расселение аварийного жилья что положено собственникам квартиры
Верховный суд разъяснил правила досрочного расселения из аварийного жилья
Верховный суд (ВС) дал разъяснения нормам расселения граждан из аварийного жилья, сообщает информагентство правовой информации РАПСИ.
Разъяснения были даны при рассмотрении жалобы одного из жителей Вологодской области, который остался недоволен новым жильем после расселения из аварийного дома. Взамен 45-метровой квартиры в ветхом доме ему с несовершеннолетним ребенком выделили 15-метровое жилье.
Норму компенсации рассчитал суд, в который мужчина обратился с требованием ускорить переселение их с ребенком в новое жилье такого же метража, как занимаемое по договору социального найма. Суд учел требования только частично — обязав администрацию Вологодской области вне очереди предоставить мужчине и его дочери жилье из расчета 7,5 кв. м на человека. Расчет был обусловлен тем, что в аварийном жилье зарегистрировано шесть человек — семейная пара, двое их детей (один из которых выступил заявителем) и двое внуков. Фактически в нем проживали только заявитель с ребенком.
Суд исходил из того, что заявление о переселении вне очереди было подано на двоих членов семьи, их доли в аварийном жилье — ⅙ на человека. Поэтому новую площадь рассчитали пропорционально этим долям. Вологодец пытался оспорить решение областного суда, но получил отказ и в апелляционной, и в кассационной инстанциях.
Верховный суд встал на сторону заявителя, ссылаясь на нормы Жилищного кодекса, по которым при переселении из одного жилья по договору соцнайма в другое новое помещение должно быть «благоустроено применительно к условиям соответствующего населенного пункта» и «равнозначно по общей площади ранее занимаемому жилому помещению». С точки зрения высшей инстанции суды проигнорировали обязанность местных властей не только повысить безопасность жилищных условий, но и компенсировать прежние характеристики (благоустроенность, метраж, местоположение), не допуская их ухудшения.
«Жилое помещение взамен признанного аварийным должно быть предоставлено гражданам, имеющим право пользования таким помещением, общей площадью не менее ранее занимаемого, а не пропорционально количеству зарегистрированных в нем лиц», — резюмировал Верховный суд. Инстанция подчеркнула, что право пользования новым жильем должно быть предоставлено всем шестерым членам семьи, которые были зарегистрированы в аварийном помещении. Решения предыдущих инстанций ВС отменил — дело будет повторно рассмотрено в суде Вологодской области.
Действующая в России программа расселения аварийного жилого фонда предполагает расселение порядка 10 млн кв. м в домах, признанных аварийными до 2017 года. В 2020-м российский вице-премьер Марат Хуснуллин обратил внимание на то, что с 2017 года в стране появилось еще 12 млн кв. м небезопасного жилья.
В конце года был принят и подписан президентом закон о комплексном развитии территорий («всероссийская реновация»), который дает регионам возможность принимать решение о расселении жилого фонда, еще не признанного аварийным.
Крыша по выбору
Но городской суд Якутска принял решение не в пользу жительницы аварийного жилья и в иске отказал. Судебная коллегия Верховного суда республики поддержала коллег. Пришлось истице обращаться в Верховный суд РФ.
В Верховном суде РФ спор изучили и с доводами гражданки согласились, так как, по мнению высокой инстанции, в деле «имеются основания для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений». Нарушения Верховный суд РФ нашел в решениях и городского суда, и в апелляции.
Вот что увидел в материалах дела Верховный суд. Наша героиня купила квартиру в доме в 2014 году. За несколько лет до этого здание было признано аварийным и попало в республиканскую программу переселения. Вместе с истицей в квартире была зарегистрирована ее дочь.
В документах суда есть распоряжение администрации города о выделении гражданке квартиры, куда она должна была переселиться. Это жилье давалось взамен «подлежащего изъятию для муниципальных нужд» квадратных метров в аварийном доме. Но истица не согласилась переселяться в предложенное жилье. И захотела другую квартиру, оговорив, что жилье хочет «без дополнительной платы». Городской суд, отказывая истице, исходил из того, что предоставление собственникам жилья взамен изымаемого «допускается только по соглашению с органом местного самоуправления». А такое соглашение «достигнуто не было», так как гражданка от предложенного помещения отказалась. Апелляция с формулировкой отказа согласилась. А вот Верховный суд РФ оказался не согласен.
