нотариальная доверенность на приемку квартиры по дду
Новостройка. Оформляем договор долевого участия
Как подготовиться и на что смотреть
Этот материал обновлен 03.09.2021
Продолжаем наш эпический сказ о покупке квартиры в новостройке. В предыдущих статьях выбирали застройщика и торговались с ним.
ДДУ — это договор долевого участия. Деньги на строительство дома застройщик может получить из двух источников: от покупателей и от банков.
Когда застройщик продает квартиры в еще не построенном доме, он подписывает с вами такой договор. Застройщик обязан вам передать именно такую квартиру, как указано в ДДУ.
Вот вы выбрали дом и квартиру, договорились о цене и способе оплаты. Время заключать сделку. По документам покупка квартиры в новостройке происходит в шесть незабываемых этапов:
Полноправным собственником квартиры вы станете после того, как зарегистрируете право собственности. С этого момента вы сможете зарегистрироваться по новому месту жительства, перепродать квартиру, заселить жильцов или сделать перепланировку.
В сегодняшней статье мы расскажем, как происходят первые два этапа покупки: какие документы понадобятся и как не облажаться с договором долевого участия в строительстве. Регистрация договора, оплата, приемка квартиры и регистрация права собственности — темы объемные, поэтому о них напишем отдельно.
1. Готовим документы для покупки
Пакет документов зависит от того, на чье имя вы покупаете квартиру и как будете ее оплачивать.
Квартира на себя
Если у вас есть брачный договор, в котором указано, что вы вправе покупать недвижимость без отдельного согласия, берите его с собой на сделку.
На двоих с супругом
Если вы покупаете квартиру на двоих с супругом, для сделки понадобятся ваши паспорта и свидетельство о браке. Если ваш супруг не сможет присутствовать лично на подписании договора, то понадобится нотариально заверенная доверенность — чтобы вы подписали договор за супруга.
В ипотеку
Если вы покупаете квартиру в ипотеку, придется готовить больше документов, причем у каждого банка свой список. У некоторых застройщиков работают ипотечные брокеры — люди, которые знают все об ипотеке и помогают подготовить заявку и документы, чтобы вы получили ипотечное решение.
Ипотечный брокер расскажет вам, на каких условиях банки дают ипотеку, какие приносить документы, сам оформит заявку и отправит ее в те банки, которые выдают ипотеку на квартиры вашего застройщика.
Если у застройщика ипотечного брокера нет, вам придется самостоятельно обращаться в банки, собирать документы и заполнять заявки. Готовьте такой пакет документов для каждого банка:
Если у вас есть другие источники дохода, а официальной зарплаты не хватит для ипотеки, сообщите об этом банку — вам помогут заполнить анкету, в которой укажете реальные доходы. Ее называют справкой по форме банка.
Перед сделкой соберите пакет документов и созвонитесь с застройщиком: сверьте с ним, все ли вы взяли.
2. Подписываем ДДУ с застройщиком
В статье «Как выбрать застройщика» мы рассказывали, как получить проект договора долевого участия. Теперь составьте с менеджером застройщика настоящий договор.
Когда менеджер выдаст вам договор, не подписывайте его тут же. Заберите договор домой и сравните с проектом. Если все совпадает — хороший знак.
Сначала читать, потом подписывать
Проверить ДДУ у стороннего юриста
Даже если проект и реальный ДДУ не различаются, обратитесь к стороннему юристу, покажите ему окончательный договор. Юрист проверит опасные моменты. Вы рискуете несколькими миллионами, поэтому не постесняйтесь перепроверить каждую запятую и наймите независимого юриста.
Что должно быть в ДДУ с приличным застройщиком:
В договоре юристы всегда стараются предусмотреть ошибки и минимизировать потери от них. Часто застройщики включают заведомо невыгодные для покупателя пункты. Их невыгодность прячут за казенным юридическим языком, через который трудно продираться обычному человеку.
Все договоры с застройщиками одинаково непонятны обычному человеку. Поэтому просто выдохните, запаситесь терпением, призовите на помощь юриста и расшифруйте договор. Есть три момента, на которые особенно внимательно надо смотреть: срок выдачи ключей, порядок компенсации площади и представитель застройщика, который подписывает ДДУ.
