переписать долю в квартире на ребенка что нужно
Как переписать долю в квартире на ребенка?
Содержание:
Причин, чтобы переписать свою долю в квартире на детей, может быть несколько. Обычно это просто забота о будущем своих наследников. Однако переписать долю на детей и подростков могут и по другим причинам: приближающейся развод и раздел имущества, наличие долгов, при которых может быть арестована и конфискована квартира. Есть и другие варианты.
В любом случае, если вы решили переписать долю, вам следует убедиться в том, что позже вы об этом не пожалеете, и правильно оформить документы.
Оформление — очень важный вопрос. То, что квартира переходит ребенку, может не остановить недоброжелателей, и сделку могут попытаться расторгнуть через суд. Давайте узнаем, как переписать долю в квартире, чтобы этого не произошло. Чтобы все документы на передачу части квартиры ребенку были оформлены безупречно, рекомендуем обратиться за помощью в юридическую компанию.
Нет времени читать статью?
Варианты передачи доли в квартире ребенку
Когда мы говорим о том, что собираемся переписать долю квартиры, это означает, что доля уже выделена и жилье не находится в совместной собственности.
Получить долю можно разными способами: купить, принять по наследству, выделить при разделе совместной собственности. Главное при передаче части квартиры ребенку — четко осознать, что у вас имеются установленные законом обязанности перед другими совладельцами жилища.
Они имеют право на первоочередное приобретение доли в квартире, если она продается. Решив продать квартиру, вы обязаны известить об этом других владельцев долей в ней и сообщить цену, по которой осуществляется продажа.
Если один из них согласится уплатить эту сумму, владелец доли обязан продать ее ему. Поскольку в нашей статье идет речь о желании переписать долю квартиры на подростка, а не просто избавиться от жилплощади, вариант оформления сделки путем продажи придется отбросить.
Остается дарение. Этот вариант и с экономической точки зрения лучше. Налоги при дарении меньше. Если переписать долю в квартире на близкого родственника, то вообще налогов платить не придется.
Правда, нужно осознавать, что наличие в собственности ребенка части квартиры делает его плательщиком имущественного налога. Следует позаботиться о том, чтобы с уплатой этого бюджетного платежа у ребенка проблем не возникало.
Оформление доли в квартире на ребенка по договору дарения
Дарение — это безвозмездная сделка, при которой одна сторона, называемая дарителем, передает другой стороне имущество в собственность, а одаряемый принимает его. Сделка по передаче доли в квартире обязательно должна пройти государственную регистрацию.
Когда вы решили переписать долю в жилье, у вас могут быть свои пожелания. Например, вы можете хотеть сохранить свое право проживания на отчуждаемой жилплощади. Все это необходимо внести в договор дарения доли квартиры. Поэтому рекомендуем доверить составление документа юристам. Они оформят его так, что все ваши желания будут учтены, а договор нельзя будет оспорить в суде.
Чтобы переписать долю квартиры, необходимо собрать пакет документов. Вам понадобятся:
Это минимальный список документов, который понадобится, чтобы переоформить долю в квартире по договору дарения. Точный список необходимых бумаг лучше уточнить в многофункциональном центре (МФЦ). Чтобы переписать долю квартиры по договору дарения, оформлять его нужно у нотариуса.
Оформив договор, долю квартиры вы уже сумели переписать, но нужно еще и пройти государственную регистрацию сделки. При оформлении сделки нотариусом — а в нашем случае он обязателен — регистрацией передачи части квартиры обязан заниматься именно он. Стоимость этой услуги должна быть включена в стоимость оформления договора дарения части квартиры.
Обычно нотариусы передают все необходимые сведения о сделке по квартире регистратору в электронном виде через интернет. Если это так, сделку по передаче доли зарегистрируют в тот же день. Если нотариус будет подавать документы в бумажном виде, регистрация дарения доли займет три дня.
Как поменять доли детей в одной квартире на доли в другой?
