что такое регулируемая арендная плата

Что такое регулируемая арендная плата

ГК РФ Статья 614. Арендная плата

Позиции высших судов по ст. 614 ГК РФ >>>

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Источник

Что такое регулируемая арендная плата

от 16 июля 2009 г. N 582

ОПРЕДЕЛЕНИЯ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ, А ТАКЖЕ ПОРЯДКА,

УСЛОВИЙ И СРОКОВ ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ЗЕМЛИ,

НАХОДЯЩИЕСЯ В СОБСТВЕННОСТИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Список изменяющих документов

(в ред. Постановлений Правительства РФ от 20.06.2011 N 489,

от 19.08.2011 N 697, от 26.10.2011 N 868, от 14.01.2014 N 23,

от 30.10.2014 N 1120, от 05.05.2017 N 531, от 21.12.2018 N 1622,

от 20.02.2020 N 185, от 07.09.2020 N 1369)

1. Настоящие Правила определяют способы расчета размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и расположенные на территории Российской Федерации.

Арендная плата за пользование земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации и расположенными за пределами территории Российской Федерации, взимается в соответствии с нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, регулирующим порядок управления федеральным имуществом, находящимся за пределами Российской Федерации, с учетом права страны, где такие земельные участки находятся, если международными договорами не установлено иное. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за указанные земельные участки определяются договором аренды таких земельных участков без учета положений настоящих Правил.

(в ред. Постановления Правительства РФ от 20.02.2020 N 185)

(см. текст в предыдущей редакции)

(в ред. Постановления Правительства РФ от 19.08.2011 N 697)

(см. текст в предыдущей редакции)

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

(в ред. Постановления Правительства РФ от 30.10.2014 N 1120)

(см. текст в предыдущей редакции)

в) в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии;

(пп. «в» в ред. Постановления Правительства РФ от 07.09.2020 N 1369)

(см. текст в предыдущей редакции)

г) на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

(пп. «г» в ред. Постановления Правительства РФ от 05.05.2017 N 531)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. В случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере:

(в ред. Постановления Правительства РФ от 30.10.2014 N 1120)

(см. текст в предыдущей редакции)

а) 0,01 процента в отношении:

земельного участка, предоставленного физическому или юридическому лицу, имеющему право на освобождение от уплаты земельного налога в соответствии с законодательством о налогах и сборах;

(в ред. Постановления Правительства РФ от 30.10.2014 N 1120)

(см. текст в предыдущей редакции)

земельного участка, предоставленного физическому лицу, имеющему право на уменьшение налоговой базы при уплате земельного налога в соответствии с законодательством о налогах и сборах, в случае, если налоговая база в результате уменьшения на не облагаемую налогом сумму принимается равной нулю;

(в ред. Постановления Правительства РФ от 30.10.2014 N 1120)

(см. текст в предыдущей редакции)

земельного участка, предоставленного физическому лицу, имеющему право на уменьшение налоговой базы при уплате земельного налога в соответствии с законодательством о налогах и сборах, в случае, если размер налогового вычета меньше размера налоговой базы. При этом ставка 0,01 процента устанавливается в отношении арендной платы, равной размеру такого вычета;

(в ред. Постановления Правительства РФ от 30.10.2014 N 1120)

(см. текст в предыдущей редакции)

земельного участка, изъятого из оборота, если земельный участок в случаях, установленных федеральными законами, может быть передан в аренду;

(в ред. Постановления Правительства РФ от 30.10.2014 N 1120)

(см. текст в предыдущей редакции)

земельного участка, загрязненного опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшегося загрязнению, заражению и деградации, за исключением случаев консервации земель с изъятием их из оборота;

земельного участка, предоставленного для размещения дипломатических представительств иностранных государств и консульских учреждений в Российской Федерации, если иное не установлено международными договорами;

(см. текст в предыдущей редакции)

в) 0,6 процента в отношении:

земельного участка, предоставленного гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, сенокошения или выпаса сельскохозяйственных животных;

(в ред. Постановления Правительства РФ от 21.12.2018 N 1622)

(см. текст в предыдущей редакции)

земельного участка, предоставленного крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности;

земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства;

(абзац введен Постановлением Правительства РФ от 05.05.2017 N 531)

(пп. «в» в ред. Постановления Правительства РФ от 30.10.2014 N 1120)

(см. текст в предыдущей редакции)

г) 1,5 процента в отношении:

земельного участка в случае заключения договора аренды в соответствии с пунктом 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, но не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка;

(пп. «г» в ред. Постановления Правительства РФ от 05.05.2017 N 531)

(см. текст в предыдущей редакции)

д) 2 процентов в отношении:

земельного участка, предоставленного недропользователю для проведения работ, связанных с пользованием недрами;

(пп. «д» в ред. Постановления Правительства РФ от 30.10.2014 N 1120)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. В случае заключения договора аренды земельного участка на торгах на право заключения договора аренды земельного участка ежегодный размер арендной платы за земельный участок или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этих торгов.

