Что такое участок в аренде на 49 лет
Выкуп оформленного в аренду участка земли без торгов
Есть земельный участок, оформленный в аренду на 49 лет. Категория земель для ЛПХ, находится в населенном пункте (Московская обл., Рузский р-он). Арендуем землю с 2011 года, арендные платежи исправно платим. В мае этого года обратились в местную администрацию за консультацией по вопросу выкупа земли без торгов. Консультация была в устной форме, начальник земельного отдела посмотрела документы и уверила, что на нашей категории земель ЛПХ мы можем строить дом, баню или гараж (на выбор), но постройка должна быть на капитальном фундаменте. На нашем основном участке уже есть дом (оформлен в собственность), возвели на арендованном участке баню. Строение на капитальном фундаменте, постройку зарегистрировали, документы о собственности на руках (выписка из ЕГРН). Арендованный участок примыкает к основному. На наше заявление в администрацию пришел отказ с указанием следующей причины: цель предоставления земельного участка не достигнута, так как на испрашиваемом земельном участке расположен объект вспомогательного назначения. Сотрудники администрации ввели меня в заблуждение. Есть ли у меня правовые основания для обжалования отказа? На нормы какого закона мне можно опираться в своих требованиях к администрации заключить со мной договор купли-продажи арендованного участка? Имею ли я право претендовать на перевод в собственность земельного участка без торгов?
В соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа «земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса».
В соответствии с п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ «если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках».
Таким образом, на основании вышеизложенных норм вы имеете право на приобретение арендуемого земельного участка в собственность без торгов.
Возможно, вы получили отказ из-за того, что к заявлению был приложен неполный комплект документов.
Как оформить арендованную землю в собственность?
Собираюсь купить дом, который находится на арендованной земле. Договор аренды на 49 лет. Могу ли я в дальнейшем оформить землю в собственность? Сколько это будет стоить?
В соответствии с п. 1 ст. 15 Земельного кодекса РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.
В соответствии с ч. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственным кадастровым учетом недвижимого имущества является внесение в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведений о земельных участках, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных этим законом сведений об объектах недвижимости.
Согласно ст. 14 указанного закона основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Таким образом, после заключения договора купли-продажи жилого дома и регистрации права на недвижимое имущество вы можете обратиться с заявлением о предоставление в собственность земельного участка в администрацию муниципального образования.
К заявлению приложите схему расположения земельного участка, выписки из ЕГРН на жилой дом и земельный участок.
Цена земельного участка, выкупаемого собственником строения, расположенного на этом участке, определяется исходя из его кадастровой стоимости на момент, когда это лицо обратилось в уполномоченный орган с соответствующим заявлением.
Как получить земельный участок почти бесплатно. Четыре реальных способа
Бесплатно получить земельный участок можно, если человек имеет льготы или по региональным программам развития (например, по программе «дальневосточный гектар»). Есть способы получить землю не совсем даром, но по цене ниже рыночной, — например, на аукционе. Вместе с экспертами рассказываем об этих способах.
Эксперты в этой статье
1. Наличие льгот
Одна из основных возможностей получить земельный участок — иметь льготы. На федеральном уровне претендовать на это могут граждане, имеющие государственные награды. Они имеют право на бесплатные земельные участки от 8 соток в городских поселениях и от 25 соток — в сельских.
В регионах свои правила предоставления бесплатных земельных участков льготникам. «В большинстве случаев претендовать на это могут многодетные семьи, ветераны войн и участники боевых действий, ликвидаторы аварии в Чернобыле. По местным законам, это также могут быть молодые специалисты, работающие в сельской местности», — отметила председатель совета директоров сети «Миэль» Марина Толстик.
Давать или не давать бесплатную землю многодетным семьям — каждый регион решает этот вопрос по-разному в зависимости от наличия ресурса. «К примеру, в Москве это выплата на покупку или строительство жилья. Не каждая многодетная семья может получить компенсацию — помощь положена только семьям, которые стоят на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Московская область дает многодетным земелю бесплатно в собственность», — пояснила юрист адвокатского бюро Asterisk Софья Волкова.