Возмещение за аварийное жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником.
Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилье. Это опять Жилищный кодекс, статья 32.
Если жилой дом, признанный аварийным, включен в региональную программу по переселению, то собственник жилья в таком доме по закону «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп. При этом, подчеркивает Верховный суд РФ, собственник имеет право выбора любого из этих способов обеспечения его жилищных прав.
Вывод: по Закону «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» у местной администрации «имеется обязанность» предоставить истице в собственность другое равнозначное благоустроенное жилье. Но местные суды при вынесении решения об отказе гражданке в иске эти положения закона не применили, хотя они «подлежали применению».
И еще, в нарушение 196 статьи Гражданского кодекса якутские суды «ошибочно исследовали вопрос о наличии (отсутствии) оснований для внеочередного обеспечения истицы жильем по правилам 57-й статьи Жилищного кодекса, поскольку таких требований истица не заявляла».
Недвижимость итоги года
Ситуация, которой занималась Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ, оказалась весьма распространенной.
Известно, что в стране полным ходом идет процесс сноса старых и ветхих домов, а их жителям предоставляются взамен нормальные квартиры. И хотя этот процесс идет уже несколько лет и на него государство выделяет большие деньги, аварийного жилья у нас остается еще много и ситуация с расселением касается сотен тысяч граждан.
Разъяснение норм действующего законодательства, которое применяется при переселении жильцов из аварийных бараков и домов в нормальное жилье, может оказаться полезным не только судьям на местах, которые в последнее время все чаще решают эти споры, но и гражданам, перед которыми может встать или уже встала похожая проблема.
Именно поэтому, подчеркнул Верховный суд, выводы районного суда, слушавшего этот спор, были верными. А райсуд решил, что новая квартира «отвечает уровню благоустроенности применительно к условиям данного населенного пункта», да и по метражу новое жилье больше.
А вот апелляция, которая в смежных комнатах новой квартиры увидела ущемление жилищных прав новоселов, неправильно применила закон. Верховный суд напомнил, что в статье 89 Жилищного кодекса сказано следующее. При предоставлении жилого помещения взамен аварийного в качестве одного из критериев равнозначности «предусмотрено соответствие общей площади предоставляемого жилья по отношению к ранее занимаемому».
Это условие закона городская власть выполнила, констатировал Верховный суд. А вот у апелляции «отсутствовали правовые основания для отмены решения суда первой инстанции».
Итог пересмотра спора таков: Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда отменила решение апелляции и оставила в силе вердикт Красноармейского районного суда Волгограда.
Расселение аварийного жилья что положено собственникам квартиры
Конституционное право граждан на жилище имеет ряд проявлений, одним из которых является гарантия защиты жилищных прав в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу. При этом особенности механизма защиты прав граждан зависят от формы собственности жилого помещения, находящегося в аварийном доме.
Какие права есть у граждан — нанимателей муниципального жилья при сносе их дома?
Согласно ст. 86, ч. 1 ст. 89 Жилищного кодекса РФ граждане, проживающие в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, и являющиеся нанимателями находящегося в нем жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, подлежат выселению с обязательным предоставлением другого, равнозначного по площади благоустроенного применительно к условиям соответствующего населённого пункта жилого помещения по договору социального найма. Предоставляемое жилое помещение должно находиться в границах населённого пункта, в котором расположено аварийное жилье, за исключением случаев выраженного письменно согласия гражданина на предоставление ему жилья в другой местности.
Чем отличается ветхое жилье от аварийного? И влияет ли эта разница на права граждан.
Действующее законодательство не содержит понятия «ветхое жилье». Однако из общего смысла термина следует, что это жилье, которое вследствие физического износа полностью или частично утратило свои эксплуатационные свойства. При этом аварийным жилье признается на основании решения государственного органа или органа местного самоуправления, поэтому сама по себе ветхость жилья не влияет на права граждан.
А какие вопросы чаще всего возникают при расселении муниципального жилья?
Наиболее часто возникающие в правоприменительной практике вопросы связаны с понятием равнозначностии благоустроенности нового жилого помещения, его удаленности от ранее занимаемого жилья.
Что означает равнозначность?
