можно ли вернуть застройщику некачественную квартиру
Дольщик и застройщик: как разрешать их споры о дефектах новостроек
За последние семь лет рынок долевого строительства России вырос в 3,5 раза, сообщил в конце прошлого года министр строительства и ЖКХ Михаил Мень. С помощью ДДУ в стране приобретается около 80% жилья на первичном рынке. По закону «Об участии в долевом строительстве», застройщик обязан передать дольщику квартиру, качество которой соответствует условиям соглашения, технических и градостроительных регламентов, отвечает проектной документации и иным обязательным требованиям, констатирует Михаил Варюшин, старший юрист ЮБ «Аронов и Партнеры».
И практически любой выявленный недостаток у нового жилья дает возможность покупателю предъявить претензии строительной компании. Для этого участник долевого строительства должен сначала попросить застройщика составить акт, в котором будут перечислены обнаруженные дефекты. Руководитель практики «Земля.Недвижимость.Строительство» ЮФ «Инфралекс» Сергей Шумилов подчеркивает, что до удовлетворения всех своих требований участник долевого строительства вправе не подписывать документы о приемке квартиры. Такое поведение покупателя будет стимулировать продавца поскорее удовлетворить все претензии, иначе компании придется платить еще и неустойку за просрочку сдачи жилья. Кроме того, все расходы на содержание квартиры (коммунальные платежи) до подписания акта приема-передачи недвижимости несет застройщик, добавляет Шумилов.
Варианты защиты
По закону участникам долевого строительства доступны сразу несколько способов защиты, однако среди них нет права требовать замены некачественной квартиры на другую, замечает Алексей Алтухов, руководитель проектов АК «Павлова и партнеры». Вместе с тем такую возможность дольщик может прописать в ДДУ, подчеркивает эксперт.
В любом случае, как показывает практика, застройщики чаще всего положительно реагируют на просьбу устранить недостатки, говорит ведущий юрист «Содружества земельных юристов» Элита Закиян. Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры», объясняет, что продавцу удобнее ликвидировать дефекты своими силами, а не платить компенсацию: «Это более экономически оправдано, так как рабочие и материалы у компании есть, а денег нет или не хочется их отдавать».
Когда недостатки очевидны или с претензиями обратилось большое количество дольщиков, то шансы на досудебное урегулирование спора существенно возрастают, поясняет Екатерина Калинина, старший юрист Noerr. По ее словам, если жители одного дома столкнулись с общими для всех жильцов недостатками, то стоит подать коллективную претензию строительной фирме.
Если дольщик обнаружил, что дефекты у квартиры существенные, то он может отказаться от исполнения договора долевого участия в одностороннем порядке и потребовать от строительной компании вернуть деньги за недвижимость. Кроме уже потраченных средств покупатель получит еще и дополнительную компенсацию, говорит Калинина. Ее размер рассчитывается по формуле: 1/300 (1/150 – если дольщик физлицо) ключевой ставки ЦБ (7,75%) умножить на внесенную сумму и количество дней от даты первого платежа и до момента расторжения соглашения. Однако у такой возможности есть и «обратная сторона медали», замечает Некрестьянов: «Дольщику, как правило, возврат денег даже с процентами не выгоден, ведь стоимость жилья за пару лет строительства уже выросла, а цена квартиры на стадии котлована ниже, чем у готовой».
Что делать в суде
Вместе с тем лишь небольшая доля конфликтов между участниками долевого строительства и застройщиками успешно урегулируется в досудебном порядке, констатирует Дмитрий Петров из КА «Юков и партнёры». Если продавец вообще не исправляет выявленные дефекты или не исключает их полностью, то надо обращаться в суд. Закиян советует в рамках таких процессов представлять максимум доказательств, которые подтвердят у квартиры существенные недостатки: акты осмотров, фотографии, технические заключения с дефектной ведомостью, экспертные заключения и прочее.
Решения судов по наиболее частым судебным спорам дольщиков с застройщиками
– Дольщик может в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ и потребовать от застройщика возврата денег, если у квартиры есть существенные недостатки или выявленные дефекты не устранены в разумный срок (дело № 33-30716/2016).
