можно ли выкупить муниципальную землю
Можно ли выкупить муниципальную землю
В последнее время заявителей все чаще интересуют вопросы: куда обратиться и с чего начать процедуру приобретения и оформления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в рамках проводимой реформы земельного законодательства.
В целях ответов рассмотрим порядок такого приобретения в соответствии с вступившим в силу с 01.03.2015 года Федеральным законом от 23 июня 2014 г. №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №171-ФЗ).
Правом предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, наделены органы государственной власти (федеральной, субъекта РФ) и органы местного самоуправления, осуществляющие полномочия в области земельных отношений (ст.9–11 Земельного кодекса Российской Федерации).
Так, Законом №171-ФЗ внесены изменения, касающиеся порядка управления и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Вместе с тем, четко закреплена компетенция органов местного самоуправления в зависимости от муниципального образования, в пределах которого расположен соответствующий земельный участок. Отметим, что ранее подобной дифференциации законодательно не существовало.
Актуальность вопроса, связанного с распоряжением такими землями, обусловлена тем фактом, что до настоящего времени большие по объему площади земель не имеют реестровых собственников, при этом вовлечение указанных земель в хозяйственный оборот является объективно необходимым и должно положительно влиять на доходность различных бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, в том числе способствовать развитию рынка недвижимости.
Необходимо учитывать, что органы местного самоуправления городских и сельских поселений распоряжаются земельными участками в своих границах с момента утверждения ими правил землепользования и застройки. До утверждения правил землепользования и застройки право распоряжения не разграниченными земельными участками в таких поселениях сохраняется за органами местного самоуправления муниципальных районов.
Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрены следующие основания возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности:
1. Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или бессрочное пользование;
2. Договор купли-продажи в случае проставления земельного участка за плату;
4.Договор безвозмездного пользования.
Распоряжение публичным земельным участком всегда осуществляется в силу властного акта уполномоченного органа, который в одних случаях является самостоятельным основанием предоставления земельного участка (п.1 ст.39.1 ЗК РФ), а в других случаях является основанием для заключения соответствующего договора с заинтересованным лицом (пп.2 – 4 п.1 ст.39.1 ЗК РФ).
Согласно статье 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов. Вместе с тем, ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований предоставления публичных земельных участков без торгов как в собственность (пп. 1 – 10 п.2 ст.39.3), так и в аренду (пп.1 – 33 п.2 ст.39.6).
В отдельных случаях земельные участки могут быть предоставлены гражданам и юридическим лицам бесплатно. Так, в силу ст.39.5 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются бесплатно:
– лицам, с которыми заключены договоры о развитии земли в границах застроенных территорий;
– религиозным организациям, если они имеют в собственности недвижимость, расположенную на таких землях;
– лицам, ведущим садоводство и огородничество на землях некоммерческой организации;
– гражданам, которые получили земельные участки в безвозмездное пользование, при условии, что прошло пять лет со дня предоставления им земли, и если земли использовались в соответствии с установленным разрешенным использованием;
– гражданам, которые получили земельные участки в безвозмездное пользование, при условии, что прошло пять лет со дня предоставления им земли, и если граждане работали в муниципальном образовании в определенной должности;
– гражданам, имеющим трех и более детей;
– религиозным организациям для сельскохозяйственного использования, если участки находятся у них в бессрочном пользовании.
Иностранным гражданам и лицам без гражданства земельные участки предоставляются исключительно за плату.
Если земельный участок предстоит образовывать или его границы нужно уточнять, в отношении данного земельного участка необходимо выполнить кадастровые работы (п.15 ст.39.15 ЗК РФ). После выполнения кадастровых работ и получения согласованного межевого дела следует обратиться в орган кадастрового учета с заявлением о постановке данного земельного участка на государственный кадастровый учет.
Государственная регистрация права собственности, права аренды на земельный участок проводится на основании заявления правообладателя либо лица, действующего по доверенности (ст.16 Закона о регистрации от 21.07.1997 №122-ФЗ), а также:
– решения уполномоченного органа о предоставлении земельного участка, договора предоставления земельного участка за плату, договора аренды или договора безвозмездного пользования (ст.17, п.2 ст.25.2 Закона №122-ФЗ);
– квитанции об уплате государственной пошлины.
Государственная регистрация прав проводится в течение 10 рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации (п.3 ст.13 Закона №122-ФЗ).
