почему в калининграде такие дорогие квартиры
«Глупо сдавать за 15 тысяч, если можно за 25»: почему в Калининграде подорожали съёмные квартиры
В Калининградской области долгосрочная аренда квартир подорожала на 30-50%. Причина — дефицит предложений. Об этом «Клопс» сообщили представители рынка недвижимости.
С апреля собственники начали сдавать жильё не на длительный срок, а посуточно. Так владельцы готовились к туристическому сезону, говорит глава агентства недвижимости «Клипер» Олег Перевалов.
«Создался дефицит, и он до сих пор присутствует, особенно в августе и сентябре, из-за наплыва студентов — вдобавок сейчас и наплыв туристов. Особенно [сложился дефицит] качественного предложения. Сейчас есть «бабушкины» варианты, а качественное жильё теперь сдают посуточно», — считает эксперт.
Впервые собственники прибегли к такой тактике во время ЧМ-2018 по футболу. Когда мир поразил коронавирус, закрылись границы и туристы из «большой» России рванули в нашу область — калининградцы вспомнили забытую за два года практику, рассуждает гендиректор Союза профессиональных риелторов Татьяна Гилёва.
«Тенденция будет продолжаться и дальше, но всё зависит от того, когда откроют границы», — отметила риелтор.
По её информации, снять жильё на долгий срок сейчас дороже на 35%, чем до начала турсезона. Собственники понимают, что им выгоднее сдавать квартиры на 5-10 суток, чем на полгода и больше.
«Мы сдавали квартиру зимой за 15 тысяч рублей в месяц. Арендатор выехал, квартиру начали сдавать в краткосрочную аренду, но по месяцу, за 25 тысяч рублей. Через час её уже сняли. Глупо сдавать за 15 тысяч, когда можно сдать за 25. Собственникам выгоднее сдавать посуточно за 2,5 тысячи в Калининграде или за 3,7-5 тысяч в приморских городах», — заключила Гилёва, добавив, что в ноябре-декабре цены начнут снижаться..
Такого ажиотажа на рынке недвижимости не было даже во время ЧМ-2018
Не переезжай в Калининград, не совершай ошибку!
Всем привет! Меня зовут Сергей, я живу в Калининграде, и я понаехавший. Как и все понаехавшие, проблему понаехавших я воспринимаю острее, чем «коренные». Хотя коренных, строго говоря, в Калининграде нет совсем. Это город понаехавших и регион понаехавших. Всех коренных деды-победители в своё время выселили в Германию, а на их место завезли людей из РСФСР и БССР. А ещё раньше коренные уничтожили подлинных коренных, но это совсем другая история.
Несколько лет назад началась новая волна миграции с «большой земли» в наш эксклав. За то время, что я здесь живу, население области перевалило за миллион, хотя она крошечная. Причём из 36 тысяч внутренних мигрантов (простите, в естественный рост населения я не верю) 30 тысяч предпочло поселиться в самом Калининграде, а остальные, видимо, распределились по приморским курортам. Почему-то они совсем не спешат осваивать Черняховск или Краснознаменск.
Вы наверняка знакомы с Калининградом по открыточным видам.
. но будьте уверены: он не такой.
Сегодня я расскажу вам, почему ни в коем случае нельзя переезжать в Калининград.
В любом рейтинге регионов по качеству жизни Калининградская область будет в жопе. Ладно, может, не совсем в жопе, но где-то посередине. Например, в рейтинге от РБК Калининградская область оказалась между Тамбовской и Вологодской. Приморский край, например, выше – тогда какой смысл переезжать из Владивостока в Калининград? Вам же явно хочется ещё и заработать как следует – очень советую выбрать Москву.
2. Качество городской среды
Что касается самого Калининграда. По индексу качества городской среды он хуже Грозного, Сочи, Тюмени или Химок. Зачем вам Калининград? Если вы живёте в Сибири, очень удобно сразу поехать в Тюмень, где замечательные новые шоссе через весь город. Если так хочется тепла, то столица Чечни крепко обнимет вас, словно боец MMA. Если мечтаете о Москве, то вон есть Химки, её замкадный нарост, похожий на трутовик.
Даже в рейтинге Варламова Калининград только на 12-м месте, а Илья был тут не раз. Подумайте, может, лучше остаться в Красноярске или Хабаровске, которые в рейтинге стоят выше? Хабаровск, насколько я знаю, самый солнечный из крупных городов России. На хрена вам это пасмурное калининградское небо и постоянные дожди с октября по июнь? Опять же, всё бабло сейчас на Дальнем Востоке. В Калининграде денег нет. Воронеж или Оренбург – тоже отличный выбор!
