что такое последующая ипотека
Что такое последующая ипотека
Статья 43. Понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается
1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).
Очередность залогодержателей устанавливается на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости о государственной регистрации ипотеки.
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.
Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий.
3. Последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору.
(в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Если последующая ипотека не запрещена, но последующий договор заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором, требования залогодержателя по последующему договору удовлетворяются в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествующего договора об ипотеке.
4. Правила пунктов 2 и 3 настоящей статьи не применяются, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица.
5. Заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление и выдачу закладной, не допускается.
Статья 43. Понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается
Статья 43. Понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается
ГАРАНТ:
См. комментарии к статье 43 настоящего Федерального закона
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ в пункт 1 статьи 43 настоящего Федерального закона внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.
1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).
Очередность залогодержателей устанавливается на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости о государственной регистрации ипотеки.
2. Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.
Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий.
Информация об изменениях:
3. Последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору.
Если последующая ипотека не запрещена, но последующий договор заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором, требования залогодержателя по последующему договору удовлетворяются в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествующего договора об ипотеке.
4. Правила пунктов 2 и 3 настоящей статьи не применяются, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица.
5. Заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление и выдачу закладной, не допускается.
Последующая ипотека в 2019 году и как оформляется
Последующая ипотека — это словосочетание довольно часто встречающееся в последнее время. Тем более с этим термином знакомы все, кто сталкивался с вопросом ипотечного кредитования. Данная статья может стать ответом на вопрос: что означает понятие «последующая ипотека», и в каких случаях применяется.
Понятие «последующая ипотека»
Чаще всего предоставляется ипотека в силу закона – то есть с использованием средств, полученных в кредит в соответствии с действующим законом № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Что такое «последующая ипотека», а также случаи и порядок ее применения приводятся в 43 статье закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Так, согласно законодательству, последующей ипотекой считают заем средств под залог недвижимого имущества, уже являющегося залогом по ипотечному кредиту (предшествующей ипотеки), обязательства по которому еще не исполнены в полном объеме.
Можно ли оформить последующую ипотеку в том же банке, где оформлена предшествующая ипотека?
Важно отметить, что кредитором в последующей ипотеке может стать как тот же банк, где была оформлена предшествующая ипотека, так и совершенно другой банк. Проще говоря, один и тот же объект недвижимость становится залогом по нескольким кредитам на законных основаниях.
В каких случаях применяется последующая ипотека
Случаев, когда залогом кредитов может стать недвижимость, ипотека на которую еще не погашена, может быть несколько.
Наиболее распространенный случай применения данной схемы – рефинансирование (перекредитование) действующей ипотеки в другом учреждении. При переоформлении ипотеки под более удобные для заемщика условия, на недвижимость накладывается еще одно обременение. Но, при завершении оформления, обременение, наложенное первым кредитором, отменяется.
При наличии непогашенных кредитов у заемщика многие банки не рискуют предоставлять новый кредит без залога. Ведь в этом случае увеличивается кредитная нагрузка на клиента, требуются гарантии исполнения договорных обязательств. Тогда выходом может стать последующая ипотека.
Применение последующей ипотеки
Главным условием для предоставления последующей ипотеки, согласно законодательству, является отсутствие ограничивающих пунктов в первичном договоре. Так, первоначальным договором ипотечного кредитования могут быть включены условия, запрещающие наложение обременения на имущество повторно. Кроме того, договором могут быть оговорены конкретные условия, при соблюдении которых допускается оформление последующей ипотеки.
Банки-залогодержатели тщательно отслеживают условия исполнения заемщиком обязательств по договору ипотеки. При оформлении последующей ипотеки вопреки запретам первоначального договора залогодержатель вправе обратиться в суд. Тогда, даже если последующая ипотека пройдет государственную регистрацию права, вероятнее всего, судебным решением сделка будет аннулирована.
Однако, если последующая ипотека оформляется между теми же лицами, что предшествующий договор, то запрещающие или ограничивающие условия первоначального договора могут быть пересмотрены банком.
Таким образом, последующая ипотека доступна только в случае, если эта процедура допускается первоначальным ипотечным договором. Также повторный залог может быть одобрен банком при строгом и неукоснительном исполнении договорных условий должником.
Как оформляется последующая ипотека
Процесс оформления последующей ипотеки мало чем отличим от оформления ипотеки первоначальной. Ключевым моментом является наличие согласия на данную процедуру первого залогодержателя.
При получении согласия на такую сделку от банка-кредитора выдается документ, где оговариваются все основные моменты процедуры. Залогодержатель включает условия о преимущественном праве на заложенное имущество перед следующим кредитором при возникновении определенных ситуаций. Такое согласие, составленное официально, подписанное уполномоченным представителем банка, считается неотъемлемой частью составляемого договора.
