почему такие дорогие квартиры в питере
Покупатель морально устал: рост цен на вторичку пугает петербуржцев
После взрывного спроса в IV квартале 2020 года вторичный рынок недвижимости постепенно возвращается к «мирной» жизни. Однако цены продолжают расти слишком высокими темпами.
В I квартале 2021 года спрос на вторичном рынке соответствовал стандартному уровню и был близок к показателям аналогичного периода 2020 года. Во II квартале объём продаж оказался на 12% выше, чем в апреле–июне прошлого года, когда вступили в силу карантинные меры.
Вторичку лихорадит: петербуржцы покупают самое дорогое и дешёвое
При этом интерес покупателей к недвижимости на вторичном рынке сохраняется, а стабильный спрос и невосстановившийся объём предложения на первичном рынке традиционно ведут к росту цен. По данным «Петербургской недвижимости» (Setl Group), «старая» вторичка с начала года подорожала на 10,8%, до 137,8 тыс. рублей за 1 м2, а «новая» (в домах, построенных за последние 10–15 лет) прибавила 11,4%, до 174,4 тыс. рублей.
По данным портала «БН.ру», сейчас средняя стоимость «квадрата» на вторичном рынке составляет 175,6 тыс. рублей (154 тыс. в январе 2021 года). «Впрочем, это цена предложения — рекламных объявлений. Реальные продажи идут в среднем за 145–150 тыс. рублей за метр», — говорит Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН.
Спрос на комнаты
Однокомнатные хрущёвки и брежневки, которые буквально сметали с рынка осенью и в конце прошлого года, теперь теряют свою популярность из–за очень высоких цен.
«Начиная с февраля мы стали фиксировать смещение интереса в сторону комнат, которые для многих покупателей в ситуации с ограниченным бюджетом остаются единственной доступной недвижимостью. Клиенты рассматривают в первую очередь самые бюджетные варианты, например комнаты площадью 12–13 м2 в так называемых “кораблях” или старых панельных домах за 1,5 млн рублей», — рассказывает Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская недвижимость».
По оценке Катерины Соболевой, вице–президента Becar Asset Management, в первом полугодии цены на петербургском рынке вторичной недвижимости выросли более чем на 15%. «Стоимость квадратного метра прыгала вслед за изменениями на первичке. Правда, с небольшим опозданием. Например, готовая двухкомнатная квартира в Приморском районе в начале года стоила примерно 6,4 млн рублей, а сейчас уже 7,4 млн», — говорит она.
При этом вторичный рынок жилья крайне неоднороден, цены могут значительно разниться. Рынок периодически потряхивает, из–за того что собственники, которые продают квартиры самостоятельно, не знают рыночную стоимость своих объектов и, соответственно, не успевают переориентироваться на текущие цены.
Эффект сниженной ставки: Петербург догоняет Сочи по ценам на вторичку
Так, по словам Сергея Дроздова, удорожание отдельных типов квартир ещё более заметно. Двухкомнатные брежневки в Калининском районе стали дороже в среднем на 21% за полгода, однокомнатные квартиры в Лахте — на 22%, а студии в домах «новой» вторички в Красносельском районе прибавили 19%.
Рост должен прекратиться
До конца года эксперты прогнозируют небольшое увеличение стоимости вторички. «Продление льготной ипотеки и рост себестоимости строительства будут двигать вверх цены на первичке, а за ними традиционно подрастут и цены на вторичном рынке», — предполагает Катерина Соболева.
«Лето — традиционный период снижения спроса, из–за того что люди уезжают в отпуска либо на дачу, либо просто отдыхают и откладывают решение жилищного вопроса на осень. Поэтому роста спроса стоит ждать в сентябре–октябре, хотя, конечно, он вряд ли достигнет объёмов IV квартала 2020–го. Мы постепенно возвращаемся в ситуацию 2018–2019 годов, в период спокойного равновесного рынка. Цены могут колебаться от месяца к месяцу, но в целом в ближайшей перспективе они сохранятся на нынешнем уровне», — считает Сергей Дроздов.