У нас две квартиры. Первая полностью в моей единоличной собственности. Квартира приватизирована и перешла мне по наследству более 10 лет назад. Вторую мы купили в браке с участием маткапитала, поэтому выделили там доли всем членам семьи: мне, супруге и обоим детям. Доли не равные, а в соответствии с размером маткапитала. Живем мы в первой квартире, а вторая простаивает.
Сейчас мы решили переехать в другой город и купить квартиру там, поэтому надо продать какую-то недвижимость в родном городе. Логичнее было бы продать первую квартиру, но там прописана и живет теща плюс мы. Дети ходят в школу и садик рядом. К тому же эта квартира стоит дешевле, чем вторая.
А во второй квартире есть доли несовершеннолетних. Опека выставляет вполне понятные, но не очень реализуемые требования к продаже квартиры. Также хочется избежать трудностей, связанных с долями несовершеннолетних, при покупке недвижимости в новом городе.
Внезапно пришла идея обменять доли детей во второй квартире на доли в первой с учетом фактической площади и стоимости. От опеки мы получили предварительное устное согласие на сделку: дети продолжат владеть имуществом, доля в натуральном выражении увеличится. Дополнительно опека хочет, чтобы мы положили деньги от продажи долей детей в квартире на их счета.
В итоге во второй квартире не будет несовершеннолетних собственников, а значит, ее можно спокойно продать. То, что в первой квартире появятся доли детей, фактически означает перенос сложностей на будущее. Но мне кажется, это самое разумное решение.
Схема обмена долями в вашем случае самая удобная и безопасная. Но даже если у вас есть предварительное устное согласие опеки, не факт, что, когда вы принесете документы, они все согласуют. Возможно, придется идти в суд.
В опеке вам нужно будет получить согласие именно на договор мены долей, а не на договор дарения, купли-продажи или какой-то еще. Расскажу, какая сложилась судебная практика, какие претензии к схеме обмена долями могут быть у опеки и почему другие схемы хуже.
Какие могут быть препятствия для обмена долями
Маткапитал дается в том числе для того, чтобы семья улучшила свои жилищные условия. Причем полагается он всей семье, а не только детям, рождение которых дало право на маткапитал. Поэтому если у семьи уже было другое жилье, то органы опеки и суды не разрешат продавать доли детей в одной квартире с условием, что родители подарят детям доли в другой. Считается, что из-за этого в семье станет меньше недвижимости, что противоречит идее улучшения государством жилищных условий семей с детьми. То есть, по сути, все будет выглядеть, как будто родители обналичили маткапитал. А это уже мошенничество.
Схема обмена долями рабочая как раз потому, что в результате сделки интересы детей и семьи в целом не пострадают: пока вы ничего не продаете, а только меняете, причем в пользу детей. Но проблема в том, что любые действия с детскими долями в недвижимости нужно согласовывать с опекой — и обмен в том числе.
Органы опеки в течение 15 дней рассматривают заявление родителей о выдаче разрешения на сделку с детскими долями. И если они решат запретить такую сделку, то должны будут письменно мотивировать запрет.
Например, органы опеки могут запретить обмен долями, сославшись на то, что возмездные сделки между детьми и близкими родственниками запрещены. Такими родственниками, по мнению органов опеки, являются не только родители детей, но и бабушки, дедушки, тети и дяди. То есть если бы вы выделяли доли детей не в своей второй квартире, а в квартире дедушки или бабушки, то ситуация была бы такая же.
Но запрет можно обжаловать в суде в течение трех месяцев. Судьи по этому поводу высказываются единодушно: главное, чтобы защищались жилищные права детей и семьи, а не соблюдался формальный запрет на сделки между родственниками. Органы опеки не могут произвольно запрещать людям распоряжаться их имуществом.
Так, в Московской области отец владел большой квартирой единолично, а второй, поменьше, — пополам с несовершеннолетним сыном. Обе квартиры были двухкомнатными. В какой-то момент семья решила продать вторую квартиру. Чтобы продать было легче, сына решили исключить из числа ее собственников через договор мены.
