с чего начать выбор квартиры в москве

Как выбрать локацию для покупки новостройки?

Этот вопрос важен для всех квартирных инвесторов, ориентированных и на сдачу в аренду, и на перепродажу. В действительности, практически у любого проекта ЖК есть своя аудитория, которая состоит в том числе из жителей того или иного района, которым интересно остаться в этой локации. Поэтому, с одной стороны, покупать можно везде.

Но есть одно но! Транспортная доступность — всегда приоритет, как ни крути. Если новостройка масштабная и состоит из нескольких очередей (то есть в нем постоянно будет конкуренция со стороны застройщика и других инвесторов), а «сбросить» квартиру нужно будет непременно до ввода в эксплуатацию, лучше выбирать объект с максимально удобной дорогой до станции метро либо с перспективой открытия станции метро, МЦК в пешей доступности от жилого комплекса.

Сколько реально можно заработать на перепродаже новостройки?

Перепродажа недвижимости (по уступке или после ввода дома по ДКП) приносит мгновенную прибыль в отличие от рентного дохода. Рассмотрим несколько примеров.

«Предположим, вы вложили 4,5 млн руб., а через два года вышли из проекта, получив доходность хотя бы 10% в год, то есть за два года прирастили 20% к первоначальным вложениям, или 900 тыс. руб. Заплатив НДФЛ, получили чистую прибыль 783 тыс. руб., которую можно вложить в другие объекты, купив уже более дорогую квартиру (за 5,28 млн руб.) или две студии в области по 2,64 млн руб.», — приводит первый пример расчетов Ирина Доброхотова.

Однако показатель роста стоимости квартиры достаточно сильно варьируется от проекта к проекту. В среднем по рынку рост цены за весь период строительства (два-три года) может составлять 20–40%, причем в комфорт- и бизнес-классе разница в цене будет больше, чем в стандарте (так теперь называется экономкласс). Если квартира приобретается в перспективном районе, в котором, например, через пару лет откроется станция метро или МЦД, то недвижимость еще вырастет в цене за счет этого фактора после того, как дом будет введен в эксплуатацию.

Какие проекты выбрать

Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК:

— В наших проектах квартиры в ЖК комфорт-класса уже на 80% распроданы к моменту ввода объекта в эксплуатацию. Люди стараются приобрести квартиру в новостройке по привлекательной стоимости, пока она далека от максимума. К примеру, в жилом районе «Южная Битца», который мы застраиваем в ближайшем Подмосковье, на старте продаж минимальная стоимость составляла 3,2 млн руб. Сегодня приобрести квартиру в этом проекте возможно от 4,4 млн руб., причем цены еще будут расти. Аналогичным примером может служить наш подмосковный проект ЖК «Датский квартал». На старте продаж в этом комплексе можно было купить квартиру за 2,6 млн руб., сейчас ее минимальная стоимость 4,4 млн руб.

Сколько можно заработать на сдаче квартиры-новостройки в аренду?

Аренда, скорее, подходит для сбережения средств, так как окупаемость превышает десять лет и здесь много сопутствующих расходов (ремонт, меблировка, налог на имущество, налог на доходы физических лиц, обслуживание ипотечного кредита, если он привлекался). Представим, что вы приобрели самую доступную квартиру за 4,5 млн руб., и даже без учета дополнительных трат, при ставке аренды 30 тыс. руб., первоначальные вложения окупятся только через 12,5 года. То есть только после этого квартира начнет приносить прибыль.

Инвестиционная привлекательность объекта недвижимости складывается из нескольких факторов. И самый главный — локация проекта и транспортная доступность: чем ближе к метро/центру, тем выше шанс сдать этот объект. Второй фактор — степень привлекательности самой квартиры, ремонта, интерьера. Более современные, с дизайнерским или продуманным интерьером квартиры будут стоить дороже, чем аналогичные варианты по локации и метражу, но со старой мебелью.

В то же время не стоит рассчитывать на то, что новый дорогой ремонт позволит вам установить ставку вдвое выше средней, поэтому нет смысла делать авторский дизайнерский ремонт, сложную перепланировку и покупать дорогую мебель, если вы занимаетесь арендой массового сегмента. Завышенная ставка приведет к тому, что квартира зависнет в экспозиции. Оптимальное решение для сдачи в аренду: квартира с типовой планировкой, ремонт в светлых тонах, мебель и обстановка из IKEA, вся необходимая бытовая техника среднего ценового сегмента.

