Что такое частная собственность на землю в россии
Право собственности на землю: плюсы и минусы индивидуального владения
Согласно Конституции РФ земля является собственностью всех граждан. А значит каждый желающий может стать её владельцем.
О тонкостях таких отношений, плюсах и минусах частного распоряжения расскажут специалисты.
Что это такое. Виды частной собственности на землю
Право частного владения землёй — это такой вид собственности, при которой владение, распоряжение ею принадлежит физическому лицу или компании.
Предметом отношений в этом случае будет участок в установленных законом границах, который был получен при соблюдении определённой процедуры. При этом распоряжаться можно не только почвой, но и всеми водоёмами, лесом, которые расположены на территории надела. Если, конечно, это не запрещено законодательно.
Владеть земельным участком на праве частной собственности могут:
Существуют такие виды частного владения земельным участком:
Объединяться для совместного владения участком могут как обычные люди, так и несколько компаний.
Законодательство
Право на владение земельным участком регулируется такими законодательными документами:
Учитывать надо и распоряжения местных органов власти.
Какие участки могут быть в частной собственности?
В индивидуальном владении у граждан и компаний могут быть следующие участки:
Под последнюю категорию подпадают:
Есть ещё и земли, оборот которых ограничен:
Такие участки не могут быть куплены или подарены частному лицу или организации.
Кто в России может иметь право частной собственности на землю?
Право частной собственности на земельный участок может предоставляться правоспособным гражданам и юридическим лицам.
Земельный Кодекс определяет права иностранцев, лиц без гражданства, юридических иностранных компаний на приобретение земли. Так, есть некоторые ограничения:
Основания и процедура отчуждения земельного участка, находящегося в частной собственности
Право владения земельным участком может прекращаться в таких случаях:
В том случае, когда собственник добровольно отказывается от земли, он должен оформить соответствующие документы у нотариуса. А также владелец имеет право подарить, продать, завещать своё имущество.
При временном изъятии участка его владельцу выдают соответствующий документ и выплачивают размер возможного убытка, а когда заканчиваются обстоятельства, на основании которых землю забрали, собственник может получить её обратно.
Когда участок забирают в интересах государства или муниципалитета, то владельца за год до события письменно уведомляют о нём, выплачивают стоимость участка или предоставляют равноценный в другом месте.
Если земля забирается за долги, то нужно получить соответствующее решение суда, произвести опись и оценку участка. Потом он продаётся на аукционе, гасятся долговые обязательства, а разница отдаётся владельцу.
Земельный участок могут забрать, если его использовали не по назначению или с нарушениями законодательства. В этом случае, владельца должны письменно уведомить о таком решении. Если он с ним согласен, то землю продают с торгов. В другом случае обращаться надо в суд.
При отчуждении участка, если он не может принадлежать этому человеку, то такое решение принимает суд.
Национализация может осуществляться двумя путями: как безвозмездное изъятие или полный, либо частичный выкуп.
Порядок наследования земельных участков регулируется Земельным и Гражданским Кодексом.
Кадастровый план территории можно заказать различными способами. Подробно об этом мы рассказали здесь.
Как узнать, проводилось ли межевание участка? Вся информация в нашей статье.
Что такое личная собственность на землю и чем она отличается от частной
Частная собственность на землю предполагает не только владение, но и возможность свободного распоряжения ею. То есть в этом случае участок можно продать, сдать в аренду, использовать.
Плюсы и минусы частной собственности на землю
Несомненными преимуществами частной собственности на землю являются:
Среди недостатков можно назвать только неравномерное распределение экономических благ, возможные конфликты в обществе, денежные расходы.
Частная собственность на землю позволяет обычному гражданину или целой организации владеть и самостоятельно распоряжаться ею. Однако существуют определённые ограничения на обладание, а также основания для отчуждение участка. Несомненно, такая форма владения имеет ряд преимуществ, в числе которых экономическое развитие как личное, так и государства в целом.
Право частной собственности на землю
Право частной собственности – есть правовая форма наделения граждан материальными благами, не допускающая вмешательства распоряжения ими иных лиц. В нижеприведенной статье мы расскажем о том, что такое частная собственность на землю, какими статьями закона регулируется данный правовой аспект.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ право частной собственности на землю представляет собой совокупность трех правомочий, несущие определенные юридические и физические аспекты:
Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник имущества вправе самостоятельно выбирать юридическую судьбу своего объекта, основываясь на личных интересах, которые, в свою очередь, не должны противоречить закону и нарушать законные интересы иных лиц.
