сделана перепланировка в квартире без разрешения что делать

Как быть, если в квартире проведена несогласованная перепланировка

Жилой кодекс РФ предусматривает, что если помещение не будет приведено в прежнее состояние, то суд может обязать собственника продать жилье с публичных торгов. В таком случае вырученные деньги выплачиваются собственнику за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

В подготовке материала принимали участие специалисты Мосжилинспекции, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова

Если самовольно выполненные работы по перепланировке не могут подлежать согласованию, то такое помещение необходимо привести в прежнее состояние с соблюдением строительных норм и правил, например, придется возвести обратно снесенную стену.

Если желания возвращать стену обратно совсем нет, можно попробовать обратиться в суд с проектными документами, подтверждающим факт того, что сделанная планировка ничего нарушает и не имеет негативных конструктивных особенностей. Однако вероятность положительно исхода в данном случая крайне мала.

В таких случаях необходимо, чтобы проектная организация оформила техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ по переустройству или перепланировке помещения. После этого нужно подать заявление об оформлении акта о завершенной перепланировке, которая проводилась без решения о ее согласовании.

Заявление, к которому прикладывается копия паспорта или другого документа, удостоверяющего личность, а также полученные перед этим правоустанавливающие документы, подается в Москве в МФЦ или через личный кабинет на официальном сайте мэра города (mos.ru).

Причем при рассмотрении такого заявления собственника привлекают к административной ответственности в виде штрафа.

Квартиру с «незаконной» перепланировкой нельзя продать, если покупатель берет ипотеку. Для проведения таких сделок необходимо получать оценочный альбом, в котором специалист должен отразить произведенную перепланировку. И конечно, она при этом должна быть согласована.

При этом даже если квартиру продавать не планируется, незаконная перепланировка может обнаружиться случайно при ежегодной проверке газового оборудования Мосгазом, или при чрезвычайных ситуациях, к примеру, если произошло затопление: в таких ситуациях приходится вызывать специалистов, а управляющая компания обязана известить госжилинспекцию о проведенной перепланировке.

С февраля запрещено согласовывать проведенную перепланировку, из-за которой изменяется архитектурный облик, а также колористическое решение фасада многоквартирного дома.

Продлевать срок действия решения о согласовании выполненных работ допускается только один раз не более чем на полгода.

Также теперь будут проводиться проверки законности принятия решений на общих собраниях и выездные проверки на этапе согласования планируемых работ в помещениях на последнем этаже дома, в том числе на мансардах и чердаках.

Источник

Как проверить законность перепланировки

Хочу купить студию в центре Петербурга. Как я понял, раньше это была коммуналка. Теперь владельцы переоборудовали комнаты и сделали несколько маленьких студий с ванной и туалетом в каждой.

Как проверить, что это все сделано законно, чтобы потом не возникли проблемы?

Но скажу сразу: если в студии есть ванна и туалет и это не первый этаж, с большой долей вероятности, такая перепланировка или незаконна, или должна быть подтверждена решением суда. Потому что по техническим регламентам размещать ванну и туалет над жилыми помещениями запрещено.

Когда перепланировка незаконна

Поэтому в вашем случае нужно запросить техпаспорт студии. Если планировка комнаты, ее составные части, в том числе и санузлы, на плане соответствуют тому, как все выглядит в жизни, — значит, перепланировка законная.

Конечно, ответственность за незаконную перепланировку можно возложить на того, кто ее делал. В вашем случае — на того, кто продал вам квартиру. Но очевидно, что бегать искать бывшего хозяина, чтобы заставить переделать квартиру или компенсировать вам затраты, — дело хлопотное, сложное и дорогое. Поэтому до такого лучше не доводить.

Если в квартире появился новый туалет

Особенно внимательно нужно относиться к перепланировкам с «мокрыми зонами»: кухнями и санузлами. Если на первом этаже такое еще допускается, то на любом этаже выше нельзя устраивать туалет над чьей-то спальней или любым другим жилым помещением.

Такую перепланировку никто никогда не согласует в стадии проекта, потому что она прямо запрещена строительными правилами. Поэтому, если в вашей студии санузлы устроены в жилых комнатах не первого этажа и не над бывшим санузлом, одного технического паспорта мало. Вам надо запросить у продавца еще и решение суда, который установил законность такой перепланировки.

