насколько дорожают квартиры при постройке метро рядом с домом

Метро-2020: как повлияет открытие новых станций на рынок жилья Москвы

Власти Москвы заявили к открытию в 2018 году рекордного числа новых станций метро — планируется ввести 25 станций подземки. Всего до 2021 года протяженность столичного метрополитена, по планам мэрии, вырастет в два раза. В течение четырех ближайших лет в столице будут построены 137 км линий метро и 60 новых станций.

О том, как развитие метро повлияет на рынок жилья — аренды и покупки квартир, — «РБК-Недвижимости» рассказали риелторы.

В таблице, составленной «РБК-Недвижимостью» по данным онлайн-сервиса объявлений ЦИАН, указана стоимость аренды однокомнатных квартир, средняя цена 1 кв. м на первичном и вторичном рынках Москвы в пешеходной доступности (около 1,5 км) от станций метро, которые планируется открыть до 2021 года. В таблице не рассматривались станции подземки, ввод которых был перенесен с 2017 на текущий год (12 станций). На станциях, где не указаны цены, отсутствуют новостройки в продаже либо станция строится далеко от существующей жилой застройки.

Три эффекта метро на метры

Открытие метро по-разному влияет на стоимость жилья. Например, цены на новостройки практически не растут из-за открытия новых станций поблизости. «Если станция метро рядом со строящимся комплексом будет открыта в течение полутора лет, то можно не сомневаться, что застройщики уже заложили этот фактор в стоимость квадратного метра», — говорит председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова.

На вторичном рынке ситуация иная — рост цен на квартиры может быть зафиксирован как на стадии анонсирования строительства нового метро, так и в период его открытия. Рост цен на вторичном рынке при этом может достигать 5–10%, отмечает руководитель департамента консалтинга и аналитики риелторского агентства «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков.

Значительное влияние открытие новых станций оказывает на стоимость аренды жилья. В этом сегменте (в зависимости от востребованности района и удаленности от метро) цены могут вырасти, по оценкам риелторов, на 10–25%.

Рост цен потерял масштаб

Из-за текущих масштабов строительства метро в Москве открытие новых станций по всему городу снизило влияние на рост стоимости жилья. Это связано с тем, что новые станции в 2014–2017 годах открылись в условиях падающего рынка, усиления конкуренции и перераспределения спроса между вторичным рынком и новостройками, пояснил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

Хотя несколько лет назад, когда метро строили меньше, взлет цен на жилье мог доходить до 25%. «Такую картину мы видели в 2009 году в Митино, где стоимость квартир на вторичном рынке с открытием метро выросла примерно на 20–25%, а также в 2013 году в Жулебино — там стоимость квартир на вторичном рынке поднялась на 20%. На рынке первичного жилья показателен пример со станцией метро «Новокосино», строительство которой привело к тому, что цены в новых проектах города Реутова выросли на 20%», — вспоминает эксперт.

Почему цены растут неравномерно

На рост цен в связи с открытием метро влияют и такие факторы, как удаленность от центра и наличие других станций поблизости.

Максимальный рост цен на жилье обычно наблюдается в районах, где транспортная доступность улучшается значительно. «Открытие станции метро в районе, расположенном у МКАД, куда жители раньше добирались по 20 минут на общественном транспорте, приведет к большему проценту увеличения [цен на жилье], чем в районе, расположенном ближе к центру, где уже до этого были действующие станции», — объяснят Дарусенков.

Например, жилье вблизи станций «Некрасовка» и «Селигерская» может подорожать на 10–15%, прогнозирует Вражнова. «В 2017 году рост средней стоимости 1 кв. м на вторичном рынке отмечался в двух районах — Ховрино и Раменки, где открылись одноименные станции. По сравнению с концом 2016 года средняя стоимость 1 кв. м в Ховрино выросла на 4%, а в районе Раменки — на 3,9%», — говорит Дарусенков.