Но опека запретила отцу и сыну меняться, и спор попал в суд. Суд решил, что опека не может произвольно запрещать сделки с недвижимостью детей. Важно, чтобы условия проживания ребенка не ухудшились и чтобы у него не стало меньше метров. А эти условия выполнялись: кадастровая стоимость первой квартиры была выше. Суд обязал опеку выдать согласие на договор мены.
Другая история — из Сыктывкара. Родители хотели поменять долю несовершеннолетней дочери в трехкомнатной квартире на целую однокомнатную квартиру маминой сестры. Опека согласия на сделку не дала из-за родственных связей. Суд первой инстанции поддержал городскую администрацию: мол, хотя сделка и улучшила бы жилищные условия ребенка, но сделки несовершеннолетних с близкими родственниками родителей запрещены.
Родители не отчаялись и подали апелляционную жалобу. Верховный суд Республики Коми обязал администрацию повторно рассмотреть заявление родителей и просил учесть конкретные обстоятельства сделки. Думаю, что со второй попытки семье повезло.
Иногда бывает, что опека не против, но Росреестр отказывается регистрировать сделку. И тогда родители тоже идут в суд.
Например, в Ленинградской области у матери и двоих детей было по 1 /3 в маленькой двушке. Они поменялись с родителями отца детей: бабушка с дедушкой отдали им четырехкомнатную квартиру на троих, а взамен получили двушку и сертификат на материнский капитал. Органы опеки согласовали и использование маткапитала, и обмен 2 /3 детские доли в одной квартире на 2 /3 в другой.
Однако Росреестр отказался регистрировать сделку, поскольку она была между детьми и близкими родственниками. Суд решил, что по этому основанию приостанавливать регистрацию перехода права нельзя, и велел Росреестру перепроверить документы еще раз. Новых дел с участием семьи суд не рассматривал, так что со второго раза наверняка удалось поменяться квартирами.
Почему лучше не дарить доли
Если у семьи несколько квартир, родители могут просить органы опеки разрешить продать квартиру с детскими долями в обмен на обязательство подарить детям доли в другой квартире. Формально это делается, чтобы соблюсти правило о безвозмездности сделок несовершеннолетних с родственниками.
В каких-то случаях все проходит хорошо: родители продают одну квартиру, дарят детям доли в другой и живут дальше. Но иногда все проходит не так гладко.
Родители дарят детям доли во второй квартире и идут в опеку за разрешением продать первую. Опека отказывает: дарение — безвозмездная сделка и не может совершаться под условием, а значит, родители не могут требовать от детей что-то взамен. Раз подарили — значит, теперь у детей будет больше метров.
Суды в большинстве случаев поддерживают органы опеки и считают отказы в продаже законными. Так в семье оказывается две квартиры, которые невозможно продать.
Как оформить долю в квартире на ребенка
Содержание:
Выделение доли детей в квартире может быть обусловлено законом или желанием родителей. Независимо от обстоятельств, оформление доли в квартире на ребенка будет проходить по установленному алгоритму. Любые изменения долей контролируются органами попечительства. Чтобы не совершить ошибок при оформлении долей в квартирах на детей, рекомендуем привлечь к этому процессу профессиональных юристов.
Нет времени читать статью?
Право детей на владение недвижимым имуществом
Права детей на недвижимость находятся под особой защитой государства, поэтому любые сделки с их собственностью требуют согласования с органами опеки и попечительства. Для добросовестных родителей это не станет проблемой.
Вселение несовершеннолетнего ребенка в квартиру или дом может производиться без согласия нанимателя, хозяина жилища и прописанных граждан. Нормы законодательства по площади, необходимой на одного человека в жилом помещении, при вселении ребенка могут не соблюдаться.
Ребенок любого возраста может быть собственником долей в квартирах и домах. До 14 лет права и обязанности несовершеннолетнего, связанные с владением недвижимостью, возлагаются на его родителей или опекунов.