Наиболее распространенные форматы квартир для сдачи в аренду — студии и однокомнатные. В последнее время набирает оборот не только в покупке, но и в аренде жилья популярность двухкомнатных семейных квартир. С ростом мобильности населения свою нишу занимают и многокомнатные квартиры с дорогим дизайнерским ремонтом. Такое жилье востребовано московскими семьями, которые уже имеют свое собственное, но решают арендовать квартиры в ЖК более высокого класса или ближе к работе / школам для детей. Но это не означает, что на рынке нет предложений по крупногабаритным квартирам (например, в премиальном сегменте нередко можно увидеть предложения о сдаче квартир площадью более 100 кв. м и количеством спален от двух и более).

О каких налогах надо знать инвесторам в новостройки?

При возникновении дохода у физлица возникает обязанность уплаты НДФЛ — 13% от суммы полученного дохода. Это касается и договоров уступки права, и договоров купли-продажи. Так, если вы купили квартиру на старте продаж за 4 млн руб., а затем заключили договор уступки права, в котором стоимость объекта 5 млн руб., соответственно, нужно будет уплатить налог с 1 млн руб. — 130 тыс. руб.

Если вы продаете квартиру после ввода в эксплуатацию и оформления права собственности, а квартира за это время подорожала, например, на 2 млн руб. — нужно будет уплатить 13% с 2 млн руб., а также налог на имущество, даже если квартирой собственник владел одну неделю (в этом случае налог пропорционально уменьшится).

Если продавцом квартиры выступает ИП, то оплачивается УСН — 6% или 15% в зависимости от выбранной схемы налогообложения. Юридическое лицо будет платить налог на прибыль при покупке-продаже жилой недвижимости и налог на прибыль плюс НДС при сделках с коммерческой недвижимостью. В любом случае это незначительная сумма в сравнении с прибылью, которая останется на руках после продажи квартиры.

Кроме того, не стоит забывать и об имущественном налоговом вычете, который частично может компенсировать затраты на налог. Покупатель компенсирует налог полностью в случае, если доход от продажи составил не более 2 млн руб. То есть это достаточно широкая категория, позволяющая заработать на недвижимости.

«Стоит также отметить, что, принимая квартиру у застройщика и оформляя собственность, инвестор получает и обязательства: ему нужно будет начинать оплачивать расходы на ЖКХ, а также застройщик зачастую требует оплатить вывоз строительного мусора единовременным платежом. Продать квартиру с долгами будет невозможно, так как для сделки требуется справка об отсутствии задолженностей», — уточнила Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя». Впрочем отметим, что покупатель также понесет затраты на комиссию риелторскому агентству, которое попросит плату за оказание своих слуг.

Особо стоит отметить, что при сдаче квартиры в аренду также возникает доход, который нужно отражать в налоговой декларации и уплатить все те же 13%. Уменьшить ставку налога до 6% можно, если заниматься арендой в качестве ИП на УСН или приобретая патент.

Имеет ли смысл инвестировать в новостройку, используя ипотечный кредит?

Конечно — да! ЖК из топ-5 самых продаваемых проектов в Старой и Новой Москве во втором квартале 2020 года показали доходность от 1,18% до 2% в месяц, если проанализировать рост цен за весь период реализации каждого проекта. «В среднем рост цен [в этих проектах] составил 1,9% в месяц, или 23,2% годовых. Соответственно, если вы берете ипотеку даже под 7% годовых, то выигрываете 16%. Но это работает, если вложения осуществить на самом старте продаж. Чем позднее вкладываться — тем больше съест ипотечный кредит, тем меньше будет доход инвестора», — приводят пример в «Бест-Новострое».

Самый оптимальный вариант покупки недвижимости — в ипотеку с досрочным погашением в течение трех лет и суммой кредита не более 30% от стоимости квартиры. Но даже при ипотечном взносе 50–70% от стоимости квартиры есть выгода.

Источник

На черную зарплату и без четкого плана: как купить свою первую квартиру в Москве

Во что бы то ни стало

Этот текст написал читатель Т⁠—⁠Ж. Если вы тоже хотите поразмышлять о чем-то вслух и открыть свою дискуссию, заполните эту форму.