Смотрим в договоре срок передачи ключей
Некоторые застройщики в проектной декларации указывают восхитительно быструю сдачу дома. В рекламе ссылаются на эту дату. Но когда дело доходит уже до ДДУ, выясняется, что, хоть сдача городу и в ближайшее время, ключи выдадут только через полтора года.
Застройщик обязуется получить разрешение на ввод Жилого дома в эксплуатацию в I (Первом) квартале 2017 г.
Что это значит. Застройщик должен сдать городу дом и получить разрешение на ввод дома до 1 апреля 2017 года.
Если у вас предоплата или ипотека или к этому моменту вы погасили рассрочку, то через 30 дней с даты разрешения застройщик начнет выдавать ключи. Раньше — только после разрешения на ввод и только если договоритесь с застройщиком.
Смотрим в договоре пункт о компенсации площади
Бывает, что строители невольно увеличивают или уменьшают площадь квартиры. Это реже бывает в типовых панельках, чаще происходит в монолитных и кирпичных домах — их строят каждый раз как с нуля. Чуть в стороне поставили стену — на всю квартиру начинается отклонение по площади.
Застройщику невыгодно доплачивать вам компенсацию, если площадь окажется меньше, чем по договору. Если же площадь окажется больше, чем по договору, а отдельно этот пункт застройщик в договоре не учел, то по закону о защите прав потребителей вы не обязаны доплачивать застройщику за лишние метры. Опять это невыгодно застройщику.
Застройщики не любят просто так упускать деньги, поэтому их юристы перестраховываются в обоих случаях и пишут сложные конструкции в договоре, чтобы получить ваши деньги или не заплатить компенсацию. Мы взяли ДДУ двух крупных застройщиков и перевели на простой язык пункты о площади:
Площадь Помещения, указанная в п. 1.1 договора, может быть изменена (уточнена) согласно данных технической инвентаризации. Указанное уточнение площади Квартиры не является для сторон договора недостатком качества Квартиры. В этом случае стороны взаимных претензий не имеют, цена договора перерасчету не подлежит. Окончательная (фактическая) площадь указывается сторонами в акте приема-передачи.
Что это значит. Если на приемке или при обмерах БТИ выяснится, что площадь квартиры меньше, чем указано в договоре, компенсацию вы не получите.
Если на приемке или при обмерах БТИ выяснится, что площадь квартиры превышает договорную на 1 м² или больше, вы доплатите застройщику деньги за каждый «лишний» метр.
Смотрим в договоре, кто подписывает ДДУ со стороны застройщика
По закону только генеральный директор может без доверенности подписывать ДДУ с дольщиками. Но на практике не бывает застройщиков, у которых генеральный директор подписывает ДДУ. Обычно за него по доверенности подписывают договоры коммерческий директор, руководитель службы продаж или директор по продажам — у каждого застройщика по-своему.
Ваша задача — посмотреть в ДДУ, кто подписывает договор. Если это не гендиректор, попросите менеджера, чтобы вам показали оригинал доверенности и сделали заверенную копию.
Копия доверенности — это перестраховка и доказательство того, что ваш договор, как говорят юристы, действителен. Если вдруг что-то пойдет не так, то вы докажете, что подписывали договор с представителем застройщика, у которого было право подписывать такие документы.
В идеале копию заверяют нотариально, но сойдет и заверенная печатью и подписью гендиректора
Если какие-то пункты вас не устраивают, обсудите их с застройщиком, внесите изменения в договор — это законно и нормально. Помните, что не только вы хотите купить квартиру, но и застройщик — продать ее. Раз у вас общая цель, важно договориться об условиях.
Сверьте ДДУ с проектом и покажите независимому юристу. Если какие-то пункты вас не устраивают, предложите застройщику изменить договор — это законно и нормально.
Доверенность на приемку квартиры от застройщика
При приемке квартиры от застройщика по договору долевого участия главную роль играет акт приема-передачи квартиры. Его подписывают две стороны: застройщик либо его представитель и дольщик, то есть покупатель.
