принят ли закон о микродолях в квартирах
Минимальная доля в квартире: новый закон
Доля в квартире согласно новому закону теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Если ранее допускалось продать даже полметра, то теперь подобным образом действовать не получится. Что касается порядка самой процедуры реализации, здесь алгоритм действий практически не претерпел изменений – процесс по-прежнему обладает рядом тонкостей, в основном затрагивающих момент получения согласия на сделку от остальных собственников помещения.
Закон о продаже доли в недвижимости
До недавнего времени практика реализации небольших долей в квартире была весьма распространена, что обычно выражалось в продаже настолько маленьких частей жилплощади, что проживать на них не представлялось возможным. Однако долевая собственность на жилище так или иначе возникала, к тому же можно было без проблем прописаться.
Возможность проведения подобных сделок повлекла за собой образование ряда мошеннических схем, в частности, связанных с приобретением нескольких небольших долей в одном помещении с целью дальнейшего выживания его реальных собственников. Словом, результатом разрешения продажи микродолей выступили многочисленные аферы и обманы обычных граждан.
К тому же покупка части квартиры значительно упрощала регистрацию и поиск места труда для приезжих, следствием чего выступил приток мигрантов. Причем последние нередко проживали в одной квартире целыми десятками.
Перечисленные причины привели к созданию законопроекта о запрете отчуждения микродолей, поступившего на рассмотрение еще в декабре 2017 года. А вот уже в июне новый закон о продаже доли в квартире был одобрен.
Суть проекта заключается в следующих основных моментах:
Также предполагается, что регистрация проживающих в квартире не может быть проведена, если на каждого из них приходится доля в размере, не достигающим порога учетной нормы помещения. То есть, если даже доля куплена, ее владелец не сможет проживать в квартире, потому как размер приобретенной части слишком мал и не отвечает нормам. Исключение – родственники хозяина квартиры и в целом члены семьи (супруги, родители, дети, дяди, братья и так далее). Однако этот момент еще остается под вопросом.
Важно уточнить, что положения законопроекта касаются лишь ситуаций отчуждения долей посредством реализации. Правило учетной нормы не распространяется на случаи, когда право на часть жилища возникает вследствие приватизации, раздела имущества между супругами, наследования либо иного законного права.
Порядок продажи доли в жилом помещении
Собственник доли в жилом помещении, намеревающийся продать таковую, должен понимать – провести подобную сделку без согласия остальных владельцев не получится. Вдобавок в этом случае на первый план выступает преимущественное право прочих собственников, предполагающее выкуп реализуемой доли. Такая практика особенно актуальна для коммунальных квартир.
А вот когда владельцы отказываются приобрести предложенную им часть жилища, ее допускается реализовать на рынке недвижимости. Причем такой отказ либо, наоборот, выражение согласия на продажу, требуется зафиксировать в письменной форме. Лишь после этого соглашение о реализации доли будет заверено нотариусом. Кстати, участие последнего теперь также обязательно.
Если же говорить более подробно о том, как продать долю в квартире, обычно порядок действий включает такие этапы:
Но следует понимать, что мало кто захочет проживать на одной территории с незнакомым человеком, поэтому не исключено, что совладельцы начнут препятствовать продаже доли, при этом не изъявляя желания ее выкупить. К этому стоит быть готовым заранее, потому как такие споры решаются только через судебные органы. Решение последних выступает основанием для проведения сделки по продаже доли в жилом объекте без согласия прочих совладельцев.
Согласно нововведениям, теперь реализовать долю в квартире допускается только в том случае, если ее размер составляет не менее допустимой нормы. Диапазон последней расположен в пределах от 8 до 15 кв. м на одного человека. Окончательное значение устанавливается властями субъекта РФ. В остальном же порядок продажи изменений не претерпел. Единственное, что также стало обязанностью – фиксация сделки и договора у нотариального работника. К тому же, не стоит забывать, что осуществить отчуждение доли допускается только с разрешения остальных собственников. В ином случае, вопрос требует рассмотрения в суде.