Ребенок старше 14 лет может самостоятельно распоряжаться своим жильем. Однако до 18 лет на осуществление этого права потребуется согласие его законных представителей. Полноправным собственником доли в квартире и другой недвижимости ребенок становится после достижения им 18 лет.
Такие же права может получить ребенок, достигший 16 лет, в случае приобретения полной дееспособности. Для этого ребенок должен:
Последние 2 случая приобретения ребенком полной дееспособности называются эмансипацией.
Эмансипация производится по решению органов опеки с согласия законных опекунов или по решению суда, если они против. Получив полную дееспособность, ребенок может распоряжаться собственностью, в том числе и долей в квартире без чьего-либо согласия, если законом не установлены иные правила.
При оформлении доли в квартире на ребенка, а также иных действия с недвижимым имуществом несовершеннолетнего, необходимо согласие органов опеки и попечительства. Это согласие не будет дано, если условия проживания ребенка ухудшатся или его доля в новой квартире уменьшится. Иногда запрет органов опеки на проведение сделки приводит к сложностям при улучшении жилищных условий ребенка.
Например: родители, имея дом в отдаленной деревне, хотят продать его и приобрести квартиру в столице, при этом площадь жилья, приходящаяся на долю ребенка, уменьшается. Формально его жилищные условия ухудшаются, а значит сделка не будет одобрена. Каждая конкретная ситуация имеет свои особенности: чтобы выяснить, как решить проблему, обращайтесь за помощью к юристам.
Как ребенку приобрести долю в квартире
Приобретение родителями ребенка жилища не дает ему автоматического права собственности на долю в квартире.
Исключением из этого правила является случаи приобретения квартиры с использованием материнского капитала. Имущество, купленное в браке, принадлежит исключительно супругам в равных долях. Ребенок может получить такое право только с согласия родителей.
Ребенок может получить долю в квартире:
Сделки с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние, могут быть опротестованы в суде. При оформлении доли в квартире на ребенка настоятельно рекомендуем привлекать к этой работе профессиональных юристов.
Как оформляется право ребенка на долю в квартире
Оформлением прав собственности на недвижимость занимается Росреестр. Чтобы зарегистрировать долю в квартире за ребенком, нужно обратиться туда и подать все необходимые документы. Вам потребуются:
Ребенок может быть собственником доли в квартире. Получить это право он может по разным основаниям. Чтобы не совершить ошибки, перед оформлением доли на ребенка получите консультацию юриста.
Как оформить дарственную на долю
Сколько стоит и в каких случаях не понадобится нотариус
Дарственная — это бытовое название договора дарения. С юридической точки зрения это пример одностороннего договора. Но термин «односторонний» вовсе не означает, что у этого договора только одна сторона, — в договоре всегда не меньше двух сторон, которые его подписывают. В данном случае это значит, что у одной стороны договора есть только права, а у другой — только обязанности.
Что вы узнаете
Требования к доле в квартире
То, что мы обычно называем долей, — это доля в праве собственности на квартиру. Доля в праве — это не часть квартиры, не отдельная комната или две. Доля в праве означает, что вам принадлежит вся квартира, но только в пределах размера доли.
На практике это не очень удобно, особенно если собственники — чужие друг другу люди. Поэтому такие собственники долей часто договариваются о том, кто в какой комнате будет жить и какой частью квартиры будет пользоваться. В особенно сложных случаях сособственники могут выделить свою долю в натуре — поделить квартиру через суд.
Доля обязательно должна быть выделена и оформлена, то есть зарегистрирована в едином государственном реестре недвижимости — ЕГРН. Например, один из супругов решил подарить свою долю в праве на квартиру. Если до этого доли не выделялись, разделение будет существовать только на словах. Чтобы подарить или продать такую долю, нужно договориться о разделе прав на квартиру письменно и зарегистрировать доли в Росреестре.
Кому можно подарить долю в квартире
Подарить квартиру или долю в праве на нее можно почти кому угодно: и постороннему человеку, и члену семьи. Но некоторые ограничения все же есть. Они касаются любых дорогих подарков, а не только долей в праве на квартиру.