– Дольщик потребовал взыскать с застройщика неустойку за просрочку сдачи квартиры, которая произошла из-за того, что компания устраняла недостатки у жилья. В суде компания уверяла, что участник должен был принять квартиру вовремя: ведь выявленные дефекты считаются несущественными и легкоустранимыми. Но суды удовлетворили иск, отвергнув эти доводы ответчика, рассказывает юрист практики разрешения споров и банкротства юрфирмы «Линия Права» Кирилл Коршунов, который представлял интересы заявителя в этом споре (дело № 4-КГ17-25).
– Заключая договор с участником долевого строительства, застройщик обязан сообщить клиенту полную информацию о характеристиках объекта недвижимости и точно описать его местоположение. ВС подчеркнул, что продавец обязан своевременно предоставлять потребителю те сведения о товаре, которые позволят сделать правильный выбор. Вместе с тем договор, заключенный с застройщиком, не предусматривает замены квартиры, однако дает истцу право на получение компенсации (дело № 5-КГ16-47).
– Суды откажут истцу, если недостатки жилья могли возникнуть по вине заявителя из-за ненадлежащей эксплуатации недвижимости уже после ее приемки (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 13 сентября 2016 года № Ф06-12576/2016 по делу № А57-18247/2015).
– Если, несмотря на изменение проектной документации, квартира пригодна для использования и соответствует обязательным требованиям, суды отказываются удовлетворять требования дольщика, предъявленные в связи с недостатками жилья (дело № 33-15528/2016).
Кроме того, если дольщик устранил все повреждения самостоятельно, то ему придется доказать, что он реально потратил ресурсы на эту работу, объясняет юрист: «Иначе можно полностью лишиться возможности возместить фактически понесенные расходы». Эксперт акцентирует внимание на том, что надо различать существенность выявленных дефектов: «Отсутствие ручек в окнах или смотрового глазка во входной двери не являются серьезными недостатками, из-за которых жилье нельзя использовать по назначению».
Как избежать понижения компенсации
Даже если дольщик доказал существенность недостатков и выиграл суд у застройщика, то истцу вряд ли удастся взыскать в полном объеме причитающиеся ему проценты за пользование чужими деньгами, потребительский штраф и компенсацию морального вреда, предупреждает Варюшин. По его словам, СОЮ до сих пор активно снижают миллионные проценты и штрафы до 100 000–150 000 руб. Чтобы избежать таких решений и получить большую сумму, дольщики идут на свои хитрости, рассказывает эксперт. Граждане уступают свои права требования в подобных делах коммерческим организациям и ИП, которые взыскивают деньги с застройщиков в арбитражном судопроизводстве.
Варюшин подтверждает, что арбитражные суды не снижают компенсацию и потребительский штраф, присуждая их практически в полном объеме (см. дела № А40-162161/2016, № А41-72694/2015 и № А41-2072/2015). Эксперт объясняет, что арбитражи справедливо перекладывают бремя доказывания несоразмерности компенсации и потребительского штрафа на застройщика. Но такая ситуация перегружает систему арбитражных судов, констатирует юрист. Кроме того, в последнее время наметился новый тренд, когда сами дольщики злоупотребляют своими правами, говорит Некрестьянов. При малейших недостатках участники долевого строительства отказываются от приемки квартиры, чтобы получить с застройщика неустойку, резюмирует юрист.
Как можно вернуть квартиру Застройщику – варианты действий
Вопрос:
Полгода назад я приобрел квартиру в новостройке по ДДУ. Дом до сих пор строится, но ситуация сильно изменилась – застройщик затягивает строительство, да и на рынке появились предложения получше. Можно ли вернуть квартиру застройщику и как это сделать?
Ответ:
Вообще-то, просто так по собственному желанию вернуть Откроется в новой вкладке.»>Застройщику купленную у него квартиру нельзя. Но если очень хочется, то… можно! В некоторых случаях.
Как это так? И что это за случаи?