Запомните: всё, что показали вам на открытках, – наебалово. Никакой истории в Калининграде нет, об этом позаботилась сначала авиация союзников, а затем советские архитекторы.
«В Калининграде рынок меняется в сторону покупателя»: риелтор — о рекомендации немедленно продавать квартиры
На сегодняшний день в Калининграде стоимость жилья достигла своего пика и дорожать уже не будет. Спрос на недвижимость упал: собственники надеялись, что квартиры даже по завышенным ценам будут продаваться как горячие пирожки, опираясь на опыт лета 2020 года. Однако этого не случилось.
Что происходит на рынке недвижимости сегодня и почему калининградский риелтор рекомендовал «немедленно продавать» квартиры, выяснял «Клопс».
«Где ещё можно так заработать?»
Рекомендация руководителя агентства недвижимости «Авеню-Риэлт» Марата Субхангулова Калининградский риелтор рекомендовал «немедленно продавать» недвижимость
Эксперт высказался о ситуации на рынке квартир в августе
«Потому что цены на пике, почему бы не продать? Я тоже свою квартиру купил за 2,5 млн рублей, за 3,8 млн выставил и она «улетела» сразу. Где ещё можно так заработать?» — объяснил Субхангулов.
Сейчас спрос на покупку «квадратов» в Калининграде падает — все инвесторы, что хотели выкупить квартиры с целью перепродажи, уже вложили свои деньги в недвижимость. В то же время у рядовых граждан доходы не особо выросли, а цены на 30% как минимум поднялись. Люди не готовы покупать недвижимость, брать ипотеку — это накладно, поэтому они откладывают покупку, поясняет Субхангулов.
«Спрос падает, люди не готовы по таким ценам покупать. Стоимость недвижимости достигла своего максимума, повышения не будет, стоит ждать только снижения, оно сейчас и происходит. Люди, которым реально нужно продать объекты, вынуждены демпинговать», — говорит Субхангулов.
У инвестора дешевле?
Несмотря на то, что инвесторы уже выкупили квартиры и делают там ремонт, в продаже их не так много. А если и появляются, то такие «квадраты» стоят даже дешевле, чем у застройщиков, процентов на пять, уверен эксперт.
«Потому что они в своё время успели купить по невысоким ценам — грубо говоря, они покупали квартиры до первого подорожания», — поясняет Субхангулов.
«Застройщики в деньгах особо не нуждаются»
Субхангулов предвещал смягчение схем продаж от девелоперов: «Я не знаю, какие схемы они будут придумывать, но, как правило, они или снижают цены, иногда на 5-10 квартир, или готовы на рассрочку». А это повлияет и на стоимость «вторички»».
Сейчас застройщики очень хорошо продали за прошлый год и в деньгах особо не нуждаются.
Но всё равно это рано или поздно закончится, им нужно будет строить и понадобятся деньги, а если застой будет продолжаться, то они будут вынуждены снижать свои цены», — поясняет риелтор.
Как поведёт себя рынок, станет ясно через полгода, заключил Субхангулов.
Эмоциональное заявление
Гендиректор Союза профессиональных риелторов Татьяна Гилёва считает высказывание своего коллеги о немедленной продаже экспрессивным. Но объяснила, что за этим кроется:
В ближайшие три-четыре месяца квартиры дорожать не будут, скорее цены будут «приводиться в порядок». Но это не значит, что тенденция идёт к удешевлению, причём как на «вторичном» рынке, так и в новостройках.
Это значит, что необоснованно завышенные цены на квартиры начнут соответствовать своей рыночной стоимости. А застройщикам просто не из чего скидывать цены, добавила она.
«Скорее сейчас будет либо снижение объёма продаж, либо застройщик будет придерживать квадраты. Возможно, появятся квартиры с акциями на первый и последний этажи. До нового года нельзя будет договориться с застройщиками о рассрочке или снижении цены, ведь это не их каприз, так диктует система проектного финансирования. Она не позволяет быть прям очень лояльными», — рассуждает риелтор.
У девелоперов чёткий график: построили этап — получили кредит, не построили, вовремя не ввели, продлили разрешение на строительство — получили увеличение процентной ставки, как штрафную санкцию, объясняет Гилёва.
«Поэтому гибче навряд ли они будут, но я бы и не назвала их жёсткими сейчас, просто таковы рыночные условия, в которых им приходится работать»,— добавила риелтор.
Ждали, что будет как в 2020-м
Почему же тогда собственники так завысили цены? Всё просто — продавцы ждали, что рынок будет также активен, как и в прошлом году, а не случилось. Год назад наложилось много факторов, которые вызвали ажиотаж на рынке, в том числе и отложенный спрос, и наплыв туристов, и льготная ипотека.