Вот кому нельзя дарить ни долю в праве на недвижимость, ни другие подарки дороже трех тысяч рублей:
По характеру запретов понятно, что все они касаются борьбы с коррупцией.
Любому другому человеку долю можно дарить свободно. Для этого не нужно получать согласие ни собственников остальных долей, ни несовершеннолетних, зарегистрированных в квартире. Правила преимущественной покупки на эти случаи тоже не распространяются — они действуют только для возмездных сделок.
Согласие потребуется только от супруга, если доля появилась во время брака и при этом не досталась вам в наследство или в качестве подарка.
Порядок дарения не зависит от того, кому именно вы решили сделать подарок, — правила одинаковы и для дарения родственнику, и для дарения постороннему человеку. Это скажется только на налогах, которые придется заплатить новому собственнику. Об этом расскажу отдельно.
Как оформить дарственную на долю
Какие документы понадобятся. До того как будете подписывать договор дарения, стоит собрать тот же пакет документов, который обычно получают перед продажей квартиры:
Если оформляете через нотариуса, он может попросить дополнительные документы. Например, справку из психоневрологического диспансера, чтобы проверить дееспособность сторон. Это особенно актуально в ситуации, когда долю дарит пожилой человек.
Как правильно составить договор дарения доли. Договор нужно составить в письменной форме и подать на государственную регистрацию, чтобы зарегистрировать переход права собственности. В большинстве случаев дарственную придется удостоверить у нотариуса.
Если заверять договор не требуется, вы можете составить его сами, найти шаблон в интернете или заказать у юристов. Мы уже тоже писали, как оформить договор дарения самостоятельно.
Проверьте, чтобы в договоре обязательно были:
Составить договор у юриста будет стоить от 2 до 10 тысяч рублей в зависимости от сложности договора и скорости его подготовки. Если будете делать договор через нотариуса, он возьмет оплату за услуги технического и правового характера — в каждом регионе и нотариальной палате это разные суммы.
Например, Московская нотариальная палата установила предельный размер оплаты на 2019 год: договоры дарения, обязательные для удостоверения, обойдутся не больше, чем в 6 тысяч рублей, а необязательные — не дороже 8 тысяч рублей.
Регистрация дарственной на долю
Сроки регистрации. Если договор дарения заверяет нотариус, он отправляет документы в Росреестр в тот же день, а регистрация в этом случае занимает от 1 до 3 рабочих дней. Если дело отправлено электронно, переход права на долю должны зарегистрировать в течение 1 рабочего дня. Бумажные документы регистрируют чуть дольше — 3 рабочих дня.
Если подаете документы самостоятельно в МФЦ, регистрация займет 9 рабочих дней.
Стоимость регистрации. За регистрацию потребуется оплатить только госпошлину — не больше 2000 рублей.
Когда не нужен нотариус при регистрации дарения доли. Нотариус не понадобится в двух случаях:
Во всех остальных ситуациях придется удостоверять договор. Хотя в этом есть и свои плюсы: нотариус может предложить проверенную форму договора и бесплатно отправит документы на регистрацию. Раньше эти услуги были платными, но с 1 февраля 2019 года нотариусам запретили брать деньги за услуги по отправке документов в Росреестр.
Если договор заверять не нужно, но очень хочется, это можно сделать. Это будет стоить чуть меньше — для договоров, не обязательных для удостоверения, установлен другой тариф.
Сколько стоит заверить договор у нотариуса. За удостоверение сделки придется заплатить тариф, который установлен законом: 0,5% от стоимости имущества. В любом случае эта сумма не может быть меньше 300 рублей и больше 20 тысяч рублей. За стоимость имущества в договоре дарения доли принимается кадастровая стоимость квартиры, рассчитанная пропорционально доле. Кадастровую стоимость можно узнать, заказав выписку о кадастровой стоимости в МФЦ или на сайте Росреестра — такая выписка выдается бесплатно. Можно посмотреть ее и на публичной кадастровой карте.