Подобного роста не стоит ждать жителям района, где строится станция «ЦСКА», так как поблизости расположено еще три станции — «Полежаевская», «Сокол» и «Аэропорт», говорит Вражнова. Более того, в некоторых районах Москвы, где заявлено открытие метро, средняя стоимость жилья может и вовсе снижаться: в районе расположения будущей станции «Очаково», по данным «Азбуки жилья», за два года цена 1 кв. м снизилась в среднем на 2,7%.

Открытие станции подземки — временный фактор, который влияет на стоимость жилья. Станция «Тропарево», которая была построена в 2014 году, резко повысила привлекательность района Тропарево-Никулино. Рост средних цен на вторичное жилье в 2016 году составил 4,5%. Однако по итогам 2017-го стоимость жилья здесь снизилась на 9%, говорит эксперт из «Азбуки жилья».

«Таким образом, из-за общих тенденций на рынке жилья новости о планировании новых станций метро в настоящий момент, скорее, позволяют сохранить стоимость на текущем уровне или уменьшить темпы ее снижения. А реальное увеличение цены наблюдается в течение относительно короткого промежутка времени, привязанного к вводу станции в эксплуатацию», — резюмирует Ярослав Дарусенков.

Источник

Насколько сейчас выгодно покупать жилье на этапе котлована

По оценкам экспертов, сегодня до четверти сделок на московском рынке новостроек совершается на ранних стадиях строительства. Это связано с более привлекательной ценой на старте.

Вместе с аналитиками и застройщиками разбираемся, как изменилась доходность новостроек на фоне ажиотажного спроса в 2020 году и перехода на эскроу-счета.

Эскроу-счета и котлован

Квартиры на этапе котлована считаются более привлекательными с точки зрения цены — они дешевле готового жилья. По оценкам экспертов, разница в цене может достигать от 10% до 50%. С переходом на эскроу-счета прогнозировалось, что новостройки будут выходить в продажу по более высоким стартовым ценам, а разница между начальной и окончательной стоимостью сократится. Этот прогноз в какой-то мере реализовался. Например, до 2019 года средняя разница в цене квартиры на стадии котлована и в готовом доме составляла порядка 25%. После перехода на эскроу-счета у девелоперов пропала необходимость стимулировать активные продажи на ранней стадии строительства, что сократило эту разницу примерно до 15%, отметил директор по развитию ГК «А101» Дмитрий Цветов.

Эксроу-счета снизили разницу в цене экспонируемого предложения на этапе котлована и готового жилья в моменте, а стартовые цены стали выше из-за издержек девелоперов, подтвердила управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. «В 2020 году стоимость квадратного метра в жилье комфорт-класса на этапе котлована составляла 198 тыс. руб., на этапе ввода — 213 тыс. руб., разница в стоимости — 8%», — отметила она.

Несмотря на увеличение стартовых цен, рост стоимости квартиры по мере строительной готовности не стал значительно меньше. По оценке «Метриума», сейчас за весь строительный цикл московские новостройки дорожают в среднем на 20–25%, а годовая доходность находится на уровне 12–15%, как и было раньше. Пока оценить полную доходность проектов с эскроу-счетами сложно, поскольку большинство из них находится еще в строительстве.

Доля сделок с жильем на ранних стадиях строительства остается большой. По данным риелторской компании «Бест-Новострой», в 2020 году на этапе котлована совершалось 26% сделок, хотя в 2019 году этот показатель был выше — 31%. На старте продаж, до начала строительных работ, в 2019 году заключалось 6,9% сделок, а в 2020-м — уже 10,3%. По оценкам экспертов ГК «Инград», с момента начала строительства и примерно до 50% готовности объекта 25–30% сделок являются инвестиционными.