Узнать о наличии льгот можно в многофункциональном центре (МФЦ) или в местной администрации. Там же можно подать заявление на получение бесплатного земельного участка и предоставить необходимые документы. «Если все основания признаются действительными, гражданина ставят в очередь. Когда она подойдет, заявителя пригласят осмотреть выделенный участок. Если все устроит, он заключает договор с местными властями и приступает к оформлению права собственности на землю», — добавила Марина Толстик.
2. Региональные гектары
Получить землю бесплатно для строительства дома и ведения сельского хозяйства можно по региональной программе развития территорий. Одна из самых известных — «дальневосточный гектар», действующая с 2016 года. Землю можно взять в Чукотском автономном округе, Амурской, Магаданской, Сахалинской области и Еврейской автономных областях, Забайкальском, Камчатском, Приморском и Хабаровском краях, Республике Бурятия и Республике Саха (Якутия).
Сначала участок предоставляется на пять лет. В течение первого года нужно определиться с видом использования участка — строительство дома или сельское хозяйство, через три года — задекларировать его освоение. После пяти лет безвозмездного пользования участок можно получить в собственность или оформить длительную аренду — на 49 лет. Для лесных участков есть ограничения — их нельзя оформить в собственность. Но если в течение пяти лет пользователь не начинает осваивать землю, он автоматически теряет на нее право.
Недавно россиянам предложили бесплатно выдавать по гектару в Арктике. Участок предоставляется на пять лет, затем его можно оформить в собственность или долгосрочную аренду. Использовать землю можно для строительства жилого дома или ведения любой экономической деятельности. Программа «арктический гектар» должна заработать летом 2021 года.
«Во многих регионах можно получить земельный участок бесплатно. Например, в Краснодарском крае и Ставропольском крае действует программа по предоставлению земельных участков под развитие территорий и ведение сельского хозяйства. В Московской области есть похожая программа. Условия и порядок приобретения земельных участков регулируется правилами региона», — отметила управляющий партнер «Легес Бюро», член Ассоциации юристов России (АЮР) Мария Спиридонова.
Узнать о такой программе и ее требованиях можно на сайте правительства региона или в МФЦ. «Важный момент: в законах не прописано качество предоставляемой земли, поэтому нужно очень внимательно осматривать и изучать предлагаемый участок. Это может оказаться неудобье или болото, такие случаи бывают», — предупредила Марина Толстик из «Миэль».
3. Бесхозные земли и дома
В России много заброшенных земельных участков, нередко — с домами. Нередко такие объекты можно встретить в дачных товариществах и деревнях. Закон позволяет россиянам стать владельцем такой земли и даже дома почти бесплатно. Есть несколько способов, как это сделать. Для начала, нужно убедиться, что у участка нет владельца. О своем намерении необходимо также уведомить местные власти.
Если собственник не найдется, участок перейдет местным властям, которые назначат торги на розыгрыш земли. Владельцем «бесхозяйки» становится победитель аукциона. Если в торгах принимает участие только один участник, соглашение заключается с ним. Как правило, стоимость участка оказывается ниже рыночной.
Еще один способ стать законным владельцем бесхозного дома или участка земли связан с понятием «приобретательная давность». Гражданин может занять бесхозный дом и открыто в нем проживать. Если за 15 лет не объявляются законные собственники, новый жилец может оформить юридические права на дом. Но для этого придется выполнить три условия. Во-первых, жилец должен ухаживать за земельным участком и оплачивать коммунальные услуги. Во-вторых, он не должен скрывать факт нахождения заброшенного имущества в его владении. В-третьих, жить на участке нужно непрерывно.
4. Аукционы
Еще один способ приобретения земельного участка — выкуп на аукционе. Региональные власти, земельные комитеты и муниципалитеты проводят торги участками. Информация о них размещается в местных СМИ или на сайтах администраций, рассказала Мария Спиридонова из АЮР.
Желающие участвовать подают заявки, назначается дата торгов и разыгрываются участок. Получает его предложивший самую высокую цену, которая, как правило, ниже рыночной стоимости. В торгах может участвовать только один человек — и цена остается на первоначальном уровне, уточнила Софья Волкова. Впоследствии земельный участок передается в аренду — краткосрочную на 3-5 лет или долгосрочную на 49 лет — либо в собственность. Это зависит от региона и муниципалитета.