Впрочем, как говорят участники рынка, продавать по большому счету нечего: варианты с адекватными ценами вымываются моментально, а новые объекты появляются с завышенной стоимостью.
При этом покупатель морально устал от всплеска цен. «Ему сложно привыкнуть к тому, что квартира, которую год назад можно было приобрести за 5 млн рублей, сейчас продаётся за 7–9 млн», — говорит Дмитрий Щегельский, президент Санкт–Петербургской палаты недвижимости.
Москва не нужна Сколько стоит жилье в Петербурге: от коммуналок до очень дорогих квартир
Осенью 2018-го в историческом противостоянии Москвы и Санкт-Петербурга произошел мощный сдвиг. Выяснилось, что недвижимость Северной столицы в глазах инвесторов стала более привлекательной, чем московская: вложения в официальную столицу за год рухнули на 27 процентов, в культурную — увеличились на 26 процентов.
«Страшную весть принес я в твой дом, Надежда», — ерничал дядя Митя, он же актер и петербуржец Сергей Юрский в кинокомедии «Любовь и голуби». Весть для москвича и в самом деле неприятная. Но отчаиваться не стоит — город на Неве гостеприимен, и квартиры здесь сильно дешевле московских. Продав «однушку» на столичной окраине, можно враз стать жителем петербургского центра.
Районы, кварталы
Согласно исследованию, проведенному аналитиками портала «Мир квартир», в среднем квартира в Санкт-Петербурге стоит чуть больше семи миллионов рублей (в Москве, для сравнения, — 11,5 миллиона рублей). Дороже всего среднестатистические квартиры на Петроградской стороне: квадратный метр здесь (с учетом предложений и первичного, и вторичного жилья) оценивается в 169 тысяч рублей, средний бюджет покупки равен 12,4 миллиона.
На другом берегу Невы, в Центральном районе, средние ценники ниже. В среднем квартиры там стоят 11,3 миллиона рублей (154 тысячи рублей за «квадрат»). На третьем месте по стоимости жилья — еще один исторический район Санкт-Петербурга, Василеостровский. Чтобы купить квартиру на одной из линий знаменитого острова, нужно иметь около девяти миллионов рублей (133 тысячи за метр).
На четвертой позиции — Адмиралтейский район со средней ценой квадратного метра на уровне 129 тысяч рублей и средней стоимостью квартиры в 8,3 миллиона рублей. Последний в топ-5 — Московский район, расположенный за пределами исторического центра. За квартиру в одном из здешних кварталов в среднем просят 124 тысячи рублей за метр, или восемь миллионов рублей.
Фото: Александр Демьянчук / ТАСС
Самый дешевый петербургский район — Колпинский, выяснили в «Мире квартир». Квадратный метр здесь в два раза дешевле, чем в Петроградском районе, а квартира в целом — почти в три. Колпинский «квадрат» в среднем оценивается в 72 тысячи, общий бюджет покупки составляет 4,2 миллиона рублей.
Несколько дороже жилье в Петродворцовом и Кронштадском районах: на покупку квартир здесь придется потратить в среднем 4,6-4,7 миллиона рублей. В Пушкинском районе среднестатистический лот стоит шесть миллионов, в Красносельском — 6,7 миллиона.
В общем и целом петербургская недвижимость дешевле не становится: с начала 2018-го квартиры поднялись в цене в среднем более чем на процент. Из 18 районов города 12 показали рост стоимости лотов. Квадратный метр за этот период подорожал на три процента, положительная динамика отмечена в 14 районах. Быстрее всего увеличиваются цены в любимом многими историческом центре. Застройщики повышают цены, а на вторичном рынке, по наблюдениям аналитиков, сильно снизилась сумма торга.
Общее против личного
Коммунальные квартиры — легенда Петербурга, не желающая умирать. В местных коммуналках не теплится, а кипит жизнь. И они, что удивительно, тоже дорожают.
«Владельцы комнат могут облегченно вздохнуть: цены на такую недвижимость после длительного падения, продолжавшегося на протяжении нескольких лет, последние полгода идут вверх. За минувший третий квартал 2018 года они выросли на 1,2 процента — это 1067 рублей за квадратный метр», — говорится в отчете, опубликованном центром оценки и аналитики «Бюллетень недвижимости».
