, несоразмерным с нарушениями. Первоначальный объект зарегистрирован, значит соответствует нормативным документам. Поэтому решение в этой части принимается в пользу приведения частного жилого домостроения в предыдущее состояние до момента переделки либо элементы реконструкции привести в соответствие с действующими требованиями.
Как узаконить самовольную реконструкцию частного дома?
С вступлением в силу Федерального закона от 03.08.2018 № 342 внесены поправки в Градостроительный кодекс. Ими отменен порядок получения разрешения на строительство или реконструкцию частных домов, теперь он носит уведомительный характер. Тем самым, собственник жилого дома при желании внести в его конструкцию изменения, должен перед началом работ подать в местную администрацию уведомление о намерениях.
Кратко, порядок легализации реконструкции частного домовладения будет таким:
Расходы владельца дома будут только в части оформления технического плана (могут достигать 20 000 рублей) и оплате государственной пошлины за регистрационные действия – 350 рублей.
Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:
Реконструкция частного 🏡 дома без разрешения в 2021 году: какие могут быть последствия?
🏡 У собственников загородных домов часто возникает потребность в улучшении своего жилья. Например, владельцы таких объектов делают пристройку к дому или создают еще один этаж. Все это считается реконструкцией. Возникает вопрос, законно ли осуществлять реконструкцию частного дома без согласования с территориальными властями и к чему это может привести.
Что такое реконструкция дома?
Есть два понятия, реконструкция и перепланировка. Многие думают, что это синонимы. На самом деле это разные термины. Реконструкция представляет собой ряд работ, в результате проведения которых меняется высота здания, его параметры, расширяется объект, делается перестройка или надстройка. О ней говорится в Градостроительном кодексе России. Перепланировка предполагает внутреннее переустройство. Это может быть снесение перегородки, стены, установка перегородки и т.п. В результате таких работ особых конструктивных последствий для здания нет.
Таким образом, реконструкцию частного дома проводят с целью увеличить объект, сделать его более просторным. Ее проведение влечет за собой необходимость внесения корректив в документы на постройку, а также перерегистрации в Росреестре.
В реконструкцию входит целый ряд работ. Все они должны осуществляться с соблюдением градостроительных норм. Прежде чем приступать к работам, нужно уведомить о планируемых изменениях местную администрацию. Данный орган должен одобрить реконструкцию. В противном случае она будет считаться самовольной.
Почему так важно получать разрешение на реконструкцию?
Не каждое частное строение можно реконструировать. Расширение площади путем достройки блоков или увеличения этажности может стать причиной снижения прочности сооружения. В таком доме находиться опасно. Также можно нанести вред окружающей среде, рядом стоящим постройкам. Важно соблюдать нормы Градостроительного кодекса. Иначе последствия могут быть плохими. Во избежание их и нужно согласовывать вопрос реконструкции сооружения. Дом будет осмотрен, обследован, изучен проект внесения изменений в его конструкцию. Это даст специалистам понять, возможны ли запланированные работы.
Какие могут быть последствия за реконструкцию частного дома без разрешения?
Не все собственники частных домов хорошо знают законодательство РФ. При этом часто приступают к реконструкции без оповещения о таких работах соответствующего органа. Важно понимать, чем это может обернуться.
Как правило, при выполнении реконструкции частного строения проблем не возникает. Но важно соблюдать параметры разрешенного строительства. Также надо знать и учитывать допустимые отступы от других объектов. Соответствие всем нормам и требованиям проверяет местная администрация. И на основании этого выносит решение.
Если реконструкция была проведена без предварительного согласования работ, то придется заплатить штраф. Его размер зависит от ситуации. Если были просто нарушены действующие нормы, тогда придется заплатить от 1000 до 2000 рублей. Если же незаконная реконструкция стала причиной негативных последствий для окружающей среды или соседних объектов, тогда величина санкции возрастет до 2000-4000 рублей. После уплаты штрафа необходимо будет зарегистрировать произошедшие изменения. Если в ходе исследования частного обновленного строения будет выявлено нарушение норм ГК, тогда придется привести дом в соответствии с установленными требованиями либо полностью снести его или достроенные блоки (вернуть его в первоначальный вид).
