что такое первая линия в недвижимости

Понятие «первой линии» в недвижимости и ее особенности при покупке дома в Португалии

«Первой линией» на морском побережье принято считать жилые дома или отдельные строения, где между берегом и последними отсутствуют другие жилые дома, где из окон открывается непосредственно вид на океан.

Совсем не редкость в Португалии можно увидеть дома, стоящие в нескольких сот метров от берега и считающийся по праву «первой линией», поскольку между ними и океаном больше нет других домов. И конечно, такая «первая линия» является временной, потому что здесь всегда существует вероятность застройки свободной площади земли до побережья, но тем не менее такие дома можно с полным правом назвать первой линией.

Таким образом, мы подошли к возможности разделить понятие «первой линии» на три категории и сможем сформулировать их принципиальные отличия.

3 категория – это «временная первая линия», которая отделена от побережья достаточно большой территорией и, как правило, дорогой, но не имеющая в данный момент других строений по фронту океана.

Примером всех трех категорий «первой линии» может служить город Кашкайш, расположенный на берегу Атлантического океана недалеко от Лиссабона. Если двигаться вдоль набережной города по улице Rua da Saudade от пляжа Praia da Rainha и далее в сторону пляжа Praia das Pescadores можно увидеть множество жилых зданий и даже заметить кое-где таблички с надписью «vende-se» (продаётся), которые относятся к первой категории «первой линии».

Далее, от причала (Marina), в сторону знаменитой туристической достопримечательности Boca de Inferno (Пасть дьявола) располагаются великолепные виллы с большими приусадебными землями, отделённые от Атлантического океана только автомобильной дорогой, что нам дает полное право отнести этот тип ко второй категории.

Наконец, пройдя несколько километров вдоль океана по Avenida de Republica, которая переходит в автомагистраль №247, где заканчиваются виллы и начинаются обширные пустынные каменистые гряды, можно заметить вдалеке от берега наверху холма дома, расположенные на Rua Pinhal do Raposo – и это третий пример отдалённой первой линии, носящий признак временного фактора.

Приобретение дома или апартаментов на первой береговой линии имеет свои специфические особенности, в отличии от обычной покупки внутри страны. Конечно, такая недвижимость обеспечивает своим владельцам поистине идиллический отдых и любого потенциального клиента может заворожить мечта иметь дом прямо на берегу океана с прекрасной морской панорамой.

Но нельзя и упускать из виду, что в такой покупке кроме очевидных плюсов есть и свои минусы. Для выбора идеального жилья на берегу океана покупателю в первую очередь необходимо определиться с целями покупки. Хотите ли вы проживать там постоянно или использовать дом только в курортный сезон, или же сдавать дом в аренду, в общем необходимо руководствоваться здравым смыслом, а не эмоциями.

Недвижимость на первой линии в Португалии всегда в цене, а если учесть, что спрос в последнее время гораздо превышает предложения, то цена жилья на первой линии может двукратно превышать равнозначную недвижимость на второй и третьей линии.

При выборе места для покупки недвижимости очень важно обратить внимание на окрестности и характеристики района. Важно наличие развитой инфраструктуры, ведь не секрет, как правило большинство социальных объектов (магазины, больницы садики, школы) находятся ближе к центру города. Поэтому, если для вас принципиально жить недалеко от этих объектов, нужно обязательно уточнить, сколько до них добираться и на сколько хорошо ходит общественный транспорт.

Ещё важно учитывать, что океан, это не только красота и очарование. На море бывают штормы, приливы и сильные ветра могут приносить в дом излишнюю влагу. Поэтому выбирать недвижимость на первой линии следует особенно тщательно, проверяя надёжность коммуникаций, прочность материалов, из которых построен дом. Сможет ли он выдержать суровые порывы ветра, не заведется ли в доме плесень, насколько правильный микроклимат в помещениях. Эти вопросы обязательно стоит задать.

Апартаменты в резиденции или кондоминиуме, в отличии от дома менее прихотливы в обслуживании и не нуждаются в дополнительной охране. Такие объекты недвижимости, как правило, имеют свою управляющую компанию, которой можно поручить присмотр за имуществом. Потраченный на это бюджет однозначно стоит сохранности недвижимости и спокойствия собственника.

Важно помнить и то, что недвижимость на первой линии – это в любом случае выгодное вложение капитала. Такую недвижимость гораздо проще сдать в любой сезон по дорогой цене.