Спрос решает

Помимо схемы финансирования жилья, разница между ценой квартиры на котловане и финальной стадией определяется спросом на жилье в целом. По словам экспертов, это и продемонстрировал 2020 год, когда спрос на первичном рынке на фоне действия программы льготной ипотеки и валютных колебаний был ажиотажным. Покупатели, вложившиеся в квартиру на начальных стадиях строительства в начале года, могли выиграть в цене еще больше, чем в дореформенный период. По данным аналитиков агентства недвижимости «Бон Тон», до перехода на эскроу-счета маржинальность инвестиций в недвижимость массового сегмента на этапе котлована и по окончании строительства могла составлять от 20% до 40%. В 2020 году цены на новостройки в столичном регионе показали такой же рост.

«За последний год он составил 20,8% в комфорт-классе. Но здесь включились другие механизмы, и катализатором удорожания стали вовсе не эскроу-счета, а главным образом большой объем собственных и заемных средств, появившихся на рынке недвижимости», — поясняли аналитики «Бон Тон».

Об увеличении ценового разрыва между квартирой на этапе котлована и на финальных стадиях заявили в ГК «Инград». «Сейчас разница стоимости квартиры на этапе котлована и ценой на высокой стадии готовности колеблется от 27% до 55% в зависимости от проекта. Есть случаи, когда она достигала 100%. Как правило, цена активно растет примерно до 50% готовности дома, после чего прирост стоимости к моменту ввода в эксплуатацию незначительный. Ранее показатель находился в пределах 20–30%», — рассказал директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев.

По его словам, это связано с отсутствием хороших альтернатив для инвестиций: из-за падения доходности депозитов и общей ситуации неопределенности россияне предпочли вкладывать накопления «в бетон». «На долю инвестиционных сделок приходится примерно 20% общего объема продаж», — добавил застройщик.

Вложение средств в строительство жилья действительно выгоднее банковских депозитов, согласился Дмитрий Цветов из ГК «А101». Фактическая доходность банковского вклада составляет 3–4% годовых, а аналогичный показатель от покупки квартиры на стадии котлована — порядка 7,5% годовых. Если говорить о годовом росте цен, то в 2020 году квартиры в Новой Москве подорожали примерно на 35%. Сейчас в проектах ГК «А101» средняя стоимость квадратного метра в предложении на 39,5% выше, чем год назад.

«Нынешний рост обусловлен дефицитом предложения в моменте, который возник из-за стремления многих успеть воспользоваться льготной ипотекой, а также из-за дискуссий о возможной отмене этой программы», — пояснил он.

Политика девелопера и количество комнат

Разница между стоимостью квартиры на этапе котлована и финальными стадиями, помимо ситуации на рынке, зависит от класса жилья, конкретного проекта и квартиры, а также политики девелопера. «При наличии достаточного объема собственных средств и даже при привлечении проектного финансирования застройщики выбирают стратегию продаж в готовых корпусах, что позволяет им максимизировать стоимость проекта. Некоторые застройщики уже отказались от продаж на этапе котлована», — отметила Мария Литинецкая.

Более того, даже в одном проекте может быть очень неравномерная динамика роста цен по мере строительной готовности. Например, однушки могут подорожать на 20% за время строительства, а трешки — только на 9%, отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «Из 600 проектов столичного региона на первичном рынке только пять показали рост цены 30% и более с момента старта, если смотреть средние показатели по ЖК. А если взять динамику по однокомнатным квартирам, то проектов с такой доходностью будет уже девять», — добавила она.

Когда покупать на котловане невыгодно

Есть ситуации, когда квартиры на этапе котлована покупать невыгодно. Если, например, человек снимает жилье, то, пока достроится дом, ему придется как минимум два года арендовать квартиру, а это дополнительные расходы. Если взять в расчет аренду квартиры за 40 тыс. руб., то за два года строительного цикла придется на аренду потратить почти 1 млн руб. То есть необходимо, чтобы его новая квартира подорожала более чем на 1 млн руб. «Котлован более выгоден тем, кто уже имеет жилье и задумался о приобретении еще одной квартиры в инвестиционных целях или для родственников», — отметила Мария Литинецкая из «Метриума».