Фото: Петр Ковалев / ТАСС
В среднем «квадрат» в питерской коммуналке стоит 110,5 тысячи рублей, комната — 1,5 миллиона рублей.
В историческом центре, по данным местного «Центрального агентства недвижимости» (ЦАН), самые недорогие комнаты продаются за 850-900 тысяч рублей. За такую сумму можно приобрести 15 квадратных метров жилой площади в квартире (общежитии) коридорного типа, где общее количество комнат — 25.
Самые дорогие комнаты стоят в среднем 2-2,3 миллиона рублей. Обладатель такой суммы позволит себе комнату площадью 28-30 квадратных метров, переделанную в студию. Как правило, это помещения с высотой потолков 4,5 метра и уже надстроенным «балконом» для спального места, с отгороженной кухней и, в некоторых случаях, санузлом.
Наибольшее количество комнат, как отмечают в ЦАН, находится в Центральном, Адмиралтейском, Василеостровском районах. Значительное количество их также есть в Петроградском районе, но они на 7-10 процентов дороже, чем в перечисленных выше районах.
В базе ЦИАН более 700 комнат в Петербурге, оцененных в миллион и менее рублей. Так, за 940 тысяч можно приобрести 14-метровое помещение в восьмикомнатной квартире на Галерной улице, в паре минут ходьбы от Английской набережной. В 920 тысяч обойдется девятиметровая комната в доме на улице Декабристов, 5. До Исаакиевского собора — полкилометра.
По-императорски
Другой полюс местного рынка недвижимости — элитное жилье. Тем и уникален Питер, что дворцы здесь соседствуют с промышленными зонами, жители коммуналок пьют из чашек Императорского фарфорового завода, а из окон нового пентхауса вполне может открываться вид на тюрьму или завод — и это не изъян, а особенность.
Фото: Артур Новосильцев / ТАСС
По данным Knight Frank, на рынке элитного жилья Санкт-Петербурга осенью 2018-го представлено 23 комплекса, общая площадь квартир в которых составляет около 635 тысяч квадратных метров. Всего в продаже — более тысячи дорогостоящих квартир. Большинство непролетарских предложений жилья сосредоточено на Петровском острове — здесь за последние годы сформировался новый элитный кластер. «Крестовский остров и центр Петербурга по-прежнему популярны в запросах покупателей, но выбор нового жилья здесь сокращается», — отмечается в материалах Knight Frank.
В среднем «квадрат» элитного жилья в городе стоит чуть более 350 тысяч рублей, за третий квартал он подорожал на два процента. Число сделок тоже растет, в июле-сентябре было продано более ста дорогих объектов общей площадью свыше 13 тысяч квадратных метров, подсчитали аналитики. Основным спросом при этом пользовались просторные квартиры с тремя спальнями — с ними было заключено порядка 60 процентов всех сделок.
Традиционно недешевые квартиры в Петербурге охотно скупают москвичи, причем их доля на рынке петербургской недвижимости стабильно растет на протяжении последних нескольких лет, утверждают в Knight Frank. К осени 2018-го она достигла 15 процентов.
Есть на местном рынке жилья и иностранцы. По подсчетам экспертов риелторской группы компаний «Метражи», из всех иностранных приобретателей жилья в Петербурге 32 процента — это немцы, 20 процентов — белорусы, 10 процентов — украинцы. Выходцев из Германии в основном привлекают квартиры в Адмиралтейском районе города, а украинцев и белорусов — в Адмиралтейском, Центральном и Петроградском.
В Питере не жить
Говорить о том, что Петербург при всей своей эстетической привлекательности еще и комфортен для жизни, не приходится. По уровню добрососедства город не отстает, но и не опережает Москву: как показал недавно проведенный опрос портала Domofond, отношения с соседями и петербуржцы, и москвичи оценивают на 7,4 балла из десяти. Это откровенно мало: в Грозном — самом дружелюбном городе — этот показатель равен девяти баллам, в Бузулуке и Воскресенске — самых недружелюбных — 6,7 балла.