В начале 2015 года я более-менее уверовал в идею остаться в Москве и вывел деньги из всех своих финансовых авантюр.

Я понял, что если не обзаведусь собственным жильем, то со своим образом жизни однажды окажусь выкинутым на мороз. Тем более недельный опыт жизни в состоянии бездомного у меня к этому времени уже был. Перед моим лицом встал большой, венистый и пульсирующий вопрос: «А что же мне купить?» Я решил пойти от противного и, чтобы внятно сформулировать свои желания, начал отсекать все неприемлемые варианты.

Поиск подходящей недвижимости

Первыми отпали варианты, которые находятся снаружи Мкада. У меня был опыт жизни в Сергиевом Посаде, Балашихе, Долгопрудном, и я искренне пытался полюбить подмосковные города, но нам было не суждено быть вместе. Ужасная транспортная доступность, отвратительная планировка, мириады машин с бесконечными парковками и пробками делали эту идею обреченной на провал.

Я также отмел предложения в ЦАО по самой наибанальнейшей причине: я не могу позволить себе купить даже 30-метровую хрущевку в этом месте. На тот момент они стоили от 15 млн рублей.

Что получилось в сухом остатке. Нужна небольшая квартира рядом с метро, внутри Мкада и снаружи ТТК, чем ближе к центру, тем лучше.

Я четко дал себе установку не влезать в авантюры, в которые до этого я очень любил влезать, а просто взять и купить квартиру. У меня на глазах «выгорел» коллега — большой профессионал, который зарабатывал больше 300 тысяч рублей. Он отправился в свой родной моногород, так как банально не смог выжить в Москве. Я решил, что у меня должна быть такая сумма инвестиций, которая гарантировала бы физическое выживание в случае проблем плюс была бы защищена от постепенного проматывания. Накопительный счет и акции не подходили, и на тот момент недвижимость показалась очевидным выбором.

Я подобрал примерно 15 объектов, которые мне нравились, — больше половины из них только строились. Мне стало очевидно, что за 6 млн рублей можно купить только откровенно второсортную вторичку в старом фонде, поэтому я отмел пять подобных вариантов и стал изучать манящий и загадочный рынок московского строящегося жилья. Примерно тогда же я впервые услышал слово «апартаменты», смысла которого я тогда не понял.

Прозванивая объекты, я осознал, что все застройщики предлагают примерно одинаковую сделку:

И тут вскрылась суровая правда жизни: ни один банк не даст мне ипотеку, так как на тот момент цвет моих доходов — весьма неплохих — был #000000, поэтому сделка становилась неосуществимой.

Девять из десяти застройщиков послали меня практически моментально.

Я впал в небольшую депрессию, пока мне не пришло письмо от десятого застройщика — «Интеко». Меня позвали в офис, чтобы обсудить весь ужас моего текущего положения и предложить сделку, от которой я не смогу отказаться. Это давало надежду, но немного смущало примечание в конце письма: «Когда приедете, позвоните и поднимитесь в самолет».

В офисе мне рассказали о новом проекте компании — ЖК «Лайнер». Он расположен относительно близко к центру, а квартиру площадью 31,5 м² с потолками 3,2 м в шестнадцатиэтажном доме можно было купить за смешные 5,5 млн рублей.

Жилой комплекс находится в районе Ходынского поля, который мне очень понравился. Соседнее здание — огромный торговый центр «Авиапарк». До метро «Аэропорт» 15 минут пешком, столько же до МЦК и строящейся рядом станции второй кольцевой линии — теперь это станция «ЦСКА». В 20 метрах от дома огромный парк. Во дворе нет машин — только подземная парковка.

В то время цены на жилые квартиры такого же метража в других домах в этом же районе стартовали от 8 млн рублей, так что я даже начал ощущать себя белым человеком. Особенно радовал почти гарантированный рост стоимости недвижимости и арендной платы. Смущало лишь иногда звучащее слово «апартаменты». Риелтор утверждал, что это абсолютно то же самое, что и жилая квартира, только без постоянной регистрации и с чуть большими налогами. Но я решил самостоятельно проверить все сказанное.