Критерием равнозначности предоставляемого жилого помещения, исходя из буквального толкования ч. 1 ст. 89 Жилищного кодекса РФ, является его соответствие ранее занимаемому по площади. При этом, несмотря на фактическое ухудшение условий проживания, предоставление, например, вместо трехкомнатной квартиры хотя и равной по площади, но двухкомнатной или, скажем, вместо двух изолированных комнат двух смежных не является противоречащим закону (определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11.04.2017 № 81-КГ17-2, определение Верховного Суда РФ от 03.11. 2015 № 1-КГ15-10).
Не исключены случаи предоставления гражданам квартир большей площади по сравнению с ранее занимаемыми, что вынуждает нанимателей осуществлять бремя содержания жилых помещений в повышенном размере. Указанный вариант не противоречит правилу о предоставлении равнозначного жилья, поскольку не ухудшает положение гражданина (п. 59 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018).
Следует понимать, что предоставление нового жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома является мерой компенсационного характера, в связи с чем, например, предоставление однокомнатной квартиры площадью 30 кв. м. взамен такой же, но находящейся в аварийном доме, семье из 4 и более человек является законным и обоснованным (п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»). Вместе с тем, предоставление нового жилья в указанной ситуации не лишает права семьи состоять на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий и впоследствии претендовать на получение квартиры с большей площадью.
Какое жилье признается благоустроенным?
Степень благоустроенности определяется органами местного самоуправления применительно к условиям каждого конкретного населенного пункта и не всегда означает обязательное наличие центрального отопления или системы водоотведения. Например, согласно постановлению Главы ГО «город Якутск» от 02.03.2009 № 14 жилое помещение должно быть обеспечено электроосвещением, хозяйственно-питьевым и горячим водоснабжением, водоотведением, отоплением, а в газифицированных домах также и газоснабжением.
А какие ограничения по удалённости предоставляемого жилья?
Судебной практикой разделяются понятия «населенный пункт» и «муниципальное образование». Так, под населенным пунктом понимается населенное место (поселение), первичная единица расселения людей в пределах одного застроенного земельного участка (город, поселок, поселок городского типа, село) (Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014). Из вышеизложенного следует, что, например, гражданину, проживающему в с. Сегян-Кюель Кировского эвенского национального наслега Кобяйского района, в связи со сносом дома не может быть предоставлено жилье, находящееся в с. Батамай, входящего в состав указанного наслега, поскольку в таком случае ему было бы предоставлено жилое помещение за пределами населенного пункта. Вместе с тем, переселение граждан из одного района города в другой, пусть это и повлечет для них неудобства, не является противоречащим закону.
Так, Верховным судом РС (Я) указано, что положения ст. ст. 86-89 Жилищного кодекса РФ о предоставлении гражданам жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением из аварийного дома, не содержат требований к инфраструктуре жилого района (Обзор судебной практики Верховного суда РС (Я) по рассмотрению гражданских дел в апелляционном порядке за 1 полугодие 2017 года). Разрешая спор, суд апелляционной инстанции указал, что отказ ответчиков от переселения по мотиву отсутствия инфраструктуры и удаленности от школы не основан на законе, в связи с чем суд первой инстанции принял правильное решение об удовлетворении заявленных Окружной администрацией г. Якутска исковых требований, выселив ответчиков из жилого помещения, признанного аварийным и подлежащего сносу, в другое жилое помещение.
Законна ли отсрочка предоставления другого жилья?
Вероятно, под отсрочкой Вы подразумеваете случаи, когда дом признан аварийным в текущем году, а его расселение производится спустя несколько лет. Если мы говорим о муниципальном жилье, то жилищное законодательство не предусматривает каких-либо сроков переселения граждан из аварийного дома в другой, поэтому в таких случаях следует руководствоваться общеправовым принципом о разумном сроке. Но в любом случае представляется неправомерным проживание граждан в аварийном жилье на протяжении нескольких лет при условии, что органом местного самоуправления не принимается никаких мер по восстановлению прав данных граждан на надлежащие условия проживания. При указанных обстоятельствах возможна успешная защита прав в судебном порядке. Вместе с тем, следует учитывать, что один лишь факт непригодности жилого помещения для проживания не является достаточным основанием для внеочередного обеспечения жилым помещением по договору социального найма (Обзор судебной практики Верховного суда РС (Я) по рассмотрению гражданских дел в апелляционном порядке за 2017 год).
