перепланировка квартир комнат ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных
Переустройство и перепланировка: что можно, а что нельзя
Зачастую управляющие домами организации сталкиваются с ситуациями, когда собственники меняют конфигурацию принадлежащих им помещений, одновременно перепрокладывая инженерные сети. В новых домах такие действия (переустройство и перепланировка) осуществляет примерно 10-15% собственников.
Переустройство и перепланировка: понятия
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170) называют переустройство и перепланировку одним общим словом – переоборудование, которое можно производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке (п. 1.6 и 1.7 Правил № 170). Такие разрешения выдает орган местного самоуправления.
Состав работ в части переустройства включает в себя установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
Закрытый перечень того, что можно переустроить, в законе отсутствует, т.е. список является открытым. Одновременно всегда есть необходимость посмотреть на судебную практику, трактует отдельные работы тем или иным образом.
Например, согласно правоприменительной практике работы, связанные с установкой индивидуальных кондиционеров на фасадах жилых домов могут быть произведены с ограничениями лишь в отношении объектов культурного наследия или выявленных объектов культурного наследия; установка кондиционеров не является переустройством либо перепланировкой помещения, на проведение которых необходимо соответствующее разрешение компетентных органов. Такой вывод сделан в решении Арбитражного суда города Москвы от 10.04.2020 г. по делу № А40-90785/2019.
Система кондиционирования фактически устанавливается внутри помещений, поскольку имеет внутренний блок, функционирующий в целях охлаждения. Демонтаж спорного имущества в результате отделения внешних блоков кондиционеров приведет к тому, что система перестанет существовать как единая сложная вещь, пригодная к последующей эксплуатации и установленная в помещениях отдельного собственника (Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 15.10.2019 г. по делу № А19-18807/2018).
Рассмотрим другой пример. Сама по себе установка бойлера, согласно судебной практике, не является переустройством. Но если установка бойлера сопровождается существенными изменениями на инженерных коммуникациях, это квалифицируется как переустройство.
одном из случаев при установке бойлера была переоборудована система горячего водоснабжения путем соединения трубопроводом кухонного стояка и стояка в ванной. Суд посчитал это переустройством (Решение Советского районного суда г. Нижний Новгород № 2-732/2019 от 05.08.2019 г.).
В другом случае для улучшения комфортности проживания на кухне, на месте оконного проема устроен дверной проем, разобрана отопительная печь и установлен отопительный котелок, установлен бойлер для горячей воды. Суд также посчитал это переустройством (Решение Гусевского городского суда Калининградской области по делу № 2-282/2019 от 09.09.2019 г.).
Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (п. 1.7 Правил № 170).
Довольно часто мы сталкиваемся с ситуацией, когда распространенным примером перепланировки является вынос стены на балконе с одновременной установкой радиаторов на балконе. Часто это требует одновременно и проведения переустройства, и проведения перепланировки в установленном порядке.
Что можно, а что нельзя?
Также не допускается перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры (п. 1.7.3 Правил № 170). Например, нельзя из спальни сделать кухню, потому что в кухне есть определенные требования строительных регламентов и кухня в спальне может нарушить права соседей запахами.
Распространёнными нарушениями, с которыми мы сталкиваемся в работе, часто является:
— вынос радиатора на балкон (без надлежащего утепления балкона по проекту);
— подключение отдельного инженерного оборудования в обход прибора учета;
— организация теплых полов внутри помещения, запитанных от стояка горячего водоснабжения (так, что остывшая горячая вода уходит в обратку; поэтому рекомендуется проводить проверку санузлов жителей босиком).
Все данные примеры в законе поименованы как «несанкционированное подключение» (напрямую или в обход приборов учёта), которое не допускается и влечет штрафные санкции. В случае его выявления виновное лицо будет обязано провести работы по восстановлению предыдущей схемы подключения.
