что такое сам 3 в сельском хозяйстве
Ограбление для красивой жизни
Андрей Фурсов (историк, социолог, публицист): Русское сельское хозяйство, особенно в центральной России, всегда давало очень небольшой по сравнению с Западной Европой, по сравнению с Китаем и Индией урожай. У нас он измерялся в так называемых самах. Сам-3, сам-4 – это была такая норма урожая. Что такое сам-3? У меня одно семечко, я его бросаю и в урожай получаю три. Сам-4 – это значит четыре. Вот у нас урожайность была сам-3, сам-4 и не менялась в центральной зоне России в течение столетий. В Норвегии и в Англии, например, урожайность сам-6, сам-7, сам-8. Я не говорю уже про более плодородные страны.
Что означает такая низкая урожайность? Она означает очень низкий совокупный общественный продукт. Я для упрощения сейчас вам на марксистский манер объясню эту схему. Я не отношу себя к марксистам, но очень уважаю эту традицию, в ней очень много толкового. Тот ренессанс Маркса, который сейчас начался на Западе, и о котором у нас ничего не пишут, я думаю, что рано или поздно эта волна докатится и до нас. Маркс делил совокупный общественный продукт на прибавочный и необходимый. Господствующая группа отнимает прибавочный продукт, я сознательно упрощаю, а необходимый остаётся.
Для того чтобы господствующим группам в России жить на западный манер, они это могут делать только в одном случае, если вместе с прибавочной частью они будут отнимать часть необходимом. Любая западоизация России, будь то самодержавная или та, которая произошла после 1991 года, она основана на том, что у населения отнимают не только прибавочный продукт, но и значительную часть необходимого. Это связано со спецификой нашего сельского хозяйства.
Из этого правила в русской истории было два исключения. Первое исключение случилось в последней трети XIX века, когда власть вместе с новыми капиталистами начала грабить население. Население ответило в 1905 году репетицией, а в 1917 году этот эксперимент прикончила. Второй раз власть начала грабить население вместе с созданными ею же олигархами в 90-е годы. Ельцинщина – это классическое выражение ограбления населения государством вместе с олигархами.
Мы должны очень чётко фиксировать эту вещь в России: как только элита начинает жить не по потребностям, обусловленным местным производством, а по тем потребностям, по которым живёт Запад, который вдобавок ко всему грабил и грабит Азию, Африку и Латинскую Америку, то здесь начинаются проблемы.
«Если кто-то хочет открыть ферму, пусть позвонит мне — я отговорю»
Глава фермерского хозяйства начал с одной козы — друзья подарили, чтобы у его дочери всегда было свежее молоко. Потом появилась корова, и молока стало так много, что его стали отдавать соседям. Сейчас ферма каждый день производит полтонны молока, а ее владелец Алексей Бурков никому не советует начинать такой бизнес.
Взял кредит, чтобы купить первых коров
Мое фермерское хозяйство началось с личного подворья и нужды кормить семью. Я жил в Москве и потихоньку строил дом в Наро-Фоминском районе Московской области — где-то четыре года катался туда-сюда. В 2000 году дом был готов, и мы переехали туда с женой и сыном. Через год у нас родилась дочка, и нам подарили козу — чтобы в доме всегда было свежее молоко.
С дочкой помогала няня, такая двуспальная женщина, которая всё время причитала: «Зачем вам коза, от нее молока чуть, давайте заведем корову». Собрали семейный совет.
Так в хозяйстве появилась племенная корова Звезда, племенная значит породистая. Она давала хорошее молоко, его было много, поэтому стали делать домашний творог, сметану, раздавать молоко соседям и друзьям.
В 2008 году грянул кризис, и мы решили, что нужно завести хозяйство побольше — чтобы уже не только для себя, но и на продажу. У нас уже была земля в полтора гектара и постройка для коров. Чтобы купить животных, я обратился в банк. Это был первый и последний раз, когда я брал кредит на ферму.
795 000 рублей на старт
Как только мы решили открыть хозяйство, я зарегистрировался как ИП на упрощенке. И сразу понял, что кредит просто так не получу. У меня был неплохой доход и имущество, чтобы дать в залог, но кредитовать упрощенцев 6% никто не хотел — думаю, потому что банки не видят расходы и не знают, куда уходят деньги.