Например, если отец дарит сыну долю ⅓ в праве на квартиру с кадастровой стоимостью 6 миллионов рублей, придется заплатить 10 тысяч рублей:
6 000 000 Р × 0,5% × ⅓ = 10 000 Р
Если вы решили заверить договор по собственному желанию, тариф будет зависеть от суммы сделки и степени родства. За сумму сделки снова принимается кадастровая стоимость доли.
Как сделать ребенка совладельцем квартиры?
В нашей квартире прописаны четыре человека: мы с женой и два взрослых сына. Все, кроме младшего сына, участвовали в приватизации. Поэтому трое из нашей семьи — собственники квартиры, а у младшего сына есть только право в ней проживать. Как сделать так, чтобы он тоже стал совладельцем квартиры?
Чтобы ваш младший сын тоже стал собственником, кто-то из владельцев квартиры должен подарить ему свою долю или ее часть. Также сын может выкупить долю или унаследовать ее после смерти родителей.
Но не торопитесь дарить, чтобы уравнять детей в правах. Если ваш сын не участвовал в приватизации потому, что к тому моменту не родился, не стоит выделять ему долю в квартире. Пока у него нет недвижимости в собственности, он вправе встать в очередь на получение муниципального жилья по договору социального найма или служебного, если позволяет профессия. Мы уже рассказывали, как получить от государства жилье по соцпрограмме и как военнослужащему купить квартиру за счет государства. Если у младшего сына права на такую квартиру нет, возможно, государство поможет ему с ипотекой.
Расскажу, как проще выделить ребенку долю в квартире и сколько это будет стоить. Но сначала поясню некоторые нюансы долевой собственности.
Как победить выгорание
Плюсы и минусы выделения долей детям
Если в семье хорошие отношения, неважно, на кого и в каких пропорциях записана квартира. Родственники сами договариваются, кто в какой комнате будет жить и с кем.
Как юрист, я считаю, что в квартире не должно быть больше собственников, чем комнат. Имеет смысл выделять доли, если каждый сможет пользоваться отдельной комнатой. Если собственников четверо, а квартира двухкомнатная или трехкомнатная, ее сложно поделить в реальности. В семье с хорошими отношениями люди все равно разделят комнаты по договоренности, и в этом случае расходы на перераспределение долей вы понесете зря.
Зато появятся бюрократические сложности. Каждый раз, когда вам нужно будет решить вопросы с управляющей компанией, оформить субсидию на коммунальные услуги, узаконить перепланировку, взыскать компенсацию с соседей за то, что вас затопили, вам придется собираться в организациях всем вместе. Или делать доверенность от тех, кто не может присутствовать.
Есть и другая сторона. Когда ваши дети будут наследовать квартиру, в нынешней ситуации у вашего сына окажется самая маленькая доля: если не будет завещания, после смерти одного из родителей сыновья и супруг будут наследовать в равных долях. Старший сын присоединит новую долю к уже имеющейся, а младшему присоединять будет не к чему. Если сыновья будут продавать квартиру, деньги будут делиться согласно долям.
Не стоит забывать и о налогах. Если сыновья решат продать квартиру сразу после того, как вступят в наследство, то старшему не придется платить налог с доходов: для него трехлетний срок минимального владения приватизированной квартирой наверняка давно истек. И то, что он получил еще одну долю в квартире, на это не влияет. А вот младшему придется или ждать положенный минимальный срок владения — три года после принятия наследства — или платить налог.
Ниже я расскажу про обычные варианты перехода права собственности и их последствия. Исходить буду из того, что сейчас квартира принадлежит троим собственникам и у каждого по 1/3 доли.
Как подарить долю
Есть два варианта: каждый подарит часть своей доли или кто-то один целиком.
В первом случае каждому из собственников придется подарить младшему сыну часть своей доли. Нужно будет заплатить госпошлину за регистрацию права собственности — по 2000 Р за дарение 1/12 доли квартиры каждым собственником, потому что это три отдельные сделки. Если бы младшему сыну дарили всю квартиру целиком, то 2000 Р пришлось бы заплатить только один раз. Но можно сэкономить 30%, если будете оплачивать госпошлину через госуслуги.