Общие права собственника земли регулируются ст. 40 Земельного кодекса РФ. Частная собственность на землю может принадлежать на законных основаниях как физическим, так и юридическим лицам. Соответственно, правовой режим предполагает равный доступ всех лиц к приобретению, содержанию и распоряжению землями, находящимися в собственности субъектов. Отметим также, что правом частной собственности на землю могут обладать иностранные граждане, юридические лица или лица без гражданства. Но при этом российский закон ограничивает это право невозможностью быть собственниками земельных долей, а также земель, которые предоставляются для ведения фермерского хозяйства или ведения садоводства, а также земель, находящихся на приграничных и иных особо установленных территориях РФ. В частную собственность может быть передан земельный участок, свободный от законодательных ограничений.
На основании п. 2 ст. 27 ЗК РФ не могут быть переданы в частную собственность и быть объектами любых сделок земли, изъятые из оборота либо ограниченные в обороте, в частности, это касается земель лесного фонда, общего пользования в населенных пунктах и земель, на которых находятся объекты обороны.
Право собственности на участок дает правомочия для распоряжения объектом в назначении, указанном непосредственно в правоустанавливающих документах. Так, земельный участок может быть использован гражданами для ведения фермерского хозяйства, огородничества и садоводства, под индивидуальное жилищное строительство и для ведения предпринимательской деятельности. Имея право собственности на землю, гражданин может передавать объект во временное пользование иным лицам, сдавать в аренду либо отчуждать через договор купли-продажи земельного участка, передавать в объект собственности в качестве взноса в уставной фонд либо залогового имущества, дарить, менять, передавать по договору наследования. Кроме того, собственники земельного участка вправе добровольно отказаться от права владения им либо создать общую собственность с иными лицами посредством объединения земельных участков. Закон вправе ограничить правомочия владения, пользования и распоряжения землей. Вместе с тем, земельный участок, находящийся в частной собственности, может быть изъят в установленном законном порядке для государственных, общественных или муниципальных нужд с компенсацией его стоимости по государственной оценке. При наличии правонарушений собственником земельного объекта, он может быть лишен права частной собственности без компенсации на основании судебного решения.
Право частной собственности на землю возникает с момента регистрации и удостоверяется выпиской из реестра недвижимости. Лица, обладающие правом частной собственности на землю, кроме правомочий, приобретают определенные обязанности:
Основаниями для возникновения права собственности на землю могут являться сделки по купле-продаже, мене, дарения, наследования, ипотеки. Также частная собственность может возникнуть вследствие таких аспектов, как приобретательная давность и административно-правовые акты (решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления). Частная собственность на землю делится в зависимости от правообладателя и может быть:
Общая собственность на землю может возникнуть в силу закона либо по договору. Также как и физические лица, юридические на правах собственности, вправе принимать решение по объединению нескольких земельных участков, находящихся в их собственности, с целью использования на правах общей совместной или общей долевой собственности. Например, земельные участки, используемые под строительство многоквартирных домов, являются общей долевой собственностью всех собственников помещений в многоквартирном доме. Прекращение права собственности на землю граждан может быть:
Право собственности на земельный участок, кроме обязательств, указанных выше, предполагает возникновение у собственника гражданско-правовой, дисциплинарной, административной, трудовой и уголовной ответственности за нарушение земельного законодательства, которая регулируется:
Статья 15 Земельного кодекса. Собственность на землю граждан и юридических лиц
1. Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.
2. Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
3. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.
Комментарии к ст. 15 ЗК РФ
1. Земельным кодексом установлены основные положения о праве собственности на землю в Российской Федерации, в том числе субъекты, объекты права собственности, основания и порядок возникновения, реализации и прекращения права собственности.
Статья 15 Кодекса посвящена частной собственности на землю как одной из форм собственности, равным образом признаваемых и защищаемых в Российской Федерации (ч. 2 ст. 8 Конституции РФ). Объекты земельных правоотношений названы ст. 6 ЗК РФ. Из всех перечисленных в этой статье объектов п. 1 комментируемой статьи в качестве объекта права частной собственности назвал только земельный участок. Гражданский кодекс (ст. 261) специально обращается к определению земельного участка как объекта права собственности. Согласно этой статье, если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.
Согласно п. 1 комментируемой статьи основания возникновения права частной собственности могут быть установлены законодательством РФ. В законодательных нормативных правовых актах под законодательством РФ подразумевается законодательство федеральное.
2. Исходя из положений ст. 36 Конституции РФ владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.
Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.