«Все надеялись, что летом к нам поедут приезжие — это нормальная потребительская психология. Тот год показал, что у нас покупались квартиры с явно перегретыми ценами, от которых в шоке были даже мы»,— сказала Гилёва.
Цены сильно перегреты, поэтому квартиры будут либо просто сняты с продажи, либо их приведут в ценовое соответствие по своему сегменту, иначе шансов на продажу нет, прогнозирует эксперт.
Раньше был рынок продавца, теперь он меняется в сторону покупателя.
Появляются предложения по адекватным ценам, и у покупателей есть шанс выбрать, соответственно. Он уже будет выходить и выбирать и купит у того, кто даст более правильную цену».
Как понять, что цена завышена?
Татьяна Гилёва рекомендует задавать собственникам один вопрос: как много просмотров у квартиры в день? Если от желающих нет отбоя, значит, цена соответствует. Если в гости наведаются только риелторы, то стоит задуматься.
«У риелторов своя задача — они хотят внести квартиру в базу. Это не показы. Даже самая плохенькая, убитая, без ремонта «однушка» где-то на самой окраине, на Камской, будет стоить 1,4 млн, её заберут в два дня. Но если её поставят по рынку в 2–2,3 млн рублей и показов нет, значит, квартира всё-таки переоценена», — заключила Татьяна Гилёва.
«Клопс» разбирался, что повлияло на стоимость аренды и покупки
Цены на квартиры продолжают расти
Как менялась ситуация с 2019 года и что ждёт впереди
Город, которому некуда расти: что происходит с ценами на квартиры в Калининграде
Прошедший год запомнился не только коронавирусом, кризисом и прочими неприятностями, но и небывалым ростом цен на жильё, в том числе в Калининградской области. Связано это со снижением ставок по ипотеке и введением льготной программы кредитования, а также с растущим спросом на фоне падения объёмов предложения. Вслед за новостройками в Калининграде сильно вырос спрос (и соответственно цены) на вторичное жильё. «Недвижимость Нового Калининграда» узнала, почему продолжают расти цены, как правительство хочет справляться с падением предложения и почему могут пострадать жители аварийных домов.
Что произошло в 2020 году
В начале февраля 2021 года в Центробанке призвали свернуть программу льготной ипотеки, запущенную в 2020 году на фоне «коронавирусного» кризиса. По мнению руководителя департамента финансовой стабильности Банка России Елизаветы Даниловой, программа стала терять социальную направленность, поскольку люди всё чаще её используют для инвестиционного приобретения жилья. Данилова предложила продлить программу в отдельных регионах, где она действительно необходима и где сложилась наиболее сложная ситуация на рынке жилья.
Рынок на стороне продавца: почему в Калининграде стало сложно найти квартиру
Цены на недвижимость резко поползли вверх весной 2020 года после введения программы льготной ипотеки под 6,5%. Ставки снизились, люди на фоне коронавирусного кризиса поспешили вложить деньги в жильё, что ещё больше подстегнуло рост цен. В Калининградской области свою роль сыграли миграционные потоки из других регионов, а также снижение объёма предложения на рынке. Проще говоря, уже к концу лета, по словам специалистов, почти все ликвидные квартиры на первичном рынке были куплены, далее наступила очередь вторичного фонда.
По данным сервиса «Авито Недвижимость», в конце 2020 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках в Калининграде увеличилась на 38% по сравнению с концом 2019-го — до 69 192 рублей. Спрос вырос на 29%, а предложение снизилось на 7%.
Спрос на вторичное жильё в Калининграде по итогам 2020 года вырос на 46%, а средняя цена квадратного метра — на 25%, до 68 182 рублей. Предложение снизилось на 20%.
По данным исследования ГК SRG, Калининград занял четвёртое место в России по росту цен на вторичном рынке. Только за месяц с декабря 2020-го по январь 2021-го квартиры подорожали на 3,03%, утверждают специалисты. В целом же за год с января 2020 года вторичная недвижимость в Калининграде подорожала на 18,37% — с 55 482 рублей до 65 673 рублей за метр.
Проблема для аварийщиков
В Калининграде в 2020 году выдано 318 разрешений на строительство многоквартирных домов — в два раза больше, чем в 2019 году (155). И введено в эксплуатацию на 12,6% больше жилья, чем планировалось — 675 744 квадратных метра, из которых 579 265 квадратных метров приходится на многоквартирные дома. Это больше, чем в рекордном 2016 году, когда было построено 653 тысячи квадратных метров жилой недвижимости.