Кроме того, несмотря на введение системы эскроу-счетов, которые дают гарантию возврата средств в случае банкротства застройщика, риски при вложении на стадии котлована сохраняются, продолжила Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя». Во-первых, не все девелоперы полностью используют эскроу-счета. Во-вторых, на таком быстрорастущем рынке, как в 2020 году, забрать деньги даже спустя полгода с момента вложения невыгодно — они уже сильно обесценились. «Если человек не готов кропотливо изучать подобные обстоятельства или выбранный проект уже содержит эти риски, ему, возможно, разумнее будет вложиться попозже», — рекомендует она.

Невыгодной может оказаться и покупка определенных лотов, потенциал роста цен по мере строительной готовности у которых невысокий. «Например, чрезмерно большие или маленькие квартиры (топовые пентхаусы или базовые студии менее 20 кв. м) часто выходят в продажу практически по верхней границе цены. Если сэкономить на стадии строительной готовности все равно нельзя, в ранней покупке также нет смысла», — подытожила Ирина Доброхотова.

Дмитрий Галанцев, управляющий партнер юридического бюро «Пропозитум»:

— Использование эскроу-счетов делает покупку новостройки значительно безопаснее, существенно снижая риски, связанные с банкротством и обманом со стороны застройщиков.

Важно понимать, что эскроу-счета, обеспечивая сохранность денежных средств дольщика, никак не защищают его от затягивания сроков строительства и не гарантируют качество выполненных работ. На денежные средства на эскроу-счетах не начисляются проценты. Еще один минус эскроу-счетов — удорожание недвижимости, поскольку теперь застройщики платят проценты за пользование деньгами банка.

Источник

Где в Москве выгодно купить квартиру в 2021 году. Список районов

В 2020 году на рынке жилья в Москве наблюдался ажиотажный спрос. По данным сервиса «Авито Недвижимость», спрос на квартиры в новостройках к концу года взлетел в 2,5 раза, на квартиры со вторичного рынка — на 35%. Причины — льготная ипотека, общее снижение ставок, валютные колебания. Это привело к серьезному подорожанию квартир в новостройках — до 20–30%.

После такого роста цен найти выгодный вариант в Москве непросто. «РБК Недвижимость» выбрала самые перспективные и выгодные для покупки жилья столичные районы.

Районы у строящихся станций метро

Одна из основных характеристик удачной покупки квартиры — это ее месторасположение. На привлекательность недвижимости и ее стоимость существенно влияет наличие рядом метро или перспектива его строительства. Поэтому эксперты советуют обратить внимание на районы, где в 2021 году должны открыться новые станции.

На этот год запланировано открытие 11 станций Большой кольцевой линии (БКЛ). Это станции «Зюзино», «Калужская», «Новаторская», «Проспект Вернадского», «Мичуринский проспект», «Аминьевская», «Давыдково», «Кунцевская», «Терехово», «Мневники» и «Карамышевская».

По данным Est-a-Tet, всего в районе новых станций БКЛ (в радиусе 2 км) строится восемь жилых проектов, пять из них — комфорт-класса. Это ЖК «Архитектор» (Обручевский район), «Большая Очаковская 2» (Очаково-Матвеевское), «Вестердам» (Очаково-Матвеевское), «Событие» (Раменки), «Огни» (Раменки), «Мята» (Хорошевский), «Вереск» (Хорошево-Мневники) и Sydney City (Хорошево-Мневники).

Самые доступные варианты — в ЖК «Мята» рядом с будущей станцией «Карамышевская» и ЖК «Большая Очаковская 2» неподалеку от станции метро «Аминьевская». Стоимость 1 кв. м здесь начинается от 227 тыс. руб. и 233 тыс. руб. соответственно. Самые дорогие квартиры — в Sydney City у метро «Карамышевская». Стоимость 1 кв. м — от 343–378 тыс. руб.

Проекты рядом со станциями БКЛ, которые откроются в 2021 году (в расчет взяты корпуса на начальном этапе строительстве и возведения нижних этажей)