можно ли взять кредит на квартиру и сдавать ее
Ипотека за счет аренды: расчет от эксперта
Среди покупателей квартир в Москве и Подмосковье, которые хотят сохранить свои деньги, распространена такая схема: купить квартиру в кредит и сдавать ее так, чтобы аренда покрывала все выплаты по ипотеке. Насколько это реалистичный и выгодный план, рассказывает руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья» Дарья Третьякова.
В целом такой вариант возможен, но стоит помнить о нескольких вещах.
Во-первых, принципы градации стоимости аренды квартиры и стоимости ее продажи в целом схожи. Иными словами, если вы хотите приобрести недвижимость с целью получения наибольшего арендного дохода, то будьте готовы к тому, что ее изначальная стоимость будет выше.
Во-вторых, для того чтобы арендная плата перекрывала выплаты по ипотеке, эти выплаты должны быть небольшими, а для этого нужен ипотечный кредит на длительный срок, что приводит к большим переплатам. И это не 20 лет и в большинстве случаев даже не 30 лет, а больше.
В-третьих, будьте готовы к тому, что ваша квартира какое-то время будет пустовать, и в этих случаях вы будете платить за ипотеку из своего кармана. А такое время обязательно будет, поскольку вряд ли можно встретить квартирантов, которые на протяжении 20-30 лет проживают в одной съемной квартире. Арендаторы меняются, и новые не всегда находится оперативно.
В-четвертых, не забывайте, что вам нужно будет еще собрать нужную сумму на первоначальный взнос на квартиру. Сейчас крупные банки не предоставляют кредиты на новостройки без первоначального взноса (раньше можно было встретить такие предложения).
А теперь рассмотрим наглядный пример. Чтобы начать сдавать жилье сразу, нам нужна будет квартира на вторичном рынке или в сданной новостройке (желательно с отделкой или под чистовую отделку, в противном случае придется потратиться еще и на небольшой ремонт). Чтобы сдавать жилье по более выгодной цене, важна транспортная доступность. Но квартиры с хорошей транспортной доступностью стоят дороже, и в ходе нашего мониторинга подходящие варианты не нашлись (при поиске мы ориентировались на размер первоначального взноса в 20%). Выплаты по ипотеке все равно превышали доход от аренды.
Поэтому мы изменили некоторые характеристики поиска, точнее, понизили требования к жилью. Как вариант стали рассматривать новостройки на этапе строительства, так как цены на квартиры в таких проектах ниже. Вот один из примеров. В ЖК в 5 км от МКАД можно приобрести однокомнатную квартиру площадью 39,95 кв. м за 2,7 млн рублей. Корпуса находятся на начальной стадии строительства, сдача планируется через полтора года (на момент написания статьи. – Прим. ред.) При оплате первоначального взноса в 20% необходимо взять кредит на 2,2 млн рублей, по ставке в 12% и сроком кредита на 30 лет ежемесячный платеж составит 22,3 тысячи рублей.
В поселке, который расположен в 3 км от этого ЖК, предлагают для сдачи в аренду «однушку» за 22 тысячи рублей в месяц. В городе Видное однокомнатные квартиры сдаются за 25-30 тысяч рублей в месяц. В целом при хорошем раскладе можно будет сдать будущую квартиру за те же 23-25 тысяч рублей в месяц, что как раз будет перекрывать выплаты по ипотеке.
1) до ввода дома в эксплуатацию нужно оплачивать ипотеку самим;
2) нужны средства на первоначальный взнос;
3) нужны средства на ремонт;
4) после ввода дома в эксплуатацию ситуация на рынке аренды может поменяться как в лучшую, так и в худшую сторону.
Кроме того, стоит учитывать, что для данного случая цифры приведены очень приблизительные. В нашем примере рассматривалась ипотека под 12% годовых, минимальный первоначальный взнос для данной ипотеки (20%) и не были учтены ежегодные выплаты по страховке. Но в целом такой вариант, как выплата ипотеки за счет сдачи квартиры в аренду, возможен. Конечно, реальный доход от нее вы увидите лишь через 30 лет, но зато у ваших детей квартирный вопрос будет решен.
Выйти в ноль: как выплачивать ипотеку за счет сдачи купленной квартиры
Ипотека — серьезное бремя и нагрузка на семейный бюджет. Однако если купленное в кредит жилье не единственное, то ипотечные выплаты полностью можно перекрывать арендными платежами, сдавая квартиру.