Так, Нерюнгринский районный суд, отказывая в удовлетворении иска гр. К. о предоставлении ей другого жилья ввиду непригодности для проживания ныне занимаемого, исходил из того, что дом, в котором находится жилое помещение истца, хоть и признан аварийным и подлежащим сносу, физический износ составляет 82 %, однако он включен в муниципальную целевую программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда МО «Город Нерюнгри» PC (Я) на 2016-2022 годы», истец числится в списке граждан, подлежащих переселению в срок до 31.12.2019, в связи с чем основания для удовлетворения заявленных требований во внеочередном порядке отсутствуют. С названной правовой позицией согласился и Верховный суд РС (Я).
Если же мы говорим о жилье, находящемся в собственности гражданина, то срок расселения аварийного дома устанавливается одновременно с его признанием аварийным. Данный срок законодательством также не определен. Вместе с тем, возложение на орган местного самоуправления обязанности по внеочередному предоставлению других жилых помещений до наступления установленных сроков сноса и расселения жильцов допустимо, если занимаемое жилое помещение создает непосредственную угрозу для проживающих и грозит обвалом на момент рассмотрения дела (Обзор судебной практики Верховного суда РС (Я) по рассмотрению гражданских дел в апелляционном порядке за 1 полугодие 2018 года).
Вправе ли орган местного самоуправления делегировать застройщику свою обязанность по расселению нанимателей жилого дома, подпадающего под застройку?
Статьями 46.1, 46.2 Градостроительного кодекса РФ предусмотрена возможность заключения органами местного самоуправления договоров о развитии застроенной территории, согласно условиям которых застройщики обязуются уплатить возмещение за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома.
В каком порядке происходит переселение граждан из жилья, находящегося в их собственности?
Вопросы переселения граждан, проживающих в находящихся в их собственности жилых помещениях имеют определенную специфику.
Так, ст. 32 Жилищного кодекса РФ предусматривает два способа обеспечения прав собственников жилых помещений, расположенных в аварийных домах: изъятие земельного участка вместе с находящимся на нем жилым помещением для государственных или муниципальных нужд с предоставлением либо денежного возмещения исходя из стоимости изъятого, либо другого, равноценного жилого помещения.
При этом процедура изъятия жилья вместе с земельным участком включает в себя несколько этапов (направление собственникам требований о сносе аварийного дома, принятие решения об изъятии, заключение с собственниками соглашений о таком изъятии).
Возможно ли признание аварийными частных домов?
Жилищный кодекс РФ и Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденное постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, предусматривают возможность признания аварийным только многоквартирного дома, вследствие чего частные дома не могут быть включены в региональную программу переселения из аварийного жилья. Вместе с тем, признание частного дома непригодным к проживанию влечет обязанность органа местного самоуправления обеспечить жилищных прав проживающих в нем граждан.
Какие проблемы наиболее часто возникают при восстановлении прав собственников аварийного жилья?
Наиболее часто в правоприменительной практике возникают вопросы, связанные с размером возмещения за изъятое жилье и обязанностью переселенных в новые жилые помещения граждан осуществить доплату за предоставление жилья большей площади, чем ранее занимаемые.
Как определяется размер возмещения?
Согласно ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением местапроживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса РФ соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Необходимо отметить, что рыночная стоимость жилого помещения зависит, в том числе, от места расположения земельного участка, т.е., например, очевидно, что жилые помещения, расположенные в г. Якутске, как правило, имеют более высокую стоимость, чем находящиеся в районах республики, а расположенное в центре города жилье стоит дороже, чем находящееся на периферии того же населенного пункта.
Собственникам жилых помещений следует понимать, что с одной стороны изъятие у них жилого помещения не допускается без заключения с ними соглашения, в котором должны быть определены условия такого изъятия, в том числе способ возмещения, но с другой стороны жилищное законодательство прямо предусматривает возможность принудительного изъятия жилья у граждан в судебном порядке.
Обязаны ли граждане осуществлять доплату?
В части вопросов о необходимости граждан осуществить доплату за предоставленное жилье соразмерно увеличившейся по сравнению с ранее занимаемым жилым помещением площади до недавних пор суды общей юрисдикции неизменно удовлетворяли иски органов местного самоуправления с такими требованиями, обязывая граждан уплатить в местный бюджет значительные для них суммы, вплоть до миллиона рублей.