С кухнями, правда, могут быть варианты. У нас про это есть отдельная статья.

Какие еще варианты бывают в жизни

Еще незаконную перепланировку может узаконить суд. Для этого собственник должен подать иск о том, что он хочет сохранить жилое помещение в перепланированном состоянии, и выиграть дело. Например, как это сделала женщина в Калининграде, которая разобрала перегородки, объединила прихожую и кухню и внесла другие изменения в планировку помещения. В этом случае дополнительная отметка в техническом паспорте не ставится, а собственник сразу должен представить решение суда.

Где взять технический паспорт

Его может заказать собственник квартиры или вы, если владелец даст вам доверенность. Теоретически можно попробовать запросить такую информацию в жилищной инспекции, но это долго, могут вообще не ответить.

Важно помнить, что вообще любая перепланировка, любое изменение, даже самое незначительное, грозит вам и штрафом, и требованием все переделать за свой счет. А еще могут быть проблемы с продажей такой студии, потому что у покупателей тоже будут возникать вопросы о законности перепланировки. Если вы не готовы к проблемам — лучше не покупать эту студию.

Что делать вам

Главное — получить от продавца техпаспорт квартиры. Если в нем не указаны дополнительные санузлы, которые построили в каждой студии, — перепланировка, скорее всего, незаконна.

Согласовать самостоятельно вы ее теоретически сможете. Но нужно будет сделать проект, пройти экспертизу и еще потом доказать суду, что, хотя по строительным нормам так делать нельзя, ничьих прав это не нарушает и так можно жить. Это потребует средств и времени.

Поэтому покупать такую комнату можно только на свой страх и риск: в любой момент к вам может заявиться жилищная инспекция и потребовать снести, например, ванную.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Источник

Перепланировка без ошибок: что нужно знать, делая ремонт

Для многих москвичей перепланировка квартиры — это возможность сделать жилье более комфортным и удобным. Особенно актуален этот вопрос для жителей домов массовых серий.

«Действующий в столице порядок согласования перепланировок помещений позволяет обеспечить соблюдение строительных и санитарных норм при выполнении ремонтных работ, защитить интересы собственника и его соседей. В прошлом году мы перевели госуслугу по согласованию переустройства и перепланировки в электронный вид — теперь жители в любое удобное время могут подать заявление, направить документы и отследить статус рассмотрения заявки в личном кабинете на сайте mos.ru. Процесс получения услуги стал максимально прозрачным и удобным, а сроки получения решения сократились», — рассказал заместитель Мэра Москвы по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Петр Бирюков.

По закону серьезные изменения в плане квартиры необходимо согласовать в Мосжилинспекции. Причем юридически правильно получить разрешение заранее, до начала ремонта. Но на практике собственники чаще пытаются утвердить уже готовые переделки. Как правильно согласовать ремонт в квартире и какую перепланировку невозможно узаконить — в материале mos.ru.

Что такое перепланировка

Перепланировкой называют ремонт или строительство — все, что требует внесения изменений в техническую документацию (архитектурно-планировочное решение). Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, это любые работы, результат которых отражается на техническом плане помещения. Они могут не только повлиять на саму квартиру, но и изменить характеристики целого дома. Поэтому перепланировка и переустройство требуют согласования.

Строгие требования ввели из-за того, что часто перепланировки выполняют с нарушением строительных норм и правил. Например, снос несущих стен в обычной многоэтажке может привести к частичному или полному обрушению. Такие истории, увы, случаются. Это нарушение относится к работам, которые проводить запрещено. Есть еще два вида работ: требующие согласований и те, что можно выполнять без согласования с контролирующими органами.

Как не допустить ошибок

Правила перепланировки регулируют Жилищный кодекс Российской Федерации, различные строительные и санитарные нормы и правила, а также ряд постановлений. Они защищают жильцов от неправильных действий соседей, рассказывает заведующий сектором инженерных изысканий ГБУ «Экспертный центр» Андрей Купцов. Специалисты центра обследуют жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах для определения технического состояния несущих и ограждающих конструкций после перепланировки, в том числе и для разработки проектной документации.

По словам эксперта, если хозяин одной квартиры сделает все надежно, используя современные материалы и технологии, то другой — необязательно. А обернется это в лучшем случае конфликтом с соседями. Поэтому строительные нормативы едины для всех.