Недвижимость на первой линии в Португалии реально может превратиться из мечты в реальность, а для этого при её покупки необходимо учитывать все нюансы, которые в статье невозможно все изложить. Для того, чтобы не случилось различные неприятности при покупки жилья, достаточно обратиться в нашу русскоязычную компанию в Португалии, где профессионалы помогут вам сделать правильный выбор.

Источник

Первая линия

Первая линия – ближайшая к центральной улице линия жилых объектов недвижимости.

Первая линия – это ближайшая к центральной улице линия жилых объектов недвижимости.

Также в разделе

Публичный сервитут – право пользования чужим участком земли с ограничениями, которое распространяется на неопределенный круг лиц.

Прямая продажа – реализация жилья (коммерческой недвижимости) в сжатые сроки без дополнительных условий и задержек в связи с неполной подготовкой пакета документов. Такой вариант приобретения жилья является идеальным для покупателя, который сразу после заключения сделки может вселяться в квартиру.

Процентная ставка базисная – минимальный %, который готовы предложить КБ своим постоянным клиентам.

Процентная ставка – данное понятие используется банками при начислении платы за предоставленный кредитный ресурс.

Профессиональное управление офисным центром – управление комплексом офисных помещений, расположенных в одном здании в целях надлежащего контроля арендаторов, устранения возможных претензий и решения конфликтных ситуаций.

Проект детальной планировки – проектная документация, составленная на основе Генплана для отдельных частей города.

Продавец – лицо (продавец, арендодатель, займодатель) реализующий любую собственность по рыночной стоимости покупателю или через риэлтора.

Приватизация – безвозмездная передача прав собственности на жилой и нежилой фонд города в частное владение.

Предварительный договор аренды – договор аренды временного характера, заключенный на непродолжительный срок по причине отсутствия полного пакета документов на объект недвижимости (квартира, дом, офис, склад).

Право на недвижимость – многообразие прав на объекты недвижимости (квартира, офис, дом, складской комплекс), включая обременения, определенные ГК.

Права на участок не владельца – бессрочное пользование участком, его законное наследование, временное пользование или аренда (субаренда), сервитуты.

Источник

Особенности недвижимости на первой линии моря

Заманчивая реклама, предлагающая потенциальному покупателю недвижимости на первой линии, не всегда связана с 100-процентной реальностью, поскольку береговая линия не бесконечна, к тому же стоимость тех объектов, которые действительно располагаются у кромки воды, может быть настолько высока, что для многих покупка такой недвижимости может остаться лишь мечтой.

Поэтому очень важно разобраться с этим заманчивым понятием и тем, какие плюсы и недостатки можно ожидать, став обладателем жилья на первой линии. Люди, приобретающие недвижимость на море – особенно если речь идет о первой покупке такого рода – должны четко осознать ряд из нескольких важных аспектов.

Что такое «первая линия»?

Настоящая первая линия — это прежде всего сам объект, а уже за ним располагается береговая часть. Если между домом и пляжем есть дорога, то это уже не совсем первая линия, хотя в объявлениях чаще всего слоганом становится формулировка с использованием этого словосочетания. Очевидно, что это делается в первую очередь для привлечения внимания и увеличения стоимости жилья.

Достоинства

Очевидным плюсом недвижимости на первой линии моря является возможность постоянного купания, которое не омрачается рядом проблем «куда убрать вещи, чтобы их никто не взял», «где будем обедать», «а есть ли кабинки для переодевания» и т.д. Владелец недвижимости на первой линии у моря может практически не планировать свой отдых на море: хочется купаться здесь и сейчас – не проблема, клонит в сон – пожалуйста, одна минута и отдыхающий уже дома и т.д.

Расположение недвижимости на первой линии является решающей характеристикой, если хозяин решит сдавать свое жилье в аренду. Практически гарантировано, что объект будет востребован в высокий сезон, а в силу эксклюзивности локации (при соответствующем уровне ремонта) цены могут быть значительно выше, чем у более удаленных от моря вариантах.

Недостатки

Перед выбором объекта для покупки будет полезным пообщаться с местными жителями и навести справки об основных проблемах, с которыми можно столкнуться. Местные хорошо знают, что жизнь в непосредственной близости от воды не такая волшебная, какой кажется. Когда температура на улице опускается до 5-10 градусов тепла, то в помещении становится промозгло, а кондиционеры, использующиеся при таком раскладе дел для отопления, помогают незначительно. Именно в холодный период года многие вспоминают щедрое российское отопление, когда при минусовых температурах можно находиться дома в пляжном виде, не забыв при этом открыть форточку для проветривания, поскольку все равно жарко.