Тут надо сразу уточнить, что ситуация может развиваться двумя путями – либо Застройщик нарушает свои обязательства по Откроется в новой вкладке.»>Договору долевого участия (ДДУ), и тогда возврат квартиры идет через расторжение договора ДДУ, либо Застройщик сам предлагает маркетинговую программу обратного выкупа квартир (да, бывает и такое, об этом ниже).
И в том и в другом случае возврат квартиры не только возможен, но даже может принести некоторую финансовую выгоду для дольщика. Неожиданно, правда? Почему же тогда все дольщики не возвращают квартиры обратно и не зарабатывают на этом? Потому что выгода здесь очень невелика, а нервы потрепать придется. Да и покупают жилье в новостройке, обычно, не для того, чтобы его потом возвращать…
Разберем, как все-таки можно вернуть Застройщику квартиру, а себе, соответственно, вернуть за нее деньги. Да еще и с некоторой прибылью.
Вернуть квартиру Застройщику через расторжение ДДУ
В первом случае – когда Застройщик нарушает условия ДДУ – Откроется в новой вкладке.»>закон ФЗ-214 встает на защиту дольщика и дает ему право расторгнуть договор как в судебном, так и во внесудебном порядке.
Внесудебный порядок, конечно, предпочтительнее, так как он происходит в форме простого письменного уведомления Застройщика об Откроется в новой вкладке.»>одностороннем расторжении ДДУ дольщиком (подробнее – по ссылке). Но для такого расторжения нужны серьезные основания, которые указаны в законе (Откроется в новой вкладке.»>п.1, ст.9, ФЗ-214):
Если хоть одно из этих условий присутствует, то Договор долевого участия (ДДУ) расторгается без суда, дольщику возвращаются деньги, а Застройщику возвращается обратно квартира.
Дольщик может расторгнуть ДДУ и через суд. Для этого закон дает следующие основания (Откроется в новой вкладке.»>п.1.1, ст.9, ФЗ-214):
В этих случаях дольщик подает исковое заявление в суд, и уже на основании решения суда может вернуть себе деньги за квартиру от Застройщика.
При этом, Застройщик, возвращая деньги (как в судебном, так и во внесудебном порядке) еще должен будет уплатить дольщику определенный процент за пользование его деньгами. Размер ставки процента установлен законом (Откроется в новой вкладке.»>п.2, ст.9, ФЗ-214), и составляет для физлиц = 1/150 ставки рефинансирования за каждый день пользования. А в случае судебного расторжения договора, дольщик может взыскать еще и убытки, понесенные по вине Застройщика.
К слову, расторгнуть Договор долевого участия (ДДУ), вернуть Застройщику квартиру и, соответственно, вернуть за нее деньги, можно только до сдачи дома, когда Откроется в новой вкладке.»>Передаточный акт еще не подписан.
Важно! Если расторгать договор через суд, то здесь уже лучше привлекать профильных юристов (см. ниже ссылку на них), которые специализируются на таких делах. От опыта и квалификации этих юристов будет зависеть не только само решение суда, но и тот размер компенсации (процентов и убытков), которые Застройщик вынужден будет выплатить дольщику.
Например, в судах общей юрисдикции неохотно взыскивают проценты за пользование деньгами дольщиков, а во взыскании убытков могут вообще отказать. Другое дело – в арбитражных судах… Но это уже юридические тонкости, которые лучше выяснять у специалистов, применительно к конкретной ситуации.
Вернуть квартиру по соглашению сторон
Это самый простой и добродушный способ вернуть Застройщику квартиру, а себе вернуть деньги в том случае, когда строители ведут себя хорошо, придраться не к чему, но по личным (семейным, финансовым и т.п.) обстоятельствам от квартиры в новостройке нужно отказаться.
Пример возврата квартиры Застройщику по договоренности.
Дольщик купил 1-комнатную квартиру в строящемся доме. Стройка шла своим чередом, Застройщик не нарушал условий договора, претензий к нему не было.
Но пока шло строительство, семейные обстоятельства Покупателя изменились, в семье родился ребенок, и решено было вместо 1-комнатной квартиры брать 2-комнатную. Но куда девать уже купленную в новостройке «однушку»?