(п. 4 в ред. Постановления Правительства РФ от 30.10.2014 N 1120)

(см. текст в предыдущей редакции)

5. Арендная плата рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, в отношении земельных участков, которые предоставлены без проведения торгов для размещения:

(в ред. Постановления Правительства РФ от 07.09.2020 N 1369)

(см. текст в предыдущей редакции)

автомобильных дорог, в том числе их конструктивных элементов и дорожных сооружений, производственных объектов (сооружений, используемых при капитальном ремонте, ремонте и содержании автомобильных дорог);

инфраструктуры железнодорожного транспорта общего и необщего пользования;

линий электропередачи, линий связи, в том числе линейно-кабельных сооружений;

трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод;

объектов, непосредственно используемых для утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов;

объектов Единой системы газоснабжения, нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов аналогичного назначения, их конструктивных элементов и сооружений, являющихся неотъемлемой технологической частью указанных объектов;

(в ред. Постановлений Правительства РФ от 19.08.2011 N 697, от 22.02.2014 N 133)

(см. текст в предыдущей редакции)

гидроэлектростанций, тепловых станций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов, объектов электросетевого хозяйства и иных определенных законодательством Российской Федерации об электроэнергетике объектов электроэнергетики;

объектов космической инфраструктуры;

объектов, расположенных в пределах территории особой экономической зоны;

аэродромов, вертодромов и посадочных площадок, аэропортов, объектов единой системы организации воздушного движения;

инфраструктуры морских и речных портов, перегрузочных комплексов (терминалов), гидротехнических сооружений, пунктов отстоя судов и объектов, обеспечивающих безопасность судоходства;

сети связи и объектов инженерной инфраструктуры, обеспечивающих эфирную наземную трансляцию общероссийских обязательных общедоступных телеканалов и радиоканалов;

(абзац введен Постановлением Правительства РФ от 20.06.2011 N 489)

(абзац введен Постановлением Правительства РФ от 26.10.2011 N 868)

(абзац введен Постановлением Правительства РФ от 26.10.2011 N 868, в ред. Постановления Правительства РФ от 14.01.2014 N 23)

(см. текст в предыдущей редакции)

Ставки арендной платы в отношении указанных земельных участков утверждаются Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по согласованию с федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в соответствующих отраслях экономики.

(абзац введен Постановлением Правительства РФ от 07.09.2020 N 1369)

5(1). В случае если в отношении земельного участка, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, размер арендной платы, рассчитанный в соответствии с пунктом 5 настоящих Правил, превышает размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют, размер арендной платы определяется в размере земельного налога.

(п. 5(1) введен Постановлением Правительства РФ от 05.05.2017 N 531)

(п. 6 в ред. Постановления Правительства РФ от 05.05.2017 N 531)

(см. текст в предыдущей редакции)

7. В случае если по истечении 3 лет со дня предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на земельном участке объект недвижимости, арендная плата за земельный участок устанавливается в размере не менее 2-кратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством Российской Федерации.

8. При заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

В случае уточнения предусмотренных пунктами 3, 5 и 6 настоящих Правил условий, в соответствии с которыми определяется размер арендной платы за земельный участок, арендная плата подлежит перерасчету, но не чаще одного раза в год.

(абзац введен Постановлением Правительства РФ от 30.10.2014 N 1120)

(п. 8 в ред. Постановления Правительства РФ от 19.08.2011 N 697)

(см. текст в предыдущей редакции)

9. При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 8 настоящих Правил, не проводится.

(в ред. Постановления Правительства РФ от 19.08.2011 N 697)

(см. текст в предыдущей редакции)

10. При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

В случае изменения рыночной стоимости права аренды размер уровня инфляции, указанный в пункте 8 настоящих Правил, не применяется.