В списке городов, ранжированных по уровню удобства жизни с детьми, Санкт-Петербург занял шестое место из 150-ти крупнейших. Участникам опроса предложили оценить утверждение «В моем районе есть все необходимое для детей: игровая площадка, детский сад и поликлиника, школа и так далее» по шкале от 1 до 10, где 1 означает «полностью не согласен», а десять — «полностью согласен». Петербург набрал 7,8 балла, уступив Москве, у которой 8,1 балла.
По обеспеченности инфраструктурой для спорта и отдыха северный город занимает также шестое место с семью баллами (у Москвы десятое место и 6,9 балла).
По качеству дорог и парковок — а это один из самых важных для покупателей жилья факторов — Питер занимает 32 место из 150-ти c пятью баллами. Для сравнения — у Москвы по этому показателю 15 позиция, средняя оценка по России — 4,5 балла из десяти (данные Domofond).
Наконец, Питер не слишком чист: в рейтинге самых грязных городов Европы (Pollution Index 2018 Mid-Year) он занял 17 место, обогнав Москву по уровню загрязненности на две позиции.
Таким образом, город на Неве нельзя назвать удобным — чего стоит одна только сырая погода. Тем не менее в Питер переезжают даже придирчивые москвичи — на месяц-другой, а некоторые навсегда. Для тех, кого культурная столица не принимает, есть «много городов у нас в России, нету пальцев столько на ногах» — как поет коренной петербуржец Сергей Шнуров. Он же, кстати, рекомендует в Питере пить. Про «жить» в известной песне нет ни слова.
Почему такое дорогое жилье в России и из чего складываются цены на квартиры
о данным Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), на середину 2019 года примерно 10 млн россиян не имеет собственных квартир и живет в съемных. Почти половина из них не планирует покупку недвижимости в ближайшие несколько лет. Кто-то считает нецелесообразным привязываться к конкретному городу, но для большинства покупать жилье дорого. Почему в России, в том числе и в Питере, дорогие квартиры, читайте в статье.
Большинство россиян считают, что жилье стоит очень дорого
Как складывается стоимость квартиры
Чтобы понять, почему жилье стоит дорого, разберемся с ценообразованием. Есть 3 способа определения стоимости недвижимости:
Доходный — цену объекта определяют исходя из того, какую прибыль он принесет в перспективе. Как правило, так оценивают коммерческую и апарт-недвижимость.
Затратный — в стоимость включают расходы на строительство (себестоимость) и желаемую прибыль от продажи. Этот метод чаще всего используют для оценки первичной недвижимости.
Метод сравнительных продаж — продавец квартиры ориентируется на те цены, которые уже сложились. Этот способ популярен для рынка вторички.
Нас интересуют только затратный способ и метод сравнения. Рассмотрим, как они работают в российской действительности, и почему у нас купить недвижимость дороже, чем, например, в Европе.
Почему в России дорогие квартиры в новостройках
Условно мы выделили 2 группы факторов, которые влияют на себестоимость первичного жилья: очевидные и неочевидные или специфические для страны. К первой группе относятся расходы на покупку земельного участка, согласование проектной документации с администрацией, кредитные выплаты, если девелопер брал займ на строительство, затраты на наем рабочих и стройку. Больше половины стройматериалов импортные, поэтому учитывается курс валют и цены на нефть.
В России новостройки нельзя назвать доступным жильем
Перечисленные составляющие не уникальны для России, они также входят в себестоимость любого заграничного жилья. Что же делает наши квартиры дорогим:
Бюрократия. Многочисленные экспертизы, штрафы и предписания — отдельная статья расходов при любом строительстве. С одной стороны, контроль должен быть как гарантия того, что подрядчик следует нормативам. С другой, в России есть тенденция к злоупотреблению проверками.