В своем решении по делу № АКПИ20-105 от 20.05.2020 г. Верховный суд РФ указал, что несанкционированное подключение влечёт не только фактические потери ресурсоснабжающей организации в виде неоплаченного потреблённого объёма коммунального ресурса, но и иные негативные последствия, в том числе для потребителей, проживающих в многоквартирном доме, а также абонентов, подключённых к централизованной системе ресурсоснабжения. Позиция суда довольно однобока, поскольку потери несут не только поставщики ресурса, но прежде всего, управляющие организации, в виде чрезмерного общедомового потребления коммунального ресурса.
Ответственность за переустройство и перепланировку
В части ответственности за переустройство и перепланировку можно выделить несколько составляющих.
2. Требование об устранении вреда в натуре. Лицо, допустившее самовольное переустройство и переоборудование – обязано привести это помещение в прежнее состояние (1.7.4 Правил № 170). При обнаружении несанкционированного подключения управляющая организация обязана составить акт о выявлении такого подключения направить потребителю уведомление о необходимости устранить несанкционированное подключение (п. 62 Правил № 354). Одновременно такое предписание может выдать жилищная инспекция, если факт переустройства или перепланировки был выявлен ей.
3. Штрафные санкции от управляющей организации (или поставщика ресурса) касаются только переустройства в части несанкционированного подключения.
На основании акта о выявлении несанкционированного подключения исполнитель коммунальной услуги (либо управляющая организация, либо поставщик ресурса) производит доначисление платы за коммунальную услугу для потребителя, в интересах которого совершено такое подключение, за потребленные без надлежащего учета коммунальные услуги.
Законодательство в части несанкционированного переустройства и перепланировки идет по пути постепенного ужесточения. Однако судебная практика допускает разные варианты трактовки действий, которые могут быть отнесены к переустройству. Кроме того, суды как правила согласовывают переустройство и перепланировку постфактум (при соблюдении прочих требований). Для управляющей организации важно, что любые действия по переустройству и перепланировке не нарушали архитектурный облик дома, поддерживали надлежащий энергетический баланс и не нарушали права остальных потребителей.
Статья 25. Порядок оформления разрешений на переустройство и перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах
Статья 25. Порядок оформления разрешений на переустройство и перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах
1. Настоящая статья устанавливает общие требования к оформлению разрешений на переустройство и перепланировку жилых и помещений в жилых домах в вне зависимости от нахождения их в государственной или муниципальной собственности, собственности общественных объединений, частных лиц, а также в хозяйственном ведении или оперативном управлении предприятий или иных организаций и в соответствии со ст. 25, 26, 27, 28 Жилищного кодекса Российской Федерации.
2. Переустройство и перепланировку жилых помещений в жилых домах разрешается только после рассмотрения вопроса на «межведомственной комиссии по вопросам признания помещения жилым помещением, жилого помещения, непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение» и получения документально оформленного разрешения, подготовленного на основании Постановления администрации поселения.
3. Вопросы переустройства жилого помещения включают установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического и другого оборудования, требующие внесения изменения в техническую документацию (технический паспорт) жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в техническую документацию (технический паспорт) жилого помещения.
4. Условия переоборудования и перепланировки жилых помещений в жилых домах.
— Переустройство и перепланировка помещений, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, затрудняющие доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам.
— Перепланировка квартир, ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.
— Установка или переустройство перегородок, если в результате образуется жилая комната без естественного освещения или без приборов отопления.
— Перепланировка, в результате которой образуется жилая комната площадью менее 9 м или шириной менее 2,25 м.
— Увеличение подсобной площади квартир за счет жилой.
— Переустройство и перепланировка при отсутствии согласования всех заинтересованных совершеннолетних жильцов квартиры и ее собственников.
— Переустройство и перепланировка строений, предназначенных к сносу в ближайшие три года и включенных в соответствующие постановления и распоряжения, если такое переустройство не является необходимым для обеспечения безопасности проживания.