В итоге я взял кредит под залог самих животных — это как ипотека или автокредит, только у банка остаются животные. За коров внес 20% от стоимости, остальное доплатил банк. Так купил сначала четырех коров, потом еще трех — на всё ушло где-то 700 000 рублей.
Больше к банкам не обращался — считаю, что нужно обходиться тем, что есть, особенно в сельском хозяйстве. Ведь тут не получится взять пять миллионов, потратить на развитие и успокоиться. Коровы помрут, ферма придет в упадок, а кредит отдавать придется.
Вместе с покупкой первых коров я занимался коровником — это помещение, где коровы спят, едят и живут. У меня уже был небольшой коровник, но его нужно было оборудовать. Я купил:
Вакуум нужен, чтобы доить не в одно ведро, а сразу в несколько — так можно быстро получить больше молока. Всего же потратил 95 000 рублей. Если сложить с затратами на коров, ушло 795 000 рублей.
Творог на сковородке для блинчиков
Когда появились коровы, я оборудовал цех для переработки молока и при нем открыл маленький фермерский магазин: тянуть было нельзя, ведь молоко пропадает, его сразу нужно продавать или перерабатывать.
Тогда творог, сметану, кефир и простоквашу я делал не промышленным способом, а домашним: купил большие кастрюли и электрическую сковороду-круг для блинчиков. В кастрюли наливал молоко, ставил их на теплый пол — за сутки молоко сквашивалось. Затем переставлял их на горячий круг, под нагревом получался творог. Оставалось только слить лишнюю жидкость и откинуть творог в форму.
Для сметаны я купил бытовой сепаратор. Он работает так: сверху заливаешь молоко, а внизу из двух желобков в две разные емкости вытекают обезжиренное молоко и сливки. Представьте, если домашнее молоко поставить на стол в банке, через некоторое время сливки поднимутся вверх, их даже зрительно заметно. Сливки можно слить, этим и занимается сепаратор.
Затем полученные сливки держал сутки в тепле и перекладывал в холодильник. Так получалась слабокислая, но вкусная и жирная домашняя сметана.
Потихоньку осваивал производство ряженки, йогурта, простокваши, кефира, но какого-то специального оборудования не было: обходился большими кастрюлями, в которые наливал молоко, кипятил, остужал, добавлял закваску и разливал по баночкам. Затем баночки ставил на сутки при 40 градусах в расстоечный шкаф — это пекарская духовка, в которой можно регулировать температуру и влажность.
Такими домашними методами проработал пять-шесть лет. Но объемы росли, и вручную работать стало тяжело, поэтому я стал покупать промышленное оборудование, всё б/у. Вот что купил:
В итоге потратил 110 000 рублей. Еще у нас есть пищеварочный котел на 250 литров, его не покупал — подарила крестная.
С 2017 года на своей молочной кухне я делаю еще и сыр. Он зреет в подвале: там кирпичные стены, всегда прохладно, еще мы его тщательно вычистили и сделали полки — в общем, есть всё, что нужно для сыра.
Делаю разные сыры, в основном мягкие и полутвердые. Из мягких есть сыр страккино — это итальянский сыр, который меня научил делать настоящий итальянец на своем мастер-классе. Еще есть балканские сыры, они похожи на брынзу, только несоленые — для них я покупаю закваску в Сербии.
Из полутвердых сыров делаю грюйер и томм — не прям оригинальные, но по рецептуре. Я всегда говорю так: «Технология их, а молоко наше». Грюйер — это швейцарский сыр, а томм — французский, из Альп.
Также у меня есть твердый фермерский сыр и плавленый, но их делаю реже.
Еще люблю сыры с плесенью вроде бри, камамбера, с голубой плесенью, но сам не делаю: сыры разных сортов нельзя варить в одной сыроварне, они «засаживают» друг друга плесенью и портят.
Покупатели берут все сыры одинаково, нет такого, что какой-то сорт самый популярный. Но иногда один сыр раскупают быстрее — когда он получается особенно вкусным. Как-то сделал страккино, а он просто тает во рту, его разобрали за полтора дня. А иногда сыр вкусный, но не такой удачный — его могу продавать три-четыре дня.