Глава комитета территориального развития и строительства Артур Крупин считает, что на активность девелоперов повлияли меры господдержки, то есть всё та же льготная ипотека, а также льготные кредиты для застройщиков и временное освобождение от штрафных санкций и неустоек.
«Еще один важный момент связан с тем, что Калининградская область очень интересна для жителей других регионов Российской Федерации, у нас достаточно большая миграция, и вот этот миграционный прирост, он тоже повышает спрос. Соответственно, застройщики не теряются в этих условиях, реагируют», — утверждает чиновник.
По словам Крупина, рост цен на жильё в такой ситуации неизбежен — к нему, кроме всего прочего, ведёт повышение цен на стройматериалы и энергоресурсы. По данным Росстата, в декабре в регионе на 47% по сравнению с декабрём 2019-го подорожали металлоконструкции, на 43% — полимерные трубы, на 39% — пиломатериалы, на 30% — керамическая плитка, на 19% — пластиковые оконные блоки. На 14,6% по итогам прошедшего года подорожала электроэнергия.
«Застройщикам, как и всем производителям товаров, необходимо задуматься о будущих периодах. То есть если сегодня не увеличивать выручку, то, соответственно, в будущих периодах невозможно будет заниматься закупкой материалов для создания продукта. Это очевидный факт, это касается не только строительства, но и других отраслей экономики. Поэтому, конечно, застройщики, которые работают с длительной перспективой на строительном рынке Калининграда, всей Российской Федерации, они реагируют на рост цен в будущем именно сейчас, в текущем моменте», — говорит глава КТРиС.
Власти Калининграда опасаются, что из-за стремительного роста цен на недвижимость они не смогут выполнить программу расселения аварийного жилья. По мнению председателя горсовета Андрея Кропоткина, городу может не хватить зарезервированных в бюджете на программу средств, так как застройщики не захотят участвовать в расселении аварийных домов по низким ценам (65 тысяч рублей за квадратный метр с учётом отделки).
«Для нас это проблема — резкое повышение цены, и я не знаю, что будет завтра. 60 — я уже не слышал такой цены, уже 65 везде, даже Московский и Ленинградский район, там уже и под 70 цена. Центральный — 80-90, меньше вообще не подходи. Мы по таким ценам нигде не сможем купить квартиры [на расселение аварийщиков], еще миллионов 20-30 [нужно], чтобы выполнить тот план, который мы для себя поставили по переселению, иначе мы опять „попадем“», — заявил Кропоткин.
Нехватка земли и инфраструктуры
Другая проблема — падение объёма предложения как на первичном, так и на вторичном рынке. Несмотря на активную выдачу разрешений на строительство, квадратных метров на всех желающих попросту не хватает.
Губернатор Антон Алиханов для сдерживания снижения предложения на рынке намерен помогать застройщикам с переводом их участков под жилую застройку, а также «выбрасывать на рынок большие объёмы земли под застройку и расшивать узкие места по инфраструктуре».
Пока что известно о двух крупных массивах в городе, которые правительство хочет реализовать под застройку — на Острове и на западе Калининграда в районе кластера «Автотора». В области также к продаже готовят землю в Зеленоградском городском округе и в посёлке Зори под Светлогорском.
«Появление новых земельных участков на рынке не означает появления этих участков у застройщиков. Застройщики не спешат приобретать участки без инфраструктуры. На тех участках, которые всё-таки будут приобретены застройщиками под строительство жилья, новые проекты появятся не сразу, инвестиционный цикл до выхода проектов в реализацию (строительство) составляет 2-3 года», — комментирует эту идею директор ООО «Ремжилстрой Инвест» Ирина Губко.
С ней согласен глава агентства «Клипер», эксперт и аналитик по рынку калининградской недвижимости Олег Перевалов.
«Это не поможет. Проблема не в земле, земли у нас много, вся проблема в том, что эта земля не обеспечена инженерными сетями и социальной инфраструктурой. Если какой-то из сетей нет — воды, канализации, газа — то элементарно застройщику не выдают техусловия, а если нет техусловий, нет разрешения на строительство —и, соответственно, он не может строить», — говорит он, приводя в качестве примера коллектор в северной части города, который в ближайшие год-два вряд ли начнут строить, хотя земля там под застройку есть.
Осенью Артур Крупин говорил, что Генплан Калининграда предусматривает строительство на свободных территориях около 10 млн кв. метров жилья. Среди перспективных районов — Сельма (где нужен коллектор) и южная часть города (где проблемы с газом). На решение этих вопросов нужно около 5 лет, по мнению чиновника.