Расчеты показывают, что это не миф, а реальность. Но для того чтобы ожидания оправдались, нужно заранее хорошо подготовиться и все продумать. Риелторы рассказали, как выбирать жилье, какими должны быть условия кредитования и что необходимо предусмотреть.
Можно ли сдавать квартиру в ипотеке
Этот способ выплачивать ипотеку — далеко не новый. Люди активно оформляют кредиты и выплачивают их с помощью сдачи в аренду ипотечных квартир, если сами не нуждаются в улучшении жилищных условий, то есть располагают как минимум одним собственным жильем или не имеют взрослых детей, которых вскоре нужно отселять.
«Банки не запрещают сдавать в аренду квартиру, приобретенную в ипотеку, никаких штрафных санкций для заемщика нет, — поясняет председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова. — Но в пункте договора ипотечного кредитования обязательным условием является обязанность заемщика информировать банк о сдаче квартиры в аренду».
По наблюдениям управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, количество покупателей, планирующих получать пассивный доход от сдачи в аренду, резко выросло после пенсионной реформы. Это произошло на фоне новостей о повышении возраста выхода на пенсию.
Какими должны быть условия кредитования
Условие для кредита, который вы хотите окупать арендой, одно — арендная ставка не должна быть ниже ежемесячного платежа. А лучше, чтобы она превышала его. Очень большую роль будет играть первоначальный взнос и возможность погашать кредит досрочно — именно это поможет сократить ежемесячный платеж и тем самым приблизить его к ставке аренды, считает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Оксана Вражнова из «Миэль» приводит такой пример из своей практики. Семейная пара с помощью ипотечного кредитования приобрела на вторичном рынке однокомнатную квартиру в Москве за 5,9 млн руб. Сумма первоначального взноса составила 50%, ставка по кредиту — 10,7%, срок кредитования — 30 лет. Первоначальная сумма минимального платежа — порядка 28 тыс. руб. Однако пара не стала проживать в этой квартире и, сделав там небольшой косметический ремонт, сдала ее за 30 тыс. руб. в месяц. Регулярное внесение досрочных платежей постоянно сокращало сумму минимального платежа, в то время как ставка по аренде оставалась прежней. Через шесть лет сумма минимального платежа уже была равна 5 тыс. руб., в то время как арендная ставка так и не изменилась.
Какой должна быть квартира
Во-первых, нужно определиться с рынком: первичный или вторичный. Новостройка предполагает какой-то период ожидания до тех пор, когда квартиру можно будет сдавать. «Если рассматривать предложения без отделки, то этот период составляет от полугода до трех-четырех лет, — рассказала руководитель департамента городской недвижимости «НДВ» Оксана Иванова. — Даже если ключи выдадут через месяц после покупки, около полугода надо заложить на ремонт, а если новостройка еще на стадии первых этажей — намного больше. Скорее всего, какое-то время уйдет на поиск арендатора, тогда как на вторичном рынке многие квартиры продаются «вместе с ним». Все это время ипотеку придется выплачивать из собственных средств. Плюс первичного рынка — низкая (сравнительно) ставка, в среднем на 1–1,5 п. п., чем на вторичке».
Пример расчета
Оксана Иванова, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ»:
— Попробуем сперва посчитать на примере квартиры на вторичном рынке. Двухкомнатную внутри МЦК в радиусе 500 м от вестибюля станции метро с изолированными комнатами и раздельным санузлом, то есть подходящую для коливинга, можно еще найти за 8 млн руб. Сдавать получится примерно за 50 тыс. руб. — для студентов одного вуза, коллег или просто знакомых комната по 25 тыс. в месяц в хорошей локации — абсолютно приемлемо. Можно, конечно, найти и незнакомых арендаторов или одного, кто сдаст вторую комнату в субаренду, но это менее приятный вариант. Средний первоначальный взнос — процентов 25, будем отталкиваться от этой цифры, и ипотеку под 9% годовых на вторичку получить можно. Получаем: первоначальный взнос — 2 млн руб., сумма займа — 6 млн руб., ставка — 9%, предел ежемесячного платежа — 50 тыс. руб. Подходит программа на 25 лет. Остается подумать о страховании, если необходимо, а также о налогах (все-таки немалый период).