Вкус сыра зависит от миллиона внешних факторов: что съела корова, какой вкус молока, какая температура на улице, какие бактерии попали в молоко из воздуха и посуды. Поэтому я всегда сначала даю попробовать кусочек сыра.
Сделали магазин из морского контейнера
Сейчас у меня поголовье из 80 коров, из них дойных 27. В среднем каждый день получаю 500—700 литров молока, которые распределяю по спросу: часть оставляю молоком, часть на сыр, часть на молочную продукцию.
Если в целом, из такого объема молока можно сделать 100 кг творога, или 50 кг сыра, или 20 кг масла. Что нужно, то и делаем.
Продукцию продаем по-разному:
Во всем этом мне помогает семья, а еще сотрудники: в хозяйстве работают 12 человек. Каждый занимается своим делом: убирают ферму и коровники, ухаживают за животными, доят коров, готовят молочную продукцию, формируют и распределяют заказы, еще есть водитель.
В среднем я плачу за работу от 25 000 до 45 000 рублей, еще у нас бесплатное питание.
Отказались от свиней, потому что боимся африканской чумы
В основном мы занимается молоком и молочной продукцией, но ведь за одним только молоком люди не поедут, поэтому еще мы предлагаем курицу, яйца, овощи с нашего огорода.
Параллельно с развитием молочной фермы мы завели куриц-несушек — сначала для себя, а потом и на продажу. Затем купили бройлеров, кроликов, посадили огород. Вот что у нас есть:
Еще у нас были свиньи, но из-за распространения африканской чумы больше их не держим. Эта болезнь не лечится, а если хотя бы одна свинья в радиусе 25 км заразится, твоему хозяйству тоже не поздоровится. Рисковать мы не стали.
Кормить ферма сразу будет, а деньги приносить — нет
Сельское хозяйство — низкорентабельный и трудоемкий бизнес. Постоянно надо покупать животных, обновлять оборудование, следить за трактором, машинами.
Если человек хочет открыть ферму, пусть позвонит мне — я его отговорю. А если серьезно, фермерским хозяйством можно заниматься — главное, чтобы душа к этому лежала.
Начинать можно с любой более-менее значимой суммы, но лучше иметь сторонний источник дохода: кто-то сдает квартиры, у кого-то жена продолжает работать. Это небольшие деньги, но подспорье. Не стоит рассчитывать, что ферма сразу будет вас кормить. Вернее, кормить в прямом смысле она будет, а деньги приносить — нет.
Если денег на ферму нет совсем, а заниматься сельским хозяйством хочется, попробуйте получить грант. Так, в Подмосковье на строительство семейной фермы можно получить 30 млн рублей, а фермерам, которые только начинают, дают 2—3 млн рублей.
Единственное, с грантами нужно быть осторожнее: государство дает деньги не просто так, а вкладывает в тебя и хочет получить работающую ферму. Поэтому каждый рубль должен тратиться только на ферму: покупку животных, технику, обустройство коровников. Нельзя тратить деньги, как хочешь и на что хочешь, если это не связано с хозяйством или в хозяйстве не нужно, а вы купили.
Счет для ИП и ООО в Модульбанке
Удобный сервис, недорогие тарифы, защита от блокировок по 115ФЗ
Строить нельзя запретить: что нужно сделать для развития сел и деревень
В июне Госдума приняла закон, разрешающий строить жилой дом на участках сельскохозяйственного назначения. Это далеко не первый шаг, который делает государство, чтобы продемонстрировать поддержку сельскому хозяйству и тем, кто планирует жить на своей земле. «Много горожан сегодня задумались о переезде не землю, мечтают о родовом поместье или собственном крестьянско-фермерском хозяйстве. Это становится новым трендом», — утверждают эксперты и рассказывают, что может мешать процессу.
Это оказались не просто слова. За последнее время принято и реализуется несколько государственных программ, например, Государственная программа развития сельского хозяйства, Концепция устойчивого развития сельских территорий. Успешно работают механизмы финансовой поддержки: субсидии, льготные кредиты, гранты для фермеров «Начинающий фермер», «Агростартап», при этом список получателей поддержки постоянно расширяется. Со следующего года планируется ввести новый грант до 10 млн руб., который будет предоставляться сельхозтоваропроизводителям на развитие агротуризма.