«Самая большая ошибка — это когда люди хотят перепланировкой улучшить условия проживания, но забывают о правилах. Нельзя, например, увеличить санузел и кухню за счет жилых комнат. Людям кажется, что все нормально, но это запрещено. Так они ухудшают условия для других жильцов дома: неверная гидроизоляция — и у соседей снизу случится потоп», — рассказал Андрей Купцов. По его словам, увеличить так называемую мокрую зону можно за счет коридора, но и здесь есть свои нюансы.

Еще одна частая ошибка — объединение лоджии или балкона с жилой частью квартиры.

«Такая перепланировка запрещена, потому что при ней нарушается тепловой контур здания. Как следствие, возникает дополнительная нагрузка на систему центрального отопления, что может привести к значительным теплопотерям и даже появлению плесени в соседних квартирах. В столице по согласованию с Мосжилинспекцией допускается демонтаж подоконной части, чтобы установить более широкий дверной блок», — говорит эксперт.

Также закон запрещает выносить в лоджию радиаторы центрального отопления. Андрей Купцов поясняет, что это летнее помещение и система отопления может не выдержать перепада температур. «Мы вынуждены отказывать в технических заключениях и проектах, так как эти работы недопустимы и могут привести к ухудшению условий проживания других людей в многоквартирном доме», — добавляет специалист.

По его словам, запрещено и устройство балконов выше второго этажа. Такая пристройка создает дополнительную нагрузку на несущие конструкции. По правилам, соорудить себе балконы могут только жители первых этажей, и то как некапитальное строение. Такие балконы на первых этажах должны быть без системы отопления, фундамента и подземных помещений. Все остальное придется демонтировать.

Кроме того, на главных фасадах дома, которые выходят на улицу, не разрешают вешать вентиляционные короба. Это требование относится ко всем нежилым помещениям, расположенным на первом этаже многоквартирного дома. Вентиляция в таком случае должна выходить на внутренний фасад — во дворе дома. Такое предписание позволяет сохранить эстетический вид зданий. На нарушителей можно пожаловаться в Государственную жилищную инспекцию города Москвы.

Короб вентиляции внутри квартиры (между кухней и санузлом) предприимчивые жильцы сносят, увеличивая количество драгоценных квадратных метров. Это буквально перекрывает поступление воздуха в квартиры выше и ниже по стояку. Закон обяжет вернуть все как было.

Свои нюансы есть и у домов с газовым оборудованием. Например, переставить плиту на другое место можно при наличии согласования с Мосжилинспекцией и при условии выполнения работ Мосгазом. А вот объединять кухню с газовой плитой и жилую комнату нельзя. В помещениях, где есть газ, по нормам должна оставаться отдельная дверь, чтобы избежать распространения газа при его утечке.

Перед тем как делать проем в несущей стене, необходимо провести расчеты и получить согласование. При этом конструкция должна быть хорошо укреплена. Не получится сделать полы с подогревом за счет центрального отопления. Полы с подогревом можно подключить только к электроснабжению квартиры и при условии, что выделенной электрической мощности достаточно.

А еще москвичи стали увлекаться надстройкой внутри помещений антресолей, рассказывает Андрей Купцов. Площадь антресоли не должна превышать 40 процентов от площади помещения. Иногда собственники забывают об этом и делают «второй этаж» гораздо больше. Однако такое превышение приводит к увеличению нагрузки на несущие стены.

«Со временем что-то разрешается, что-то запрещается. Сегодня список запретов состоит из 26 пунктов», — говорит эксперт. Все их можно найти по ссылке.

В упрощенном порядке

Без согласований в квартире можно сделать несложный ремонт, который не приведет к значительным изменениям. По словам Андрея Купцова, без согласования можно сделать проем в ненесущей стене, если это никак не меняет нагрузку на перекрытия, заменить сантехническое оборудование без изменения его месторасположения. Разрешено также перестилать полы, если не меняются параметры помещения, такие как его высота. Эскиз проведенных работ необходимо направить для согласования в Мосжилинспекцию. Не надо согласовывать замену отделочных покрытий стен, потолка, пола — например замену линолеума на ламинат или плитку.

В упрощенном порядке можно согласовать устройство встроенных шкафов, заложение или устройство дверных проемов в ненесущих перегородках, перестановку мойки на кухне или замену ванны на душевую кабину в границах санузла.