«Главный минус этой схемы — земельный участок может иметь невыгодную локацию, например, в отдалении от инфраструктуры. Такие участки бывают с обременениями — на это нужно заранее обратить внимание », — добавила представитель АЮР.
Подобные аукционы регулярно проводит Москва. Город выставляет на торги участки под индивидуальное жилищное строительство. Недавно власти выставили на аукцион землю по 44 тыс. руб. за сотку. Первоначально жители получают участок в аренду — ее стоимость определяется на аукционе. Затем у победителя есть полтора года на то, чтобы построить на участке дом и оформить его в собственность. После этого арендатор может выкупить участок всего за 40% кадастровой стоимости. В 2020 году на таких торгах продано 60 земельных участков общей площадью 7,89 Га на сумму 135,1 млн руб. годовых арендных платежей.
Аренда земли у государства на 49 лет: что это такое, кто может оформить, плюсы и минусы?
Мы настолько привыкли ждать от государства и его органов подвоха, что любые инициативы по «раздаче благ» воспринимаются настороженно. Не поменяются ли условия? Не скрываются ли за внешними достоинствами огромные недостатки? Аренда земли у государства на 49 лет – из той же серии. С одной стороны, сделка выглядит прозрачной и понятной. Что может быть проще аренды?
С другой стороны, минусы тоже просматриваются. Ведь 49 лет – это даже меньше средней продолжительности жизни. А что будет с землёй потом? Не отберут ли усадьбу, на ней построенную? Не предусмотрены ли повышенные платежи при тех или иных условиях? Внимательно ознакомились с законодательством и практикой, чтобы найти ответы на эти и другие вопросы.
Любопытный факт! Вспоминая госпрограммы по наделению граждан землёй, невольно приходит на ум «Дальневосточный гектар». В 2019 г. ею воспользовались 11500 человек, а всего за период существования – 76,6 тысяч. Немного для страны со 145-миллионным населением и армией переселенцев, не правда ли?
Теория: на каком основании заключаются договоры?
Все, должно быть, гадают: почему 49 лет? Откуда взялась эта магическая цифра? Правовые основы договора аренды участка с государством заложены Гл.V.1 и в частности ст.ст.39.1, 39.8 Земельного кодекса России. Согласно ч.8 ст.39.8, участок, принадлежащий муниципалитету или государству, может передаваться максимум на 49 лет для различных целей (размещения линейных объектов, ведения сельского хозяйства, собственнику здания и сооружения). Почему-то законодатель определил именно такой срок – 49 лет. Для сравнения, в соседней Беларуси он больше – 99 лет, в Украине – 50 лет.
Преимущества аренды земли у государства
Важный нюанс: получая участок, его можно использовать для любых целей, не противоречащих Земельному кодексу и назначению объекта. В зависимости от конкретных условий, арендатор вправе построить дом, гараж, баню (и многое другое), зарегистрировать недвижимость. Вести подсобное хозяйство и извлекать прибыль из собственности (например, сдавать комнаты в аренду). Главное, чтобы действие соотносилось с законодательством и ему не противоречило.
Есть несколько плюсов сотрудничества с государством:
Обратите внимание! Недвижимость, принадлежащая государству и находящаяся в аренде, может быть изъята в любой момент.
Недостатки аренды участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности
При таком большом количестве плюсов возникает вопрос: а есть ли минусы? Они действительно существуют. Во-первых, сама ст.39.1 «Земельного кодекса» сформулирована так, что вызывает много вопросов. В ней много оговорок, разобраться в которых вне конкретной ситуации нелегко. Во-вторых, Кодекс содержит пространство для злоупотреблений и коррупции.
Например, участок может предоставляться как в собственность бесплатно, бессрочное пользование, так и в аренду. Формат сотрудничества определяет местный орган. И, думается, одним людям будут хорошие условия, а другим – похуже. В ст.39.6 Кодекса перечислены ситуации, когда участок предоставляется в аренду с торгов или без них. И здесь в число игроков, вольных распоряжаться ресурсами, помимо местной власти вступают Президент и Правительство.
Именно отсутствие бесспорного и логичного алгоритма выделения земли – главный недостаток сотрудничества. Кроме того, арендатор имеет низкую защиту перед возможным изъятием собственности. Да, предусмотрены компенсации и послабления, но фильм «Левиафан» наглядно их проиллюстрировал, пусть и в гиперболизированном виде.