Планы федерального центра грандиозные: до 2025 года в России планируется ввести в оборот 4 млн га сельхоз земель. Принятые в июне поправки в Закон N299-ФЗ, который позволяет строить на землях сельскохозяйственного назначения жилые дома, должен способствовать привлечению на землю новых человеческих ресурсов и вводу земель в оборот. Можно сказать, что локомотив готов ехать на большой скорости, но вагоны на новые рельсы так быстро перестроиться не могут.
Увы, сама отрасль оказалась инертной. Ежегодно в России исчезает 120 сел, люди уезжают из деревень в город за заработком, постоянную работу на селе ввиду ее отсутствия могут найти только единицы. На местах часто не знают ни о новом законодательстве, ни о грантовой поддержке.
«Фермерству в России необходима перезагрузка. Нужны новые кадры, нужно привлекать людей в отрасль, нужно популяризировать и создавать новый образ успешного фермера, который станет притягательным для молодежи. Также необходимо уменьшать законодательные барьеры входа в отрасль для всех желающих — получение земли, строительство на участке, коммуникации. Это хорошо понимают в Федеральном центре, принятый июле Президентом закон нацелен на решение этого вопроса», — прокомментировала депутат Государственной думы, координатор партийного проекта «Российское село» Светлана Максимова.
Эту информацию подтверждают и в проекте «Мой гектар» — ставший хорошим примером популяризации фермерства в России, со слов организаторов проекта, люди хотят жить и работать на своей земле, только за последний год поступило более 20 000 заявок на приобретение гектара земли в рамках проекта.
«Мы постоянно опрашиваем клиентов, для каких целей приобретаются земельные участки и что планируете делать, — рассказывает исполнительный директор проекта «Мой гектар» Инна Демкина. — В последнее время отчетливо виден тренд: растет доля тех, кто берет землю под организацию личного подсобного и фермерского хозяйства с перспективой на организацию своего родового поместья».
Чтобы паровоз развернуть, нужно его остановить
Связующим звеном, проводником федерального тренда должны стать региональные власти и местные администрации.
Исторически сложилось, еще с момента приватизации 90-ых годов, когда земли стали переходить в частную собственность, чтобы защитить народное достояние на период разработки полноценных законов, были приняты нормативные акты, которые сильно ограничили использование и оборот сельскохозяйственных угодий.
Разработанные позже законы об обороте земель сельскохозяйственного назначения в полной мере не учли географические отличия южных и северных регионов и разность потенциала земель для сельхоз-производителей, которые не хотят рисковать урожаем в северных и центральных регионах. Поэтому спустя 30 лет часть бывших пашен, в регионах нечерноземья заросло лесами, но они по-прежнему числятся сельскохозяйственными угодьями, которые защищают и не вводят в оборот. Психология «защитить и запретить» для администрации оказывается гораздо безопаснее, чем заниматься зонированием и развитием земель. Подписанный президентом закон предоставил фермерам возможность осваивать эти земли, но чтобы он работал на местах корректно необходимо провести важную организационную работу, на которую нужна политическая воля.
«Федеральный закон N 299-ФЗ от 02.07.2021 года прямо указывает на возможность строительства жилого дома на сельскохозяйственных угодьях, но аналогичной прямой нормы, которая бы разрешала строительство капитальных построек, используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции на сельскохозяйственных угодьях нет. Сложность в данный вопрос вносит сам факт наличия или отсутствия в составе земельного участка сельскохозяйственных угодий для нечернозёмных регионов», — прокомментировал ситуацию председатель Ассоциации градостроительного зонирования и территориального планирования Алексей Чернышев.
В Московской области вопрос решили грамотно — раззонировали все земли сельскохозяйственного назначения. Часть земель, которые были угодьями в 1991-1992 годах, были исключены из состава сельскохозяйственных угодий и включены в состав территорий, на которых разрешили строительство зданий и сооружений для производства, хранения и переработки сельскохозпродукции, привлекая тем самым сельхозпроизводителей, инвесторов и бизнес. Данные об этом закрепили в соответствующей градостроительной документации — в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ).
К сожалению, аналогичный системный подход к зонированию территорий принят не везде. Данные Росреестра в некоторых регионах датируются 1991-1992 годами и являются архивными. Это существенно усложняет развитие сельских территорий. Остается надеяться, что регионы поддержат федеральный тренд и смогут перенять опыт Московской области.