Подобные санкции грозят домовладельцу лишь в случае обнаружения нарушения. И они являются самым безобидными. Куда хуже обвал постройки или нарушение прав владельцев соседнего земельного участка. Надо понимать, что в случае неузаконенной реконструкции не получится совершать никакие сделки с недвижимостью: продавать частный дом, дарить или завещать его, сдавать в аренду. Все они будут признаны незаконными.
Как узаконить реконструкцию частного дома в 2021 году?
После уплаты штрафа требуется узаконить реконструкцию. Делается это в таком порядке:
Процедура не является бесплатной. За регистрацию изменений придется заплатить 350 рублей. Также платным является технический план. Его составление у инженера может стоить до 20000 рублей.
Таким образом, реконструкция предполагает расширение дома, создание надстроек, новых этажей. Она требует согласования с местными властями. Делать это нужно до начала работ. Иначе придется платить штраф или возвращать все обратно. Самовольная реконструкция не даст возможности выполнять сделки с частным домом.
Верховный суд разъяснил, почему нельзя узаконить самовольные пристройки
В нашем случае хозяйка двухкомнатной квартиры в областном центре увеличила ее на 15 квадратных метров. Женщина провела перепланировку внутри квартиры и возвела еще несколько пристроек, но уже с улицы. Потом попросила местную власть согласовать такое расширение жизненного пространства.
Районный суд выслушал стороны спора и пошел навстречу нашей героине. Он разрешил истице легализовать обновленную и солидно увеличенную квартиру. По мнению суда, расширенная за счет нескольких пристроек квартира отвечала инженерным и противопожарным требованиям, а соседи жительницы и председатель ТСЖ письменно не возражали против изменений. Тогда администрация города обжаловала такое решение. Безуспешно. В итоге администрация дошла до Верховного суда РФ, и он ее доводы услышал, посчитав правильными и вполне законными. Ну а Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ объяснила, что именно упустили из виду коллеги в нижестоящих инстанциях.
Вот главная мысль, которую высказали самые опытные судьи страны. Она звучит следующим образом. Самовольно построенный балкон или лоджию нельзя легализовывать по правилам, которые действуют при реконструкции и перепланировке жилья, подчеркнул Верховный суд.
А в качестве важного аргумента он напомнил, что еще в 2014 году Президиум Верховного суда в обзоре практики по делам о самострое объяснил коллегам из нижестоящих судов, как важно отличать самовольные постройки от менее радикальных преобразований.
Но это разъяснение, как оказалось, запомнили не все. До сих пор некоторые суды в стране продолжают допускать подобные ошибки, которые спустя месяцы, а то и годы приходится исправлять Верховному суду.
Так случилось и в деле жительницы Краснодара, которая решила узаконить изменения в своей квартире.
Краснодарская администрация не оценила это «строительное» достижение и отказалась признавать квартиру в измененном виде. Тогда хозяйка попросила суд своим решением заставить чиновников согласовать ей новое жилье. И это ей удалось.
Соседи собственницы, если судить по материалам дела, также не возражали против изменений. Во всяком случае, истица подтвердила это письмом председателя ТСЖ и протоколом общего собрания жильцов. Экспертизы и протокол собрания собственников квартир в доме убедили суд в законности перепланировки и пристроек.
Городская администрация осталась недовольна таким вердиктом и обжаловала решение районного суда в апелляцию. Но там ее снова не услышали. Краснодарский краевой суд подтвердил, что истица выполнила оба условия Жилищного кодекса РФ для того, чтобы сохранить квартиру в новом, перепланированном виде.
По мнению областного суда, хозяйка «улучшенной» квартиры не нарушила прав своих соседей и не создала угрозу их жизни и здоровью. А это, как обязательное условие, прописано в статье 29 Жилищного кодекса РФ.