В общем, принимая землю в аренду, нужно очень внимательно вычитать договор, а в дальнейшем – не терять времени при регистрации возведённой недвижимости. И надеяться на то, что кусок земли не станет нужнее другому человеку (юридическому лицу).
Обратите внимание! При нецелевом использовании предмета аренды, договор может быть расторгнут досрочно. Поэтому если решается вопрос об изъятии участка, стоит быть кристально чистым в его использовании. Иначе можно остаться без компенсации.
Сложно ли государству изъять участок, предоставленный в аренду на 49 лет?
Увы, на постсоветском пространстве не выработалось сколь-нибудь уважительное отношение к частной собственности. И земля, предоставленная в аренду, в первую очередь воспринимается как имущество государства. В этом смысле показателен ФЗ №43 от 05.04.2013, изданный для регулирования правоотношений в связи с расширением Москвы путём присоединения к ней соседних территорий.
В ст.10 ФЗ в завуалированной форме указано, что при необходимости имущество изымается путём прекращения прав на земельный участок. У фактического владельца недвижимости есть только возможность требовать большую цену – без надежды на удовлетворение запроса. На выражение несогласия и урегулирование спора даётся три месяца. Не уложился? Тогда орган, принявший решение об изъятии, идёт в суд с иском. Как думаете, какое решение будет принято?
А в ст.11 того же ФЗ отмечено, что при отсутствии документа на землю, подлежащую изъятию, компенсация приводится в минимальном размере. И здесь же, во второй части, отмечен порядок урегулирования спора с арендатором (тем самым, который взял кусок земли на 49 лет). При изъятии имущества с жилыми домами положены следующие варианты компенсации:
Как юрист отмечу крайнюю размытость формулировок ФЗ №43. Например, «жилые помещения в домах блокированной застройки». Это что, таунхаусы? Или комнаты в общежитии? Или один коттедж на 3-4 семьи? Могу долго рассуждать и про другие пункты, но не вижу смысла. Отдельные положения могут быть интерпретированы по-разному, что оставляет богатый простор для трактовки закона. Так быть не должно.
Интересный факт! В России громко прозвучали истории изъятия участков для нужд государства при проведении Олимпиады-2014 в Сочи и при строительстве магистрали «Таврида» в Крыму. Как в первом, так и во втором случае бывшие пользователи оказались недовольны компенсациями.
Резюме
Итак, предоставление земельных участок в аренду на 49 лет – важная и полезная инициатива, которая позволяет получить в пользование недвижимость для решения жилищной проблемы, ведения хозяйства и размещения различных объектов. Договор создаёт правовую природу для создания дома и иных построек, которые переходят в собственность пользователю.
Есть только одно «но»: когда земля вновь потребуется государству, вернуть её не составит труда. Адекватную компенсацию можно получить лишь за постройки, оформленные надлежаще. Анализируя практику и имеющиеся законы, в наименее выгодном положении находится именно арендатор. Поэтому если участок расположен в востребованном месте, лучше отдать предпочтение покупке недвижимости в собственность.
Аренда земельного участка на 49 лет
В России много неиспользуемых земель. Государство дает гражданам возможность получения таких участков в аренду на 49 лет. На каких условиях предоставляется земля в 2020 году, как в дальнейшем переоформить участок в собственность, сколько это будет стоить – об этом в статье нашего юриста.
Преимущества долгосрочного договора аренды
Договор аренды закрепляет права арендатора на пользование участком и ограничивает права арендодателя на вмешательство в дела арендатора. Чем значительнее срок аренды, тем больше свободы у пользователя участком (разумеется, в рамках договорных условий). При длительной аренде пользователь может планировать будущее, не ограничиваясь краткосрочными рамками нескольких лет. Долгосрочный договор дает возможность в некоторой степени и распоряжаться землей с одобрения собственника. Так, например, арендатор может сдать часть участка в субаренду сторонним лицам на возмездной основе. На арендованном участке можно капитально обустроиться – построить сооружения и здания. Более того, еще до окончания срока действия договора арендатор вправе участок выкупить на выгодных условиях. Такую сделку купли-продажи аннулировать достаточно сложно.