«Мой гектар» — территория развития фермерства
Проект «Мой гектар» существует с 2016 года. С самого начала организаторы поставили амбициозную цель — дать возможность каждому россиянину приобрести по доступной цене гектар земли и попробовать свои силы в фермерском хозяйстве. Сейчас собственниками участков являются более 5000 человек. В компании видят, что в государственной политике относительно сельского хозяйства наступает «оттепель».
Как бы ни складывалась ситуация в конкретных регионах, те импульсы, которые уже даны федеральным центром и правительством, не остановить. Проект «Мой гектар» поставил перед собой амбициозную цель: создать 1 тыс. поселков для новых фермеров, предоставив им самые современные средства управления развитием.
В основе проекта лежит цифровизация всех этапов развития участка и общей инфраструктуры. Для всех собственников разработан Личный кабинет, где пользователь может увидеть информацию о развитии своего участка и кооператива. Любому владельцу доступны проекты дорог, электрификации, въездных групп, каждый участник может проявить инициативу и предложить соседям для реализации проект по строительству общей инфраструктуры, инициировать и вынести на голосование любой вопрос. Модуль голосования, кстати, реализован с соблюдением всех законодательных норм, поэтому теперь не нужно ждать очных собраний, любой вопрос можно решить онлайн в течение одного дня.
Директор проекта «Мой гектар» Денис Бучельников рассказывает:
«Мы много времени сами проводим на территориях, в полях, общаемся с председателями своих кооперативов, с главами сельских поселений и районных администраций. Я вижу, что многие обеспокоены судьбой своих территорий и вместе с тем воодушевлены федеральным курсом на возвращение людей на землю и поддержкой фермеров, наш проект может стать хорошей основой для привлечения городских жителей на сельские территории.
Мы открыты, готовы делиться и делимся своими наработками и технологиями в области коллективного развития территорий с фермерскими Ассоциациями, Союзами, фондами, движениями, например — модулем коллективного строительства дорог, модулем голосований. В следующем году совместно с Союзом садоводов России планируем предоставить возможность уже существующим 23 тыс. садовым товариществам в России (60 млн садоводов) помочь решить их вопросы эксплуатации дорог, голосований, сборов взносов, коллективного развития».
Сельское хозяйство в условиях санкций может стать новым локомотивом экономики, таким видит эту отрасль руководство страны. Государству нужны новые фермеры и заселенные территории, а людям — простор и свобода жить на своей земле. Остается дело за малым, чтобы региональные власти поддержали этот тренд. Для освоения земли, организации рабочих мест и притока населения администрации районов должны поддерживать закон о строительстве на землях сельхозназначения и правильно ставить запятые в важном для всех выражении «Строить, нельзя запретить».
Категория земли: как определить и что можно построить
Больше половины территории России занимают земли лесного фонда, при этом для жилищного строительства больше всего подходят земли населенных пунктов. Вместе с юристами разбираемся в категориях земель и в том, что на таких территориях можно строить.
Содержание
Что такое «категория земли»
Категория земельного участка — это описание свойств территории и правовой режим ее использования, coблюдeниe кoтоpoгo кoнтpoлиpyeтcя нa зaкoнoдательном ypoвнe. Всего таких категорий семь (ст. 7 Земельного кодекса РФ):
Категория земельного участка является его важнейшей характеристикой (данные об этом указываются в Едином государственном реестре недвижимости, ЕГРН) и определяет то, каким образом данный земельный участок можно использовать.
При этом целевое назначение и категория земли — это не совсем одно и то же. «Категории земель — это система классификации всех территорий России, которая основана на их целевом назначении. В свою очередь целевое назначение — это система характеристик: экологических, геологических, биологических, которые определяют цель и способ эксплуатации земли. Целевое назначение участка — это разделение земельных участков по категориям (например, земельный участок сельскохозяйственного назначения) и видам разрешенного использования (например, для индивидуального жилого строительства (ИЖС))», — пояснил руководитель практики юридической компании «Интерцессия» Григорий Скрипилев.