Верховный суд РФ с подобными выводами своих краснодарских коллег не согласился. Он пересмотрел эти выводы местных судов, поправил краснодарских судей. Верховный суд заявил следующее.
Верховный суд РФ подчеркнул: пристройки возведены собственницей квартиры именно самовольно, потому что истица не получила разрешения на их строительство.
В этой ситуации местные суды неправомерно узаконили пристройки, причем сделали это по правилам легализации перепланировки. Признать самострой куда сложнее. Например, у его «автора» должно быть право возвести этот объект, он должен отвечать правилам землепользования и застройки и так далее.
Все эти разъяснения придется учесть Краснодарскому областному суду при новом рассмотрении дела, так как Верховный суд прежнее решение отменил.
По мнению экспертов, гражданам, которые планируют перепланировку, переустройство или реконструкцию собственного жилья, стоит предварительно согласовать перемены с административными органами. Сейчас этот важный этап часто пропускают, чтобы сэкономить время и деньги, но некачественные работы могут стать причиной аварий.
Что будет в случае нарушения? Если перепланировку квартиры ее собственник все-таки провел без разрешения, это грозит ему административным штрафом. Причем, оплата штрафа не избавит собственника от необходимости узаконить все сделанные изменения или вернуть квартиру в ее первоначальный вид. Если этого не сделать, такие штрафы будут выносить регулярно.
Но это еще не самое плохое. Администрация, выписав несколько штрафов, вправе обратиться в суд с иском о лишении гражданина права собственности, а его жилье местные власти законно могут выставить на торги.
Легализация (сохранение) объектов недвижимого имущества, обладающих признаками самовольного строительства
Легализация (сохранение) объектов недвижимого имущества, обладающих признаками самовольного строительства
Оглавление
Понятие самовольного строительства
Действующее законодательство к самовольным постройкам относит здания, сооружения или иные строения, если они:
— возведены на не предоставленном в пользование земельном участке;
-размещены на земельном участке, у которого установленные виды разрешенного использования не допускают строительства;
— построены без обязательных разрешений и согласований;
— возведены с нарушением строительных правил и норм.
Следует отметить, что перечисленные нарушения уже должны были существовать на момент начала строительства и сохраняться на дату выявления самовольного строительства.
Вместе с тем, не считается постройка самовольной, если на момент ее возведения правообладатель не знал и не должен был знать о каких-либо ограничениях.
Иными словами самовольная постройка – это объект недвижимого имущества, возведенный там, где строительство было запрещено или ограничено. На законном основании возможно возводить частные или многоквартирные дома, нежилые объекты, если соблюдены следующие условия:
— заранее получен участок из муниципального или государственного фонда, либо приобретен в собственность, иное законное владение (например, земельный участок под застройку могут выделить на основании договора аренды, с последующим оформлением в собственность);
— в случае если видом разрешенного использования земельного участка, установлено возведение построек;
— в случае наличия необходимых согласований и разрешений (например, наиболее сложной процедурой является оформление разрешения для строительства многоквартирных домов);
— в случае если при разработке проектной документации, согласованиях и строительстве были соблюдены обязательные нормы и правила;
— в случае если строительные работы не привели к нарушению законных интересов третьих лиц.
Самовольным строительством является незаконное возведение на чужом участке, муниципальных и государственных территориях, в том числе при частичном пересечении границы таких земель.
Обязательное условие для легализации (сохранения) объекта недвижимого имущества, обладающего признаками самовольного строительства
Любой объект недвижимого имущества неразрывно связан с земельным участком. В этой связи, для легализации (сохранения) объекта самовольного строительства необходимо подтвердить права на земельный участок, с соблюдением вида разрешенного пользования (далее ВРИ), а также провести экспертизу на соответствие объекта самовольного строительства требованиям безопасности.