Договор последующей ипотеки
Договор последующей ипотеки составляется согласно стандартной форме ипотечного договора. Обязательно оговаривается факт повторного обременения недвижимости. Приводятся сведения о договоре предшествующей ипотеки.
В нем должны присутствовать обязательные разделы:
Подписанный договор подлежит процессу государственной регистрации, в результате чего подтверждается повторное обременение на объект недвижимого имущества должника.
Заключение
Завершая статью, можно сказать, что процедура предоставления последующей ипотеки заключается в использовании одного объекта недвижимости в качестве залога по разным займам. Применяться такая схема может в различных случаях (необходимость нового займа (потребительского кредита), или перекредитование предшествующей ипотеки под более низкую процентную ставку).
Глава VII. Последующая ипотека (ст. 43-46)
Глава VII. Последующая ипотека (ст. 43-46)
Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий.
Если последующая ипотека не запрещена, но последующий договор заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором, требования залогодержателя по последующему договору удовлетворяются в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествующего договора об ипотеке.
Невыполнение залогодателем этой обязанности дает залогодержателю по последующему договору право потребовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков, если не будет доказано, что он мог получить необходимые сведения о предшествующих ипотеках на основании статьи 26 настоящего Федерального закона из данных об их государственной регистрации.
Государственная регистрация последующей ипотеки осуществляется с соблюдением правил главы IV настоящего Федерального закона.
В последующем договоре об ипотеке делаются отметки обо всех регистрационных записях о предшествующих ипотеках того же имущества.
Отметка о последующей ипотеке вносится в регистрационные записи обо всех предшествующих ипотеках того же имущества.
Статья 46. Удовлетворение требований залогодержателей по предшествующей и последующей ипотекам
Что такое последующая ипотека и как её оформить
Последующая ипотека представляет собой повторный залог имущества. Действующее российское законодательство не содержит запрета на неоднократное обременение одного и того же объекта недвижимости, но это возможно только при соблюдении ряда условий. Разберёмся, в каких случаях заёмщик имеет право оформить последующую ипотеку.
Условия последующей ипотеки
Возможность повторного залога имущества прямо предусмотрена ст. 43 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Необходимость в этом может возникнуть как при одобрении нового займа, так и при рефинансировании уже имеющегося кредита (на время его оформления накладывается второе обременение при действующем первом).
Как правило, договор ипотеки предусматривает запрет на последующий залог, но может быть и другой вариант – в договоре прямо прописываются условия такой сделки.
В этом случае вторая ипотека должна строго соответствовать указанным условиям. Если же запрет нарушается, последующий договор может быть признан недействительным в судебном порядке.
Стоит учитывать, что обмануть банк не удастся – перед оформлением обязательно изучается первый договор на предмет условий о последующем залоге. Редко, но можно встретить и соглашения без условий о втором залоге. Это означает, что последующая ипотека не запрещена, а условия должны соответствовать только нормам законодательства. Требования кредиторов в любом случае будут удовлетворены в хронологическом порядке – кто первый зарегистрировал обременение, тот первый и получает компенсацию.
Ограничения при последующей ипотеке
Законодательство не содержит ограничений по субъектному составу последующего залога. Другими словами, новыми могут быть как кредитор, так и должник. Так, квартира в ипотеке может быть второй раз передана в залог стороннему банку по обязательству третьего лица (например, близкого родственника, супруга и т.д.). Формально можно и дальше перезакладывать имущество, но на практике банки либо вовсе запрещают последующий залог, либо устанавливают строгие ограничения.
Имеет значение ликвидность объекта – его стоимости хватит на «покрытие» ограниченного числа займов.
Причём закладная может быть оформлена только по первой ипотеке. Правда, эти ограничения касаются только ситуаций, когда субъектный состав обязательства меняется. Если же клиент оформляет заём в том же банке, условия последующего залога они определяют самостоятельно. Например, может быть выдана вторая закладная – в этом случае запрет не действует.
Как оформить последующую ипотеку
Заёмщик обязан проинформировать нового кредитора о том, что имущество находится в залоге, а старого кредитора – незамедлительно уведомить обо всех последующих обременениях на объект. Пренебрегать этим не стоит, так как в противном случае новый кредитор может потребовать расторжения договора и возмещения понесённых в связи с этим убытков. Если все условия соблюдены и договорённости с кредиторами достигнуты, то последующая ипотека оформляется по стандартной схеме.
Сначала заключается договор, в котором прописываются условия займа и залога:
В договоре также обязательно указывается информация о предыдущей ипотеке. Затем сделка регистрируется Росреестром. Причём в записи о регистрации делается отметка о предшествующем обременении.