К примеру, участок садового некоммерческого товарищества (СНТ) может относиться к категории сельскохозяйственных земель, а основной вид использования такой земли — ведение садоводства и огородничества. Сам земельный участок нужно использовать по назначению. Например, нельзя на участке для ведения огородничества построить капитальное жилое строение, а на землях лесного фонда вовсе нельзя строить капитальные сооружения. Если не соблюдать требования, то землю могут и изъять.
Читайте также
Виды категорий земель
Как уже было сказано выше, Земельный кодекс предусматривает семь категорий земель, каждая из них предполагает свое целевое использование. Рассмотрим эти категории подробнее.
Земли населенных пунктов
Это земли, находящиеся внутри границ населенных пунктов и поселений и предназначенные для их застройки и развития. Такие участки пpeднaзнaчeны для плaнoвoй зacтpoйки (многоэтажные дома), cтpoитeльcтвa индивидyaльнoгo жилья и вeдeния пoдcoбнoгo xoзяйcтвa. Также в cocтaв нaceлeнных пyнктов входят oбщecтвeннo-дeлoвыe, пpoизвoдcтвeнныe, peкpeaциoнныe зoны и инжeнepнo-тpaнcпopтнaя инфpacтpyктypa.
Строительство на этих территориях возможно в соответствии с градостроительным регламентом. Например, на участках, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство, нельзя построить многоэтажку.
Земли сeльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния
К данным землям относятся территории за пределами населенных пунктов, которые используются для производства сельхозпродукции. Сюда также включены вспомогательные объекты: дороги и коммуникации, водоемы для полива, сооружения для первичной переработки сельхозпродукции, защитные насаждения вокруг полей и так далее.
Комментарий юриста
Антон Емелин, адвокат, старший̆ партнер МКА «Аронов и Партнеры»:
— Отдельная значимая часть сельхозземель — земли дачных, садовых, огородных некоммерческих товариществ, которые расположены за границами населенных пунктов. Зачастую под застройку переводятся именно земли сельхозназначения с помощью изменения вида разрешенного использования (ВРИ) с «для сельскохозяйственного производства» на «дачное строительство». На таких участках можно построить дачный дом.
На сельхозземлях с ВРИ «сельхозпроизводство» возможно строительство дома. Он может быть высотой до трех этажей и площадью до 500 кв. м. На сельхозземлях с ВРИ «для ведения крестьянского фермерского хозяйства» возможно строительство дома и объектов крестьянско-фермерского хозяйства.
Промышленные земли
Это территории, которые отвeдeны для cтpoитeльcтвa и paбoты пpeдпpиятий пpoмышлeннoгo кoмплeкca: фaбpик, зaвoдoв, энepгocтaнций и т. д. На промышленных землях строительство жилья не предусматривается по общему правилу. Но и тут многое зависит от вида разрешенного использования земельного участка. Например, вид разрешенного использования может предусматривать размещение на таком участке общежития для рабочих.
Земли лесного фонда
Это участки, покрытые лесом, a тaкжe пpoceки, лecныe дopoги и зaбoлoчeнныe мecтнocти в чepтe лeca. Такие земли иcпoльзyютcя для вeдeния лecнoгo xoзяйcтвa, кoтopoe чaщe вceгo зaключaeтcя в лecoycтpoитeльнoм зoниpoвaнии. По данным Рослесинфорга, сейчас общая площадь лесов на территории России составляет 1187,6 млн га (около 65% всей площади страны). В среднем на каждого жителя приходится 5,1 лесных га. При этом с 2010 года площадь российских лесов увеличилась на 4,3 млн га. Это сопоставимо с размером территории Дании.
Комментарий юриста
Антон Емелин, адвокат, старший̆ партнер МКА «Аронов и Партнеры»:
— В лесах по общему правилу возможно только строительство рекреационных некапитальных объектов, а также благоустройство территории. По факту под таким наименованием могут быть большие капитальные здания с назначением «физкультурно-оздоровительный комплекс» (ФОК). Также бывают ситуации, когда жилые дома размещены на землях лесного фонда без оформления земельных отношений еще советского времени. Под такими домами землю не выделяли в собственность, это так называемые поселки при лесничествах. Они расположены на землях лесного фонда. Собственники таких домов сейчас могут по лесной амнистии оформить земельные участки лесного фонда в собственность. Вопрос нового строительства здесь не стоит.