«От того, что на рынок выльется еще какая-то земля, ничего не изменится, потому что если земля не обеспечена инженерными сетями, она бесполезна. Застройщики готовы строить в полтора-два раза больше, чем сейчас — мощности есть, людей хватает, спрос есть, но не могут, потому что нет сетей. Из-за этого получается диспропорция — спрос превышает предложение, застройщики бы рады это предложение насытить метрами, но не могут, из-за чего ценник идет вверх», — продолжает Олег Перевалов.
В перспективе проблему нехватки земли в городе может частично решить новый закон о комплексном развитии территорий (его ещё называют законом о реновации), позволяющий сносить под застройку и неаварийное жильё. «Первой жертвой» в Калининграде должны стать два дома на ул. Крылова на Северной горе. Однако это тоже займёт несколько лет, не говоря уже о необходимости менять старые сети.
Что будет дальше
Специалисты считают, что рост цен в 2021 году замедлится, но вряд ли остановится полностью.
«Среднерыночный рост цен будет замедляться, на отдельных более ликвидных проектах темпы роста цен возможны в пределах 5-10%. Соответственно, по низколиквидным проектам будет наблюдаться стагнация и падение цены. Льготная ипотека остается драйвером продаж у застройщиков, она необходима. В случае её отмены темпы продаж упадут, замедлится выход новых проектов и увеличатся издержки строителей по обязательствам проектного финансирования», — говорит Ирина Губко. Если миграционный приток в область будет оставаться на том же уровне или расти, будут расти и цены на жильё из-за повышенного спроса, добавляет она. «Складывающееся уже сейчас замедление выхода новых проектов сократит объем предложений на рынке и соответственно это тоже будет влиять на цену. Конечно же всегда на спрос оказывает влияние макроэкономических факторов, таких как доходы населения, покупательная способность. Также волатильность на рынке валют будет отражаться на себестоимости строительства жилья. Это все будет приводить к регулированию цен застройщиками», — подытоживает глава «Ремжилстроя».
По оценке Олега Перевалова, в 2021 году снижения цен не стоит ждать точно, а вот рост составит около 5-15% против 35-40% в 2020-м.
«Замедления роста, скорее всего, стоит ждать, а вот снижения — нет. По началу года видно, что устойчивый спрос сохранился и качественное предложение не успевает за качественным спросом. Мы подошли к психологической отметке — 100 тысяч за метр, ну и да, кроме дефицита предложения есть еще и покупательская способность. Скажем так, все, кто хотел воспользоваться льготной ипотекой, все воспользовались. Большинство уже вложили и использовали свои запасы, такого ажиотажного спроса, как в 2020-м, в принципе не может быть. Если сохранятся тенденции начала года, то цены вырастут на 5-15%, то есть не так сильно, как в прошлом году», — поясняет он.
Власти Калининграда утверждают, что рынок недвижимости в городе перегрет. И если Артур Крупин видит предпосылки для продолжения рост цен, то Андрей Кропоткин верит в их снижение, вспоминая о кризисах 2018 и 2014 годов.
«Строительство 675 тыс. кв. метров для города Калининграда — это очень много. Это реально очень много, — заявил он в январе. — И если только миграционная составляющая резко подостановится, у нас сразу же будет провал, и нужно понимать, что застройщики обязаны будут, чтобы продать свое жилье, снижать цену и работать над себестоимостью».
Текст: Татьяна Зиберова, фото: Виталий Невар / Новый Калининград
Нашли ошибку? Cообщить об ошибке можно, выделив ее и нажав Ctrl+Enter
«Такого люди никогда не видели!»: эксперты о калининградском рынке недвижимости и ценах на квартиры в 2021 году
В 2020 году, когда весь мир замер — две волны пандемии, карантин, самоизоляция, закрытие границ и так далее, кажется, только цены на недвижимость не устояли на месте. Они рванули вверх, да еще с невероятной скоростью: по разным оценкам в Калининградской области стоимость жилья выросла на 20-35%. «Застройщики39.рф» спросили экспертов, почему это не спугнуло покупателей, ждать ли стагнации в 2021 году и так ли хороша льготная ипотека, как ее преподносят.
А также почему же взрывной рост цен на квадратные метры привел к дефициту квартир? Кто сегодня покупает квартиры в Калининграде и области? Есть ли шанс купить жилье в 2021 году дешевле? Обо все этом «Застройщикам39.рф» рассказали профессиональные участники рынка недвижимости.
— Цены на жилье в нашем регионе потихоньку росли с 2016 года, но в 2020 они как с цепи сорвались — рост был взрывным. В чем вы видите причины?