При приемке квартиры от застройщика по договору долевого участия главную роль играет акт приема-передачи квартиры. Его подписывают две стороны: застройщик либо его представитель и дольщик, то есть покупатель.
Но что делать, если возникнет ситуация, в которой сам дольщик не сможет явиться на процедуру приемки квартиры лично? В таком случае покупатель может привлечь третье лицо, например, своего ближайшего родственника, друга, коллегу или квалифицированного юриста.
Посторонний человек не имеет права осматривать квартиру и подписывать акт приема-передачи. Представитель дольщика должен действовать по закону и иметь при себе официально удостоверенную доверенность от дольщика. Для подтверждения полномочий представителя дольщика доверенность должна быть нотариально оформлена и сдержать в себе все необходимые права для полноценной приемки квартиры или апартамента (машиноместа) в новостройке. Это своеобразное документальное разрешение на осуществление приема недвижимого объекта.
В данной статье рассмотрены все особенности оформления такого документа, важные моменты и приведены ответы на популярные вопросы.
Когда нужна доверенность
Доверенность при покупке квартиры в новостройке необходима, если сам покупатель не имеет возможности присутствовать на процедуре приемки объекта, например, у него нет свободного времени, он болен и проходит лечение либо находится в другом городе.
Конечно, можно подождать, когда возможность личного присутствия на приемке появится, но это не всегда рационально. Дело в том, что собственник после получения официального уведомления о полноценной готовности дома должен принять свою квартиру (обычно) в течение последующих семи – четырнадцати рабочих дней. Если же он не принимает достроенное и введенное в эксплуатацию недвижимое жилое имущество в течение двух месяцев (это предельный срок на приемку квартиры после получения уведомления от застройщика), то по действующему в РФ законодательству застройщик может осуществить подписание акта приема-передачи в одностороннем порядке, то есть без согласия второй стороны договора долевого участия. При этом недостатки строительства, естественно, застройщик в указанном одностороннем акте не отразит.
Если соглашение (акт) о приемке квартиры будет подписано в одностороннем порядке, то это лишит дольщика права на тщательный осмотр приобретаемого жилья. Получится, что владелец согласится, что объект имеет надлежащее качество. Если окажется, что квартира действительно находится в хорошем состоянии, то владелец не столкнется с проблемами в будущем. Но так бывает редко.
Если соглашение о приемке квартиры подписано (в том числе в одностороннем порядке), это, конечно же, не означает, что собственник не имеет претензий к компании и удовлетворен качеством работ. Однако, если в дальнейшем при детальном осмотре дольщиком обнаружены дефекты, то застройщик может отказаться их устранить, ведь по закону дольщик принял квартиру, и доказать что недостатки возникли по вине застройщика будет гораздо сложнее.
Конечно, по закону застройщик должен устранять недостатки и после приемки квартиры, ведь в рамках договора долевого участия действует гарантийный срок. Для здания и несущих конструкций такой срок составляет пять лет, а для инженерных коммуникаций – три года. И если после подписания акта приема-передачи объекта при осмотре выявлены серьезные недостатки, то строительная компания будет обязана их исправить.
Существенными дефектами в квартире (апартаменте) считаются те, которые делают жилье непригодным для проживания или нежилое помещение к использованию его как нежилого помещения – то есть предполагают несоответствие объекта условиям договора и характеристикам, указанным в проекте, либо техническим или градостроительным регламентам. Например, это отсутствие несущих перегородок, существенные трещины в стенах или в полу, ошибки в планировке, отсутствие или сильные повреждения дверей, оконных стекол, рам, вентиляции, низкое качество работ по заявленной отделке, отсутствие окон или входной двери, разница в площади более чем на 5% от указанной в ДДУ и другие. К несущественным дефектам относятся отделка с использованием иных материалов (не тех, которые указаны в договоре), загрязнения и прочие недостатки, устранение которых не представляет сложности.
При приемке квартиры каждый дольщик должен зафиксировать все недостатки при осмотре и указать их в смотровом листе (так называемой дефектной ведомости), который составляется непосредственно во время процедуры приема объекта. Если дефекты выявлены уже после подписания акта приема-передачи, то владелец недвижимой собственности обращается к застройщику с обоснованным требованием устранить ошибки.