заместитель начальника Омского отдела
Управления Росреестра по Омской области,
Можно ли выкупить муниципальную землю
ЗК РФ Статья 39.3. Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов
(введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 39.3. ЗК РФ
Споры в суде общей юрисдикции:
1. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
2. Без проведения торгов осуществляется продажа:
(см. текст в предыдущей редакции)
1.1) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного по договору аренды или договору безвозмездного пользования в целях комплексного освоения, развития территории, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»;
(пп. 1.1 введен Федеральным законом от 23.06.2016 N 221-ФЗ; в ред. Федерального закона от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(см. текст в предыдущей редакции)
3) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, за исключением земельных участков общего назначения, членам такого товарищества;
(пп. 3 в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(см. текст в предыдущей редакции)
(см. текст в предыдущей редакции)
6) земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса;
7) земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, указанным юридическим лицам, за исключением лиц, указанных в пункте 2 статьи 39.9 настоящего Кодекса;
8) земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
9) земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка;
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 336-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
10) земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса;
(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
11) земельных участков гражданам в соответствии с Федеральным законом от 1 мая 2016 года N 119-ФЗ «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
(пп. 11 в ред. Федерального закона от 28.06.2021 N 226-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. Если единственная заявка на участие в аукционе по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, подана лицом, которое соответствует указанным в извещении о проведении аукциона требованиям к участникам аукциона и заявка на участие в аукционе которого соответствует указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, либо если только один заявитель признан единственным участником аукциона или в аукционе принял участие только один его участник, продажа такого земельного участка осуществляется указанному лицу.
Ст. 39.3 ЗК РФ. Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов
Можно ли выкупить муниципальную землю
Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Муниципалитет вправе распоряжаться земельными участками, находящимися муниципальной собственности, в том числе заключать договоры купли-продажи в отношении земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для сельскохозяйственного производства. Размещение на землях сельскохозяйственного назначения объектов, не связанных с сельскохозяйственным производством, не допускается.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Парасоцкая Елена
Ответ прошел контроль качества
————————————————————————-
*(1) Согласно ч. 1 ст. 34 Закона N 131-ФЗ структуру органов местного самоуправления составляют представительный орган муниципального образования, глава муниципального образования, местная администрация (исполнительно-распорядительный орган муниципального образования), контрольно-счетный орган муниципального образования, иные органы и выборные должностные лица местного самоуправления, предусмотренные уставом муниципального образования и обладающие собственными полномочиями по решению вопросов местного значения.
© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.
Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.
Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.
ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.
8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)
Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru
Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит
Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
Энциклопедия решений. Выкуп из государственной и муниципальной собственности земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения
Выкуп из государственной и муниципальной собственности земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения
Предоставление земельных участков собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, строений, сооружений в аренду или в собственность осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством (п. 7 ст. 28 Закона о приватизации).
В случаях, когда здания, сооружения принадлежат нескольким собственникам и находятся на неделимом земельном участке или у помещений в таком здании, сооружении имеются несколько собственников, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность (п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ).
Однако, если объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, лишь частично находятся в собственности физических или юридических лиц, а частично принадлежат юридическим лицам на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, такие лица могут приобрести это земельный участок лишь в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора (п. 3 ст. 39.20 ЗК РФ).
Продажа находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, собственникам зданий и (или) сооружений, расположенных на таком участке, осуществляется без проведения торгов (в исключение из общего правила, требующего проведение аукционов при продаже участков, принадлежащих государству или муниципальному образованию). При этом цена такого земельного участка определяется в порядке, установленном уполномоченным органом государственной власти или органом местного самоуправления, но не может превышать кадастровую стоимость этого участка или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (пп. 6 п. 2 ст. 39.3, п.п. 2, 3 ст. 39.4 ЗК РФ).
Вместе с тем п. 1 ст. 2, п. 2.2. ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ установлена льготная цена выкупа земельных участков. Так, льготная цена установлена для участков, в отношении которых было переоформлено право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды в период с 09 ноября 2001 года по 1 июля 2012 года.
Для приобретения в собственность земельного участка в уполномоченный орган необходимо представить заявление, содержащее сведения, перечень которых приведен в п. 1 ст. 39.17 ЗК РФ. В частности, помимо реквизитов заявителя (или заявителей), в заявлении необходимо указать кадастровый номер испрашиваемого земельного участка, основание его предоставления без проведения торгов (продажа земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них), вид права, на котором приобретается участок (собственность), почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем. К заявлению необходимо приложить ряд документов (п. 2 ст. 39.17 ЗК РФ). В частности, к заявлению прилагаются документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов. Состав этих документов определен п. 6 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов (утвержден приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1).
В течение 30 дней со дня поступления заявления уполномоченный орган рассматривает его и при отсутствии оснований для отказа в предоставлении земельного участка готовит проект договора купли-продажи (в трех экземплярах), подписывает его и в тот же срок направляет проект договора заявителю (если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ). Заявитель должен подписать проект договора и представить его в уполномоченный орган не позднее чем в течение 30 дней со дня получения этого проекта (п.п. 5, 7 ст. 39.17 ЗК РФ).