Теперь рассмотрим новостройку. По нашим расчетам, одним из рекордсменов по скорости окупаемости стали апартаменты в ЖК «Город» на улице 800-летия Москвы. До сдачи около года, плюс не менее квартала займет ремонт. Лот 25 кв. м обойдется в 3,3 млн руб. в отделке white box, или примерно 3,6 млн под ключ. Средняя ставка аренды однушки в районе — около 32 тыс. руб. С одной стороны, здесь высокая конкуренция (спальный район плотной застройки, сдается много жилья), с другой — в ближайшие три года рядом с ЖК, всего в 300 м, заработает станция метро «Улица 800-летия Москвы», что сильно поднимает рейтинг объекта именно в глазах арендатора.
Итог: стоимость 3,6 млн руб., первоначальный взнос 0,9 млн руб., ставка 9%, предел платежа 32 тыс. руб. в месяц. Сдавая за эту сумму, можно погасить ипотеку всего за 11 лет.
Желательно выбирать вторичку с ремонтом и мебелью, считает Сергей Тихонов, эксперт CENTURY 21 Vesta. Подойдет и уже сданная новостройка с отделкой. Идеальный вариант, по его мнению, апартаменты (они дешевле квартир на 15–20%) с готовой отделкой и обстановкой от застройщика и управляющей компании, которая будет заниматься арендой по договору.
Мария Литинецкая советует обратить внимание на студии — они показывают максимальную доходность за счет минимальной стоимости и одновременно аренды, сравнимой со ставкой на однокомнатные квартиры.
И конечно, эксперты сходятся во мнении, что квартира должна быть ликвидна, востребована для аренды. То есть находиться в пешей доступности от метро либо вблизи крупного делового узла: бизнес- или технопарка, аэропорта и т. п.
На что нужно обратить внимание
В первую очередь, нужно постараться объективно оценить свои финансовые возможности и сопоставить средний ипотечный платеж со средней ставкой аренды аналогичной квартиры по району. «В этом может помочь ипотечный калькулятор на сайте любого банка. Да, расчеты приблизительные, но суть будет ясна», — советует Ирина Доброхотова.
Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин отмечает также, что необходимо сформировать запасной фонд покрытия ипотеки. Он должен быть равен примерно трем-четырем ежемесячным платежам по кредиту. В случае внезапного выселения арендатора эти средства пойдут на погашение ипотеки, пока инвестор не найдет нового жильца.
В каком случае не стоит брать ипотеку
Оксана Полякова, директор департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость»:
— Сдача в аренду — это выгодный способ погашения кредита, но только если квартира приобретается для себя, а не для того, чтобы ее сдавать внаем постоянно. Для многих это наиболее благоприятный способ решения вопроса. Жилье, которое вы купите для сдачи, потребует немало вложений — финансовых, временных и эмоциональных: предарендная подготовка, квартплата и оплата ЖКУ, поиск арендаторов, риск простоя, взаимодействие с квартирантами, уплата налогов и, наконец, выплата ипотечного кредита.
Если нет необходимости решения жилищного вопроса, а в наличии имеется большая сумма денег, недостаточная, однако, для приобретения квартиры, выгоднее положить ее в банк под проценты, нежели брать ипотеку и покупать жилье для сдачи в аренду.
Например, у вас 8 млн руб., они лежат в банке под 8% годовых: вы получаете 640 тыс. руб. прибыли в год, не прикладывая к этому никаких усилий. Квартиру, приобретенную за 8 млн руб., можно сдать в аренду со ставкой максимум 35 тыс. руб. в месяц. Прибыль за 12 месяцев — 420 тыс. руб.
Можно ли взять кредит на квартиру и сдавать ее
Как сдать ипотечную квартиру в аренду?
Материал составлен при поддержке Консультационного Центра ДОМ.РФ спроси.дом.рф
«Куплю квартиру в ипотеку, а потом сдам в аренду» – такие мысли нередко посещают людей, которые впервые задумываются об инвестициях в недвижимость. Законно ли сдавать «ипотечную квартиру» в аренду и насколько это выгодно? Давайте разбираться вместе.
Аренда ипотечной квартиры? Это вообще законно?
Часто у потенциальных заемщиков возникает вопрос, можно ли сдать ипотечную квартиру в аренду, и нет ли здесь каких-то препятствий с точки зрения законодательства.
Если вкратце, закон «Об ипотеке» разрешает это делать, но только при соблюдении двух условий:
Стоит учитывать, что не все кредитные организации разрешают своим клиентам сдавать ипотечное жилье в аренду. В таких случаях соответствующий пункт содержится в кредитном договоре между банком и клиентом.