Если участник долевого строительства не является дипломированным юристом, который уже имеет опыт взыскания с застройщиков сумм различных санкций, то самым правильным путем будет обращение в специализированную юридическую компанию Лигал Мил – и с целью приемки квартиры (апартамента) и целью дальнейшей защиты прав участника долевого строительства по выявленным недостаткам строительства (которые в 90% случае всегда имеются). Представитель дольщика при приемке квартиры должен получить от дольщика нотариально оформленную доверенность, подтверждающую, что представитель имеет законное право действовать от лица участника строительства.
Когда в доверенности нет необходимости
Если вы собираетесь самостоятельно лично участвовать в процессе приемки своей квартиры и подписывать акт, тогда доверенность не требуется, даже если с вами будут сопровождающие, например, специалист по осмотру и оценке помещений.
Но недобросовестные застройщики способны делать все, чтобы неосведомленные дольщики не смогли выявить дефекты, предъявить требования по их устранению и отказаться от подписания составленного акта приема-передачи квартиры до исправления недостатков, поэтому бывает что не допускают на объект строительства третьих лиц без доверенности (даже при присутствии самого дольщика). Об этом стоит помнить.
Строительная компания может запросить доверенности на всех людей, которые будут присутствовать при приемке квартиры и подписании соответствующего акта. Некоторые застройщики даже ссылаются на то, что в России нет законов, запрещающих требовать наличия доверенности. Но дольщики должны знать и отстаивать свои права даже в тех случаях, когда строительная компания злоупотребляет правом или игнорирует законные требования иных лиц.
Отношения, возникающие между застройщиками и вкладывающими средства дольщиками и связанные с соблюдением условий договоров долевого участия в строительстве, регулируются сразу тремя законами:
Согласно действующим законам, обязанностью дольщика является приемка квартиры, которая производится в срок, указанный в договоре участия в долевом строительстве, либо составляющий семь рабочих дней после фактического получения сообщения о полном завершении строительных работ. Но ни в одном нормативном или правовом акте нет информации о том, что покупатель должен участвовать в приемке лично без посторонних лиц. Нет каких-либо ограничений относительно круга людей, имеющих право присутствовать на процедуре приема-передачи достроенной квартиры.
Таким образом, в соответствии с российскими законами, на осмотр объекта можно привести кого угодно: друзей, близких или дальних родственников, коллег или квалифицированных экспертов по приемке. Ограничений для количества присутствующих нет.
Застройщик требует доверенность. Что делать?
Какие действия осуществлять, если застройщик требует предъявить доверенность на сопровождающих? Прежде всего, необходимо вежливо указать на ваши законные права и попытаться сразу же убедить представителя застройщика, что вы не совершаете ничего незаконного. Говорите четко и ясно, вежливо, не спеша. Уже на этом этапе компания-застройщик может перестать требовать доверенность.
Если застройщик все-таки стоит на своем и настойчиво предлагает показать доверенность, Вам придется подготовить претензию и направить ее в адрес генерального директора строительной компании. В этой письменной претензии следует указать, что вы явились на приемку своей квартиры с сопровождающим, и у организации, осуществляющей строительство, нет никаких оснований и прав отказывать в удовлетворении этих требований.
Претензия составляется в свободной форме. Ее следует лично передать в отдел (представительство) застройщика с получение отметки (подписи, печати и указание на лицо ее принявшее) либо направить по почте ценным письмом с описью вложения по юридическому адресу застройщика. Если первая направленная претензия осталась без ответа, следует написать новую (то есть подать аналогичную претензию) повторно.
Если застройщик не удовлетворит претензию, дольщик может требовать письменный мотивированный отказ, в котором должны быть указаны причины невозможности удовлетворении законных требований участника долевого строительства. А так как оснований для отклонения полученной претензии нет, то либо ответ будет в дальнейшем признан необоснованным и незаконным, либо застройщик решит во избежание проблем разрешить присутствовать сопровождающим на приемке квартиры без доверенностей.