Граждане, обладающие правоспособностью и полной дееспособностью, вправе приобретать земельные участки в собственность самостоятельно. Приобретение земельных участков в собственность недееспособных или ограниченно дееспособных граждан осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.
Содержание правоспособности граждан установлено ст. 18 ГК РФ. Согласно этой статье граждане могут иметь имущество на праве собственности; наследовать и завещать имущество; заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью; совершать любые не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах; иметь иные имущественные и личные неимущественные права. Способность иметь гражданские права и нести обязанности (гражданская правоспособность) признается в равной мере за всеми гражданами. Правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью (ст. 17 ГК РФ).
Статьей 260 ГК РФ установлены общие положения о праве собственности граждан на землю. А именно лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его назначением.
Ограничения в предоставлении земельных участков в собственность граждан или юридических лиц основаны прежде всего на положениях ст. 27 ЗК РФ (см. комментарий к ней). Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается Кодексом и другими федеральными законами. К таким законам, например, относится Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества», который запрещает выкуп земельных участков под зданиями, сооружениями, которые запрещено приватизировать.
3. Перечень приграничных территорий, на которых иностранные граждане не могут приобрести земельные участки в собственность, в настоящее время не установлен.
Конституционность данной нормы явилась предметом Постановления Конституционного Суда РФ от 23 апреля 2004 г. N 8-П, которым было подтверждено соответствие п. 3 комментируемой нормы Конституции РФ.
Содержание понятия «приграничные территории» определяется по правилам ст. 3 Закона РФ от 1 апреля 1993 г. «О Государственной границе Российской Федерации».
Помимо приграничных территорий, иностранные лица и лица без гражданства не могут обладать на праве собственности земельными участками также на «иных установленных особо территориях» в случаях, предусмотренных федеральными законами. Например, в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.
Что касается использования природных ресурсов, находящихся в границах земельного участка, то собственник участка вправе использовать их на основании определенных прав в соответствии со ст. 40 ЗК РФ.
Статья 19. Муниципальная собственность на землю
ГАРАНТ:
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 8 декабря 2011 г. N 423-ФЗ в пункт 1 статьи 19 настоящего Кодекса внесены изменения
ГАРАНТ:
1. В муниципальной собственности находятся земельные участки:
которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации;
право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;
которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством;
которые безвозмездно переданы в муниципальную собственность из федеральной собственности.
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 141-ФЗ статья 19 настоящего Кодекса дополнена пунктом 1.1, вступающим в силу по истечении девяноста дней после дня официального опубликования названного Федерального закона
1.1. Если иное не предусмотрено другими федеральными законами, земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью городского округа, городского или сельского поселения либо в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории собственностью муниципального района по месту расположения земельного участка.
2. Утратил силу с 1 июля 2006 г.
Информация об изменениях:
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ в пункт 3 статьи 19 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 марта 2015 г.
3. В собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации, в том числе за пределами границ муниципальных образований.
4. Утратил силу с 1 июля 2006 г.
Информация об изменениях:
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ в пункт 5 статьи 19 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 марта 2015 г.
5. Земельные участки, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации, могут быть переданы безвозмездно в муниципальную собственность в целях их предоставления отдельным категориям граждан и (или) некоммерческим организациям, созданным гражданами, в соответствии с подпунктами 6 и 7 статьи 39.5 настоящего Кодекса.
Земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности одного муниципального образования, могут быть переданы безвозмездно в муниципальную собственность другого муниципального образования в целях их предоставления отдельным категориям граждан и (или) некоммерческим организациям, созданным гражданами, в соответствии с подпунктами 6 и 7 статьи 39.5 настоящего Кодекса.
© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.
Коттеджные посёлки: земли общего пользования
Ранее я рассматривал правовые проблемы и пробелы в правовом регулировании такого неопределенного для закона явления как «коттеджные посёлки» https://zakon.ru/blog/2020/6/5/kottedzhnye_posyolki_rossijskoe_pravo_nedvizhimosti
Всё больше российских мегаполисов расширяются, в частности, в виде появления районов малоэтажной застройки, фактически посёлков со своим укладом жизни. Как правило, данные населённые пункты изначально создаются для постоянного проживания граждан, а все земельные участки в пределах этого района по категории являются землями населенных пунктов для строительства индивидуальных жилых домов, а сам коттеджный посёлок становится по градостроительным документам неотъемлемой частью соответствующего муниципального образования.
На сегодня не принят базовый закон, который бы разрешал огромный пласт проблем в таких населённых пунктах, в первую очередь имущественных, земельных, что порождает огромное количество судебных споров и несогласованность практики судов по данному вопросу. Одной из таких проблем является неопределённость режима земель (территорий) общего пользования относительно этих населённых пунктов.