Частные случаи перепланировки

При перепланировке в жилом доме, который является объектом культурного наследия, возможны два варианта проведения работ. В случае если при этом затрагивается предмет охраны, то проектную документацию по приспособлению жилого помещения необходимо согласовать в Департаменте культурного наследия города Москвы. В обратном случае заявитель подает проектную документацию в Мосжилинспекцию, которая перенаправляет документы в столичный Департамент культурного наследия. Его специалисты готовят итоговое решение и направляют его Мосжилинспекцию.

Если дом признан аварийным, то в нем запрещено проводить перепланировку и переустройство.

А популярную в новых домах свободную планировку эксперт называет довольно условной. В любом случае помещения там заранее распланированы. «Зонирование все равно остается: там, где должны быть кухня или санузел, не сделать жилую комнату», — поясняет Андрей Купцов.

Если же вы покупаете квартиру в новостройке, где нет ничего, кроме несущих стен, вам необходимо начать ремонт с разработки проекта и его согласования в Мосжилинспекции. После этого можно приступать к ремонту.

Перепланировка по закону

По закону перепланировку нужно согласовать еще до начала ремонта. Для этого потребуется разработать проект перепланировки и переустройства: им должна заниматься только проектная организация со статусом действительного члена саморегулируемой организации (СРО). Проверить это можно на сайте Национального объединения изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ). ГБУ «Экспертный центр» как раз относится к таким организациям, и его сотрудники имеют большой опыт работы с разными ситуациями.

Делать перепланировку можно и по готовой схеме из каталога типовых проектов, уже одобренных Мосжилинспекцией. В этом случае экспертам понадобится на месте убедиться, возможно ли провести работы. «Они проверят несущие и ограждающие конструкции, перекрытия, стены, инженерные системы — насколько их состояние на сегодня надежно и как повлияют на них работы, которые хочет провести собственник», — отметил Андрей Купцов.

С августа 2020 года узаконить перепланировку квартиры можно только в электронном виде. Для этого необходимо собрать все документы и подать заявление на сайте mos.ru. После всех обследований, обычно в течение 20 дней, собственнику приходит решение о согласовании.

Получив техническое заключение, можно обратиться в Мосжилинспекцию с заявлением о предоставлении госуслуги. При этом заявитель должен оплатить административный штраф за проведенные незаконные работы.

Штрафы и санкции

Штраф для москвичей за незаконную перепланировку квартиры установлен в размере двух — двух с половиной тысяч рублей. Для должностных лиц в Москве установлены штрафы от четырех до пяти тысяч рублей, для юридических — 40–50 тысяч рублей. При этом собственника обяжут восстановить первоначальный вид помещения. А если не сделать это в определенный срок, материалы передают в суд.

Часто незаконные перепланировки обнаруживают соседи, которых начинает подтапливать. «Если собственник не реагирует, они обращаются в Мосжилинспекцию, ее эксперты обследуют оба помещения, оформляют протокол, штраф и предписание на устранение нарушения. У собственника тогда два варианта: вернуть все в первоначальное положение либо устранить нарушения и узаконить перепланировку», — говорит Андрей Купцов. При этом игнорировать требования не получится — собственнику может грозить даже продажа квартиры с торгов.

В прошлом году в Мосжилинспекцию поступило почти 22 тысячи заявлений о согласовании переустройства и перепланировки. Из них около семи тысяч заявлений было связано с ранее выполненными работами. А сколько людей не обращаются за согласованиями, экспертам судить сложно.

«Я не думаю, что это перестанет быть актуально, потому что желание усовершенствовать свое жилье у людей будет всегда. Каждый хочет улучшить то, что он покупает. Сегодня квартиры строят более комфортабельными, чем 20–30 лет назад. Но желающих все равно много», — отмечает эксперт. Поэтому, решаясь на глобальную переделку, стоит доверить расчеты и согласования экспертам.

Источник

Как узаконить перепланировку квартиры: советы юриста

Ремонт — дело долгое, хлопотное, дорогостоящее, а порой и непростое с юридической точки зрения, если хозяева решили не просто переклеить обои, а кардинально поменять облик помещения. Все дело в том, что, к сожалению или к счастью, собственник не может вносить конструктивные изменения, исходя только лишь из собственных пожеланий. За получением разрешения на серьезную переделку придется обратиться в компетентные органы, потратив на это немало времени и сил. Если вы уверены, что игра стоит свеч, то эта статья — для вас.