Полезный совет! Дольщик также имеет право пожаловаться на недобросовестного застройщика в комитет государственного строительного надзора города или области. Этот орган занимается вопросами урегулирования отношений между строительными компаниями и приобретателями недвижимых объектов. У данного комитета должен иметься собственный сайт, где физические лица могут оставлять обращения. Также есть смысл обратиться в Роспотребнадзор.
Когда застройщик ответил отказом и продолжает требовать оформления доверенностей, нужно взять его официальный ответ и обратиться в суд. И за каждый день нарушения сроков передачи квартиры в дальнейшем можно взыскивать неустойку. Также можно получить в суде компенсацию причиненного морального и материального вреда.
Какую доверенность составлять?
Какую доверенность при покупке квартиры в новостройке составлять? Такой документ является полномочиями, передаваемым одним лицом второму лицу для официального представительства в правоотношениях. Доверенность предоставляет право на заключение сделок по купле или продаже, а также на осуществление иных действий.
Существуют следующие виды доверенностей:
Также доверенности бывают простыми и нотариальными. Первый тип составляется просто, в свободной письменной форме на усмотрение доверителя (представляемого лица), не требует заверения. Нотариальную доверенность, которая обязательна для заключения соглашений, требующих государственной регистрации и стандартных форм, должен в обязательном порядке заверить нотариус. Нотариальная доверенность всегда необходима если доверителем является физическое лицо.
Какая доверенность нужна для приемки квартиры в новостройке? Это зависит от того, какие полномочия делегируются законному представителю дольщика. Но в любом случае необходим заверенный нотариально официальный документ, так как прием объекта долевого строительства и подписание акта – серьезные процедуры.
Правила оформления
Если вы не знаете, как оформлять доверенность на приемку квартиры от застройщика, мы поможем разобраться в этом. Документ должен содержать:
Как выглядит доверенность на подписание акта приемки квартиры и как составляется? Она может иметь письменную или печатную форму. В первом случае доверенность пишется вручную по стандартным правилам или по образцу. Во втором случае документ составляется на компьютере и распечатывается. Также нотариус может предоставить бланк, который нужно заполнить от руки.
Важно! Для составления доверенности доверитель и представляющее его лицо должны предоставить гражданские паспорта.
К какому нотариусу обратиться
Чтобы приемка квартиры в готовом доме и подписание соответствующего акта были признаны действительными, необходимо иметь законную, грамотно составленную и заверенную доверенность. Заверение следует предоставить опытному и надежному нотариусу, чтобы представитель смог представить права дольщика и выполнить за него все необходимые действия.
Нотариус должен иметь лицензию и осуществлять деятельность в рамках закона. У опытного и востребованного специалиста есть собственный офис или кабинет, но некоторые нотариусы бывает выезжают и на места (то есть непосредственно к клиенту).
Перед тем как произвести заверение доверенности, нотариус должен внимательно проверить ее, изучить и определить, что документ составлен верно. Только при грамотном составлении специалист делает пометку о том, что документ действителен. Нотариус также ставит свою печать и подписывает доверенность.
Стоимость нотариальных услуг различна в разных городах. Цена подготовки нотариальной доверенности (в том числе с правом на проведение осмотра квартиры и подписание акта приема-передачи) составляет в среднем от 1500 рублей до 2500 рублей. Размер оплаты зависит от стоимости правовой и технической работы, а также от нотариального тарифа, который установлен Налоговым кодексом и периодически меняется.
Рекомендации
Напоследок дадим рекомендации дольщикам, которые выбрали способ приемки квартиры в многоквартирном доме по доверенности:
Если предстоит приемка квартиры, купленной по договору долевого участия в строительстве, а вы не можете участвовать в осмотре объекта и подписании акта, делегируйте свои права представителю. Надеемся, что изложенная в статье информация помогла вам понять, как действовать, и проблемы не возникнут. Остается воспользоваться сведениями и сделать все грамотно. ЗА консультациями обращайтесь к нам – ЮК Лигал Мил.
Доверенность на приёмку квартиры. Советы юриста
В это статье рассказываем, в каких ситуациях доверенность на приёмку квартиры необходима, а в каких она не требуется. А также что делать, если застройщик требует нотариальную доверенность, когда она не нужна.