В Российской Федерации земли (территории) общего пользования (их также называют общественными землями) ограничены в гражданском обороте, то есть такие земельные участки не могут быть приватизированы, находиться в собственности юридических лиц и граждан (п. 2 ст. 129 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 12 ст. 1 Градостроительного кодекса, п. 12 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации). Хотя в науке отечественного гражданского права встречаются позиции современных цивилистов, которые рассматривают общественные земли в качестве объектов, полностью исключенных из гражданского оборота, так как собственником таких вещей может быть только публичное образование – государство или муниципалитет в интересах общества, всех и каждого. Однако Верховный суд России рассматривает их именно в качестве объектов, ограниченных в обороте (например, определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 22.07. 2009 № 5-Г09-56, от 05.12.2018 г. № 308-КГ18-19589). К слову, в дореволюционном российском частном праве такие земли также рассматривали в качестве ограниченных в гражданском обороте, при этом разделяя понятия торговый и гражданский обороты (см. в частности труды Гамбарова Ю. С.).
Установление такого специального режима оборота в отношении них обусловлено необходимостью обеспечить беспрепятственное и безвозмездное пользование этими объектами для неограниченного круга граждан и юридических лиц. Верховный суд России последовательно утверждают в рамках конкретных дел о том, что использование земель общего пользования направлено на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам и зонам общего пользования, в том числе зеленым зонам, природным объектам, предназначенным для удовлетворения общих интересов населения, поэтому запрещается приватизация (передача в собственность отдельным граждан и юридических лиц) таких земель (например, п. 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017). Также законодатель и суды отдельно подчёркивают о безвозмездности пользования для граждан таким недвижимым имуществом (например, п. 1 ст. 28 Федерального закона от 08.11.2007 № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 01.07.2008 № Ф04-3241/2008(5552-А27-9)).
Все вышеназванные гарантии и ограничения в виде императивных норм гражданского и земельного законодательства с легкостью обходятся застройщиками (продавцами) в так называемых коттеджных посёлках. Как правило, застройщик приобретает на торгах один большой по размеру земельный участок, который находится в собственности государственной власти или муниципального образования, далее разделяет этот большой участок на множество меньших индивидуальных участков, строит частные дома, общепоселковую инфраструктуру и формирует земли (территории) общего пользования в виде автомобильных дорог, скверов, парков, набережной, участков для размещения трансформаторной подстанции и контейнеров для бытовых отходов. Однако вместо того, чтобы передать право собственности на эти сформированные застройщиком общественные земли в пользу всех жителей (собственников индивидуальных участков) коттеджного посёлка или в публичную собственность, застройщик оставляет права на них за собой или передаёт аффилированному юридическому лицу (чаще всего товариществу собственников недвижимости, ТСН). Далее начинается систематическое извлечение прибыли застройщиком или ТСН в форме фактического взыскания с каждого собственника участка (жителя) платы за проезд или иное пользование территориями общего пользования.
Самое интересное, что в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и Публичной кадастровой карте такие общественные земельные участки по категории и своему назначению зарегистрированы именно в качестве земель (территорий) общего пользования. Но в нарушение вышеназванных норм и условиях отсутствия в населённом пункте альтернативных общественных дорог для проезда к своим участкам собственниками таких земель (дорог) признаны юридические лица (застройщики, ТСН) или отдельная группа граждан, которые навязывают правила пользования и плату для всех остальных жителей.
В этом случае возможен вариант обращения с административным исковым заявлением в суд к органам публичной власти, где предметом требования целесообразно обозначить возложение обязанности на последних обеспечить право гражданам на свободное и безвозмездное пользование землями (территориями) общего пользования. В свою очередь, у органов местного самоуправления и государственной власти есть полномочие по выкупу (изъятию) у частных лиц (застройщики, ТСН) таких земельных участков в порядке ст. 238 (выкуп ограниченных в обороте вещей) или ст. 279 Гражданского кодекса, абз. 9 ч. 2 ст. 49 Земельного кодекса (изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд). При этом есть большая вероятность того, что публичные органы власти вслед потребуют у жителей снести ограждение (шлагбаумы) в месте въезда в коттеджный посёлок, учитывая его вхождение в статусе неотъемлемой части в границы муниципального образования.
Подводя итог, можно смело заявить, на сегодня в действующем законодательстве отсутствуют институты, которые бы эффективно разрешали данные вопросы и защищали права жителей в таких населённых пунктах.