В случае отсутствия прав на земельный участок потребуется оформление земельно-правовых отношений в соответствии с действующим законодательством. Это может быть заключение договора аренды или выкуп земельного участка.
Кроме того, в отношении земельного участка могут существовать ограничения (сервитуты, санитарно-защитные и водоохранные зоны). Примером сервитута может быть зона вдоль линейного объекта (газопроводы, линии электропередач), на которой практически полностью запрещено возведений иных строений. Водоохранные зоны устанавливаются вдоль рек, озер, прудов или иных водоемов, а изменить эти границы очень сложно.
Вместе с тем, объект самовольного строительства должен быть безопасен и соответствовать строительным нормам и правилам
При возведении любых объектов недвижимости требуется соблюдение строительных норм и правил, требований Градостроительного кодекса РФ, а так же санитарно-гигиенических и иных нормативов.
Для легализации (сохранения) объекта самовольного строительства потребуется:
— подготовить соответствующую документацию (проект, экспертные заключения, ГПЗУ и т.д.), при необходимости получить разрешения на строительство;
— заказать технические планы;
— получить заключения СЭС, ОГПН и иных уполномоченных ведомств;
— согласовать спорные вопросы с владельцами соседних объектов и участков.
Безопасность объекта недвижимости по строительным нормам должна подтверждаться проектными организациями. Для отдельных видов объектов требуется пройти экспертизу.
Следует отметить, что необходимо учитывать ограничения, указанные в ГПЗУ – минимальные отступы от границ, количество этажей и площадь, соблюдение технических условий на подключение инженерных сетей. Подтверждать соответствие требованиям безопасности придется в административном или судебном порядке.
Способы легализации (сохранения) объекта самовольного строительства
— оформление разрешения на строительство;
— признание права собственности в судебном порядке;
— получение решения ГЗК о возможности сохранения объекта, признание права собственности в судебном порядке на основании пунктов 3 и 3.2 статьи 222 ГК РФ;
— установление, что здание или его часть не обладает признаками самовольного строительства.
Оформление разрешения на строительство:
При оформлении разрешения на строительство органы исполнительной власти проверяют земельный участок на наличие признаков самовольного строительства, а также запрашивают документы в уполномоченных органах (в Москве – в административной инспекции, БТИ, Департаменте городского имущества, Росреестре).
Законодательством РФ не предусмотрена возможность проведения экспертизы проектной документации и выдача разрешения на строительство на уже возведенные объекты. Поэтому при обнаружении объектов самовольного строительства органы государственной власти имеют право отказать в выдаче документа.
При обнаружении объектов самовольного строительства в Москве Мосгосстройнадзор не выдает такое разрешение. Поэтому на документально зафиксированный инстанциями объект самовольного строительства оформить разрешение на строительство невозможно.
Однако если уполномоченные органы не зафиксировали незаконную реконструкцию документально, и она была проведена без увеличения габаритов здания (например, был возведен антресольный этаж в пределах габаритов здания), оформить разрешение на строительство возможно.
Признание права собственности на объектов самовольного строительства в судебном порядке основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ:
Легализовать (сохранить) объект самовольного строительства на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ можно при одновременном соблюдении всех следующих четырех условий:
— земельный участок находится в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании;
— имеются права, допускающие строительство на земельном участке объекта;
— на день обращения в суд постройка соответствовала нормативным требованиям;
— сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В судебные органы необходимо представить:
— проект строительства (реконструкции) здания в объеме разделов: «архитектурный», «конструктивный», «вентиляция», «водопровод, канализация», «электрика», «пожаротушение, пожарная сигнализация»;
— заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций с выводами, что здание не нарушает прочностных характеристик, норм, не создает угрозы для жизни и здоровья людей;
— заключения Роспотребнадзора и МЧС о соответствии здания нормативам и возможности его эксплуатации;
— архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства (АГР) и свидетельство о его утверждении, выданное Москомархитектурой, которые служат доказательством соответствия фасада и этажности здания градостроительным нормам;
— договоры с организациями, эксплуатирующими внешние сети (если здание эксплуатируется).