Доверенность нужна
Вы могли купить квартиру из другого города или просто не иметь возможности приехать в указанный час на осмотр. Для таких ситуаций мы сделали услугу «Приёмка квартир» доступной дистанционно.
Для дистанционной приёмки необходимо оформить доверенность на специалиста по приёмке квартиры и заверить её у нотариуса. После оформления доверенности специалист сможет приехать в указанный день на осмотр квартиры, провести все необходимые замеры, составить смотровой лист с перечнем дефектов и предоставить его застройщику. Вся информация о приёмке и фотоотчет отправятся вам на почту.
Доверенность НЕ нужна
Если вы собираетесь присутствовать на приёмке квартиры, оформление доверенности на кого-либо из сопровождающих не требуется. Однако, чтобы помешать тщательному осмотру квартиры, застройщик может потребовать от вас оформления нотариальной доверенности на специалиста по приёмке. Рассказываем, почему это незаконно и что делать в таком случае.
Во взаимоотношениях с застройщиком ваши права регулируют три закона:
Гражданский Кодекс Российской Федерации.
Федеральный Закон N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
Закон Российской Федерации N 2300-1 «О защите прав потребителей»
По закону вы обязаны принять квартиру в указанный договором срок, либо в течение семи дней после получения уведомления о завершении строительства. При этом ни в одной правовой норме нет ограничений относительно того, кто может приходить с вами на приёмку квартиры. Это означает, что на осмотр можно приглашать кого угодно — родных, друзей или специалистов по приёмке квартиры.
Как уже говорилось выше, нотариальная доверенность необходима только в том случае, если квартиру принимает другой человек без вашего участия. Но если вы сами собираетесь присутствовать на приёмке, требование доверенности на сопровождающих — безусловное нарушение прав потребителя.
Что делать, если застройщик требует оформления нотариальной доверенности:
Помните, при покупке недвижимости вы не обязаны разбираться в строительных тонкостях. Поэтому застройщик не имеет права мешать Вам привлекать экспертов к оценке качества квартиры.
Принять квартиру в новостройке. Шаг 1: бумаги
Как заставить застройщика строить качественно и в срок
Рита вложилась в новостройку. Ее построили. Настал ответственный момент: принять квартиру у застройщика.
Рита пришла в офис застройщика, подписала бумаги, получила ключи и вошла в квартиру. Она еще не знает, что разбитое окно в спальне она будет менять за свой счет. А все из-за того, что она не разобралась с бумагами.
Сегодня расскажем, как не повторить ошибок Риты. В этой статье — о процессе приемки и документах, а в следующей — о штукатурке, стяжке и недочетах.
Ранее в цикле «Как купить квартиру в новостройке»:
Какие документы брать на встречу с застройщиком
Когда застройщик получил от городских властей разрешение на ввод дома в эксплуатацию, он отправляет вам бумажное письмо. В письме застройщик сообщает, что дом сдан, и приглашает на осмотр квартиры. Этого требует закон. Если застройщик классный, то он еще и позвонит вам, и отправит смс.
Если вы купили квартиру у среднестатистического застройщика, он может не отправить вам смс. Поэтому подпишитесь на его группу в соцсетях — так вы быстрее узнаете о передаче квартир. Когда застройщик начнет выдавать ключи, сами позвоните ему и согласуйте удобное время для приемки.
Приемка пройдет в два этапа. Сначала вы встречаетесь с застройщиком в офисе, чтобы сверить документы. Потом вы вместе со всеми дольщиками идете осматривать квартиру на предмет недочетов. Если все устраивает — подписываете акт, и приемка завершена. Если не устраивает — составляете претензию, застройщик исправляется, и по новой.
Если живете в другом городе, а ДДУ оформили на нескольких человек, оформите у нотариуса доверенность на кого-то одного, и он поедет принимать.
Вика и Вася жили в Якутске, а квартиру купили в Новосибирске. Оформляли ДДУ на двоих, поэтому к приемке Вася оформил на Вику доверенность. Там он указал, что Вика будет представлять его интересы на приемке этой квартиры.