Застройщик вник в ситуацию и пошел навстречу дольщику. ДДУ на 1-комнатную квартиру был расторгнут по соглашению сторон (квартира вернулась Застройщику), и тут же был заключен новый ДДУ на покупку 2-комнатной квартиры.
То же самое может случиться, если за время строительства у Покупателя заметно выросли доходы, и он решил купить квартиру побольше. Тогда, опять же, по договоренности с Застройщиком, купленная квартира возвращается ему через расторжение договора по взаимному согласию.
Договоренность может быть и такой, что Застройщик добровольно соглашается забрать квартиру обратно, но с условием скидки в цене («за беспокойство»). То есть если дольщик покупал квартиру, условно говоря, за 100 руб., то Застройщик получает ее обратно за 90 руб. (скидка оформляется, например, в виде штрафа или неустойки). А дольщик, например, покупает уже у другого Застройщика другую квартиру за 150 руб.
Такая возможность, конечно, зависит от маркетинговой политики Застройщика и от его текущего финансового состояния.
Обязательные условия расторжения ДДУ и возврата квартиры
По закону расторгнуть ДДУ можно только если он прошел регистрацию в Росреестре (т.к. он считается заключенным только после его регистрации). Сам факт его расторжения тоже регистрируется в Откроется в новой вкладке.»>Росреестре.
Если расторжение происходит во внесудебном порядке, путем письменного уведомления Застройщика об одностороннем отказе от исполнения договора, то договор считается расторгнутым со дня отправки этого уведомления (Откроется в новой вкладке.»>п.4, ст.9, ФЗ-214). Но зарегистрировать расторжение все равно нужно.
Заявление на регистрацию расторжения ДДУ подается (в Росреестр или МФЦ) вместе с копией уведомления, отправленного Застройщику.
При этом, нужно помнить, что вся эта схема с возвратом квартиры через расторжение ДДУ с Застройщиком работает только до момента завершения строительства и передачи квартиры дольщику.
Возврат квартиры Застройщику по программе обратного выкупа
Здесь уже инициатива исходит от самого Застройщика. Программы обратного выкупа квартир (buy-back) – это один из видов стимулирования продаж в жилых комплексах.
Застройщик таким образом привлекает тех, кто вкладывается в квадратные метры в инвестиционных целях. Он гарантирует Покупателю выкуп у него квартиры обратно (по сути, возможность возврата квартиры) по цене немного превышающей цену покупки.
Доходность для Покупателя здесь невелика, сопоставима с доходностью банковского депозита. Но смысл здесь в том, что Покупатель-инвестор может быть уверен, что он в любом случае не прогорит со своим вложением. Если цены на недвижимость пойдут вверх, инвестор сможет продать квартиру с прибылью на открытом рынке или оставить ее себе. Если же цены просядут, то у него будет возможность вернуть (продать обратно) квартиру Застройщику по заранее оговоренной цене с небольшим доходом.
Технически такая возможность возврата квартиры оформляется в виде дополнительной опции к обычному Договору долевого участия (ДДУ). Подробнее об Откроется в новой вкладке.»>обратном выкупе квартир можно почитать в отдельной заметке по ссылке.
Как происходит сделка купли-продажи квартиры можно увидеть на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Гарантия на новостройки: кто и как отвечает за брак
До сих пор некоторые покупатели квартир в новостройках не знают, что после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию на него распространяется такая же гарантия, как и на большинство других товаров и услуг. И на квартиры, как на телевизоры и утюги, тоже создают свои собственные «инструкции по эксплуатации».
Основание и сроки
Гарантийное обслуживание новостроек регулируется тем же законом, по которому происходит их строительство — Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (№ 214-ФЗ). Согласно нему, «гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет». Речь идет о гарантии на конструктивные элементы здания: фундаменты, стены, каркасы, перекрытия, крыши, лестницы, перегородки.
Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. В течение этого срока будут бесплатно для покупателя жилья, за счет средств застройщика, устраняться неисправности, связанные с дефектами работы всех инженерных систем здания (водопроводное, газопроводное, отопительное, электрическое, канализационное, вентиляционное оборудование).
Гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства покупателю, то есть с момента подписания им передаточного акта к договору купли-продажи квартиры.
Слабые места новостроек
Наш опыт как управляющей компании (УК) показывает, что перечень самых распространенных гарантийных случаев в новостройках остается примерно одинаковым и не зависит от застройщика — а наша УК обслуживает многоквартирные дома от многих застройщиков Московского региона. Отмечу, что мы сейчас говорим о дефектах, которые собственник жилья не мог заметить при приемке квартиры. Это отдельная тема — как нужно проверять и фиксировать состояние жилья при приемке от застройщика. Речь именно о проблемах, которые проявляются при эксплуатации.
Как правило, это выход из строя инженерного оборудования как в общедомовых зонах, так и внутри квартир. Сильнее всего страдает лифт, но как раз его поломки чаще всего бывают связаны не с браком, а с неправильной эксплуатацией из-за проведения жильцами дома массовых ремонтов. Далее по популярности — последствия усадки дома: расстыковки швов стена-потолок, стена-стена, трещины в покрытии потолка, дефекты напольных покрытий, промерзание оконных блоков. Эти проблемы, к сожалению, могут возникнуть у любых многоквартирных домов независимо от застройщика и технологии строительства.
Гарантия и страховка
Потребителю важно понимать, что, так же как и в случае с автомобилями, бытовой техникой и другими товарами, гарантийный ремонт распространяется только на поломки и неисправности, допущенные при строительстве. Если речь идет о неправильной эксплуатации или случаях вандализма — что, к сожалению, также имеет место быть, — то ни о какой гарантии речи идти не может. Грубо говоря, если вы купили новый автомобиль и въехали в столб — производитель не обязан ремонтировать его за свой счет. Так же и с квартирой. Если затопление, например, произошло из-за того, что нанятые собственником рабочие неправильно установили сантехнику, а при доставке мебели повредили входную дверь — то ремонт жителю придется делать за свой счет.
Безусловно, как и на других рынках, в нашей сфере тоже нередки спорные случаи, когда собственник, застройщик и УК винят в поломке другую сторону. В этих случаях, чтобы доказать свою правоту, собственнику квартиры необходимо заказать и провести независимую экспертизу.
Куда жаловаться
Если собственник квартиры уверен, что случай именно гарантийный, каков должен быть порядок его действий? Куда звонить и писать? Здесь начинаются тонкости, которые, как правило, рядовому владельцу квартиры неизвестны.
Во-первых, многое зависит от того, где именно обнаружен дефект. Если в контуре квартиры, то есть непосредственно во владениях собственника, то он может обращаться либо в управляющую компанию, либо непосредственно в компанию, с которой заключен договор долевого участия.
ВАЖНО: юридически управляющая компания не несет ответственности за поломки, произошедшие в квартире в период гарантийного ремонта, поскольку договор купли-продажи собственник заключает не с УК, а с застройщиком.
Иначе обстоят дела, если неисправность обнаружена жителями в МОПах — местах общего пользования, куда входят входные группы, лестничные площадки и пролеты, лифты, подвалы и чердаки. В этом случае жильцы не могут напрямую обращаться к застройщику — ведь договор ДДУ или ДКП подписан только в отношении квартиры. А значит, дорога только одна — к управдому. Нужно составить заявку на ремонт и убедиться, что она зарегистрирована. После этого сотрудник УК запускает заявку в работу и связывается с клиентом для согласования даты комиссионного обследования.
Проверка жалобы
Комиссионное обследование — главное и основное мероприятие, на котором в идеале должны присутствовать представители и застройщика, и управляющей компании, и, возможно, даже подрядчика — если работы, к которым возникли претензии, выполнял подрядчик. Именно в ходе этого обследования выясняется, кто ответственен за дефекты и за чей счет будет произведен ремонт. Тут же выносится вердикт — является ли произошедшее гарантийным случаем. По итогам комиссионного обследования составляется акт, который должны подписать все заинтересованные стороны. В течение 45 дней после составления акта дефекты и поломки должны быть устранены исполнителем.