Какую перепланировку можно и нельзя делать? Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры, какие понадобятся документы, сколько это будет стоить? На эти и другие важные вопросы журналисту ФАН ответила юрист Евгения Галкина.

Что такое перепланировка

Евгения Галкина обращает внимание, что пункт 2 ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет перепланировку помещения в многоквартирном доме как изменение имеющейся конфигурации с необходимостью последующего внесения соответствующих корректировок в техпаспорт.

Понятие перепланировки может подразумевать под собой следующие виды работ:

ВАЖНО! Согласно п. 1.7.3 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» категорически запрещено вносить любые изменения, которые тем или иным образом нарушают права и ухудшают условия проживания других жильцов. Нарушителей могут оштрафовать и даже заставить вернуть помещение в прежний вид.

Так, нельзя увеличивать площадь санузла за счет жилых помещений, объединять лоджию и комнату, делать подогрев полов за счет центрального отопления, возводить слишком большие антресоли, убирать вентиляционные короба, объединять кухни, оборудованные газовыми плитами, с жилыми помещениями. Узаконить такую перепланировку не получится.

Виды перепланировок

«Процесс согласования перепланировки напрямую зависит от того, как именно собственник планирует изменить квартиру, — объясняет Евгения Галкина. — Работы, подлежащие согласованию до начала их проведения, внесены в соответствующий список».

Выделяют три группы действий, для совершения которых потребуется предварительное согласование (без него делать перепланировку нельзя):

Разберем более подробно, какие именно виды работ входят в каждую из подгрупп.

Переустройство:

Перепланировка:

Работы, касающиеся общедомового имущества и/или его архитектурного облика

Как правильно сделать перепланировку: пошаговая инструкция

Какую же перепланировку можно делать без предварительного согласования?

«Если ничего из вышеперечисленного в ваши планы не входит, то потребуется лишь оформить акт на ранее выполненное переустройство после окончания ремонта», — комментирует эксперт.

Если же запланированная перепланировка входит в хотя бы один из перечней, то не спешите запускать в квартиру бригаду рабочих с перфораторами и отбойными молотками. Процесс должен выглядеть следующим образом, чтобы избежать проблем в будущем:

Здесь можно пойти двумя путями:

Во многих регионах с недавнего времени подать соответствующее заявление можно онлайн, прикрепив сканированные копии необходимых документов. Стандартный пакет выглядит следующим образом:

ВАЖНО! Если перепланировка делается по типовому проекту, то до ее начала квартира будет обследована представителями проектной организации, которые составят заключение о возможности или невозможности ее проведения. Данный документ будет передан в Жилищную инспекцию.

Как правило, срок рассмотрения заявки составляет 20 рабочих дней. В случае положительного решения заявителю передается журнал, в котором отображаются условия проведения работ (сроки, последовательность выполнения, требования к качеству и т.д.).

Решение действительно в течение одного года с момента подписания. Срок можно единожды продлить на полгода.

Это нужно сделать до того дня, как закончится срок действия решения о согласовании. После подачи обращения запускается механизм сверки предоставленной информации.

Затем будет назначена дата проверки, которая производится при участии заявителя, исполнителя работ, представителей Жилищной инспекции, проектной организации и управляющей компании в случае, если перепланировка затронула общедомовое имущество. Если для произведенных изменений не требовалось согласования, в проверке будет участвовать только Жилищная инспекция.

«Время прихода комиссии согласовывают заранее, — рассказывает Евгения Галкина, — но заявитель обязан предоставить доступ в помещение не позднее, чем через пять рабочих дней, иначе в оказании услуги будет отказано!».

Если проверяющие выявят нарушения — их необходимо будет устранить в установленные сроки.

Многих интересует вопрос, сколько стоит узаконить перепланировку в квартире. Если не прибегать к услугам фирм, специализирующихся на услугах такого рода, то согласование будет бесплатным, не считая стоимости техпаспорта (около тысячи рублей). Ничего не будет стоить и типовой проект. А вот подготовка индивидуального плана может влететь в копеечку — организации берут за свои услуги от 15 тыс. рублей в зависимости от сложности поставленной задачи.

Так узаконить уже сделанную перепланировку может оказаться очень непросто, а порой и вовсе невозможно, поэтому все согласования необходимо производить до начала работ, чтобы избежать проблем с надзорными органами.

Источник