Верховный суд поставил точку в споре собственников жилья и владельцев микродолей
Несколько квадратных метров в квартире — это еще не повод для вселения. Верховный суд поставил точку в споре собственников жилья и владельцев так называемых микродолей. Конфликты на этой почве возникали регулярно. Рейдеры превращали в кошмар жизнь людей. Доходило до криминала. И вот, наконец, все разъяснения даны.
И в тесноте, и в обиде. Не так коварен квартирный вопрос, как его прямое следствие — долевая собственность. Рано или поздно практически все сталкиваются с необходимостью раздела квадратных метров. Развод супругов, получение наследства, ссора родственников — мало ли какие бывают житейские ситуации! И тогда надо быть готовым, что в вашей квартире появятся чужие люди.
Когда Марина вернулась домой, обнаружила в дверях новые замки. Пока она лежала в больнице, бывший муж, по его словам, подарил свою долю другим людям.
«На площадь 14 метров вселилось четыре человека. Вся моя мебель стояла в общем коридоре, мне определили место жительства на лестничной клетке, рядом с мусорным стояком», — рассказывает Марина Зиновьева.
А к москвичке Галине Ивановне Песиковой наведались квартирные рейдеры, купившие долю в ее однушке. Линия фронта пролегала прямо по потолку.
«На одной стороне будет жить сособственница моя, на другой — я должна. На потолке они фломастером нарисовали, нарисовали на полу», — рассказывает Галина Песикова.
Эта банда несколько лет терроризировала москвичей. Покупали несколько квадратных метров жилплощади, вселялись в квартиру и устраивали хозяевам настоящий ад. В декабре они были приговорены к длительным срокам заключения.
Верховный суд расставил точки над i. Владение квадратными метрами еще не повод для вселения. Если в собственности незначительная часть помещения и проживать на ней практически невозможно, то суд должен ответить истцу отказом.
«В собственности у человека может оказаться и 1/4 в праве собственности на автомобиль, это не значит, что он может рулить этим автомобилем. Точно так же, если в собственности оказалась 1/10 жилого помещения, это не означает однозначно, что он может там немножечко жить», — сказал судья Верховного суда Сергей Асташов.
И где же справедливость, спросит собственник. Он платит налоги, а имуществом, получается, не пользуется. На этот счет закон говорит, что владелец доли может потребовать от других жильцов, по сути, арендную плату. Ее размер определит суд.
«Это не означает, что данный сособственник лишается права собственности. Он остается собственником, но порядок права собственности определяется таким образом, что он получает денежную компенсацию за пользование его имуществом», — сказал судья Верховного суда Сергей Асташов.
Те, кто покупал или продавал доли в квартире, знают — часто в договоре указана не конкретная комната, а всего лишь абстрактные квадратные метры. И это еще один повод для жилищных споров.
Типичный пример. В собственности у Петра Тараскина — половина квартиры. Суд в Сочи вынес решение подселить к нему владельцев другой части, но не решил, где и как они будут размещаться.
«Не определено конкретное помещение, куда дальше прихожей люди пойдут, им нельзя пользоваться санузлом, кухней. Тем не менее формулировка: «Вселить, не препятствовать»», — рассказал Петр Тараскин.
Подобные решения только запутывают дело. Если судья поддерживает желание собственника вселиться в квартиру, он должен четко определить порядок ее использования. В особо случаях даже указать место под второй холодильник.
Захват из-за угла
Отсутствие закона о запрете продавать микродоли жилья играет на руку квартирным мошенникам
Это далеко не первая попытка профессиональных мошенников, которые специализируются на отъеме жилья. Подобный обман граждан в последние годы стал распространяться в городах все шире. Схема, по которой действуют в таких аферах криминальные граждане, примитивна, но дает хороший результат.