Поэтому если вы планируете официально сдавать жилье после оформления кредита, следует внимательно изучить этот раздел договора перед подписанием и задать прямой вопрос сотрудникам банка.
Некоторые клиенты предпочитают не сообщать представителям банка о своих планах, но это может иметь неприятные последствия. Если банк впоследствии узнает о нарушении условий договора, он может наложить штраф или даже потребовать полного досрочного погашения кредита.
Может ли это быть выгодно?
Чаще всего основной мотивацией для приобретения такой недвижимости является стремление сделать инвестицию «в будущее», например, желание создать некий источник пассивного дохода на пенсии или обеспечить жильем детей.
Обычно люди, которые оформляют ипотеку, исходят из предположения, что доходы от аренды будут полностью или частично компенсировать расходы на обслуживание кредита. Действительно, получение дополнительного дохода снижает кредитную нагрузку на заемщика и делает его более качественным клиентом с точки зрения банка. Кроме того, после выплаты ипотечного кредита заемщик получает реальный актив, который в дальнейшем при удачной конъектуре рынка может быть продан по более высокой цене.
Стоимость аренды такой квартиры может варьироваться от 30 до 45 тыс. рублей в зависимости от расположения, качества ремонта и наличия социальной инфраструктуры. Общая сумма доходов, которые вы получите от сдачи квартиры в аренду в течение 20 лет составит от 7 до 10 млн рублей. Таким образом, аренда позволит компенсировать только 50-80% расходов на ипотеку. Остальную сумму придется заплатить из своего кошелька.
С другой стороны, стоимость жилья меняется со временем, и с большой долей вероятности квартира к моменту выплаты кредита квартира будет стоить дороже (например, только в 2020 году цены на вторичном рынке жилья в России выросли на 4,6%). В дальнейшем это позволит перепродать недвижимость по более высокой цене и в конечном счете получить доход.
Дополнительные доходы от аренды также можно также направлять на досрочное погашение ипотеки и дополнительно сэкономить на процентах по кредиту.
Дополнительные расходы на эксплуатацию
Помимо прямых платежей по кредиту аренда ипотечной квартиры также предполагает и другие расходы:
Об этом нужно помнить для того, чтобы правильно сбалансировать персональный бюджет.
Выводы
Сдавать ипотечную квартиру в аренду не запрещено законом, но стоит учитывать, что данный шаг требует согласования с банком.
При грамотном планировании бюджета инвестирование средств в недвижимость может быть не только способом сохранения денег, но даже источником заработка. Выгодно это или нет зависит от большого количества факторов, в том числе размера первоначального взноса, уровня, регулярности и источников дохода, условий ипотечного кредита, ликвидности квартиры и десятков других обстоятельств.
В любом случае заключение ипотеки является ответственным шагом, который требует внимательного изучения документов и планирования.
Считаете, что настал подходящий момент для ипотеки? Спроси.дом.рф подскажет, как оформить выгодный кредит
Инвесторы используют льготную ипотеку, чтобы покупать квартиры для сдачи в аренду
Для некоторых инструментов это снизило и без того невысокую их доходность, на этом фоне выросла популярность вложений в недвижимость. По нашим подсчетам, 25% покупателей квартир сейчас – это инвесторы, планирующие впоследствии сдавать квартиру в аренду. Их энтузиазм подогревает и льготная ипотека: программа оказалась настолько популярной, что ее продлили на первую половину 2021 г., а для отдельных регионов подумывают продлить еще раз.
В 2020 г. российские банки выдали рекордные для рынка 4,2 трлн руб. ипотечных кредитов и в 2021-м могут выдать еще больше. На программу льготной ипотеки приходится более 90% кредитов на новостройки. В III квартале прошлого года было выдано 455 000 ипотечных кредитов, на 52% больше, чем за тот же период предыдущего года.
Cхема «купить и сдавать» популярна, поскольку не требует чрезмерных усилий, а кроме того, квартира – это осязаемый актив, который в любой момент можно продать. По данным Райффайзенбанка, более 50% россиян, уже имеющих свою квартиру, готовы вновь взять ипотеку, значительная часть собирается новую недвижимость сдавать. Такое количество потенциальных арендодателей сулит избыток предложения.