Также застройщик озвучил, что готов заменить ипотеку рассрочкой. Я так обрадовался, что был готов подарить ему самого себя целиком, но, может, кроме парочки интимных мест. Кроме того, мне объяснили, что жилой комплекс является апарт-отелем — чем-то вроде гостиницы, в которой у номеров есть собственники. Поэтому у меня будет возможность передать свою квартиру в распоряжение управляющей компании, чтобы она сдавала ее как гостиничный номер.

Апартаменты: плюсы, минусы, подводные камни

Если максимально упрощать, то апартаменты — это нежилые помещения, которые используются в качестве жилых. Так как застройщик не заморачивается с социальной инфраструктурой и остальными требованиями для жилых помещений, он может:

Сама стройка защищена федеральным законом № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве, но ваши дальнейшие взаимоотношения с управляющей компанией не попадают под действие жилищного кодекса. Налог на имущество считается совсем по другой ставке, которая зависит от типа апартаментов и воли мэрии, — от 0,5 до 2%. Да и с регистрацией, даже временной, ничего не выйдет: московское правительство однозначно дает понять, что в сфере недвижимости будет больше порядка. Очевидно, что нельзя давать людям регистрацию в объекте, который строился без вложений в социальную инфраструктуру и не подразумевает постоянного проживания. Срабатывает древнее правило студенческой свадьбы «невеста не пьет, потому что не скидывалась».

Россказни риелторов о скором переводе апартаментов в жилой фонд или о возможности регистрации — это рекламная замануха. Такие случаи — редкие исключения из правил, не стоит на них полагаться. А чтобы понять, по каким условиям будет работать УК, лучше поспрашивать об этом жильцов других апартаментов от того же застройщика.

Условия сделки

Более-менее поняв условия сделки, я осознал, что готов смириться с недостатками, и пошел выяснять условия рассрочки. Стоимость жилья — 5,5 млн рублей. Я плачу 980 тысяч в качестве первого взноса и вношу 19 ежемесячных платежей по 55,2 тысячи, так как стройка к этому времени закончится. После плачу оставшуюся сумму в размере 3,86 млн. В итоге получается 5,9 млн рублей: сумма больше, так как застройщик начисляет 5% годовых, ведь это рассрочка. Ее тоже можно погасить досрочно, и тогда сумма переплаты уменьшится.

Главный плюс рассрочки — большую часть суммы можно оплатить уже после сдачи дома. Так что вы более-менее защищены от ситуации «ни квартиры, ни денег». Хотя вопрос, каким образом погашать последний платеж, остался подвешенным в воздухе, ведь цвет доходов все так же был похож на цвет Принцессы Луны.

Я был уверен, что планы строят только трусы, и дал себе четкую установку — платить каждый месяц по 150 тысяч рублей при доходе 180—200 тысяч. Первый взнос я планировал профинансировать за счет сбережений — 500 тысяч рублей, беспроцентного обналичивания кредитки — 300 тысяч (я не буду писать, как это делать), и небольшого займа у друга — 200 тысяч.

Надо сказать, в процессе выплат я практически освоил праноедение.

В итоге я купил строящиеся апартаменты с неясным статусом, оплатив первый взнос кредиткой и постоянно повторяя себе, что это самый последний раз и больше никаких авантюр в моей жизни не будет. « Все-таки ты мозг, Антон, — говорил я сам себе. — Видимо, ты не умрешь на улице».

Люди, которые общались со мной в этот занимательный период жизни, говорили, что я напоминаю чихуахуа: 50% ненависти, 50% страха. Но план платежей удалось даже перевыполнить. Ради уважения к читателям я не буду писать про выживание в Москве на 30 тысяч рублей в месяц, включая аренду. Опишу лишь так: еда по списку, никаких кафе, ресторанов и кинотеатров в течение полутора лет. Можно выискивать в такой жизни положительные стороны, только их не особо много, если честно.

Прием квартиры и ремонт

Стройка шла более-менее по плану, за исключением того, что застройщик дважды уводил всех рабочих на другие проекты, вызывая панику и добавляя будущим лендлордам седых волос даже в самых труднодоступных местах. Ближе к концу стройки, сразу после госприемки, пришли ошарашивающие новости: регистрации не будет даже временной, имущественный налог рассчитывается по максимальной ставке 1,5%—1,8% от кадастровой стоимости — около 30 тысяч рублей в год. Сама стройка задержалась примерно на четыре месяца.