Вот и на этот раз проблемы появились у простой московской семьи, состоящей из матери-пенсионерки и взрослого сына. Семья жила в однокомнатной квартире. Собственником части квартиры была их дальняя родственница, которая в этой квартире никогда не жила. Свою долю в квартире родственница продала чужим людям. Кому, сейчас уточняют следователи.
Новый, неизвестный пока, собственник с помощью криминального вида граждан просто взломал дверь квартиры, но сам жить там не собирался, а привел в однушку так называемых»профессиональных соседей». Эти люди подселяются на крохотные доли в квартирах и создают хозяевам невыносимые условия, вынуждая их либо продать за копейки свои метры, либо просто съехать. Для того чтобы быстрее решить квартирный вопрос, они сопровождают свои действия угрозами и рукоприкладством. И на этот раз было все в точности то же самое.
Как рассказала корреспонденту «РГ» старший помощник руководителя СК по Москве Юлия Иванова, следствием проводятся необходимые проверочные мероприятия, направленные на установление всех фактов, указанных в информации. По результатам проверки будет принято процессуальное решение.
Скорее всего, уголовное дело в этом случае будет возбуждено. Но очередное расследование не сможет решить существующую и ставшую острой проблему «черных риелторов», извлекающих крупные доходы от операций с квартирными микродолями за счет основных владельцев этих квартир.
Формально законом не запрещено быть собственником углов и даже одного квадратного метра жилплощади в разных квартирах. Однако схожая во многих случаях судьба владельцев квартир, в которых были проданы микродоли, наводит на размышления. Ибо судьба эта, как правило, печальна.
По словам известного юриста, это серьезный шаг в борьбе с «черными риелторами». Получив право собственности на микродолю, они вселяются в квартиру или дом и создают проживающему в нем совладельцу невыносимые условия для жизни. Схемы захвата жилья квартирными рейдерами могут меняться, но реализуются они, в основном, благодаря возможности неограниченного дробления долей, существующей в сфере права собственности на жилье, объясняет Павел Крашенинников.
До осенней сессии Государственной Думы осталось не так уж и много времени.
Поэтому хочется надеяться, что при формировании законотворческого плана этому законопроекту будет со стороны депутатов уделено то внимание, которого он вполне заслуживает.
Как избавиться от дробления квартир на микродоли
Жилые помещения предлагают не делить на части размером меньше учётной нормы либо проводить все сделки только через нотариусов
Количество крупных мошенничеств с недвижимостью в России за пять лет выросло на треть. Одна из преступных схем связана с микродолями, когда часть квартиры дробится на клочки для продажи размером до нескольких десятков квадратных сантиметров. Как побороть этот «бизнес», не нарушая права граждан на собственность, разбиралась «Парламентская газета».
Остановить профессиональных «выживателей»
Точное количество сделок с квартирными микродолями подсчитать затруднительно, но число афер в этой сфере недвижимости растёт. В Финансовом университете при Правительстве проанализировали данные МВД и судебную статистику за последние пять лет: в 2015 году заведено 6,2 тысячи подобных дел, а в 2020-м — 7,2 тысячи.
«Рост зарегистрированных случаев мошенничества в сфере оборота недвижимости составляет примерно 19 процентов за последние пять лет. При этом количество приговоров, когда преступления раскрыты и доказаны, примерно в пять-шесть раз меньше», — обращает внимание кандидат юридических наук Венера Шайдуллина.
После того как под прямой запрет попали схемы с «резиновыми квартирами», в которых иногда регистрировали сотни человек, арсенал жилищных мошенников заметно сократился. Но остаётся одна, чреватая тысячами судебных дел, предупреждает председатель Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская.
«Микродоли становятся всё большей головной болью, обращения от граждан поступают регулярно. Суды в регионах один за другим выносят решения по злоупотреблениям правом на собственность. И если ситуация будет развиваться в таком же ключе, будут тысячи новых судебных разбирательств», — говорит Хованская.
По её словам, собственники незначительных долей не смогут жить в квартире, не нарушая прав других её владельцев. Зачастую подобная собственность — фантом. Например, в Москве это делают ради регистрации, которая открывает доступ к некоторым льготам. Таким «бизнес-предложением» нередко пользуются граждане стран ближнего зарубежья.