Письмо Минфина от 10.01.2019 № 03-05-06-03/265PDF, 54 КБ
Дарение — сделка добровольная, поэтому ваш старший сын и супруга тоже должны быть на нее согласны.
Младшему сыну не придется платить налог за полученное имущество: родной брат наравне с родителями — близкие родственники, дарение между которыми налогом не облагается.
Поскольку квартира в долевой собственности и не дарится целиком, каждую сделку придется удостоверять у нотариуса, а значит, еще оплачивать его услуги и госпошлину.
Чтобы сэкономить, вы можете подарить сыну свою долю целиком. Но будьте осторожны: в этом случае вы потеряете безусловное право жить в квартире по своему желанию. В будущем вы сможете проживать в ней только с согласия жены и сыновей, то есть пока у вас хорошие отношения. Отменить дарение будет сложно.
Как продать долю
Вы можете продать как всю свою треть, так и ее часть, например 1/6 квартиры. Расскажу об этом способе на случай, если ваша цель — равноценный обмен материальными ценностями.
По договору купли-продажи вы передаете сыну часть квартиры, а он платит вам деньги. Я не рекомендую составлять формальный договор купли-продажи, по которому деньги вы не получите: если в будущем договор признают недействительным, вы должны будете вернуть все якобы полученные средства.
Есть другой вариант, как сын может оплатить эту долю. Допустим, он женится, и у него родится ребенок. В таком случае он может получить сертификат на материнский капитал. Если квартира трехкомнатная, вы можете оценить стоимость своей трети в размере маткапитала и продать ее семье сына. Эта треть будет в равных долях принадлежать младшему сыну, его жене и детям, а ПФР перечислит вам деньги. Если квартира двухкомнатная, скорее всего, ПФР откажется оплачивать сделку: продаваемая доля должна соответствовать отдельной комнате в квартире.
Как завещать долю
После вашей смерти родственники будут наследовать все ваше имущество, в том числе треть квартиры. Если ваших родителей уже нет в живых, ваша треть будет делиться поровну между женой и обоими сыновьями. Если жена и старший сын откажутся от наследства в пользу младшего сына, он получит треть целиком. Если нет — только 1/9.
Вы можете составить завещание в пользу младшего сына, чтобы он получил вашу треть квартиры целиком. Но если вашей жене к тому времени будет больше 55 лет, она сможет унаследовать обязательную долю — половину от того, что она получила бы без завещания. То есть жена сможет унаследовать 1/18 квартиры и присоединить ее к своей трети. Но если жена разделяет ваше желание наделить младшего сына жильем, то может не воспользоваться таким правом.
Без завещания в случае вашей смерти младший сын вообще может не получить долю в квартире. Если после вас останутся вклады или машина, равноценные стоимости 1/9 квартиры, и к тому моменту у младшего сына будет другое жилье, то ваша доля в квартире достанется вашей вдове и старшему сыну, а младший сын получит другое имущество. В деньгах он не потеряет, но и права на квартиру не приобретет.
Аналогично — в случае смерти вашей жены или вас обоих. Если к этому моменту младший сын возьмет ипотеку и пропишется в новом жилье, а кроме квартиры у вас останутся деньги или автомобили, то старший сын будет вправе просить отдать ему квартиру целиком. Возможно, младшему сыну так будет даже удобнее: вместо неликвидной доли в вашей квартире он получит деньги или машину.
Завещание — хороший вариант: ваша часть квартиры останется у вас на всю жизнь и вы не окажетесь внезапно без крыши над головой. Для младшего сына это тоже удобно: до вашей смерти он может жить в квартире как член семьи, а потом — как собственник.
В случае с завещанием расходы придется понести дважды. Сначала вы заплатите за составление и удостоверение завещания, а потом сын заплатит пошлину, когда будет вступать в наследство.