Если вы заключили долгосрочный договор аренды, то с одобрения собственника часть участка можно сдать в субаренду или построить на нем сооружения.
Для каких целей дается в аренду земля на 49 лет
Договор аренды может быть заключен на 49 лет в следующих случаях:
При предоставлении участка под ИЖС или в черте населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства, максимальный срок аренды – 20 лет. Для ведения дачного хозяйства – 5 лет. Для завершения строительства – 3 года.
Как взять землю в аренду на 49 лет
Предоставлением в аренду земли занимается собственник. В его лице может выступать Росимущество, Горкомимущество, поселковые администрации, пр., в зависимости от принадлежности земельного участка. Чтобы взять в аренду землю на 49 лет, следует прежде всего определиться с координатами желаемого участка. Так вы сможете найти собственника земли и обратиться к нему. Достоверные сведения по недвижимости содержатся в Росреестре. Их можно получить официально, заплатив символическую госпошлину.
На сайте Росреестра представлена виртуальная кадастровая карта, которая поможет сориентироваться при определении местонахождения желаемого земельного участка.
До обращения к собственнику с просьбой предоставить в аренду земельный участок на 49 лет необходимо проверить юридическую чистоту возможной сделки. Это поможет избежать траты денег и времени, исключит возможные ошибки и необоснованные ожидания уже на начальной стадии. Доверить проверку следует специалисту по земельному праву и недвижимости. Если вы намерены осуществить все самостоятельно, как минимум проанализируйте на риски следующие моменты:
Определившись с участком и рисками, необходимо обратиться с письменным заявлением в орган исполнительной власти, представляющий собственника участка. Форма обращения о предоставлении земли в аренду на 49 лет произвольна, однако документ должен содержать:
Несостыковки или пробелы в данных, заявленных в обращении, приведут к тому, что заявитель получит отказ или отписку. Исключить волокиту поможет составление документа юристом, который учтет все нюансы конкретной ситуации.
Направляется заявление заказным письмом или передается в руки (с простановкой даты принятия и подписи принявшего должностного лица). Общение посредством электронной почты оправдано только если есть ЭЦП. О принятом по заявлению решении заявителя уведомят официальным письмом. Если ответ заявителя не устроит, его можно обжаловать. Делается это путем обращения в вышестоящую инстанцию, в прокуратуру или суд. Какой из вариантов предпочтительнее, определит юрист.
Право на аренду определяется на торгах, которые происходят в форме аукциона. Эта процедура выявляет претендента на землю, который готов заплатить максимальную, в отличие от других заявителей, арендную плату. В исключительных случаях земельные участки предоставляются без торгов, например:
Если заявитель имеет право на получение земельного участка в аренду на 49 лет, об этом будет сообщено в ответе органа власти. Потребуется оформить предложенные документы и закрепить свое право внесением записи в ЕГРН.
Если будут организованы торги, соответствующую информацию собственник земли разместит на своем сайте. Некоторые муниципалитеты дублируют сообщения об аукционах в своих печатных СМИ. В извещении указываются условия аукциона, требования к его участникам, определяется дата предоставления документов и время проведения торгов. Аукционная процедура не приемлет ошибок со стороны претендентов. Любой недочет может привести к тому, что участок уйдет другому претенденту. Кроме того, в торгах нередко участвуют и мошенники. Неофициально они ставят другим участникам ультиматум, требуя заплатить за отсутствие конкуренции. Если эти предложения игнорируются, мошенники в процессе торга завышают ставки и даже выкупают лот (без цели дальнейшего использования по назначению).
Если на участие в аукционе будет подана одна заявка, договор аренды может быть заключен с единственным участником торгов.
Если вы не сталкивались с хитросплетениями аукционных процедур, доверьте представление ваших интересов специалистам-практикам.
Собственники зданий, сооружений, расположенные на государственной/муниципальной земле, имеют преимущественное право приобретения их в аренду. Если таких собственников несколько на одном участке, то любой из них может направить заявление с просьбой об аренде земли. В месячный срок все правообладатели сооружений и зданий, получат проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Получившие проект, должны подписать его и вернуть отправителю. Те, кто этого не сделал, в основной договор включены не будут, либо, собственник земли принудит их к подписанию договора аренды в судебном порядке.