Об этом при круглогодичной жизни на первой линии можно забыть, если, конечно, владелец не располагает достаточными средствами для оплаты внушительных счетов за обогрев. Логично, что при таких условиях возникновение и разрастание плесени и грибка — это, за редким исключением, лишь вопрос времени. Большинство проживающих на морском побережье являются лучшими экспертами по этим вопросам, поскольку радикально и навсегда вывести грибок при влажном (а иным он и быть не может) морском климате очень сложно.

Другая проблема, с которой владельцы недвижимости на первой линии могут столкнуться уже в летнее время, это отсутствие комфорта – как визуального, так и шумового – если недвижимость находится не только на первой линии, но и возле линии променада. Для тех, кто хочет быть в эпицентре событий и толпы, это возможно и понравится, однако стоит понимать, что спокойно поспать в период сиесты или ночью далеко не всегда удастся. Зато все самое необходимое будет рядом и оказаться в компании курортного общества станет лишь вопросом нескольких минут.

Альтернатива жилью на первой линии

Что делают покупатели, которые хорошо знают об этих особенностях, но все-таки хотят иметь собственное жилье с панорамным видом на море? Как правило, они покупают недвижимость на возвышении: достаточно часто это можно наблюдать в Лимассоле на Кипре, на холмах в испанской Марбелье и много где еще, где рельеф позволяет возводить недвижимость с такими характеристиками. Обычно из таких домов до моря придется добираться на автомобиле в течение 10-15 минут, зато проживание будет максимально комфортным, поскольку удаленность совсем небольшая.

Поэтому сегодня недвижимость на обрыве или в других местах, характеристики которых не сильно отличаются от таковых, также является первой линией, что безусловно влияет на востребованность среди покупателей, благодаря которой ценообразование бывает не самым лояльным. Приобретающим такую недвижимость заранее стоит уточнить в метрах и минутах (как пешком, так и на машине) уровень доступности до моря, а если об этом не дается информация, то важно в принципе разобраться, сможете ли вы вообще попасть к морю, поскольку случается и такой расклад. Все это важно узнавать и проговаривать сразу, чтобы не терять драгоценное время, когда более подходящий объект может просто «уйти» другому покупателю.

К сожалению, девелоперы могут злоупотреблять словосочетанием «первая линия», поэтому так важно четко и детально формулировать запрос по локации, имея в виду, что, если в доме планируется жить круглый год, то есть смысл поискать и удаленные от моря варианты, а не только на самом побережье.

Благодарим за помощь в подготовке материала:

Сергея Аникеева, эксперта компании Arcasa Group

Источник

Какой бизнес выгодно открывать в 2020 году на первом этаже в новостройке

Вопрос выбора активов для инвесторов в недвижимость в 2020 году оказался особенно сложным. Предложение на рынке новостроек неуклонно сокращается, а верно оценить потенциал нежилых объектов зачастую непросто даже профессионалам. Одной из популярных стратегий стала покупка торговых помещений в составе строящихся жилых комплексов. Как правило, такие площади занимают магазины шаговой доступности, аптеки, салоны красоты, медицинские клиники.

Насколько привлекателен такой формат для инвесторов — разбираемся вместе с экспертами.

Фактор пандемии

Пандемия коронавируса значительно изменила ситуацию на рынке коммерческой недвижимости, в первую очередь — в сегменте стрит-ретейла. По данным аналитиков компании AFI Development, начиная с весны 2020 года активно арендовать помещения на первых этажах жилых домов стали предприятия общественного питания, прежде всего небольшие кафе/кофейни и кулинарии, а также операторы, торгующие продуктами питания и алкоголем, — совокупно на них приходится 50% спроса.

Среди других заметных игроков — частные клиники и коворкинги. Такое распределение стало ответом на текущие вызовы: напряженная эпидемиологичекая ситуация повысила спрос на медицинские услуги, а введение режима самоизоляции — на удаленные рабочие места.

«Не все помещения в одном жилом комплексе одинаково ликвидны», — отмечает директор направления street-retail компании Knight Frank Ирина Козина. Так, есть помещения, расположенные на первой линии, а есть те, которые находятся на внутренней, закрытой территории ЖК, даже не на первой линии домов. Например, во дворе. Такие лоты, как правило, занимают инфраструктурные объекты или арендаторы, обороты которых не зависят от пешеходного потока и рекламных возможностей первой линии домов.