Ocoбo oxpaняeмыe пpиpoдныe тeppитopии
Это земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение. К ним относятся заповедники, национальные парки, заказники, лечебно-оздоровительные курорты и так далее. На территории таких земель запрещены все виды производств. Строительство жилых объектов и других капитальных строений возможно только с разрешения контролирующих органов (Минприроды, местных администраций).
Земли водного фонда
Teppитopии, кoтopыe зaняты вoдными oбъeктaми, a тaкжe пpибpeжныe зoны вoдoeмoв. Cюдa oтнocят yчacтки пoд пpиpoдными и иcкyccтвeнными вoдoeмaми, лeдникaми, гидpoтexничecкими coopyжeниями и oбъeктaми вoднoгo xoзяйcтвa. При этом во многих случаях земли под водными объектами располагаются и на землях населенных пунктов при их нахождении в границах населенного пункта, и на землях особо охраняемых природных объектов (например, озера в национальном парке).
Земли государственного запаса
К землям госзапаса относятся территории, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и не используются гражданами или юрлицами. Такие земли не относятся ни к oднoй из пepeчиcлeнныx выше кaтeгopий. Они составляют зeмeльный peзepв cтpaны. Земли запаса могут использоваться только после перевода их в другую категорию.
Читайте также
Как определить категорию земли
Чтобы узнать, к какой категории относится земельный участок, собственнику можно обратиться к бесплатному сервису Росреестра «Публичная кадастровая карта». Для этого необходимо открыть публичную кадастровую карту Росреестра. Затем ввести в поисковую строку кадастровый номер земельного участка. После чего получить данные о категории земель и виде разрешенного использования в режиме онлайн. Также можно заказать выписку из Росреестра, в которой содержатся сведения о категории земельного участка. Ее стоимость — 250 руб.
Целевое предназначение земельного участка определяется региональными властями. Чтобы присвоить земельному участку категорию, нужно подготовить соответствующее ходатайство, собрать необходимые документы (дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют пpaвa нa yчacтoк, кaдacтpoвый нoмep oбъeктa), подать их в Росреестр и дождаться официального решения.
Перевод земли из одной категории в другую
Законодательство позволяет переводить территории из одной категории в другую и менять ее назначение. Порядок этой процедуры peглaмeнтиpyeт Ф3 «O пepeвoдe зeмeль или зeмeльныx yчacткoв из oднoй кaтeгopии в дpyгyю». Обычно необходимость перевода земли из одной категории в другую возникает при расширении населенного пункта зa cчeт пpилeгaющиx к нeмy сельхоззeмeль или пepeвoда пpoмышлeнныx oбъeктoв в другие категории в результате peкyльтивaции.
Также категория земли может поменяться у лесов, которые будут признаны природоохраняемыми территориями. Для каждой ситуации действуют свои правила перевода. Например, включение в границы населенного пункта сельхозтерриторий потребует изменения генплана. Ранее действовало ограничение о том, что кадастровая стоимость сельхозземли должна быть ниже средней кадастровой стоимости по району. Сейчас таких ограничений нет.
Комментарий юриста
Григорий Скрипилев, руководитель практики юридической компании «Интерцессия»:
— Перевести земельный участок из одной категории в другую — возможно. Собственник земельного участка обладает таким правом. В основном перевод возможен в отношении сельхозземель, промышленных территорий. Чтобы перевести земельный участок из одной категории в другую, нужно обратиться с соответствующим заявлением в уполномоченный орган (Росреестр). В документе следует обосновать необходимость перевода земельного участка, указать кадастровый номер земельного участка и приложить дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют пpaвa нa yчacтoк. После чего заявление будет рассматриваться, затем — вынесено решение об одобрении перевода или отказе по каким-то основаниям (ошибки в заявлении, ограничения на перевод и т. д.).
Также есть земли запаса, которые не могут использоваться, пока не будут переведены в другую категорию. Например, есть участок, который относится к землям запаса. Человек желает им пользоваться. Он может обратиться в Росреестр или местную администрацию с заявлением, что хочет стать собственником или арендовать данный земельный участок и перевести в определенную категорию. Это тоже возможно. Сложно или невозможно перевести территории, которые имеют статус особо охраняемых (заповедники, нацпарки), то же самое с землями водного фонда.