Аренда земельного участка в Московской области
Закон, регулирующий порядок приобретения земли, действует одинаково на всей территории России. Разница лишь в кадастровой стоимости земли. Она напрямую зависит от территориального расположения участка и его рыночной стоимости. Выше кадастровая стоимость – выше арендная плата. Даже начальная цена аукциона по участку в Московской области будет на порядок больше, чем цена на аналогичный участок в регионе. Кроме того, найти свободный участок в Подмосковье достаточно сложно. В торгах же всегда участвуют несколько претендентов, что повышает сумму арендной платы с каждым шагом аукциона. Для прохождения всей процедуры желательно воспользоваться услугами юриста, так как подмосковные участки никогда не приобретаются легко.
Договор аренды земельного участка на 49 лет
Закрепляются арендные отношения путем подписания договора. Если земельный участок приобретался посредством аукциона, то положения договора предварительно указывались в аукционной документации. Однако, до подписания, следует все же тщательно изучить все документы. Менять в дальнейшем условия договора крайне затруднительно и не во всех ситуациях возможно. Ущемления прав арендатора, не оговоренные ранее ограничения должны обсуждаться с собственником заранее, в противном случае позже свою позицию придется отстаивать в судебном порядке.
Основными положениями договора аренды являются:
В зависимости от вида земельного участка, объектов на нем (естественных или искусственно созданных) типовой договор аренды может содержать различные дополнительные условия. Так, например, на арендатора участка земли в границе береговой полосы водоема общего пользования будет наложено обязательство обеспечения свободного доступа граждан к водоему и береговой полосе.
Навязывание арендатору выполнения каких-либо работ, оказания услуг, влекущих для него расходы, не связанные с предметом договора, незаконно.
Аренда может быть прекращена по инициативе арендодателя, если например:
На земле, предназначенной для сельского хозяйства нельзя построить жилой дом.
Выкуп земли, находящейся в аренде на 49 лет
Арендатор земельного участка в период действия договора аренды имеет приоритетное право его выкупа. Без аукциона такая процедура возможна, если на участке возведена капитальная постройка.
Если на участке расположены несколько объектов, принадлежащих разным лицам на праве собственности, то возможно приобретение земли в общую долевую собственность. Для этого все собственники капитальных построек и домов должны обратиться к собственнику земли.
Цена выкупа арендованного на 49 лет земельного участка зависит от его кадастровой стоимости и правил, установленных местными властями. Так, например, в Московской области стоимость выкупа земель сельскохозяйственного назначения составляет 3% кадастровой стоимости, 15% – для остальных земель.
Заблаговременное оспаривание кадастровой стоимости арендованного земельного участка может значительно снизить его выкупную цену.
Как оформить в собственность землю, которая взята в аренду на 49 лет
Перерегистрация права собственности на землю происходит путем внесения записи в ЕГРН. Если Росреестр отказал в регистрации выкупа земли, не стоит спешить с обжалованием в суд. Обратитесь к юристу, который изучит имеющиеся материалы по делу и поможет сформировать полноценный пакет документов для регистрации.
Резюме
Процедура приобретения в аренду государственной земли – достаточно длительна и сложна. Требуется знание земельного законодательства, практика ведения сделок с недвижимостью, умение общаться с должностными лицами и опыт участия в торгах. Если у вас возникли сложности с получением земли в аренду или оформлением ее в собственность, наши специалисты с многолетним опытом помогут в разрешении проблемы. Мы ответим на любые ваши вопросы по указанным номерам телефонов или в чате сайта.
 | Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года |
Комментарии
между собственником в лице муниципальных властей и гражданином в статусе ИП заключен договор аренды земельного участка сроком на 49 лет. Арендатор ИП умер, вдова также стоит в статусе ИП.
В случае, если передается права по договору, то они передаются в полном объеме в том числе и с возможностью выкупа по закону через три года.
В случае, если права не передаются договор перестает действовать с каком момента?
Добавлю: Умерший был ИП как глава КФХ, есть соглашение, что в КФХ. Есть Соглашение о создании фермерского хозяйства, но в налоговой это не зарегистрировано (сказали что им оно не нужно, сейчас не знаю ест оно в налоговой или на руках осталось)). Соглашение подписано двумя участниками.
Нет участник КФХ не является родственником.