Между тем, в определении от 11.06.2019 по делу № 1-КГ19-9 Верховный Суд РФ, отменяя апелляционное определение Архангельского областного суда от 06.08.2018, выразил противоположную правовую позицию. Так, высшим судебным органом указано, что действующим законодательством не предусмотрена обязанность граждан оплачивать разницу в стоимости предоставленного и изъятого жилого помещения. Кроме того, региональная адресная программа переселения из аварийного жилья, во исполнение мероприятий которой истцы были переселены в новое жилое помещение,в качестве источников финансирования предусматривает средства ГК – Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, областного и местного бюджетов, но не средства граждан.
Официальный сайт
Верховного Суда Российской Федерации
ВС запретил брать доплату с переселенцев аварийного жилья
Верховный суд РФ запретил брать доплату с переселенцев из аварийных домов: возмещение гражданами разницы между стоимостью изымаемого и предоставляемого жилья не предусмотрено ни федеральным законодательством, ни региональной адресной программой.
До высшей инстанции дошёл спор жителей Архангельской области с местными властями. Заявителей обязали внести доплату за квартиру, в которую истцы должны были переехать из аварийного жилья. Своё требование чиновники объяснили разницей рыночной стоимости между новой и ветхой недвижимостью.
Согласно материалам дела, администрация сочла, что многоквартирный дом, в котором проживали заявители, необходимо снести, поскольку он признан аварийным. В связи с чем стороны заключили договор об изъятии старой квартиры и предоставлении нового жилья. В этом же документе администрация прописала обязанность переселенцев доплатить примерно два миллиона рублей — разницу между рыночной стоимостью предоставляемого и изымаемого жилого помещения.
Собственники выразили несогласие с доплатой и оспорили данное требование договора в суде и даже получили поддержку при разбирательстве в первой инстанции. Суд указал, что, поскольку дом признан аварийным и подлежащим сносу и включен в региональную адресную программу, а истцами избран способ обеспечения своих прав путем предоставления нового жилого помещения в собственность взамен аварийного, следовательно, требования администрации о выплате разницы в цене являются незаконными. В связи с чем районный суд обязал власти предоставить истцам жилые помещения.
Однако апелляционная инстанция отменила это решение, сославшись на нормы жилищного законодательства об обязанности оплатить разницу в цене: при отсутствии соглашения сторон и в случае предоставления жилого помещения стоимостью выше выкупной цены. Областной суд счёл, что раз заявители не согласились с формулировками договора, значит стороны не достигли согласия об условиях изъятия у них недвижимости и предоставления новой квартиры.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда с такой трактовкой законов не согласилась.
ВС напоминает, что в соответствии со статьей 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно его лишен.
В целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, а также повышения качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства законодательство устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам РФ и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов и переселение граждан из аварийного жилищного фонда, указывает ВС.
Он напоминает свою правовую позицию, изложенную в обзоре судебной практики по делам о жилищных правах граждан от 29 апреля 2014 года: в случае если жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу, то собственник помещения в таком доме имеет право на предоставление другого жилья в собственность либо его выкуп.
«При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав», — отмечает ВС.
Региональная же программа переселения регламентирует, что после 1 августа 2013 года оплата разницы по площади между расселяемым и получаемым жильем осуществляется за счет средств фонда и областного бюджета.
В случае если стоимость приобретаемого или строящегося жилого помещения превышает стоимость переселения, то оно оплачивается за счет средств местного бюджета муниципального образования, на территории которого находится расселяемый многоквартирный дом, говорится в положениях программы.
Права переселенцев из аварийного жилья закреплены и в соответствующем кодексе, нормы которого также определяют, что собственники получают либо новое жилье, либо выкуп за старую непригодную к жительству недвижимость.
«Гражданам, выселяемым из жилых помещений в аварийном многоквартирном доме, принадлежащих им на праве собственности, предоставляется право выбора в соответствии со статьей 32 ЖК РФ получить возмещение за изымаемые у них жилые помещения или по соглашению с собственником ему предоставляется другое жилое помещение.
Таким образом, ни федеральным законодательством, ни региональной адресной программой не установлена доплата гражданами, переселяемыми из жилых помещений в аварийном многоквартирном доме, разницы между стоимостью изымаемого жилого помещения и вновь предоставляемого», — подчёркивает ВС.
В связи с чем судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отменила апелляционное определение и направила дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (определение №1-КГ19-9).