Рынок первичной недвижимости слабо чувствителен к спросу. Это не значит, что спрос никак не влияет на ценообразование, но у крупных девелоперов есть возможность привлекать для строительства средства с других объектов, либо вообще из иных сфер деятельности, а не долевые ресурсы. Поэтому даже при снижении потребительской заинтересованности цены на новостройки не падают.
Законодательство иногда тоже косвенно может вызвать увеличение цены. Например, с 1 июля 2019 года вступили в силу поправки в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ. Теперь девелопер не может использовать средства дольщиков, пока дом не будет сдан.
Инициатива направлена на защиту прав будущих собственников, но вынуждает мелких застройщиков брать новые кредиты, а следовательно, повышать цену жилья. В подобной ситуации, как мы уже сказали, только девелоперы с большим капиталом могут использовать собственные ресурсы для строительства.
Почему в России дорогое вторичное жилье
Цены на вторичку определяют собственники, исходя из общей рыночной ситуации. Но здесь тоже есть причины, из-за которых жилье дорожает. Качество дома, его расположение планировка квартиры и наличие обременений в виде ипотеки могут существенно повысить цену объекта.
Не стоит забывать о психологии продавцов. Немногие готовы отказаться от возможности получить побольше денег от продажи, поэтому, как правило, недвижимость выводят на рынок с высокой ценой. Снижают ее только в случае застоя.
Любой собственник хочет продать квартиру как можно дороже
Дорогое жилье и ипотека
Большая часть россиян покупает жилое имущество в ипотеку. Высокие ипотечные ставки — еще один фактор, который в несколько раз увеличивает итоговую стоимость и вторички, и новостроек. Для сравнения приведем средний размер ставки по кредиту в разных странах (по данным на конец 2019 года).
Почему такое дорогое жилье в России и из чего складываются цены на квартиры
о данным Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), на середину 2019 года примерно 10 млн россиян не имеет собственных квартир и живет в съемных. Почти половина из них не планирует покупку недвижимости в ближайшие несколько лет. Кто-то считает нецелесообразным привязываться к конкретному городу, но для большинства покупать жилье дорого. Почему в России, в том числе и в Питере, дорогие квартиры, читайте в статье.
Большинство россиян считают, что жилье стоит очень дорого
Как складывается стоимость квартиры
Чтобы понять, почему жилье стоит дорого, разберемся с ценообразованием. Есть 3 способа определения стоимости недвижимости:
Доходный — цену объекта определяют исходя из того, какую прибыль он принесет в перспективе. Как правило, так оценивают коммерческую и апарт-недвижимость.
Затратный — в стоимость включают расходы на строительство (себестоимость) и желаемую прибыль от продажи. Этот метод чаще всего используют для оценки первичной недвижимости.
Метод сравнительных продаж — продавец квартиры ориентируется на те цены, которые уже сложились. Этот способ популярен для рынка вторички.
Нас интересуют только затратный способ и метод сравнения. Рассмотрим, как они работают в российской действительности, и почему у нас купить недвижимость дороже, чем, например, в Европе.
Почему в России дорогие квартиры в новостройках
Условно мы выделили 2 группы факторов, которые влияют на себестоимость первичного жилья: очевидные и неочевидные или специфические для страны. К первой группе относятся расходы на покупку земельного участка, согласование проектной документации с администрацией, кредитные выплаты, если девелопер брал займ на строительство, затраты на наем рабочих и стройку. Больше половины стройматериалов импортные, поэтому учитывается курс валют и цены на нефть.
В России новостройки нельзя назвать доступным жильем
Перечисленные составляющие не уникальны для России, они также входят в себестоимость любого заграничного жилья. Что же делает наши квартиры дорогим:
Бюрократия. Многочисленные экспертизы, штрафы и предписания — отдельная статья расходов при любом строительстве. С одной стороны, контроль должен быть как гарантия того, что подрядчик следует нормативам. С другой, в России есть тенденция к злоупотреблению проверками.
Рынок первичной недвижимости слабо чувствителен к спросу. Это не значит, что спрос никак не влияет на ценообразование, но у крупных девелоперов есть возможность привлекать для строительства средства с других объектов, либо вообще из иных сфер деятельности, а не долевые ресурсы. Поэтому даже при снижении потребительской заинтересованности цены на новостройки не падают.