Сейчас говорил с администрацией, они сказали, что без проблем расторгнут договор и заключат его со мной. Вопрос насколько это правомерно расторгать
Позиция ФАС не бесспорна, но я с нею согласен, поскольку в Договоре аренды гражданин выступал не как физическое лицо, а как предприниматель.
Разграничение действительно верное установлено ФАС
Письмо Федеральной антимонопольной службы от 12 декабря 2013 г. N АД/50427/13«Об оказании методической помощи»
Согласно статье 23 ГК РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила ГК РФ, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 418 ГК РФ обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.
Поскольку статус индивидуального предпринимателя неразрывно связан с личностью гражданина и отнесен к личным неимущественным правам гражданина, которые в силу статьи 1112 ГК РФ наследованию не подлежат, обязательство по договору аренды прекращается смертью арендатора.
Таким образом, по мнению ФАС России, в случае, если арендатор обладал статусом индивидуального предпринимателя, право аренды государственного или муниципального имущества не входит в состав наследственной массы и не может быть передано наследникам гражданина.
С учетом изложенного, переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества в таком случае должен быть осуществлен в порядке, установленном статьей 17.1 Закона о защите конкуренции.
Посмотрю судебную практику по этому поводу, выложу немного позднее.
С уважением! Г.А. Кураев
Здравствуйте. Госорганы действительно считают, что тут правопреемства нет.
ФЕДЕРАЛЬНАЯ АНТИМОНОПОЛЬНАЯ СЛУЖБА
от 12 декабря 2013 г. N АД/50427/13
ОБ ОКАЗАНИИ МЕТОДИЧЕСКОЙ ПОМОЩИ
Во исполнение поручения Заместителя руководителя Федеральной антимонопольной службы А.Х. Цыганова о выполнении Плана оказания методической помощи территориальным органам ФАС России в 2013 году, утвержденного приказом ФАС России от 19.03.2013 N 169/13 (далее — План) в целях исполнения пункта 11 Плана ФАС России сообщает.
В соответствии со статьей 1110 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ ) при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил ГК РФ не следует иное.
Наследование регулируется ГК РФ и другими законами, а в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами.
Согласно статье 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается ГК РФ или другими законами.
Пунктом 1 статьи 1116 ГК РФ установлено, что к наследованию могут призываться граждане, находящиеся в живых в день открытия наследства.
К наследованию по завещанию могут призываться также указанные в нем юридические лица, существующие на день открытия наследства.
Порядок заключения договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, определен статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон о защите конкуренции), в соответствии с которой заключение любых таких договоров может быть осуществлено только по результатам проведения торгов за исключением установленных в частях 1, 3.1, 3.2 и 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции случаев.
В соответствии с пунктом 2 статьи 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Согласно статье 23 ГК РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила ГК РФ, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 418 ГК РФ обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.
Поскольку статус индивидуального предпринимателя неразрывно связан с личностью гражданина и отнесен к личным неимущественным правам гражданина, которые в силу статьи 1112 ГК РФ наследованию не подлежат, обязательство по договору аренды прекращается смертью арендатора.
Таким образом, по мнению ФАС России, в случае, если арендатор обладал статусом индивидуального предпринимателя, право аренды государственного или муниципального имущества не входит в состав наследственной массы и не может быть передано наследникам гражданина.
С учетом изложенного, переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества в таком случае должен быть осуществлен в порядке, установленном статьей 17.1 Закона о защите конкуренции.
Обратите внимание, что это утверждение изложено как мнение, то есть ФАС в этом не уверен, но имеет такое предположение. Однако суды с такой постановкой вопроса не согласны. Вот как обосновывается эта позиция:
ФАС УО в Постановлении от 01.06.2012 N Ф09-3396/12 по делу N А60-21615/2011 отклонил довод администрации (ответчика), что заключение договора аренды с предпринимателем обусловлено ее личными качествами.
Суд возразил: деловая репутация субъекта предпринимательской деятельности не является личным качеством в смысле, придаваемом этому понятию П. 2 ст. 617, 1112 ГК РФ. Арбитры приняли во внимание доводы истца (наследника умершей предпринимательницы), что до смерти наследодателя они совместно осуществляли предпринимательскую деятельность, в том числе и в спорном помещении, а после смерти матери сын принял на себя обязательство по исполнению условий договора аренды, внося арендную плату. При таких обстоятельствах, установив, что обязательства арендатора в рамках спорного договора не обусловлены личными качествами умершей и являются типовыми для подобных сделок, суд признал за наследником арендатора право аренды здания.