К сожалению, многие инвесторы при расчете потенциального дохода не учитывают изменение стоимости квартиры, динамику рынка аренды, инфляцию. Уже сейчас инфляция съедает большую часть дохода. И даже небольшие колебания рынка имеют значение: допустим, инвестор мог получить 6% годовой доходности (процент с учетом возможности реинвестирования ежемесячного дохода), купив квартиру за 9 млн руб. и сдавая ее за 45 000 руб./мес. Но если квартира подорожает на 1 млн руб., а цена аренды останется на том же уровне или незначительно подешевеет (40 000–45 000 руб./мес.), доходность упадет до 4,8%.
Ситуацию мог бы спасти значительный рост доходов населения, чтобы люди могли позволить себе снимать более дорогое жилье. Но в ближайшие несколько лет это вряд ли произойдет. Это означает, что рынок окажется в ситуации значительного избытка предложения съемного жилья уже в 2021–2022 гг. Конкурировать придется ценой.
Когда инвесторы поймут, что ожидания не оправдались, они захотят избавиться от активов – и избыток возникнет уже на рынке купли-продажи недвижимости. В настоящее время средние сроки экспозиции квартир сократились с трех месяцев до полутора, а иногда даже до 10 дней, если объект продается с дисконтом 5–6%. Однако, как только фактор льготной ипотеки перестанет двигать рынок, сроки экспозиции восстановятся и продажа квартиры по среднерыночной цене вновь будет занимать 4–5 месяцев.
Вполне вероятно, что в условиях высокой конкуренции часть владельцев попытается повысить доходность жилья, например при помощи разделения квартир на студии. Такая динамика приведет к росту нагрузки на социальную инфраструктуру, а в перспективе 2–3 лет может стать источником новых ограничений в части раздела квартир – это уже произошло в Нью-Йорке, Лос-Анджелесе, Сан-Франциско и других городах с высокой стоимостью жизни и насыщенным рынком недвижимости.
Инвесторам, которые хотят заработать на недвижимости, следует присмотреться к ЗПИФам, перепродающим объекты, а также к рентным фондам, работающим с коммерческой недвижимостью в успешных отраслях.
Названы регионы, где выгодно взять квартиру в ипотеку и сдавать ее
Портал bankiros.ru провел собственное исследование и выяснил, в каких регионах выгодно сдавать ипотечную квартиру в аренду и получать прибыль. В основе расчетов – данные о средней стоимости однокомнатной квартиры в рассматриваемых регионах, а также стоимость аренды подобного жилья. Условия кредитования – стандартные, для основной категории заемщиков. Расчеты проводились на примере СберБанка.
Расчет ипотеки в СберБанке
Параметры ипотечного кредита:
Стоит учитывать, что для отдельных категорий заемщиков в большинстве банков действуют льготные условия кредитования, которые позволяют взять ипотеку по сниженной процентной ставке.
Регион
Стоимость квартиры
Ежемесячный платеж по ипотеке
Стоимость аренды (в рублях за месяц)
Теоретически использовать ипотечную недвижимость для получения прибыли и погашения ежемесячных платежей по кредиту можно в нескольких регионах, в числе которых Москва, Екатеринбург, Казань, Челябинск, Омск и Ростов-на-Дону. При этом следует учитывать, что представленные данные являются усредненными.
Чтобы более точно оценить выгодность вложений, необходимо учитывать множество факторов, таких как категория заемщика, условия кредитования в конкретном банке, величина первоначального взноса и конкретная стоимость недвижимости. Прибыль от последующей сдачи в аренду также может значительно варьировать в зависимости от местоположения квартиры, ее площади и уровня отделки. Квартиру с качественным ремонтом, обставленную хорошей мебелью и оснащенную всей необходимой техникой можно сдавать на очень выгодных условиях. При этом основные вложения в ремонт требуются только один раз, а прибыль можно получать несколько лет.
Основные плюсы сдачи ипотечной квартиры в аренду:
Минусы:
Сдавать ипотечную квартиру выгодно в том случае, если платежи за ее аренду полностью покрывают расходы на ежемесячные платежи по ипотеке. В половине рассмотренных случаев платеж по ипотеке превышает возможную прибыль от сдачи ипотечной квартиры в аренду. Снизить его величину можно за счет увеличения первоначального взноса или участия в льготных программах.
Рассматривая ипотечную квартиру как источник дополнительного дохода, стоит помнить о том, что некоторые банки запрещают сдавать такую недвижимость в аренду. Игнорирование запрета влечет дополнительные риски, связанные с невозможностью сдавать квартиру официально. Отсутствие договора с квартиросъемщиком означает, что при причинении ущерба возмещать убытки придется за свой счет.