при страховании квартиры нужна ли оценка
Как сделать оценку квартиры для ипотеки
И зачем она нужна
Вы собрались купить квартиру в ипотеку.
Банк одобрил заявку на кредит, агент подыскал подходящую квартиру. Следующий шаг — собрать для банка полный комплект документов. В нем обязательно будет оценка недвижимости.
Когда банк дает заемщику ипотечный кредит, он автоматически берёт в залог ту недвижимость, которую на этот кредит покупают: «Вот тебе деньги, но, пока ты всё не вернешь, квартира как бы моя». Если заемщик не возвращает деньги, банк имеет право забрать квартиру и продать ее на торгах.
Сила ипотечного кредита как раз в том, что квартиру легко продать с торгов — на языке банков это ликвидный залог. Банки уверены в выдаваемых кредитах, поэтому могут снижать ставки.
Банку важно, на что именно он дает 3 000 000 рублей: на хижину или на квартиру. Сможет ли он в случае чего продать эту квартиру за те же 3 миллиона? На этот вопрос ему должна ответить оценка.
Для покупателя оценка — дополнительная гарантия, что объект стоит тех денег, за которые продается.
Кто делает оценку
Оценкой недвижимости занимаются оценщики. Их деятельность регулируется федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.
Что обязательно должно быть у оценщика:
Профильное образование, членство в саморегулируемой организации и застрахованная отвественность
По закону банки обязаны принимать оценку любого оценщика. Но в реальности банки сами аккредитовывают компании, оценке которых доверяют. Какие именно оценщики котируются у конкретного банка, обычно написано на сайте. Сбербанк сотрудничает с 256 оценщиками, банк «Возрождение» — с 90.
Как выбрать компанию для оценки
Позвоните по списку оценочных компаний, предложенному в банке. Вот что нужно выяснить в разговоре.
Как быстро выезжает оценщик. Нормальный срок — 1—2 дня.
Как долго готовится отчет. Обычно за 3—5 дней.
Сколько стоит вторая копия отчета. Оценочные компании по умолчанию делают одну копию отчета. Вторую копию в нормальной компании распечатают бесплатно. В отдельных компаниях вторая копия будет стоить 500 рублей.
Стоимость зависит от срочности, цели, самой квартиры и других параметров. Точную стоимость оценки узнавайте у оценщика
Как выглядит отчет
Оценка квартиры оформляется в виде отчета. Отчет хранится в распечатанном виде вместе с закладной на квартиру.
В отчете обязательно должно быть прописано:
Без печати и подписи оценщика отчет недействителен. К отчету прикладывают одностраничный документ с кратким содержанием отчета. Его отдают в банк вместе с отчетом.
Какая бывает стоимость
Задача оценщика — рассчитать рыночную и ликвидационную стоимость объекта.
Рыночная стоимость — цена квартиры, если ее продавать без спешки и форс-мажорных обстоятельств.
Ликвидационная стоимость — минимальная цена, за которую банк продаст квартиру в короткий срок.
Чтобы рассчитать эти показатели, оценщик оценивает саму квартиру и смотрит состояние рынка недвижимости по похожим объектам.
Что влияет на рыночную стоимость
Район, в котором находится недвижимость. Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.
Технические характеристики здания: в каком году дом построили, когда делали капитальный ремонт и сколько в доме этажей. Учитывается всё: наличие мусоропровода, организованность парковки, состояние парадной.
Состояние квартиры. Какой этаж, сколько комнат и есть ли ремонт. Оценщик смотрит даже на то, линолеум или ламинат постелен на полу, есть ли кафель в ванной и как сделано освещение в квартире.
Состояние квартиры имеет значение: если обои грязные, в отчете ставят пометку «требует ремонта».
Ремонт с обоями и за 70 тысяч рублей, и за 5 тысяч приравнивается к «евроремонту». Поэтому ждать, что оценщик включит в стоимость квартиры полную цену дизайнерского ремонта, не стоит. В лучшем случае он поставит повышающий коэффициент на ремонт.