Олег Перевалов,
независимый эксперт, управляющий партнер компании «Клипер Недвижимость»:
— Да, все так и есть. Могу точно сказать, что цены на новостройки выросли на 30-35% в среднем, то есть, на треть. На вторичку поднялись на 20-25%.
Дмитрий Коротин,
глава агентства «Время недвижимости»:
— В целом рост цен был таким, что Калининградская область сегодня стала одним из самых дорогих регионов с точки зрения стоимости жилья. Есть несколько причин. Например, ипотека. «Сельская» программа повлияла не сильно, а вот льготная ипотека под 6,5% годовых сказалась заметно. Она резко увеличила спрос: у людей были какие-то свободные деньги, они кинулись покупать под выгодный процент, и застройщики подняли цены. Причем, пользуясь моментом, монополисты рынка смогли поставить любые цены. Второй фактор — дорогая валюта и удешевление рубля. Это, на мой взгляд, основной фактор влияния. Обвал рубля — и люди стали бояться держать деньги при себе. Плюс новые налоги на счета, в общем, цены неминуемо взлетели.
— Цены подскочили, но спрос при этом не упал. Это нормальная ситуация?
О. Перевалов: — Меньше покупать точно не стали. Как уже сказал коллега, сильно подхлестнула рынок новостроек льготная ипотека. Плюс ослабление рубля, снижение депозитных ставок — и люди стали срочно вкладывать в недвижимость. С середины лета уже наблюдался ажиотаж, когда, несмотря на рост цен, люди продолжили покупать. Сейчас, к концу года, ситуация немного поутихла. Это связано с тем, что многие просто не успели купить вовремя: тот, кто зимой и весной 2020 года планировал свои бюджеты, после взрывного роста цен потерял возможность купить то, что собирался. Сейчас цены фактически на миллион больше на всё. И у людей нет выбора: они будут покупать так или иначе. Так что какого-либо существенного отката цен на рынке не предвидится.
Д. Коротин: — Цены растут, значит, надо скорее покупать — у нас люди так привыкли. И большая часть сейчас покупает в ипотеку. В Зеленоградске и Светлогорске цены уже прошли отметку в 120 тысяч за метр. Есть истории, когда существует еще только котлован — а будущие квартиры уже раскупают по 95 тысяч за квадрат. В Калининграде сейчас средняя цена составляет 80 тысяч.
— Сколько сегодня может стоить среднестатистическая двушка в Калининграде?
О. Перевалов: — Квартира в более-менее хорошем состоянии, не старше 15 лет, 65-70 метров, с отделкой — это порядка 7 миллионов, примерно по 100 тысяч за метр. Не «серый ключ»! Многие считают, что «серый ключ» — это дополнительные затраты на ремонт и сопутствующие расходы. И они правы. Сейчас в Калининграде недостаточно хороших отделочников.
Вторичка и новостройки: цены почти сравнялись?
— На фоне роста цен на новостройки что происходило со вторичной недвижимостью? Она стала более актуальной?
Д. Коротин: — Подорожало всё. В какой-то момент многие квартиры-вторички из-за ремонта стоили дороже новостроек, так исторически сложилось. Но в последние годы лидерами и в ценах, и в продажах были новостройки. По моим наблюдениям, вторичное жилье сегодня подорожало на 20%, новостройки всё равно сильнее набирали цену.
О. Перевалов: — Новое жилье подорожало больше, потому что покупать его проще тем, кто пользовался льготной ипотекой, т. к. они могли купить только у юрлица-застройщика, а не у физлица. При этом физлица продавали вторичку примерно по такой же цене или чуть выше, чем новострой. Но вот в чем сейчас фишка: к концу лета 2020 года были раскуплены все готовые квадраты в новостройках. В продаже остались в основном те объекты, которые будут сдаваться в эксплуатацию только в 2022-2024 годах, поэтому люди вынужденно обратили внимание на вторичку. В первую очередь интерес появился к домам, которые были построены сравнительно недавно, год-два назад. Цены на такие квартиры зачастую сопоставимы или немногим более к ценам на «серый ключ». Потом постепенно процесс затронул недвижимость, построенную в нулевые, девяностые, и даже дома советской постройки. Весь рынок сдвинуло! Это не коснулось только тех объектов, которые находятся в плохом состоянии, — старые «хрущевки», немецкие дома. Думаю, что эта тенденция сохранится.
Д. Коротин: — Конечно, подавляющий спрос на новостройки. Представьте, купить новое под 6,5% годовых! Люди такого никогда не видели!