Иногда ДДУ оформляют на пожилых родителей, а квартиру принимают взрослые дети, чтобы не доставлять родителям хлопот. Тогда им тоже понадобится доверенность.
На встрече с дольщиком застройщики часто предлагают подписать акты приемки-передачи не глядя. Не поддавайтесь на уговоры застройщика: сначала смотрите квартиру, потом решайте, подписать акт или нет.
Еще иногда застройщик предлагает подписать акты голосования по выбору управляющей компании. Но делать это сейчас бессмысленно: вы пока не собственник, так что голосование будет незаконным.
Когда Рита принимала квартиру, застройщик предложил ей сразу стопку документов: «Давайте подпишем, а потом уже пойдем в квартиру, чтобы туда-сюда не бегать и не тратить ваше время». Рита подписала акты, а потом обнаружила в спальне разбитое окно. Застройщик менять окно отказался: «Да это ваши ремонтники поди и разбили!». За замену стекла пришлось платить Рите. Потеряла 16 тысяч рублей.
Как определить срок передачи квартиры
В ДДУ пишут, сколько времени есть у застройщика на передачу. По истечении этого срока дольщик получает право на неустойку. Поэтому важно правильно определить, с какого момента начинается отсчет.
У вас в ДДУ указана дата, когда застройщик должен получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Обычно это формулируют так: «Застройщик обязуется получить разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию в первом полугодии 2017 года». Это означает, что застройщик должен получить разрешение до 30 июня 2017 года включительно.
Если застройщик успеет получить разрешение на ввод до этой даты, то срок передачи начинается с того дня, когда застройщик получил разрешение.
У Вики в ДДУ написано, что застройщик должен получить разрешение в четвертом квартале 2015 года, а передать квартиру — в течение 80 дней. Застройщик получил разрешение на ввод 30 ноября 2015 года. Отсчет пошел с 1 декабря 2015. Застройщик должен передать квартиру Вике до 18 февраля 2016 года включительно.
Если застройщик передает вам квартиру хоть на день позже получившейся даты, у вас появляется право на неустойку. Если застройщик сдает квартиру впритык к окончанию срока передачи, он заинтересован как можно быстрее подписать акты приемки-передачи.
Люда купила квартиру в новостройке за 5 млн рублей. Застройщик должен был передать квартиру до 18 февраля 2016 года включительно, но передал только 28 февраля. Люда написала претензию застройщику и получила за 10 дней просрочки неустойку в 36 500 рублей.
В ДДУ обычно указывают и срок, в течение которого вы должны принять квартиру. Его отсчитывают с того момента, как вы получили уведомление от застройщика, что дом сдан и готов к передаче.
В акте приемки-передачи обязательно должна стоять фактическая дата приемки. Если ваш застройщик нарушил срок передачи, акт подтвердит ваше право на неустойку.
Как получить неустойку, если застройщик нарушил срок сдачи
Чтобы получить неустойку, напишите застройщику претензию в двух экземплярах. Один отдаете застройщику, на втором вам проставят штамп с датой получения претензии. Застройщик должен письменно ответить на нее в течение 10 дней.
Нормальный застройщик позвонит вам и пригласит в офис, где поторгуется и предложит компенсацию за просрочку. Чтобы не прогадать, посчитайте заранее, на какую сумму можете претендовать. Стандартная формула неустойки такая:
Илья купил квартиру за 4 млн рублей, подписал акты 12 июня 2016. Застройщик нарушил срок сдачи на 73 дня. Ключевая ставка равна 11%:
С 1 января 2016 года ставку рефинансирования приравняли к ключевой ставке. Теперь в формуле используют ключевую ставку. Смотрите ее на сайте ЦБ
Если во время просрочки ставка поменялась, то количество дней с разными ставками считают по отдельности. Для каждого периода считают свою неустойку, потом суммируют.
Если вы договоритесь с представителем застройщика о сумме компенсации, то подписываете соглашение о досудебном урегулировании спора.
Хорошо, если в нем вы договоритесь указать не только сумму неустойки, а еще и срок, в который застройщик вам выплатит деньги.