Как выделить долю ребенку
Что делать? Читатели спрашивают — эксперты Т—Ж отвечают
В общем, я совершенно против долей детей в квартире, если нет специальных причин (гостребования или риски долгового выселения)
Дмитрий, а как же справедливость по отношению к детям?)))
Сторонники дробления квартиры говорят, что нечестно обделять одного из детей. Мол, конфликты будут, дети будут ссориться, а обиженный ребёнок может вообще перестать с родителями общаться. Мол, во имя тёплых родственных отношений нужно потратить деньги и время, но чтобы младший не был обделён.
Михаил, так я и пишу: «Как юрист, я считаю, что в квартире не должно быть больше собственников, чем комнат.»
Дмитрий, а если квартира одна, то родителям не выселяться же?))
Просто вижу в этом только риски и 0 плюсы.
Дмитрий, так и я тоже)))
Кто то или все вместе должны подарить часть своей доли.
А можно из единоличной собственности образовать общую долевую собственность на квартиру, например, продать 1/3 доли в праве?
Андрей, наверное, если на стороне тех, кто приобретает в собственность квартиру (пусть они будут называться покупатели) двое или более лиц, то общая долевая собственность и образуется. У продавца единоличная собственность, покупателей несколько и они определили в каких долях приобретают квартиру, тогда, думаю, п. 4 ст 244 ГК РФ выполняется. А может ли единоличный собственник подарить/продать одному лицу, например, 1/3 доли в праве собственности на квартиру?
Пабло, собственник может распорядится «всем» правом или долей. Например, супругам в браке нет смысла приобретать по 1/2 доли в праве на квартиру или иной объект, а не родственники могут приобрести доли в праве на любой объект. Доли в праве не предполагают физического раздела объекта. Вы можете продать/подарить 1/3 долю в праве другому человеку, но учтите, что потом реализовать свою долю будет сложнее, надо будет уведомлять второго собственника, у второго собственника будет первоочередное право на приобретение Вашей доли и т.д.
Андрей, я считаю, что абз. 1 п. 4 ст. 244 ГК РФ имеет запретительный характер. Образовать из унитарной собственности долевую собственность нельзя. То есть отчуждение всей квартиры целиком в собственность нескольким лицам допустимо, а вот принять произвольно третье лицо в сособственники нельзя. Хотя, как пишет К.И. Скловский, формальный подход, не допускающий принятия в собственность другого лица, испытывает колоссальное давление со стороны практики, которая требует допущения возможности «создать право собственности себе и другому лицу» (Скловский К.И. Собственность в гражданском праве.5-е изд., перераб. М.: Статут, 2010. С. 275). Сарбаш С.В. и Рыбалов А.О. (начальник Управления частного права КС РФ) даже предлагают «специальные» способы, как создать долевую собственность на неделимую недвижимость из унитарной: вклад в уставный капитал хоз общества, принятие второго участника, ликвидация общества, распределение собственности через ликвидационный остаток; или продажа недвижимости двум лицам, а впоследствии один из них передает долю обратно отчуждателю. Но эти способы направлены на обход закона. Очевидно, что к неделимым движимостям нужно применять те же самые правила. Как бы мне ни хотелось, но продать/подарить 1/3 доли (любую долю) в праве собственности на автомобиль нельзя, такие сделки ничтожны (10+168 ГК). Да, наш закон под долей понимает не долю имуществе, а долю в праве собственности (постановление КС РФ № 5-П от 2008 г.). Не может быть собственника у части вещи, но вся вещь в целом может находиться в собственности нескольких лиц, по-моему Цельс младший в Дигестах так формулировал.
Пабло, причём тут Сарбаш и римское частное право? Когда глоссы стали источником права в РФ?
Простой пример: маткапитал с ипотекой. Родитель приобретает на свое имя целую квартиру. После погашения ипотеки возникает обязательство выделить долю супругу (супруге), всем детям. Из неделимой недвижимости магическим образом выделяют доли, обычно, путем дарения.