(п. 10 в ред. Постановления Правительства РФ от 05.05.2017 N 531)

(см. текст в предыдущей редакции)

11. В случае если на стороне арендатора выступают несколько лиц, арендная плата для каждого из них определяется пропорционально их доле в праве на арендованное имущество в соответствии с договором аренды земельного участка.

12. При заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре, что арендная плата перечисляется не реже 1 раза в полгода в безналичной форме на счета территориальных органов Федерального казначейства для ее распределения указанными территориальными органами в соответствии с бюджетным законодательством Российской Федерации.

Источник

Особенности установления регулируемой арендной платы за публичные земли // Анализ разъяснения ВАС

Постановления N 9707/13 и N 10782/13 содержат оговорку о возможности пересмотра судебных актов по новым обстоятельствам.

1. Для арендаторов аналогичных участков из публичных земель порядок расчета арендной платы должен быть одинаков

1.1. Суть спора: арендатор оспаривал положение регионального нормативного акта, в котором установлены различные условия для арендаторов аналогичных земельных участков

Постановление Президиума ВАС РФ от 17.12.2013 N 9707/13

Предприниматель заключил в 2009 г. договор аренды участка без проведения торгов для эксплуатации автостоянки. Участок находился в собственности субъекта РФ. Порядок расчета арендной платы был утвержден правительством субъекта РФ в 2004 г. в постановлении N 20-пр. В конце 2011 г. было принято постановление N 460-пр, в котором с 1 января 2012 г. был установлен новый порядок. В результате этого арендная плата по договорам, заключенным после вступления в силу данного постановления, существенно снизилась.

Однако согласно постановлению N 460-пр для действующих на дату его вступления в силу (1 января 2012 г.) договоров арендная плата в течение еще двух лет должна была рассчитываться на основании старого порядка, то есть на менее выгодных для арендаторов условиях. Иными словами, при прочих равных условиях арендаторы, которые заключили договоры до 1 января 2012 г., должны были платить за аренду в 1,5 раза больше, чем те арендаторы, которые заключили договоры после указанной даты.

Предприниматель обратился в суд с требованием о признании этой нормы недействующей, полагая, что она, в частности, противоречит федеральному законодательству и нарушает его права.

Суд кассационной инстанции не согласился с такими выводами. Он указал, что при заключении договора аренды стороны согласовали методику исчисления арендной платы по определенной формуле и не предусмотрели возможность изменения платы в одностороннем порядке в случае изменения данной методики. В связи с этим новое постановление N 460-пр не является основанием для изменения размера арендной платы, установленного договором с предпринимателем. Арендная плата может быть изменена только путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Такая позиция находит отражение в судебной практике (см., например, Постановление ФАС Поволжского округа от 03.10.2012 N А55-37188/2009).

Несмотря на это, Президиум ВАС РФ оставил без изменения решение суда первой инстанции. При этом он сформулировал следующий вывод.

1.2. Вывод ВАС РФ: если арендуемые участки относятся к одной категории земель, используются (предназначены) для одного вида деятельности и предоставляются по одному основанию, порядок расчета арендной платы для них должен быть одинаковым

В противном случае, по мнению Президиума ВАС РФ, нарушается принцип запрета необоснованных предпочтений и создаются дискриминационные условия. Если акты региональных органов содержат такие положения, то последние могут быть признаны недействующими. Таким образом, в подобных ситуациях арендаторы вправе обращаться в суд с заявлениями об оспаривании данных положений.

ВАС РФ исходил из основных принципов установления арендной платы за публичные земли, определенных в Постановлении N 582, а также из Постановления N 15837/11. Если принимаются нормативные правовые акты, изменяющие нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, то это автоматически влечет изменение условий договоров аренды земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды. Вносить подобные изменения в договоры не требуется.

О возможности изменения арендной платы на основании акта органа публичной власти независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы см. Путеводитель по судебной практике.

Следовательно, в рассматриваемом споре к договору аренды, заключенному предпринимателем, подлежит применению регулируемая арендная плата, определенная постановлением N 460-пр, с момента вступления в силу этого акта (то есть с 1 января 2012 г., а не с 1 января 2014 г., как предусмотрено в этом постановлении). Изменение условий договора об арендной плате происходит автоматически, поэтому заключения дополнительного соглашения не требуется.