Где и что покупают: популярные районы
— Что сегодня люди предпочитают покупать в Калининграде и области? Если говорить про областной центр, то раньше была востребована Сельма. А какой район сейчас?
О. Перевалов: — Сельма осталась востребованной, хоть и без прежнего ажиотажа. Очень популярен район Верхнего озера наряду с Центральным — там сейчас самые высокие цены. Вне зависимости от бюджета — нравится Ленинградский район. Если покупатели не хотят брать Московский, то тут уже приходится объяснять: там все для жизни есть, инфраструктура, поэтому если возможности ограничены, то Московский район не стоит сбрасывать со счетов.
Д. Коротин: — По моим наблюдениям, самый большой спрос сегодня идет на курорты — Пионерский, Янтарный, Светлогорск, Зеленоградск. Калининград интересует поменьше. Это говорит о том, что покупатели в основном не местные: Москва, Питер, Дальний Восток, Сибирь. По статистике, раньше в Зеленоградске постоянно было заселено только 30% от жилого фонда. 70% квартир принадлежали людям, которые не живут в регионе! Но из-за закрытых границ они все приехали сюда в этом году.
— Хватает ли у людей денег на приличные, просторные квартиры?
Д. Коротин: — Если смотреть динамику, скупают двухкомнатные квартиры, их уже почти не осталось на рынке. Однокомнатных еще меньше. Отсюда делаем вывод, что их скупают на последние деньги. Обычно люди в период роста цен предпочитают выжидать, но сейчас все слишком боятся потерять сбережения. Лично я считаю, что многие попали в ловушку, купив недвижимость по самым дорогим ценам.
— Какие районы подорожали наиболее сильно?
О. Перевалов: — В Калининграде — Верхнее озеро, улицы Аксакова, Артиллерийская. Раньше микрорайон Восток был бюджетным, а сейчас подорожал. Это, кстати, микрорайон с современной пространственной планировкой, как и Сельма. Инфраструктура развитая. Поэтому там сейчас однокомнатные квартиры идут в среднем плюс минус 4 миллиона, с отделкой, готовые.
Ипотека — помощь или медвежья услуга?
— Правильно ли считать, что купить квартиру сейчас возможно только в ипотеку? Конечно, если судить с точки зрения покупательской способности.
О. Перевалов: — По нашим наблюдениям, в ипотеку квартиры приобретают порядка 40-50% клиентов.
Д. Коротин: — Понимаете, ведь какое дело… Правительство активно продвигало льготную ипотеку под 6,5%. Продажи «подогревались» информацией о том, что в ноябре программа прекратится. Людям поставили конкретные сроки. Поэтому весь спрос вылился на рынок одномоментно, перекосив баланс. А это привело к резкому скачку стоимости, ведь предложение было достаточно ограниченным. Теперь пожинаем плоды: президент дал указание разобраться с ростом цен. Так что предположу, что сейчас начнутся какие-то регулирующие мероприятия в отношении застройщиков, проверки, дополнительный контроль.
Кто покупает квартиры в регионе
— Говорят, что все квартиры на нашем побережье скуплены москвичами. Это правда или слухи?
О. Перевалов: — В Калининградской области сейчас действительно покупают недвижимость именно приезжие. С весны, как сняли карантин, доля покупателей 70-80% именно приезжие, только 20-30% местные. В основном, едут с Дальнего Востока, затем идет Север — Мурманск, Архангельск. Потом Сибирь. Как ни странно, но до сих пор едут и из Москвы, и из Подмосковья. Причем зачастую это не инвесторы, а простые люди, которые понимают, что их текущих зарплат на жизнь в Москве не хватает, и тогда они принимают решение о продаже недвижимости там и переезде сюда. Многие, кстати, едут, имея билет в один конец, и никогда прежде не были здесь.
— Как вы считаете, они потом довольны своим решением?
О. Перевалов: — Вы знаете, да. Кому-то, может, первое время размаха не хватает, но потом адаптируются. Я могу сказать, что 99 из 100 довольны, всем регион нравится.
— Есть какие-то принципиальные различия между местными и приезжими покупателями?
О. Перевалов: — Конечно. Местные сразу нацелены на качественное жилье и автономное отопление. Приезжие 50 на 50: кто-то берет с центральным отоплением, кто-то выбирает жилье с автономным. Приезжие часто попросту не знают про автономку. Да и привязаны они к бюджету, им особо не до выбора.
— Еще актуально покупать, так скажем, инвестиционные квартиры?
О. Перевалов: — На рынке появилось много спекулянтов, которые покупают с целью перепродать завтра по более высокой цене. Или сдавать: наплыв туристов в 2020 году позволил многим заработать неплохие деньги.