Рынок недвижимости в текущий момент. Эксперт смотрит на аналогичные объекты на рынке. Для однушки в монолитном доме аналогами будут такие же по площади квартиры в монолитных или кирпичных домах. Панельные дома обычно не сравнивают с кирпичными или вводят коэффициенты. Для оценки квартиры используют пять аналогичных объектов. Сравнение аналогов — хороший способ увидеть, где завышена цена.
Последний этаж снижает оценочную стоимость квартиры на 2—3%, первый этаж — на 5—10%
Как рассчитать ликвидационную стоимость
Ликвидационная стоимость рассчитывается по формулам. Здесь имеют значение эластичность спроса и стоимость денег во времени.
Пример эластичности спроса. На трехкомнатную квартиру в новом доме на первом этаже спрос небольшой, потому что большой метраж и низкий этаж отпугивают покупателей. Продать такую квартиру за короткий срок можно только по низкой цене. Разница между рыночной и ликвидационной ценой — до 3 млн рублей.
На однокомнатную квартиру на среднем этаже панельного дома в 5 минутах ходьбы от метро высокий спрос, потому что такие квартиры всегда востребованы рынком. Ликвидационная стоимость такой квартиры близка к рыночной.
Пример стоимости денег во времени. Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, часто говорят, что деньги дешевеют со временем. То есть рубль сейчас более ценный, чем рубль через год. Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом. У этого принципа много обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.
Для простоты можно считать так: рыночные цены на жилье медленно падают, а деньги дешевеют из-за инфляции, поэтому квартиру лучше продавать сейчас.
Когда квартира продается по ликвидационной цене, погашается в первую очередь кредит. Остатки средств получает заемщик. Поэтому чем выше ликвидационная цена, тем больше денег останется у него на руках.
Ликвидационная стоимость у бюджетной квартиры ненамного отличается от рыночной. Ее проще всего продать на рынке, поскольку на них есть спрос. Элитная квартира в новостройке будет долго продаваться даже с дисконтом.
Разброс цен на трехкомнатные квартиры в Санкт-Петербурге
Мы выбрали квартиры в пределах одного района по данным портала недвижимости EMLS
Как я экономлю на ежегодном ипотечном страховании
В июне 2018 года я купил квартиру в ипотеку. Ипотеку оформил в Сбербанке.
Первые два года я оплачивал страховки через «Сбербанк-страхование». Это было удобно: оформил все электронно, заплатил и забыл. За первый год я заплатил около 9 тысяч рублей в отделении банка, когда заключал кредитный договор, за второй год — около 5 тысяч. Страховая премия стала меньше, потому что значительно уменьшилась задолженность по кредиту: я использовал материнский капитал.
Я был уверен, что во всех страховых компаниях цены примерно одинаковые — плюс-минус сто рублей. Поэтому сначала даже не искал другие варианты. Но оказалось, что цены очень даже различаются.
Что за страховки
Если вы купили квартиру в ипотеку, то помимо ежемесячных платежей по кредиту нужно еще раз в год оплачивать как минимум одну страховку — а иногда две и более:
Количество страховок зависит от того, купили вы квартиру во вторичке или в новостройке. В новостройке точно не будет страхования титула, а страхование объекта нужно будет оформлять только после постройки дома и регистрации права собственности.
По закону обязательно только страхование залога. Без него банк не заключит договор ипотеки. Если нарушить непрерывность страхования залога, например один раз забыть оплатить полис, банк может потребовать досрочно исполнить обязательства по кредиту — то есть вернуть всю сумму долга.
Остальные виды страхования необязательны — от них можно отказаться. Однако ставка по кредиту при этом может быть выше: где-то на 0,5%, а где-то и на 4%. Как правило, ради пониженного процента выгоднее оплачивать страховку, хотя в перспективе плата за страхование за все годы может быть равна переплате по кредиту без скидки.
Обычно при ипотеке предлагают комплексную страховку, в которую входят все нужные банку виды страхования. Оформить ее дешевле, чем страховать риски по отдельности.
В моем случае по желанию можно было оформить страхование жизни. Так ставка по кредиту становилась ниже на 1%, поэтому мне было выгодно оплачивать обе страховки. Страховать титул и ответственность мне не предлагали.