ВАЖНО: устранить брак может организация, с которой заключен договор подряда и которая в рамках договора несет гарантийную ответственность. Если подрядчик — банкрот или по иным причинам не может участвовать в устранении дефекта, то это проблема застройщика и он сам ее должен решать.
Гарантии на отделку
Если обнаруженный в квартире дефект не имеет отношения к конструктиву и инженерным сетям, а относится, допустим, к качеству отделочных материалов (потрескался кафель, лопнул ламинат или стеклопакеты), это все равно считается гарантийным случаем, а ответственность за устранение несет компания, с которой у собственника заключен договор долевого участия. Искать производителя и судиться с ним в данном случае бесперспективно. Повторюсь — эти случаи признаются гарантийными, только если речь идет не о механических повреждениях или результате неправильной эксплуатации. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа или нарушения требований к процессу эксплуатации объекта.
ВАЖНО: получая ключи от квартир, убедитесь, что застройщик передал вам и инструкцию по эксплуатации дома. В ней — свод правил по обращению с недвижимостью и эксплуатации инженерных систем.
Сроки гарантийного ремонта на внутреннюю отделку застройщик обычно прописывает в ДДУ. Они могут разниться и зависят от многих факторов — например, от класса жилого комплекса или качества используемых материалов. В любом случае они должны быть прописаны в документах, которые собственник получает вместе с ключами от квартиры. При ее передаче застройщик обязан предоставить собственнику жилья инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементах отделки, системах инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементах (ч. 1.1 ФЗ № 304 от 03.07.2016)
Какого пола потолок?
Человек купил готовую к заселению однокомнатную квартиру и получил целый набор недостатков. Переделывать длинный список недоделок фирма отказалась, и горе-новосел пошел в суд. Но проиграл, так как выявленные дефекты «не препятствуют проживанию и не являются существенными недостатками квартиры».
Пришлось новоселу дойти до Верховного суда, который посчитал требования гражданина вполне справедливыми. По мнению высокой судебной инстанции, многочисленные недоделки могут свидетельствовать о несоответствии квартиры предъявляемым к жилью требованиям. А защитить права гражданина в этом случае должен Закон «О защите прав потребителей».
Но застройщик выдвинул в суде следующие аргументы: недостатки квартиры несущественные и не мешают использовать квартиру по назначению. А если квартира пригодна для проживания, то дольщик не вправе требовать «безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения цены». Про уменьшение цены говорит закон о долевом строительстве.
А еще, заявил застройщик, в договоре с новоселом было условие о том, что передаваемая дольщику квартира должна соответствовать проектной документации и техническим и градостроительным регламентам. Она им и соответствует, то есть качество квартиры соответствует условиям договора между застройщиком и дольщиком. А значит, по договору никто никому ничего не должен. Ведь у жилья есть разрешение на ввод в эксплуатацию.
В суде фирма утверждала, что дефекты, которые они не оспаривают, являются дефектами только с точки зрения некоторых строительных нормативов. Но эти нормативы «носят всего лишь рекомендательный характер и не включены в перечень обязательных к применению стандартов и сводов правил». Значит, и вменять их нарушение в вину застройщику нельзя.
С такими «железобетонными» аргументами застройщика согласились все местные суды и полностью отказали новоселу в иске.
А вот Верховный суд РФ, изучив по просьбе новосела отказы, с подобным решением коллег не согласился.
По мнению Верховного суда, Закон «Об участии в долевом строительстве. » (статья 7) обязывает застройщика передать дольщику квартиру, качество которой соответствует не только условиям договора между ними, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных норм, но также и «иным обязательным требованиям».
Местным судам, подчеркнула высокая инстанция, следовало установить, являются ли требования упомянутых СНиП и сводов правил теми требованиями, которые обычно предъявляются к качеству работ при простой отделке квартиры, и если являются, то могло ли их нарушение вести к отказу в удовлетворении заявленных требований.
В общем, Верховный суд велел пересмотреть дело.