Если вы не договоритесь о компенсации с застройщиком, обращайтесь в суд. Суды в таких случаях чаще всего встают на сторону дольщика, а на застройщика еще и могут наложить штраф в размере 50% неустойки. Если выиграете в суде, застройщика обяжут выплатить вам неустойку, сумму штрафа и судебные издержки.
При каких недочетах нельзя подписывать акты
Перед приемкой вы должны быть морально готовы к тому, что недочеты будут, потому что все застройщики строят с недочетами, просто одни — больше, другие — меньше. Ваше право на качественную квартиру защищают три закона:
По ним застройщик обязан устранить недочеты в квартире или компенсировать вам затраты на их исправление.
Недочеты фиксируют в дефектном акте. Его составляют в двух экземплярах: один — вам, второй — застройщику.
Недочеты разделяют на два типа: существенные и несущественные. В зависимости от того, какие у вас недочеты, вы подписываете или не подписываете акты приемки-передачи.
В следующей статье покажем, как выглядят недочеты и как должна выглядеть квартира без них
Существенными называют те недочеты, при которых невозможно жить в квартире: неработающая канализация, дыры в стенах и окнах, сломанные входные двери. Если в квартире есть хотя бы один существенный недочет, отказывайтесь подписывать акт приемки-передачи. Список недочетов зафиксируйте в дефектном акте. После того, как застройщик их исправит, вы подписываете акты с фактической датой приемки.
Несущественные недочеты — те, которые не мешают жить в квартире: ямы и бугры в штукатурке, царапины по стеклу на окнах, неработающий доводчик на двери в подъезд. При таких недочетах вы подписываете дефектный акт и акт приемки-передачи.
Если вы не подписали акт приемки-передачи при несущественных недочетах, то через два месяца застройщик может со своей стороны составить односторонний акт. Если застройщик докажет, что вы намеренно уклоняетесь от приемки квартиры: знали о передаче квартиры, но не стали принимать, — он без вашего согласия передает вам квартиру. Теперь за нее отвечаете только вы.
Застройщик должен доказать, что недочеты в вашей квартире несущественные. Для этого используют независимую экспертизу
Закон не относит конкретные недочеты к существенным или несущественным. Если вы не подписываете акт приемки-передачи, обязательно запишите в дефектном, что отказываетесь принимать квартиру, потому что недочет — существенный.
Если у вас в квартире существенные недочеты, не подписывайте акты приемки-передачи
Как исправляют недочеты
Чаще всего застройщики не соглашаются компенсировать дольщику затраты на устранение недочетов, а предлагают исправить их силами своих подрядчиков. Если это ваш случай, готовьтесь ждать.
Закон обязывает застройщика устранить недочеты «в разумный срок», но нигде не сказано, что такое этот срок. Возможно, какие-то недочеты вам проще устранить самим, чем ждать застройщика. Пользуйтесь здравым смыслом.
По опыту, если приличный застройщик одновременно сдал 150 квартир, дольщики получают исправления за 3 недели. Если квартир 500 — исправлять будут 1,5 месяца. Если одновременно сдали 1000 квартир, то на устранение недочетов может уйти 3 месяца, и это быстро.
Если вы еще не подписали акты приемки-передачи, то и ключи не получили. Чтобы исправить недочеты, застройщик сам договорится с подрядчиками, те возьмут у него ключи от вашей квартиры и исправят недочеты. После этого застройщик пригласит вас на повторную приемку.
Если вы уже подписали акты приемки-передачи, забрали ключи, но дефектный акт с застройщиком таки составили, то ждите звонка от застройщика. С вами согласуют время, когда строители придут исправлять недочеты. Ключи только у вас, только вы сможете открыть квартиру строителям.
Если ваш застройщик в срок достроил дом, в срок передал ключи, в вашей квартире нет недочетов, вы подписали акты, — поздравляю. Познакомьте меня с этим застройщиком.
Если что-то пошло не так, не огорчайтесь. Нарушит застройщик сроки — у вас появляется право на неустойку. Обнаружите в квартире недочеты — у вас право на их исправление силами застройщика. Когда дольщики перестанут прощать застройщикам просрочки и недочеты, застройщики научатся качественно строить и вовремя сдавать дома.