Как я оплачивал страховки
По закону банк не вправе требовать, чтобы заемщик оформлял полис в какой-то конкретной страховой компании и страховал риски в одной организации в течение всего срока кредитования. Это нарушает закон «О защите конкуренции»: у вас в любом случае должно быть право самостоятельно выбрать страховщика.
Но обычно ипотечный менеджер еще до заключения договора купли-продажи предлагает купить страховку в дружественной или аффилированной компании.
В моем кредитном договоре даже есть пункт о том, что я обязан заключить договоры на все эти услуги.
Я был готов оплатить дополнительные услуги и просто следовал указаниям менеджера. Главной моей целью была квартира, а эти расходы я принял как должное, в том числе и итоговые 9193,5 Р за страховки от «Сбербанк-страхования». Сумма страховок получилась чуть больше, чем изначально оговорила менеджер.
На следующий год я стал думать, как снова оплатить страхование. Искать другую страховую компанию не планировал — просто знал, что скоро закончится год, за который я заплатил, и мне нужно будет платить страховые премии за новый период.
В личном кабинете «Домклика» — сервиса ипотеки от Сбербанка — мне объяснили, что никуда ходить не надо: страхование можно оплатить в этом же личном кабинете. Нужно ввести остаток долга по кредиту — и система сама все рассчитает.
Примерно за месяц до окончания периода страхования мне позвонила сотрудница банка и напомнила, что нужно уплатить страховой взнос. После звонка от банка дополнительно пришло смс: я мог оплатить страховки, отправив код ответным сообщением.
Мне показалось, что это удобно. Сотрудники банка контролируют процесс, так я не забуду оплатить полисы. В итоге страхование за второй год ипотеки я оплатил через личный кабинет. Получилось примерно 5 тысяч рублей.
На третий год я снова планировал оплатить полисы в «Сбербанк-страховании». По расчетам, страховая премия стала еще меньше, потому что я иногда делаю частичные досрочные погашения — и долг по кредиту уменьшается быстрее.
Как правильно застраховать квартиру
Как правильно застраховать квартиру
По данным статистики, меньше 10% российских граждан страхуют свое жилье. Для сравнения, в Европе застраховано в среднем 90% всей жилой недвижимости. Однако в последние годы ситуация начала меняться: все больше собственников стремятся оградить себя от непредвиденных расходов на ремонт жилья, которые вызваны действиями неблагополучных соседей, плохим состоянием домовых коммуникаций или всего здания.
Дальше расскажем, как лучше застраховать квартиру при покупке, проживании, сдаче в аренду, какие особенности при этом нужно учесть. Дадим советы, как сэкономить время и деньги на страховке жилья.
Где лучше застраховать квартиру
Чтобы выбрать надежную страховую компанию, обратите внимание на ряд показателей:
🔎 Репутация на рынке. Выбирайте СК, которая входит в топ-20 по рынку и работает больше 10 лет. Такие организации дорожат своей репутацией, поэтому выполняют данные обязательства.
🔎 Реальные отзывы. Комментарии на официальных сайтах компаний и в сети могут быть написаны под заказ и не отражать реальной ситуации. Постарайтесь найти тех людей, которые не только оформили полис, но и получали по нему отчисления. Сделать это можно на тематических форумах.
🔎 Данные отчетной статистики. Один из самых точных критериев оценки СК, который можно найти на сайте Федеральной службы страхового надзора (ФССН). При оценке данных обратите внимание на долю автострахования в портфеле компании. Если общая сумма премий по КАСКО и ОСАГО превышает 70%, устойчивость страховщика вызывает сомнения. Лучше выберите СК, которая специализируется на страховании недвижимости. Дополнительно сравните показатели сборов и выплат. Низкий уровень отчислений говорит, что организация уклоняется от выплат, а при высоких отчислениях — больше 80% — компания скоро может стать банкротом.
🔎 Размер уставного капитала. Согласно требованиям, которые вступили в силу с 2012 года, размер уставного капитала СК должен превышать 120 миллионов рублей. Подобное ограничение помогло государству вытеснить с рынка мелкие неплатежеспособные компании и повысить защищенность граждан.
Как правильно застраховать квартиру
После выбора компании определитесь с категорией полиса, соберите документы и подпишите договор. Для удобства следуйте нашей инструкции и советам.