Этапы, на которых инвесторам становится интересна покупка, тоже связаны со стоимостью помещения: вопрос в том, по какой цене застройщик или владелец коммерческих площадей готов продавать объекты. «Иногда бывает так, что стоимость на этапе строительства или перед вводом в эксплуатацию значительно ниже, чем если бы инвестор купил уже готовый арендный бизнес в этом комплексе», — указывает эксперт.

Какие помещения пользуются спросом

«Сегодня большинство инвесторов покупают коммерческую недвижимость для ее дальнейшей сдачи в аренду, — констатируют в компании Colliers International. — Лишь небольшая часть покупателей — конечные потребители, которым необходимы площади для развития собственного бизнеса. Для этого помещение должно находиться в районе с активным трафиком, удобным доступом и хорошо просматриваться со стороны движения транзитного потока».

Не менее важны и качественные характеристики площадки: метраж и возможность вариативного использования пространства, которое позволит превратить кафе в отделение банка или коворкинг. «Средний метраж арендуемых коммерческих площадей сейчас сокращается», — констатируют аналитики рынка недвижимости. Причина — в желании сэкономить на арендных платежах, а также в изменении бизнес-модели ряда предприятий. Многие кафе стали продавать еду и напитки только навынос или переформатировались в «темные кухни», которые не требуют гостевых залов. Такой подход — оптимизации и перенастройки — используют и представители других сегментов бизнеса. Например, если раньше для размещения салона красоты клиенты рассматривали помещения в 120 кв. м, то сейчас отдают предпочтения более компактным лотам — 70–100 кв. м.

По данным AFI Development, основной запрос от операторов сегмента ретейл и небольших предприятий общественного питания приходится на помещения площадью 60–80 кв. м с максимально открытой планировкой и наличием витрины. Медицинские центры, стоматологии и кафе рассматривают лоты площадью от 100 до 250 кв. м, рестораны — 200–350 кв. м. Операторы по торговле продуктами питания выбирают различные по площади помещения в зависимости от формата деятельности. Магазины с отдельными категориями товаров (например, сырные лавки или винные бутики), а также монобрендовые ретейл-операторы (такие как «ВкусВилл») предпочитают помещения метражом от 60 до 200 кв. м. Мини-маркеты — лоты площадью от 350 до 500 кв. м, сетевые супермаркеты — 0,7–1,4 тыс. кв. м.

Советы инвесторам

Первое, что необходимо оценить инвестору перед покупкой помещения в новостройке, — бюджет. Стоимость коммерческих объектов на московском рынке начинается от 12 млн руб. Цена квадратного метра варьируется от 150 тыс. до 800 тыс. руб. в зависимости от локации, объема трафика и метража. Самые дорогие варианты, как правило, расположены на первой линии жилого комплекса, без ограничения доступа пешеходов — именно такие объекты привлекают наибольшой трафик. Средняя доходность от покупки коммерческих площадей в новостройках сегодня составляет около 8–10%, что делает их более привлекательными для инвесторов, чем банковские депозиты.

«Тем, кто интересуется исключительно центральными районами Москвы, следует учитывать, что срок окупаемости здесь будет выше, нежели в более удаленных от центра локациях, и может достигать 20 лет», — указывает Ирина Козина. Те инвесторы, которые в первую очередь обращают внимание на показатель доходности, не привязаны к определенному месту и рассматривают все округа Москвы и Московской области, могут рассчитывать на доходность до 14–15%. Для оценки рисков при покупке большого объема помещений эксперт советует разработать целостную концепцию проекта и провести предброкеридж.

Как выстроить бизнес-стратегию, приобретая коммерческие помещения на первых этажах в новостройках

Сергей Баранов, директор по коммерческой недвижимости AFI Development:

— Как правило, цена коммерческих помещений на низкой стадии строительной готовности комплекса существенно не отличается от завершающего этапа. Поэтому при необходимости привлечения банковского займа нужно просчитать, будет ли доходность актива перекрывать расходы на кредит. С другой стороны, покупка помещения на стадии строительства — это возможность приобрести самый ликвидный и интересный вариант с точки зрения локации, площади и планировок. Искать помещение можно в открытых базах недвижимости и на сайтах строящихся проектов от застройщиков.