Самые опасные ситуации возникают, когда один из жителей коммунальной квартиры продаёт часть своей доли и туда вселяются профессиональные соседи-«выживатели», которые терроризируют совладельцев, создавая им невыносимые условия.
«У пенсионерки не оказалось денег на выкуп пяти квадратных метров после смерти родственника, другой наследник воспользовался правом на отчуждение своей доли любому лицу. А «любое лицо» начало угрожать ей и создавать невыносимые условия», — привела глава комитета реальный пример из обращений граждан.
В 2019 году Верховный суд постановил, что владение квадратными метрами не повод для вселения. Если в собственности незначительная часть помещения и проживать на ней практически невозможно, то суд должен ответить истцу отказом.
Право или злоупотребление им?
Проект закона, призванный не допускать продажу микродолей, Госдума приняла в первом чтении ещё в мае 2018 года. Помимо Хованской, в числе его авторов депутаты Павел Крашенинников и Павел Качкаев. Документ привязывает долю в праве общей собственности на жилое помещение к учётной норме, то есть к минимальному размеру площади помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан жильём. Её устанавливают органы местного самоуправления. Например, в Москве учётная норма составляет 10 квадратных метров на человека, в других регионах она варьируется от 8 до 15 «квадратов».
«Мы против того, чтобы пол квадратного метра оформлялись в собственность. То есть зарегистрироваться и жить ты можешь, а иметь право собственности на микродолю — нет», — считает Павел Качкаев.
Это правило предполагают не распространять на случаи, когда доля в праве собственности на жилое помещение возникает в результате приватизации или при наследовании жилого помещения. Исключение сделают и для близких родственников.
По словам Качкаева, законопроект пока не обсуждался во втором чтении из-за разногласий во время межведомственных согласований. Так, предлагаемое ограничение стали трактовать как нарушение прав граждан на собственность.
К любым мерам, которые каким-либо образом ограничивают права граждан, надо относиться как можно осторожнее, сказал «Парламентской газете» председатель Общероссийского движения «Сильная Россия» Антон Цветков.
«Должна быть качественная работа правоохранительных органов и судов. Действующее законодательство позволяет это делать. Мы не можем постоянно его корректировать из-за плохого исполнения. Возможно, стоит подумать о том, как оперативнее реагировать на сообщения об агрессивных действиях тех же рейдеров», — полагает эксперт.
Любая сделка с недвижимостью — через нотариуса?
Замгендиректора Ассоциации «ЖКХ и городская среда», член экспертного совета при жилищном комитете Госдумы Дмитрий Гордеев считает, что документ конкретизирует права собственников, а аргументы его противников беспочвенны.
«Гражданский и Жилищный кодексы знают много примеров введения законодательных ограничений прав отдельных собственников во имя реализации прав и законных интересов большинства собственников, — отметил эксперт. — Собственники таких долей не смогут их использовать ни для своего полноценного проживания, ни для сдачи внаём, то есть это фактически квазиправо».
А вот по мнению Венеры Шайдуллиной, такая мера не решит проблему полностью: «Ведь мошенники смогут его обходить, выделяя и по 18 квадратных метров. Просто изменятся масштаб и способ реализации».
Юрист предлагает пойти по пути развития превентивного законодательства, как за рубежом.
«Это хорошее эффективное регулирование риелторской деятельности с институтами ответственности, страхования, СРО или разрешений, либо лицензирования, а также и введение обязательной нотариальной формы сделок для всех операций с недвижимостью», — объяснила Шайдуллина.
Необходимость обязательного нотариального заверения всех гражданских сделок с жилой недвижимостью активно обсуждается не первый год. «Однако это связано с дополнительной финансовой нагрузкой на граждан, которые будут вынуждены платить существенный нотариальный тариф», — предупредил председатель Московской городской думы Алексей Шапошников в конце февраля на круглом столе по противодействию квартирным рейдерам.