Выберите полис
Существует несколько способов застраховать жилье: от отдельных рисков, всю квартиру, ее часть или комплексные решения. Выбрать подходящую программу помогут агенты.
Среди самых распространенных рисков выделяют:
🚩 последствия стихийных бедствий, терактов;
🚩 механические повреждения здания, например, трещины из-за усадки;
🚩 умышленные или случайные действия третьих лиц, которые вызвали порчу недвижимости или имущества.
Важно! Выплаты по рискам могут быть направлены на восстановление как застрахованного жилья, так и соседних объектов. Например, полис покроет расходы, если вас затопили соседи, или вы их.
Можно застраховать всю квартиру или ее часть, например, только:
🔺 личные и ценные вещи.
Кроме того, можно выбрать комплексный вариант, который включает типовой пакет рисков и условий. Различают 2 вида комплексных полисов.
Классический. Подразумевает индивидуальную оценку имущества и подбор актуальных рисков. Для этого сотрудник компании приезжает на объект и определяет его реальную стоимость, на основе которой рассчитывается стоимость полиса и максимальный размер страховых выплат. Заключить договор можно как в офисе компании, так и на дому после описи имущества.
Важно! Многие СК отказываются страховать без предварительного осмотра объекты старого жилого фонда, которые были построены раньше 1970 года.
Соберите и подайте документы
Перечень необходимых документов в разных компаниях может отличаться, стандартный пакет включает:
📜 заявление по образцу СК;
📜 документы, подтверждающие право собственности;
📜 описание недвижимости и имущества, при классической программе — официальный документ, заверенный специалистом.
Точный список предоставит сотрудник организации при обращении.
На что обратить внимание
Недобросовестные страховые компании могут указывать в договоре дополнительные условия, которые затрудняют получение выплат или сокращают их размер. Поэтому перед тем, как застраховать имущество и подписать соответствующие документы, обратите внимание на ряд особенностей.
❗ Набор страховых рисков, которые указаны в договоре. Если вам предлагают комплексный полис, в котором, по словам агента, предусмотрены компенсации по всем основным рискам, внимательно изучите их перечень. Список может быть достаточно обширный, но включать только те случаи, которые редко встречаются в данном регионе, например, землетрясения в Санкт-Петербурге. При этом компенсация в случае пожара может быть не предусмотрена.
❗ Условия и срок подачи заявления о страховом случае. Недобросовестные СК могут поставить условие: чтобы получить страховые выплаты, заявление нужно подать в течение 1-2 суток после случившегося. Обычно на это отводится неделя и больше.
❗ Амортизация стоимости объекта. Уточните, какой процент амортизации недвижимости и имущества используется при работе компании. Чем быстрее по расчетам проходит износ объекта, тем быстрее снижается его стоимость, которая определяет размер выплат клиенту.
❗ Наличие и размер франшизы. Во многих экспресс-программах автоматически включено условие: если общая сумма убытков будет меньше 0,5-1% от страховой, клиент не получит компенсацию. Например, если от затопления пострадает только небольшой участок в ванной комнате, вам придется его ремонтировать за свой счет. Получить выплаты можно, если пострадает отделка в большей части квартиры: в санузле, коридоре, на кухне, в комнате. Недобросовестные СК увеличивают размер франшизы, снижая таким образом вероятность страховых случаев.
❗ Ограничение и разделение выплат. Например, компенсация может быть разделена по отдельным частям объекта: 70% на восстановление несущих элементов, 15% на отделку, 15% на имущество. При таких условиях, если затопят соседи, вы получите не более 30% от всей страховой суммы, поскольку опорные элементы существенно не пострадают.
Важно! Получить полную компенсацию от страховой можно только в том случае, если имущество невозможно восстановить, например, дом полностью сгорел. Если пострадала его часть или только внутренняя отделка, вы получите сумму на ремонт, которая не соответствует полной стоимости объекта.
Сколько стоит застраховать квартиру
Основная причина, по которой страхование жилья не распространено в России — высокая стоимость полисов. Например, чтобы застраховать квартиру в Санкт-Петербурге стоимостью 4 000 000 ₽, нужно заплатить в среднем 11 000 ₽ за год. Для сравнения, полис на жилье такой же площади в Голландии стоит около 150 € или 4% ежемесячного дохода голландца, который получает 3 500 €.