ВАС РФ также пояснил, что органы госвласти вправе ввести в действие нормативный правовой акт об установлении размера арендной платы с определенной в нем даты. Однако такой акт должен соответствовать законодательству, в том числе Закону о защите конкуренции и Постановлению N 582.

2. ВАС РФ разъяснил особенности применения предельного размера арендной платы в отношении земельного участка для строительства

2.1. Суть спора: госорган требовал взыскать задолженность по арендной плате с общества, которое предъявило встречный иск о взыскании неосновательного обогащения

Постановление Президиума ВАС РФ от 17.12.2013 N 10782/13

Между обществом и региональным органом власти (министерством) был заключен договор аренды участка из земель, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов. Участок был предоставлен для строительства здания с предварительным согласованием места размещения объекта.

Порядок определения арендной платы определялся в договоре. В соответствии с этим порядком размер платы ежегодно изменялся, что оформлялось дополнительными соглашениями к основному договору. Впоследствии общество выкупило земельный участок, и договор аренды был расторгнут с даты регистрации права собственности общества на участок.

По мнению министерства, у общества возникла задолженность по арендной плате, с требованием о взыскании которой (а также неустойки) госорган обратился в суд. В свою очередь, общество посчитало, что у министерства возникло неосновательное обогащение в виде излишне уплаченной арендной платы, и предъявило встречный иск. Общество обосновало это тем, что с момента вступления в силу Постановления N 582 арендная плата не должна была превышать указанного в нем предельного размера платы в отношении федеральных земель в аналогичных случаях.

Суды всех трех инстанций удовлетворили требование госоргана, а в удовлетворении встречного иска отказали. Они исходили из того, что положения п. 3 Правил определения размера арендной платы за публичные земли (утв. Постановлением N 582) о предельном размере арендной платы не применяются, так как действуют только в отношении федеральных земель. Разъяснение ВАС РФ в Постановлении N 15837/11, на которое ссылалось общество, также неприменимо, поскольку, по мнению судов, распространяется только на договоры аренды земельных участков, предоставленных для жилищного строительства.

Президиум ВАС РФ отменил акты нижестоящих судов и отправил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указав при этом следующее.

2.2. Вывод ВАС РФ: предельный размер регулируемой арендной платы за публичные земли применим к аренде земельных участков для любого строительства, а не только для жилищного

Президиум ВАС РФ указал, что сформулированная им ранее в Постановлении N 15837/11 позиция о том, что размер регулируемой арендной платы за публичные земли не может быть выше ставок, установленных для федеральных земель, применяется к аренде земельных участков не только для жилищного строительства, но и для любого строительства, если договор аренды заключен с предварительным согласованием места размещения объекта.

Исходя из такого подхода ВАС РФ, можно заключить следующее. Если арендная плата за предоставленный для строительства земельный участок из региональных или муниципальных земель или земель, право собственности на которые не разграничено, превышает предельный размер (2 процента от кадастровой стоимости), то арендатор после уплаты соответствующих сумм вправе взыскать неосновательное обогащение, которое возникло у арендодателя вследствие завышения арендной платы.

Применительно к рассмотренному делу ВАС РФ отметил, что размер арендной платы значительно превышал 2 процента от кадастровой стоимости земельного участка, предоставленного в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта. Следовательно, у общества отсутствует задолженность по арендной плате.

Автор компании «КонсультантПлюс» Денисова А.А.

Источник

Три новых вывода Верховного суда об арендной плате за муниципальное имущество

Когда орган местного самоуправления заключает договор аренды муниципального имущества не по итогам торгов, в большинстве случаев он устанавливает регулируемую плату. Ее размер ОМСУ определяют с учетом предельных размеров и ставок, установленных на федеральном уровне. И органы местного самоуправления, и арендаторы часто не могут разобраться в правилах ценообразования и обращаются в суд. Но затруднения возникают и у судей: суды разных инстанций нередко принимают противоположные решения. Поэтому рекомендуем опираться на позиции Верховного суда. В этой статье — ответы на три вопроса о регулируемой арендной плате, которые Верховный суд дал в своих определениях в 2019 году.

Достаточно ли установить плату за землю ниже, чем по результатам торгов

Закон обязывает ОМСУ руководствоваться семью основными принципами определения арендной платы за землю (п. 1 ст. 39.7 ЗК, определение Верховного суда от 25.05.2017 № 83-АПГ17-6). Они указаны в постановлении Правительства от 16.07.2009 № 582. Какие это принципы и что они означают, посмотрите в таблице ниже. Если ОМСУ нарушил хотя бы один из семи принципов, арендатор может оспорить размер платы в суде.