Основные риски в сегменте коммерческой недвижимости в отличие от жилой связаны с правильным просчетом арендной ставки при формировании финансовой модели будущего бизнеса. Потенциальные арендаторы могут либо не подтвердить размер ставки, которую закладывал собственник, либо будут слишком часто меняться. Необходимо также помнить, что ценность отделки коммерческих площадей для арендаторов невысокая — они предпочитают делать ремонт «под себя». Поэтому собственники коммерческих объектов часто применяют арендные каникулы в отличие от владельцев жилья. Доходность коммерческих объектов также зависит от качества всего проекта, входной цены и от срока поиска арендаторов. В среднем доходность варьируется от 7% до 10–12% годовых. Готовые варианты и объекты на высокой стадии готовности тоже стоит рассматривать. Их преимущество в том, что они позволяют собственнику сразу получать арендный доход: не нужно ждать, когда застройщик введет комплекс в эксплуатацию и в него заселятся жители.

Приобретать для перепродажи стоит исключительно ликвидные объекты. Наиболее интересные варианты для инвестора в этом случае — это предложения от застройщиков, которые экспонируют лоты по цене строящегося, а не вводимого в эксплуатацию объекта. Инвестиции в такие активы возвращаются довольно быстро. При вводе помещения в эксплуатацию или после заселения комплекса цена на такой объект значительно вырастет. Его также можно выгодно продать как действующий арендный бизнес.

Источник

Первая береговая линия – в чем ее особенности?

Недвижимость на первой береговой линии — это то, что вызывает неподдельное восхищение! Возможность ежедневно наслаждаться акваторией Черного моря, свежим морским воздухом и легким бризом — вот, что привлекает людей из самых разных регионов и заставляет их всерьез задуматься над тем, чтобы рассматривать квартиры и дома на первой береговой линии.

Содержание:

Обращаясь к нашим специалистам, вы можете быть абсолютно уверенными в том, что мы учтем абсолютно все ваши пожелания и найдем идеальный вариант, устраивающий по всем параметрам!

Первая береговая линия — что это?

Первоочередно мы предлагаем вам разобраться с тем, что попадает под определение первой береговой. Во многих случаях подразумевается шаговая доступность моря, однако это не совсем корректно. Согласно общепризнанным нормам, первая береговая — это не далее 100 метров от пляжной полосы. Все объекты, расположенные дальше этой отметки — это уже вторая и последующие линии.

Впрочем, детально и конкретно прописанных правил и регламентов в данном случае нет. Во всяком случае на территории России. Чем ближе к морю, тем выше ценится объект недвижимости. Особенно, когда речь идет о многоквартирных жилых комплексах и частных домах. Едва ли можно найти человека, который не захотел бы стать владельцем своего собственного жилья в минутной доступности от берега и пляжей. Впрочем, недвижимость на первой береговой имеет свои индивидуальные особенности, о которых наши специалисты в подробностях расскажут ниже.

Особенности недвижимости на первой береговой линии

Жилье у моря во все времена пользовалось очень большой популярностью. Спрос на такие объекты всегда превышает количество актуальных предложений, находящихся в продаже. Соответственно и стоимость объектов на первой береговой линии всегда выше, чем у аналогичных вариантов, расположенных на отдалении от моря.

К преимуществам недвижимости на первой береговой линии в Сочи можно отнести следующие факторы:

Если вы рассматриваете покупку квартиры в Сочи с целью выгодного инвестирования и получения максимальной прибыли от последующей продажи или же сдачи в аренду, то объекты на первой береговой линии стоит рассматривать в самую первую очередь!

Однако, квартиры и дома, расположенные у самого берега Черного моря, имеют и свои недостатки. Самый важный — это высокая влажность. Если дом был построен без учетов особенностей расположения, то это чревато разного рода неприятными последствиями. Впрочем, в Сочи проблемные объекты — это редкость. Все знакомы со спецификой города, поэтому 90% домов и квартир в многоквартирных домах, могут похвастаться абсолютным отсутствием каких-либо проблем, связанных с влажным климатом.

Какую недвижимость можно купить на первой береговой?

На рынке недвижимости Сочи можно найти достаточно большое количество вариантов в прибрежном кластере. Выбор должен зависеть только от того, насколько близко к морю вы хотите жить. Можно купить квартиру, дом или земельный участок под индивидуальное жилищное строительство — специалисты АН «Винсент Недвижимость» помогут с выбором лучшего варианта!

Перечень наиболее популярных жилых комплексов на первой береговой линии:

Разумеется, список объектов намного больше. Достойные варианты есть в каждом из районов курорта, поэтому найти тот, который наиболее оптимально подойдет именно вам, не составит для наших специалистов особого труда.

Также мы с радостью предложим вам варианты домов и земельных участков, расположенных в непосредственной близости от берега Черного моря. С нами вы можете быть абсолютно уверенными в том, что недвижимость подарит только радость и счастье от самого факта владения!

Источник