Как можно сэкономить
Существует несколько способов снизить стоимость и одновременно повысить эффективность полиса. Чтобы сэкономить, следуйте нашим советам.
👍 Выберите оптимальный набор рисков. Для этого изучите статистические данные и оцените индивидуальные особенности объекта. Например, значительная доля страховых случаев возникает из-за возгорания. Пожары возникают при неполадках с газоснабжением, отоплением, электрикой, из-за неосторожного обращения с огнем. А если над вами живут пожилые или неблагополучные соседи, стоит предусмотреть компенсации и из-за затопления. Чтобы сэкономить, можно оформить полис на неполную стоимость объекта или на его часть, например, только на внутреннюю отделку.
👍 Включите в договор франшизу. Франшиза — пороговая величина убытков, которую страховщик не обязан возмещать. Например, если порча имущества будет оценена до 15 000 ₽ вы не получите компенсацию. Такой прием поможет снизить стоимость полиса в среднем на 5-10%. Сэкономленные деньги можно потратить на другие предохранительные мероприятия: установку системы пожарной безопасности или удаленного контроля за подачей воды, на охрану.
Интересно! По мнению специалистов, экономический эффект от сигнализации и других мер предосторожности переоценен. Поэтому экономия на стоимости страховки в пользу установки дополнительного оборудования не оправдана. Например, с франшизой полис на квартиру стоимостью 6 000 000 ₽ подешевеет на 2 000 ₽ в год, а качественная охранная сигнализация стоит 30 000 ₽. При этом нужно еще платить абонплату — 500 ₽ в месяц.
👍 Застрахуйте не только недвижимость. Некоторые СК дарят скидки до 20% клиентам, которые одновременно страхуют недвижимость, машину, здоровье. Такие предложения выгодны и тем, кто покупает новое жилье в ипотеку. Условия ипотечных программ подразумевают страхование приобретаемой квартиры и здоровья заемщика.
👍 Получите скидку за безубыточность. Экономия возможна при продлении действующего полиса, если страховой случай не наступил. Так продлить действие полиса можно на 10-30% дешевле, чем оформлять новый с нуля.
👍 Изучите специальные предложения СК. Некоторые компании предлагают скидки для определенных категорий граждан, действующих клиентов, проводят сезонные акции.
Важно! Не стоит выбирать очень дешевые предложения. Если цена страховки на 10-20% ниже среднерыночной, такой вариант должен насторожить. Возможно, компания терпит убытки и старается всеми силами привлечь новых клиентов или планирует обмануть и вскоре уйти с рынка.
Оценка квартиры для ипотеки
При оформлении ипотечного кредита и предоставлении в залог не той недвижимости, на покупку которой и берется заем, а другого объекта, требуется отчет об оценке. Это обязательное условие, обойти которое невозможно. Данный документ нужен для того, чтобы понимать, сколько можно денег предоставить клиенту.
Подробнее про оценку квартиры для ипотеки
На основании отчета оценочной компании банк проводит свою аналитику, в результате чего конечная стоимость может быть значительно меньше. Это уже требования внутренних документов. Банк должен учитывать не только стоимость недвижимости на момент оценки, но и возможные риски, а также применять понижающие коэффициенты с учетом потенциальной цены в будущем. В среднем, от отчета об оценке можно смело вычитывать еще около 20-40% цены, которые уйдут на корректировку банком.
Зачем оценивать квартиру?
Некоторые клиенты задаются вопросом, зачем же тогда вообще делать оценку, если банк все равно проводит свой анализ? Это уже обязательное требование статьи 8 Закона №135-ФЗ. В одном из пунктов сказано, что оценку нужно обязательно проводить при ипотечном кредитовании, если есть споры касательно величины стоимости объекта.