Заявление, которое не содержит перечень необходимых сведений, либо к которому не приложены необходимые документы, а также заявление, представленное в ненадлежащий уполномоченный орган, возвращается заявителю в течение 10 дней со дня его поступления в уполномоченный орган с указанием причин возврата (п. 3 ст. 39.17 ЗК РФ).
Если заявитель просил предоставить земельный участок на праве собственности и земельный участок в соответствии с действующим законодательством может быть передан в частную собственность, то компетентный орган обязан заключить договор купли-продажи, а не договор аренды (п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11). В случае отказа от продажи участка без законных оснований, суд вправе обязать государственный или муниципальный орган заключить договор купли-продажи.
Приведенный выше порядок предоставления земельных участков предусмотрен нормами ЗК РФ в редакции Закона N 171-ФЗ, которые действуют с 01.03.2015. До этой даты порядок приобретения прав на земельные участки, которые находились в государственной или муниципальной собственности и на которых были расположены здания, строения, сооружения, регулировался положениями ст. 36 ЗК РФ.
Действующий с 01.03.2015 порядок предоставления находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, применяется и при приобретении в собственность земельных участков собственниками расположенных на таких участках строений (п. 36 ст. 34 Закона N 171-ФЗ).
Можно ли выкупить муниципальную землю
Лица, имеющие недвижимость на государственных или муниципальных земельных участках, обладают исключительным правом на их приватизацию, то есть приобретение в собственность на основании договора купли-продажи. Но как осуществить это право на практике?
В первую очередь необходимо обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок. В течение месяца местные власти обязаны принять решение о выкупе участка, подготовить проект договора купли-продажи и направить его заявителю с предложением заключить договор.
Зачастую сроки выкупа земельных участков затягиваются в связи с тем, что сами участки были сформированы с неточностями. Например, обнаруживается, что в границы участка входят объекты улично-дорожной сети. Его оформление в собственность в таком виде невозможно, и необходимо проводить «переформирование». Как правило, такие ситуации возникают из-за того, что в свое время не были проведены геодезические работы, а, следовательно, границы участка изначально были определены весьма условно. Еще одна проблема связана с неточностями в самих геодезических документах, в таких случаях необходимо вносить изменения как в геодезические документы, так и в кадастровый план.
Оформление сделок купли-продажи государственного и муниципального имущества регулируется положениями Земельного кодекса РФ. Право собственности на приватизируемое недвижимое имущество переходит к покупателю со дня государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество.
Основанием государственной регистрации такого имущества является договор купли-продажи недвижимого имущества, а также передаточный акт или акт приема-передачи имущества.
Чтобы выкупить земельный участок, он должен быть сформирован как объект и внесен в государственный кадастр недвижимости. Если государственный кадастровый учет участка не осуществлен или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения, необходимые для выдачи кадастрового паспорта, местные власти в месячный срок утверждают и выдают схему расположения участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Делается это также на основании заявления гражданина или юридического лица, либо обращения исполнительного органа государственной власти. При этом лицо, обратившееся с заявлением, обеспечивает за свой счет выполнение кадастровых и геодезических работ, стоимость которых зависит в том числе и от размеров участка.
С 1 марта 2010 года внесены некоторые изменения в процедуру оформления прав на недвижимость. Теперь заявление о регистрации прав и иные документы, необходимые для госрегистрации, могут быть представлены одновременно с заявлением о государственном кадастровом учете. Ранее, прежде чем зарегистрировать права на земельный участок, необходимо было поставить предварительно его на кадастровый учет, то есть заявитель должен был дважды обращаться в Росреестр. С 1 марта 2010 года достаточно только одного обращения.
Нередки случаи, когда на одном и том же земельном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие различным организациям или лицам, обладающим исключительным правом на приватизацию этого участка, а сама земля находится в так назывемой неразграниченной государственной собственности. Госрегистрацию в таком случае отличает несколько принципиальных моментов.
Часто у собственников недвижимости, которая по каким-то причинам была разрушена, возникает вопрос, могут ли они воспользоваться правом выкупа земельного участка. В соответствии с законодательством и сложившейся судебной практикой, собственник здания, строения, сооружения вправе выкупить участок с целью эксплуатации таких объектов. Поскольку разрушенный объект недвижимости не может эксплуатироваться, то собственник такой недвижимости сохраняет за собой ранее предоставленный правовой титул на землю (право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право аренды), на которой расположен указанный объект в целях его восстановления. После этого собственник может воспользоваться исключительным правом приватизации участка.