Прежде чем установить арендную плату, оцените экономические факторы, которые влияют на доходность земельного участка.

Принцип экономической обоснованности означает, что собственник земли должен обеспечить ее эффективное использование. Прежде чем установить арендную плату, ОМСУ должен оценить экономические факторы, которые влияют на уровень доходности земельного участка (определение Конституционного суда от 28.02.2017 № 424-О). Если местные власти эту обязанность не выполнили, арендатор может оспорить размер платы. Судьи не примут во внимание то, что вы установили плату ниже, чем при заключении договора аренды по результатам торгов.

ПРИМЕР 1. Компанию не устроила ставка арендной платы, которую установила городская дума. Руководство компании посчитало, что ОМСУ нарушил принцип экономической обоснованности и неправильно определил коэффициент аренды.

Суд первой инстанции с компанией согласился. ОМСУ не провел анализ и оценку экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка.

Городская дума подала апелляционную жалобу, в которой просила отменить решение суда первой инстанции. ОМСУ ссылался на то, что арендная плата за землю была бы значительно выше, если бы с арендатором заключили договор по итогам торгов.

Верховный суд встал на сторону компании. Он указал, что при определении платы за участок ОМСУ не учел экономический фактор — вид разрешенного использования земельного участка. То, что при заключении договора аренды по результатам торгов арендная плата была бы значительно выше, значения не имеет. Размер арендной платы по договору без торгов определяется в другом порядке (апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного суда от 22.05.2019 № 70-АПА19-1).

7 принципов определения арендной платы за земельный участок

Какую плату установить за участок, ограниченный в обороте

Участки, отнесенные к ограниченным в обороте землям, нельзя предоставить в частную собственность (п. 2 ст. 27 ЗК). Но такой участок может находиться в аренде у собственника здания или сооружения, расположенного на этой земле. Если арендуемый земельный участок ограничен в обороте, плата за него не должна превышать земельный налог, который взимался бы за аналогичный участок, находящийся в собственности.

Если вы завысите размер платы, собственник здания или сооружения может обратиться в суд. Судьи заставят вас снизить арендную плату.

ПРИМЕР 2. Арендатор муниципального земельного участка передал свои права и обязанности другой компании. Та построила здание и зарегистрировала право собственности на него. Компания попыталась зарегистрировать такое же право и на участок, но получила отказ. Причина в том, что участок входит в зону реконструкции автодороги федерального значения и ограничен в обороте. Компания попросила местную администрацию снизить ставку арендной платы до размера земельного налога. Это предусмотрено основными принципами определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности. Но администрация ответила отказом. Компания обратилась в суд.

Суды трех инстанций отказали в удовлетворении иска. Они посчитали, что основные принципы распространяются только на федеральные земли. Спорный участок относится к землям, право собственности на которые не разграничено. Значит, ставку надо определять согласно региональному закону.

Верховный суд не согласился с выводами нижестоящих судов. Арендная плата за участки, ограниченные в обороте, не должна превышать земельный налог на обычные земельные участки, которые используются в таких же целях и на которых есть здания и сооружения. Это правило действует, если размер платы не определен федеральным законом и не установлен по результатам торгов. Оно распространяется на все публичные земли, а не только на федеральные.

Если нормативный акт региона или муниципалитета предусматривает иные правила, то их применять нельзя. Верховный суд направил дело на пересмотр (определение от 24.06.2019 № 305-ЭС19-4399).

Установить арендную плату не выше земельного налога за данный участок придется еще в шести случаях.

1. Арендатор имеет право на предоставление в собственность бесплатно муниципального земельного участка без проведения торгов. Участок зарезервирован для муниципальных нужд.

2. Орган местного самоуправления заключил с арендатором земельного участка договор о развитии застроенной территории. Данный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен этому лицу.

3. С арендатором участка заключили договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого или социального использования. При этом орган местного самоуправления предоставил участок для освоения данной территории.

4. Арендатор — гражданин, который имеет право на первоочередное или внеочередное приобретение земельного участка. Это право гражданину предоставлено федеральным или региональным законом.

5. Земельный участок — неделимый. Находящиеся на участке здания, сооружения, помещения в них принадлежат арендатору на праве оперативного управления.