Арбитры отклонили довод ответчика о нарушении положений ст. 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ о необходимости проведения конкурсов или аукционов на право заключения договора аренды, отметив, что в рассматриваемом случае имеет место вступление в права наследования в силу закона, в связи с чем спорные правоотношения регулируются нормами наследственного права.
Также суд не принял ссылку администрации на то, что организатор торгов по продаже права аренды спорного нежилого помещения в силу П. 3 ст. 448 ГК РФ был не вправе отказаться от проведения аукциона, так как заявление наследника о переводе на него прав и обязанностей по договору аренды поступило в администрацию за два дня до проведения торгов. Арбитры указали: это обстоятельство не имеет значения для рассмотрения спора, поскольку в данном случае администрация не вправе была объявлять и проводить аукцион по продаже права аренды.
Решения в пользу наследников вынесены также в постановлениях ФАС МО От 15.02.2013 по делу N А41-8426/12, ФАС ЦО От 08.07.2014 по делу N А54-5117/2013 и др
В случае, если передается права по договору, то они передаются в полном объеме в том числе и с возможностью выкупа по закону через три года.
Т есть реальная возможность доказать, что права по договору входят в состав наследуемого имущества есть, но безусловно если арендодатель не согласится этот вопрос может быть разрешен только судом.
Что касается перехода прав, то если суд их подтвердит, то естественно они будут переданы в полном объеме.
Александр, добрый день! дополнение к сказанному коллегами добавлю, что по аналогичной с вашей ситуации есть положительная судебная практика
Постановление ФАС Уральского округа от 01.06.2012 N Ф09-3396/12 по делу N А60-21615/2011
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили,что истец является наследником предпринимателя Зеркаловой Т.П., им выражено волеизъявление на принятие прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 07.06.2008 N 682, заключенному между администрацией и предпринимателем Зеркаловой Т.П.
При этом суды отклонили доводы ответчика о том, что заключение договора аренды с предпринимателем Зеркаловой Т.П. обусловлено ее личными качествами. Суды верно указали, что деловая репутация субъекта предпринимательской деятельности не является личным качеством в смысле, придаваемом этому понятию п. 2 ст. 617, 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, суды приняли во внимание доводы истца о том, что до смерти наследодателя они совместно осуществляли предпринимательскую деятельность, в том числе и в спорном помещении, а после смерти предпринимателя Зеркаловой Т.П. истец принял на себя обязательство по исполнению условий договора аренды от 07.06.2008 N 682, внося арендную плату. Доказательств, опровергающих эти доводы истца, ответчиком не представлено.
При таких обстоятельствах, установив, чтообязательства арендатора в рамках спорного договора не обусловлены личными качествами умершей Зеркаловой Т.П. и являются типовыми для подобных сделок, суды пришли к обоснованному выводу об удовлетворении иска.
Довод заявителя кассационной жалобы о нарушении судами положений ст. 17.1 Федерального закона от 28.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции», согласно которой заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку в рассматриваемом случае имеет место вступление в права наследования в силу закона, в связи с чем спорные правоотношения регулируются нормами наследственного права.
Ссылка администрации на то, что организатор торгов по продаже права аренды спорного нежилого помещения в силу п. 3 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации не вправе был отказаться от проведения аукциона, так как заявление предпринимателя Зеркалова В.В. о переводе на него прав и обязанностей по договору аренды поступило в администрацию за 2 дня до проведения торгов, судом кассационной инстанции не принимается. Данное обстоятельство не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку в рассматриваемом случае ответчик не вправе был объявлять и проводить аукцион по продаже права аренды.
Иные доводы администрации, изложенные в кассационной жалобе, по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных судами первой и апелляционной инстанций на их основании выводов, что выходит за пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, установленные ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые решение Арбитражного суда Свердловской области и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решение Арбитражного суда Свердловской области от 07.11.2011 по делу N А60-21615/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации городского округа Ревда — без удовлетворения.