— Как приезжим удается быстро решать свой жилищный вопрос? Покупают квартиры по интернету?
О. Перевалов: — Бронирование и покупка онлайн — это уже не просто востребовано, это данность, это новая реальность. Тех, кто работает по старинке, все еще много, но они оказываются в проигрыше. В выигрыше те риелторы и агентства, кто поставил на онлайн: все смотрят в соцсетях видеообзоры квартир, районов. Но все равно большую роль у потенциального покупателя играет доверие к конкретному риелтору. Сейчас риелторские услуги стали очень популярны в экспертном ключе: переезжающие обращаются за консультациями по состоянию жилья, его оценке и так далее.
— Онлайн помог сделать рынок недвижимости более прозрачным, более честным?
О. Перевалов: — Не совсем. Все еще много фейковых объявлений с квартирами по красивым ценам, так недобросовестные «коллеги» привлекают к себе интерес, а потом пытаются продать совсем другие объекты, т. е. начиная работу с обмана.
2021: прогнозы и перспективы
— Какие прогнозы вы можете дать на 2021 год с точки зрения цен на недвижимость?
О. Перевалов: — Думаю, что цены поднимутся, не стремительно, в пределах инфляции, процентов на десять. Покупателям имеет смысл приобретать тогда, когда назрела необходимость в жилье, несмотря на движение цен, а профессиональным инвесторам необходим индивидуальный подход по каждому объекту, т.к. рынок недвижимости очень инертный, на него влияет совокупность различных факторов. Сейчас спрос опережает предложение, думаю, эта тенденция сохранится в 2021 году.
— Что могло бы удержать рост цен? Стабилизировать рынок?
О. Перевалов: — Поддержка строительной отрасли — предложения, а не поддержка ипотеки — спроса. Земли под застройку хватает, застройщик сегодня готов строить больше, но часто не может получить разрешения на строительство, потому что участки не оборудованы инженерной инфраструктурой, на развитие которой требуются миллиарды, и в этом необходима поддержка от государства. В этом случае застройщики смогли бы сдавать в эксплуатацию больше квадратных метров, и это выровняло бы ситуацию.
Д. Коротин: — Я считаю, что со временем все-таки начнется удешевление жилья. Даже сегодня я наблюдаю, что цены слегка, но идут вниз. Во-первых, льготную ипотеку продлили, и уровень необходимости немедленной покупки у людей снизился. Это заметно даже по поведению банков: раньше были очереди на запись на ипотеку — сейчас их нет, раньше 3-4 недели документы проверяли, а сейчас это решается фактически в порядке живой очереди. Спрос начал падать.
— То есть, если чуть-чуть подождать, то купить квартиру будет выгоднее?
Д. Коротин: — Возможно. Смотрите, многие покупали жилье в ипотеку, то есть в долг. Если с экономикой все будет в порядке, выплачивать ипотеку люди смогут. А если нет? Они начнут продавать. И будут вынуждены продавать дешевле, так как все равно будут находиться в менее выгодной позиции по сравнению с застройщиком: у того останется возможность продавать по льготной ипотеке, что не применимо к продавцу-физлицу.
— И насколько может упасть цена?
Д. Коротин: — Знаете, похожую ситуацию на рынке я наблюдал во время кризиса 2008 года. Предложения тогда не было, спрос возник огромный, люди покупали плохие квартиры с огромными комиссиями. Причина та же, что и сейчас — страх потерять деньги. На выходе из кризиса тогда цены просели на 30%.
— Вряд ли история повторится точь-в-точь…
Д. Коротин: — Естественно. Несмотря на то падение, цены с 2008 года выросли к 2020 году в 2 раза. Так что, вероятно, те, кто будет тянуть и ждать дольше, имеют шансы продать свои квартиры дороже. Возможно, льготную ипотеку не продлят, а то и вообще отменят досрочно. Но! Все это актуально, если мы говорим о Калининграде — в прибрежных городах ситуация другая.
— Почему?
Д. Коротин: — Просто приезжих будет меньше. Сейчас из-за карантина отменили очень много брони: музеи, театры закрыты, массовые мероприятия отменены, посмотреть нечего, снега нет, море холодное. Туристу нечем здесь заняться. Честно сказать, я этому даже рад — цены не будут разгоняться дальше. Тем более, что на рынке скупили все наиболее интересные предложения, и спрос из-за этого будет снижаться. Так что, резюмируя, можно сказать, что цены, как минимум, не будут расти резко. Возможно, остановятся в росте. Не буду списывать со счетов даже такой вариант, когда цены станут падать.