5. Порядок получения разрешения на переустройство и перепланировку жилых помещений в жилых домах.
5.1. Для рассмотрения вопросов о переустройстве и перепланировке помещений в жилых домах их собственник или владелец (балансодержатель) помещений либо наниматель (арендатор) по согласованию с собственником представляют в Администрацию городского поселения:
1) Заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации от 28 апреля 2005 года, N 266.
2) Правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение.
3) Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения.
5) Согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма).
6) Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Администрация не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных настоящей статьей.
5.2. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов.
5.3. Администрация не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются Правительством Российской Федерации.
5.4. Предусмотренный пунктом 5.3. настоящей статьи документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
6. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
6.1. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случаях:
а) непредставления определенных пунктом 5.1. настоящей статьи документов;
б) представления документов в ненадлежащий орган;
в) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
6.2. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные пунктом 6.1. настоящей статьи.
6.3. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
7. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
7.1. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.
7.2. Акт приемочной комиссии должен быть направлен администрацией муниципального образования в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества.
Переустройство и перепланировка нежилых помещений
Государственный кадастровый учет изменений и (или) постановка на учет помещений в нежилых зданиях (сооружениях) в связи с их «перепланировкой» осуществляется в соответствии с техническим планом, подготовленным на основании документов о реконструкции здания (сооружения) или его части.
Дополнительно в отношении государственного кадастрового учета нежилых помещений, осуществляемого в связи с разделом нежилого помещения по существующим строительным конструкциям, при котором не изменяется план этажа, план здания (сооружения), в котором такое помещение расположено (то есть, например, не осуществляется снос, замена, возведение строительных конструкций), а помещения, образуемые в результате такого раздела, соответствуют требованиям части 7 статьи 27 Закона о кадастре, отмечаем, что сведения о таких помещениях могут быть включены в технический план на основании декларации об объекте недвижимости, подготовленной в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 13 декабря 2010 г. N 628. При этом в данном случае, при подготовке технического плана нежилого помещения при наличии отклонения суммарной площади образованных в результате раздела нежилых помещений от площади исходного нежилого помещения кадастровый инженер в разделе «Заключение кадастрового инженера» технического плана приводит необходимые расчеты и обоснование возникновения такого отклонения.
Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
5 ошибок перепланировки, за которые могут лишить квартиры
Перепланировка квартиры — наиболее доступный и потому популярный способ улучшить свои жилищные условия. Однако не следует забывать, что нередко от этого зависит безопасность многоквартирного дома. Даже незначительное вмешательство в конструктив здания может повлечь за собой достаточно тяжкие последствия для собственника — как финансовые, так и юридические.
Ситуации, когда, затевая перепланировку, вы рискуете лишиться своего жилья, — в карточках «РБК-Недвижимости».
Перепланировка без проекта и разрешительных документов
Если перепланировка квартиры проведена хоть и незаконно, но в разумных пределах, такие изменения можно узаконить при наличии положительного заключения строительной экспертизы. Для этого следует обратиться с исковым заявлением к администрации муниципального образования с требованием о сохранении жилого помещения в перепланируемом состоянии.
В Москве власти пошли на некоторое послабление в части согласования незначительных перепланировок. Их можно согласовать, представив техническое заключение от проектной организации, имеющей допуск СРО, совместно с заявлением на согласование и техническим паспортом на перепланированное жилое помещение. Однако согласование перепланировки через предоставление техзаключения не освобождает собственника квартиры от административной ответственности за незаконную перепланировку, напоминает руководитель практики жилищного права и социальных отношений Национальной Юридической Службы «Амулекс» Дмитрий Томко.