Из особенностей приемки могу только сказать, что квартира фактически оказалась на полметра больше, чем в договоре. В таких случаях договор подразумевает увеличение стоимости, но так как ребята не сдали все в срок, они согласились на взаимозачет: они отдают эти полметра бесплатно, а я не иду в суд по поводу компенсации за задержку.

Апартаменты чаще всего сдаются без отделки с голыми стенами, поэтому сразу после выдачи ключей возникла проблема с ремонтом. Мне сделали его в течение 27 дней за 390 тысяч рублей, включая электрику. В то время я попал под сильное влияние Сергея Смирнова, который советовал делать ремонт в квартирах под сдачу максимально похожим на тот, что делают в европейских гостиницах «три звезды». Все было максимально практично: ламинат, персиковая краска на стенах, плитка, «Икея».

Тогда же я познакомился с управляющей компанией, которая запретила менять окна без согласования. В договоре было прописано, что фасад дома принадлежит им и его нельзя менять. В целом других проблем с ними не было, цены на коммуналку тоже оказались в пределах разумного.

Посуточная и почасовая аренда

Сразу после окончания ремонта мне позвонили из управляющей компании, предлагая передать им помещение в управление за 54 тысячи рублей в месяц. Осознав, что теперь я гордый квартировладелец, я понял, что потеряю 54 тысячи, которые мог бы получить за счет аренды, и принялся думать, как отбить эти деньги. Я пробовал сдавать квартиру посуточно: вышло 85 тысяч рублей в месяц, но было довольно трудно.

Если занимаешься посуточной сдачей сам, то нужно как-то совмещать все с основной работой. Если привлекаешь кого-то для помощи, а объект всего один — доход начинает стремиться к стоимости обычной долгосрочной аренды. Все мои знакомые, которые реально занимаются посуточной арендой более 20 объектов, говорят, что лучше подходит стратегия арендовать квартиры на долгий срок и сдавать посуточно, а не выкупать их. У самих же в собственности по одному-два объекта. Я рассматриваю вариант посуточной аренды, когда у меня будет два-три апартамента и не будет желания работать. Но пока отложил идею в долгий ящик.

За длительную аренду предлагали примерно такие же деньги, как и управляющая компания, но случилось неизбежное: мне очень понравился район. Огромный торговый центр и такой же огромный парк, полупустое метро даже в час пик и приличные люди вокруг. Я решил жить в апартаментах, параллельно выискивая способы, как их можно использовать.

В ходе случайного разговора с бывшим коллегой по консалтингу он предложил сдавать эту студию в то время, пока меня там нет. Сначала я отбросил эту идиотскую идею, но миазмы жадности не позволили просто взять и забыть эту беседу. В итоге за полгода я сменил трех арендаторов, пока не нашел четвертого, с которым сотрудничаю до сих пор.

За все время моих попыток заработать на аренде вышло 550 тысяч рублей.

Сначала была одна милая женщина. Через месяц выяснилось, что она занимается эскортом индивидуально. Я к этому спокойно отношусь, но светить помещение таким образом не хотел, и тем более это не обговаривалось при аренде. Следующие два жильца спустя пару месяцев, как по команде, начинали заниматься субарендой, что меня абсолютно не устраивало.

Теперь в квартире живу я, а в интервале с 9:30 до 18:30 с понедельника по субботу в ней работает знакомый тренер, который проводит индивидуальные занятия физиотерапией. Это приносит мне 20 тысяч рублей в месяц, убранное к приходу помещение и экономию двух часов в неделю, так как фитнес-зал теперь у меня прямо дома. Хотя тренажер немного мешается, конечно, но зато он профессиональный.

Итоги

Все кредиты за апартаменты давно выплачены. Сейчас минимальная стоимость апартаментов в этом жилом комплексе стартует с 8,4 млн рублей, судя по данным «Циана». Но я вместо продажи решил оставить квартиру в качестве жемчужины моей будущей империи недвижимости и просто купить еще несколько объектов, о которых напишу, если публика проявит интерес.

Читатели пишут. Вы тоже можете написать текст на любую тему о финансах, которая вам интересна. Нужно всего лишь…

Источник

• ← ремонт квартир в южно сахалинске северные корейцы
• Что такое усадка сварного шва всн 003 88 →