Зачем это банку
Так как спорные ситуации касательно цены объекта залога могут возникнуть в любой момент, даже после оформления кредита, это потенциально может привести к отказу от выплат. То есть, повышаются риски, чего любой банк старается избегать всеми силами. Как следствие возникает обязательное требование к потенциальным кредитам об оценке. Как уже было сказано выше, это правило распространяется только на те квартиры, которые предоставляются в залог дополнительно, помимо (или вместо) объекта кредитования.
Что хочет узнать банк
В теории банк может взять на работу оценщика с лицензией (другие не имеют права производить оценку). На практике услуги такого специалиста обходятся слишком дорого. Потому банк запрашивает у клиентов отчеты об оценке от аккредитованных оценочных компаний и уже на их основании применяет корректировки. То есть, банк хочет узнать, сколько официально будет стоить квартира, и только потом изменять стоимость в меньшую сторону (и практически никогда в большую) для минимизации рисков.
Документы для оценки квартиры
Для заключения договора об оценке квартиры оценочной компании нужно предоставить сравнительно небольшой пакет документов. Некоторые организации также просят фотографии недвижимости с разных ракурсов, однако по правилам, оценщик обязан самостоятельно выезжать на место расположения объекта и лично фотографировать все, что ему может потребоваться. Как следствие, лучше настаивать на личном выезде (в некоторых случаях, это может привести к повышению стоимости услуг компании). Нужно понимать, что фактически на качестве оценки это мало сказывается, так как алгоритмы оценки и общие принципы в обоих случаях одинаковы.
Для первичного жилья
При проведении оценки первичного жилья самыми важными документами являются:
Зачастую дополнительной документации не требуется, так как все, что нужно для составления отчета есть в акте и договоре. Однако многое зависит от оценочной компании. При подписании договора рекомендуется уточнять у представителя оценочной компании, что еще может понадобиться для составления отчета.
Для вторичного жилья
При передаче в залог вторичного жилья подразумевается, что оно уже некоторое время принадлежит заемщику и все требуемые документы у него есть. Как следствие, придется предоставить:
Стоимость оценки квартиры для ипотеки
Стоимость услуг за составление отчета об оценке квартиры для ипотеки может варьироваться в очень широких пределах в зависимости от типа недвижимости, места его расположения, выбранной оценочной компании и территориального расположения объекта.
Например, самые дорогие варианты оценки в столице и областных центрах. Чем дальше от них, тем ниже цены. В среднем, один отчет об оценке стандартной квартиры, расположенной в городе и легко доступной для осмотра, обойдется примерно в 5-6 тысяч рублей. В отдельных случаях цена может быть ниже, но и выше она также бывает очень редко.
За чей счет проводится оценка квартиры для ипотеки?
Оценка недвижимости вменяется в обязанности клиента. И оплачивать он ее должен за свой счет, без всякого права компенсации понесенных затрат (даже если банк в конечном итоге в кредите отказал). Из-за этого, нередко банк самостоятельно проводит предварительный анализ предлагаемой недвижимости. Если ее стоимость устраивает и других причин для отказа нет, только тогда от клиента требуют оплатить оценку. Во многих случаях банки сотрудничают с отдельными, так называемыми аккредитованными оценщиками. Зачастую отчеты от них принимаются без замечаний. Но так как банк по закону не может ограничить клиента, в теории, последний может обратиться и в другую, неаккредитованную конторы. Нужно понимать, что при этом банк будет придираться к каждой букве, цифре и запятой.
Банк же платит за оценку только в исключительных случаях. Например, тогда, когда нужно подавать в суд на недобросовестного клиента. В такой ситуации нужно четко понимать, сколько может стоить недвижимость, а от проблемного заемщика вряд ли получится добиться оплаты услуг оценочной компании, раз уж он и по кредиту не платит.
Кто оценивает квартиры?
Оценивать квартиры могут только те оценщики, который имеют соответствующий квалификационный аттестат. Проще говоря – те, кто специально на это учился и может подтвердить факт обучения. Такие лица могут работать от лица оценочной компании или на основании отдельного трудового договора. В случае с оценкой недвижимости для банка, важным является разделение всех таких специалистов на независимых и аккредитованных.
Независимые специалисты
Это оценочные компании, которые не соответствуют требованиям банка или просто не пожелали подавать документы на аккредитацию. Это не значит, что они делают свою работу плохо, но это значит, что банк может не принимать их отчеты под любыми, даже надуманными поводами. Заставить рассматривать отчет можно, но проще обращаться сразу к аккредитованным компаниям.