Законодательство иногда тоже косвенно может вызвать увеличение цены. Например, с 1 июля 2019 года вступили в силу поправки в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ. Теперь девелопер не может использовать средства дольщиков, пока дом не будет сдан.
Инициатива направлена на защиту прав будущих собственников, но вынуждает мелких застройщиков брать новые кредиты, а следовательно, повышать цену жилья. В подобной ситуации, как мы уже сказали, только девелоперы с большим капиталом могут использовать собственные ресурсы для строительства.
Почему в России дорогое вторичное жилье
Цены на вторичку определяют собственники, исходя из общей рыночной ситуации. Но здесь тоже есть причины, из-за которых жилье дорожает. Качество дома, его расположение планировка квартиры и наличие обременений в виде ипотеки могут существенно повысить цену объекта.
Не стоит забывать о психологии продавцов. Немногие готовы отказаться от возможности получить побольше денег от продажи, поэтому, как правило, недвижимость выводят на рынок с высокой ценой. Снижают ее только в случае застоя.
Любой собственник хочет продать квартиру как можно дороже
Дорогое жилье и ипотека
Большая часть россиян покупает жилое имущество в ипотеку. Высокие ипотечные ставки — еще один фактор, который в несколько раз увеличивает итоговую стоимость и вторички, и новостроек. Для сравнения приведем средний размер ставки по кредиту в разных странах (по данным на конец 2019 года).
Почему в Петербурге дорогое жилье
В высоких ценах на жилье в Петербурге принято обвинять застройщиков. Крупнейшие из них по просьбе читателей «Делового Петербурга» предоставили данные о структуре себестоимости 1 м2 жилья. Из них видно, что власти виноваты в раздувшемся пузыре не меньше.
Крупнейшие петербургские застройщики предоставили «ДП» данные о структуре себестоимости 1 м2 жилья. Как видно из этих цифр, около половины затрат приходится не на строительные работы, а на оплату услуг монополистов и дополнительные затраты, связанные с инфраструктурой и покупкой земли. Эти расходы застройщики не контролируют, и в повышении их стоимости виноват только Смольный.
Фонд имущества выставит на торги участок, от которого из-за кризиса отказался инвестор
Еще 5 лет назад застройщики продавали жилье по 30 тыс рублей за 1 м2. Себестоимость, конечно, была еще ниже. Но строители легко укладывались в эти показатели. В первую очередь благодаря системе получения земли под застройку: тогда она предоставлялась целевым назначением через инвестиционно–тендерную комиссию (ИТК) либо продавалась частными собственниками.
Удорожание земли связано с изменением этой схемы. Депутаты, общественность и мелкие застройщики не видели прозрачности в работе ИТК. И одновременно вступили в силу поправки в Земельный кодекс РФ, которые предусматривали обязательный аукцион для аренды и покупки земель под жилищную застройку.
Впоследствии эта благая идея привела к дефициту земли. По словам директора по маркетингу и продажам ООО «Лидер Групп» Виталия Виноградова, основным плюсом продажи земли через торги стало четкое и честное распределение участков, однако ее стоимость существенно возросла.
Впрочем, сегодня девелоперы имеют серьезные долговые обязательства перед банками и не в состоянии приобрести новые участки. Очевидно, что это снижение уже не может полноценно стабилизировать рынок. Они уверяют, что спасти ситуацию может чуть ли не целевое бесплатное предоставление земли. Кроме того, серьезной проблемой остается и то, что городские власти не вовлекают в оборот владельцев земельных участков: выкупленные когда–то территории пустуют по несколько лет.
Застройщики единогласно говорят о том, что город должен взять на себя и расходы на инженерную подготовку земель. По мнению вице–президента холдинга «Петротрест», генерального директора ООО «Петротрест–Недвижимость» Игоря Соколова, для снижения себестоимости жилья в кризис необходимо сократить выплаты процентов по кредитам, расходы на приобретение права на землю, а также издержки, связанные с подключением объекта к инженерной инфраструктуре.