По его словам, в Москве накоплен серьёзный опыт по выявлению мошеннических схем в области сделок с жильём. «Уверен, что столичные законодатели подключатся к законотворческой работе на федеральном уровне. Для этого у нас есть все необходимые механизмы», — добавил спикер Мосгордумы.
Возможно, что полномочия разбираться с каждым конкретным случаем стоит передать на местный уровень, предлагает первый зампред Комитета Совета Федерации по социальной политике Валерий Рязанский.
«Когда у определённой жилплощади оказывается большее число граждан-сособственников, чем позволяет норматив для проживания, то для таких ситуаций местным органам власти стоит принимать отдельное решение. Думаю, это единственный вариант, без которого проблема не разрешится», — подчеркнул сенатор.
В любом случае нужен общественный консенсус по этой щепетильной теме, добавил Рязанский.
«С одной стороны, вопрос относится к конституционному праву на собственность, а с другой — всё же есть и некий здравый смысл при дроблении жилья. Поэтому не обойтись без открытой дискуссии по возможным вариантам», — заключил он.
Продается угол в комнате
Верховный суд объяснил, как принудить собственника доли в квартире продать ее
Происходит этот рост чаще всего из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры просто дарят. В итоге у одной квартиры оказывается несколько хозяев, причем нередко совершенно посторонних друг другу людей. Кто-то из них в такой квартире живет, а у кого-то такая доля, что на ней и не поселишься. Редко кому из таких совладельцев удается договориться полюбовно, продать долю, на которой нельзя жить тому, кто уже обитает в квартире.
Поэтому разъяснения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, при каких условиях владелец большей части квартиры может принудительно выкупить у других собственников их незначительную долю, может помочь очень многим гражданам.
Наша история началась в обычной городской квартире, где проживали супруги и их маленькая дочь. Эта трехкомнатная квартира была в свое время приватизирована поровну на мужчину и его мать. Позже мать свою долю продала. Сыну с женой и ребенком осталась половина трешки. Но фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая же половина квартиры оказалась в собственности некого гражданина, который эту половину купил. Жить в квартире он не планировал и через договоры дарения продал свою часть «по кусочкам» трем разным гражданам.Как только живущей в квартире семье стало известно про этот «подарок», они стали просить новых соседей продать им свои метры. Но договориться о цене не вышло.
Тогда семья пошла в районный суд с иском, в котором попросили признать доли новых сособственников незначительными, прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей.
В районном суде семье просто отказали. Тогда те упорно двинулись дальше. Городской суд посчитал, что требования истцов обоснованы, и удовлетворил иск. В апелляции пришли к выводу, что доля каждого из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, соразмерное их доле, невозможно. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. При этом ответчики в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. И всего перечисленного достаточно для того, чтобы удовлетворить требования семьи с ребенком.
Тогда новые собственники попытались оспорить решение горсуда. В Верховном суде РФ. Там они настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили.
Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ встала на сторону апелляции, посчитав ее позицию правильной. ВС напомнил о статье 252 Гражданского кодекса, где разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, без его согласия.
Верховный суд объяснил, как выглядит отсутствие интереса в использовании жилья у собственника небольшой доли. Это информация о наличии у него другой недвижимости (подтверждается выпиской из ЕГРН). Нужны и данные, что в спорной квартире владелец доли никогда не жил. Надо предоставить суду документы, что главные собственники полностью несут расходы по содержанию квартиры. Имеет значение и степень родства.Возможность выделения доли в натуре оценивается, исходя из общей площади спорного объекта, количества комнат и возможности выделения изолированного помещения. Иск сособственников может быть удовлетворен только в том случае, если доля «лишнего» соседа настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение.
В этом году появился закон, о котором собственникам долей следует знать. Речь о микродолях. Доля в квартире, согласно этому закону, теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Раньше можно было продать даже полметра, теперь это запрещено.