6. Арендатор — юридическое лицо, с которым орган местного самоуправления заключил договор об освоении территории или о ее комплексном освоении в целях строительства стандартного жилья. Земельный участок юрлицу предоставили по этому договору.

На заметку: Чем ограничен размер регулируемой арендной платы

Федеральным законом могут быть установлены ставки или предельные размеры арендной платы по договорам, заключаемым без торгов. Например, в случаях, когда орган местного самоуправления передает муниципальный участок в аренду сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, он должен взимать плату по ставке, установленной на федеральном уровне. Она равна 0,3 процента кадастровой стоимости участка (п. 5.1 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Нормы федерального закона имеют приоритет по сравнению с правилами, установленными на уровне регионов или муниципальных образований.

Должен ли ОМСУ уведомлять арендатора об изменении регулируемой платы

Муниципалитет может изменить регулируемую арендную плату за земельный участок, если изменился вид его разрешенного использования и/или категория земель, к которой он относится. Если вы изменили размер регулируемой арендной платы решением ОМСУ, но не уведомили об этом арендатора — это не нарушение. Арендатор обязан производить платежи по новой ставке.

Даже если вы не направили арендатору уведомление об изменении регулируемой платы, он все равно должен вносить платежи по новой ставке

ПРИМЕР 3. Компания решила воспользоваться преимущественным правом арендатора приобрести арендуемое имущество — нежилое здание. Такое право предусмотрено статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности…». Но орган власти заключить договор купли-продажи отказался. У компании была задолженность по арендным платежам. Компания на это возражала: долги появились не по ее вине. Орган власти изменил плату по договору, но арендатора об этом не уведомил.

Компания обратилась в суд с просьбой обязать ответчика заключить договор купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой оплаты. Первый суд истец проиграл, но второй выиграл. Суд апелляционной инстанции исходил из того, что на момент, когда компания обратилась в орган власти с заявлением, она соответствовала всем требованиям статьи 2 Закона № 159-ФЗ, а задолженность появилась не по ее вине.

Орган власти дошел до Верховного суда и доказал свою правоту. Судьи указали, что уполномоченный орган утвердил новую ставку своим нормативным актом. Это не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой его исполнение на условиях, которые стороны согласовали изначально. Арендодатель не обязан уведомлять арендатора о пересмотре регулируемой арендной платы. Компания обязана вносить ее в размере, установленном уполномоченным органом, без дополнительного изменения условий договора аренды. То, что орган власти не направил компании уведомление об изменении размера платы, этой обязанности не отменяет (определение Верховного суда от 20.06.2019 № 305-ЭС19-143).

На заметку: Еще три причины, по которым суд заставит пересмотреть арендную плату

1. Если вы устанавливаете арендную плату за земельные участки с одним и тем же видом разрешенного использования, не применяйте различные коэффициенты в зависимости от организационно-правовой формы юрлица. Верховный суд считает это нарушением (апелляционное определение от 22.09.2016 № 31-АПГ16-7).

2. Не выбирайте методику расчета в зависимости от даты заключения договора. В результате у вас может получиться разная плата за одинаковые участки. Истец успешно оспорит в суде методику, при применении которой плата оказалась более высокой (апелляционное определение Верховного суда от 21.12.2017 № 9-АПГ17-25).

3. Не устанавливайте арендную плату в процентном отношении от рыночной стоимости с применением ключевой ставки ЦБ. Это нарушение (апелляционное определение Верховного суда от 05.09.2018 № 16-АПГ18-12).

Выводы и рекомендации

1. При определении размера арендной платы за земельный участок проведите анализ и оценку экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень его доходности. Если этого не сделать, суд посчитает, что вы нарушили принцип экономической обоснованности размера арендной платы, и обяжет пересмотреть его.

2. Если сдаете в аренду участок, ограниченный в обороте, установите плату не выше земельного налога, взимаемого с собственника такого же участка.

3. Если вы не направили уведомление об изменении регулируемой арендной платы, это не будет нарушением. Но чтобы избежать задолженности по арендным платежам и не тратить время на споры в суде, рекомендуем все же сообщать арендаторам о том, что вы пересмотрели арендную плату. В уведомлении укажите выходные данные нормативного акта, в котором вы закрепили это решение.

ИГОРЬ КОМАРОВ, юрист, эксперт журнала «Практика муниципального управления»

Источник