Аккредитованные банком
В данную категорию попадают оценочные компании, которые выполняют все требования банка, благодаря чему появляются в его списках и рекомендуются клиента. В данном случае сотрудничество взаимовыгодное. Банк получает лояльные компании, которые у него же обслуживаются и предоставляют отчеты в том виде, в котором нужно. Оценщики в свою очередь получают регулярный и стабильный приток клиентов. Нередко есть и другие договоренности, например, об отчислении части оплаты в качестве агентского вознаграждения банку.
Как выбрать оценщика?
Выбирать нужно среди тех компаний, которые аккредитованы банком. Их перечень есть на сайте любого банка, но нужно помнить, что оценщик может быть аккредитован не во всех банках. То есть, его отчет может где-то не подойти. Это актуально для тех ситуаций, когда клиент еще сам не знает, где будет брать кредит.
Из представленного перечня компаний нужно выбрать ту, которая предоставляет свои услуги по минимально возможной цене и в подходящий срок. Важнее – цена. Срок обычно роли практически не играет, да и редко когда он превышает 1 неделю. В остальном, разницы практически нет. Все работают по одинаковым правилам и предоставляют одинаковые пакеты услуг. Удобства выбора аккредитованной компании заключается еще и в том, что потенциальному заемщику не нужно проверять документы, на основании которых оценщик работает. Да, лучше это все же сделать, на всякий случай, однако не обязательно. И наоборот, если обращаться в неаккредитованную компанию, проверять документы нужно обязательно. Банк просто не примет отчет об оценке, если тот составлен человеком, который не имел права оценивать недвижимость.
Возможные проблемы и нюансы
Большинство банков устанавливает граничные сроки действительности отчетов об оценке. Их нужно заказывать заранее, но незадолго до обращения в банк. Например, Сбербанк принимает отчеты составленные не позже чем за полгода до даты обращения в банк. Это верно и по отношению к другим банкам. В зависимости от выбранной финансовой организации, срок может изменяться. Рекомендуется уточнять его по телефону горячей линии или непосредственно у специалистов.
Четкого требования о личном посещении оценщиком объекта, стоимость которого он должен определять, нигде нет. Однако та компания, которая самостоятельно обеспечивает выезд специалиста обычно выдает более качественный результат, к которому банк вряд ли придерется.
В отчете об оценке должно быть четко сказано, на основании чего он указал цену. Самый распространенный, простой и одновременно точный вариант: на основании существующих предложений на рынке с применением корректирующих коэффициентов. Обычно делается подборка из трех объектов и высчитывается средняя цена за квадратный метр. Потом эта цена корректируется, в зависимости от того, насколько отличаются примеры от основного объекта в лучшую или худшую сторону, и потом полученная стоимость умножается на количество квадратных метров целевой квартиры. И только если никаких близких аналогов нет, оценка производится по другим, более сложным и не настолько точным принципам. Нередко в отчете предлагается сразу несколько вариантов.
Преимущества и недостатки оценки квартиры для ипотеки
Главным и основным преимуществом оценки недвижимости является четкое определение цены квартиры. Разумеется, банк может (и скорее всего будет) снижать ее стоимость с целью минимизации рисков, но для этого он все равно должен отталкиваться от реальной стоимости. Как следствие, не получится слишком уж занизить цену и тем самым заставить клиента предоставлять еще один залог. Кроме того, оценка может использоваться в суде, если до него дойдет, как подтверждение справедливой стоимости объекта недвижимости. Специалисты рекомендуют производить оценку даже в тех случаях, когда это не является обязательным требованием банка. Так потенциальный или действующий заемщик может обезопасить себя от ничем не обоснованных условий, комиссий и штрафных платежей банка.
Недостаток тут всего один: необходимость платить. Стоимость услуг оценочной компании не поражает воображение, однако 5-6 тысяч рублей, это все весомая цифра. Именно поэтому рекомендуется выбирать ту компанию, которая предлагает самую низкую стоимость с сохранением высокого качества работы.