Признание права собственности на объектов самовольного строительства в судебном порядке на основании пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ:
В соответствии с п. 3.2 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ, лицо, которому в целях строительства предоставлен во временное владение и пользование земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, где возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такое здание, сооружение или другое строение в случае выполнения требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными нормами, если это не противоречит закону или договору.
При этом, необходимо доказать, что объект соответствует нормативам, а его сохранение не угрожает жизни и здоровью людей, не нарушает права и интересы граждан.
В этой связи, для легализации объекта самовольного строительства через суд на основании второго абзаца пункта 3.2 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ необходимо представить в судебные органы:
— договор аренды земельного участка с указанием, что земельный участок предоставлен в аренду для строительства или реконструкции здания;
— проект строительства (реконструкции) здания;
— заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций с выводами, что здание не нарушает прочностных характеристик, норм, не создает угрозы для жизни и здоровья людей;
— заключения Роспотребнадзора и МЧС о соответствии здания нормативам и возможности его эксплуатации;
— архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства (АГР) и выданное Москомархитектурой свидетельство о его утверждении.
Получение решения ГЗК о возможности сохранения объекта. Признание права собственности на объектов самовольного строительства в судебном порядке на основании пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ (применимо для объектов недвижимости города Москвы):
Для получения решения ГЗК необходимо подать заявление и документы в Градостроительно-земельную комиссию (ГЗК) г. Москвы с просьбой рассмотреть возможность сохранить и узаконить объект самовольного строительства.
Деятельность этой комиссии регламентирована постановлениями правительства Москвы от 16.11.2010 г. № 1019-ПП «О создании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы», от 31 мая 2011 г. № 234-ПП «Об организации работы по выявлению и пресечению самовольного строительства на территории города Москвы» и положением, утвержденным постановлением правительства Москвы от 02.10.2012 г. № 528-ПП «О внесении изменений в правовые акты Правительства Москвы».
Кроме того, необходимо представить заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций объекта с выводами, что здание не нарушает прочностных характеристик, норм, не создает угрозы для жизни и здоровья людей, Архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства (АГР) и выданное Москомархитектурой свидетельство о его утверждении.
Комиссия, при участии заинтересованных лиц, устанавливает возможность легализации объекта самовольного строительства и дает рекомендации органам исполнительной власти об оформлении документации на объект или устанавливает невозможность сохранения объекта самовольного строительства и необходимость подачи в суд иска о признании здания или его части самовольной постройкой и демонтажа.
На основании решения комиссии потребуется уплата штрафа за незаконное использование земельного участка.
В случае, если комиссия установит неосуществимость легализации объекта самовольного строительства в Москве, подписать договоры аренды земельного участка будет невозможно.
В соответствии с нормами статьи 222 ГК РФ положительное решение Градостроительно-земельной комиссии не является основанием для признания права собственности на объект самовольного строительства. Однако наличие договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства/реконструкции здания, позволит суду удовлетворить иск о признании права собственности на самовольную постройку на основании абзаца второго пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ.
Установление, что здание или его часть не является объектом самовольного строительства:
В соответствии с п. 1 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ, здание, сооружение или другое строение, возведенное или созданное с нарушением установленных законом ограничений использования земельного участка, не является самовольной постройкой, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
В этой связи, имеется основание просить суд установить, что здание не является самовольной постройкой, при одновременном соблюдении следующих трех условий:
— право собственности на здание или его часть зарегистрировано в ЕГРН;
-земельный участок принадлежит собственнику здания или его части по праву собственности или находится у него в аренде;
— судебным органам необходимо доказать, что собственник объекта недвижимости не знал и не мог знать о наличии ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка (например, об ином назначении земельного участка или предоставлении ему участка для эксплуатации здания меньшей площади).
Важно: Если постройка не соответствует нормативам, ее необходимо заранее привести в соответствие!