Перенос «мокрых» зон в «сухие»
Самым распространенным примером перепланировки является перенос так называемой «мокрой» зоны (кухни, ванной и туалета) в помещения квартиры, не предназначенные для оборудования их системами водоснабжения и водоотведения. Так, например, в Алтайском крае один из жителей многоквартирного дома объединил кухню, ванную, санузел и коридор в одно помещение. «Во вновь образованном помещении был смонтирован душ, который по расположению находится над кухней квартиры, спальная комната квартиры перепланирована в кухню с устройством мойки, канализации, трубопровода водоснабжения. Областной суд обязал собственника привести квартиру в первоначальное проектное состояние, а встречный иск хозяина квартиры о сохранении помещения в перепланированном состоянии был отклонен», — приводит пример Дмитрий Томко. Никаких альтернативных решений здесь не предусмотрено — согласно Жилищному кодексу, размещать над комнатами ванную (душевую), уборную и кухню нельзя.
Изменение фасада здания
Российское жилищное законодательство запрещает перепланировку жилых домов и квартир, которая может привести к разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем, а также ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов. Отдельно следует отметить проведение перепланировки в многоквартирных домах, имеющих охранный статус памятников. Для этого требуются дополнительные согласования с органом по охране памятников.
Так, например, в Санкт-Петербурге собственник обустроил в доме — объекте культурного наследия дополнительные балконы, изменив конструктив кровли мансардного этажа, а в одной из комнат сделал дополнительные дверные проемы, рассказывает Дмитрий Томко. В результате здание утратило первоначальный внешний облик и оригинальную планировку. По решению суда квартира была изъята у владельца и выставлена на торги.
Объединение комнаты с балконом и лоджией
Еще один распространенный вариант перепланировки квартиры — объединение балкона/лоджии с комнатой или кухней. Более того, перенос вышеуказанной кухни на балкон может быть расценен судом не только как перепланировка, но и как реконструкция объекта. По закону, такое изменение конфигурации квартиры требует обязательного согласования с жилищной инспекцией, поскольку может привести к повреждению соседних квартир и всего здания.
Дмитрий Томко приводит в пример одного из жителей многоквартирного дома в Приморье, который разобрал подоконный простенок в жилой комнате, чтобы организовать выход на самовольно возведенный балкон. «Демонтаж собственником перегородки, часть которой была расположена под балкой потолочного перекрытия, повредил здание и привел в нежилое состояние соседнюю квартиру и, следовательно, к принудительному изъятию перепланированного помещения», — рассказывает юрист.
Присоединение технических помещений
Нередко собственники квартиры решают улучшить свои жилищные условия за счет незаконного присоединения к нему технических помещений, которые являются общим имуществом всех жильцов многоквартирного дома. Как правило, речь идет о чердаках, кладовках, реже — о подсобных помещениях.
Жилищный кодекс устанавливает четкий порядок перепланировки и переустройства жилого помещения в многоквартирном доме, включая согласование подобных изменений. Кроме того, действуют и Правила пользования жилым помещением. За нарушение этого порядка предусмотрена административная ответственность, вплоть до принудительного изъятия перепланированного помещения в судебном порядке и продаже его с торгов.
Присоединить такие помещения к квартире можно, но для этого, помимо согласованного в жилищной инспекции проекта, требуется согласие всех собственников — оно должно быть оформлено протоколом общего собрания. Кроме того, необходимо полностью соблюсти процессуальные аспекты, установленные статьями 44–48 ЖК РФ, а не банальным сбором подписей, указывают юристы. После того как чердак или кладовка будут технически присоединены к квартире и введены в эксплуатацию, на них должно быть зарегистрировано право собственности.
Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД
Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.
Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД
Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..
При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).
Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ). К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.
Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД
На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).
Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).
Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.
Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами
Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.
Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.
Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.
В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.
Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.
ОСС должно согласиться на использование земли для самовольной постройки
Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ. Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.
Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.
Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД. Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей. Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.
ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.
Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.
Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.
Реконструкция под видом переустройства незаконна
Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.
Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.
Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.
Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.
Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.
Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.
Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанциии постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.
Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД
Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.
Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов. Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.