что такое арендное жилье в россии
Съемные детали
ДОМ.РФ запустил льготную аренду жилья
Пилотный проект в Воронеже показал заинтересованность региональных властей в этой программе и ее пользу для жителей, программа позволяет привлекать в регион квалифицированные кадры, отметил заместитель гендиректора ДОМ.РФ Денис Филиппов.
Вряд ли арендные дома в ближайшие годы повлияют на ценообразование в сегменте аренды жилья, считает ведущий аналитик компании «Этажи» Александр Иванов. Прежде всего потому, что объем такого предложения не очень велик. В крупных городах количество квартир, предлагаемых в аренду, сейчас измеряется тысячами и дефицита спроса не отмечается.
Нужно посмотреть, как будет работать механизм льготной аренды, и если проект пойдет, этот механизм ДОМ.РФ предложит другим регионам, а позже можно предложить запустить такую субсидированную аренду на общероссийском уровне, отмечал гендиректор ДОМ.РФ Виталий Мутко. Аналогичные воронежскому проекты арендного жилья с льготной программой планируется запустить в 2023 году в Екатеринбурге и Тюмени, сообщил Филиппов.
Сейчас государство практически не строит жилье, 99% домов возводят коммерческие компании, отмечал Мутко. При этом многие россияне не в состоянии купить жилье, даже если ипотека будет по нулевой ставке. Многие очередники ждут квартиры по 20 лет. «С помощью социальной аренды мы могли бы многие вопросы решать»,- сказал Мутко.
Эксперты в сфере жилищной политики единодушно поддерживают идею развития арендного жилья, ссылаясь, в частности, на опыт других стран, где доля такого жилья доходит до 40-50% (у нас 87% квартир находятся в частной собственности). В Жилищном кодексе понятие наемного дома социального использования появилось несколько лет назад, однако до сих пор в стране есть лишь единичные примеры таких домов.
Прошлой осенью НП «ЖКХ Контроль» представило законопроект, посвященный развитию рынка социального арендного жилья. Формирование такого жилищного фонда должно происходить, по мнению авторов законопроекта, не только через строительство арендных домов, но и через выкуп жилья или даже аренду помещений, принадлежащих частным владельцам. При этом семьи смогут получать субсидию на наем жилья, если эта плата превышает определенную долю их доходов. Эксперты, однако, скептически отнеслись к инициативе, отметив, что в первую очередь необходимо определить, за счет чего будут выплачиваться эти субсидии.
Пока воронежский проект льготной аренды рассчитан на три года. За это время семья Шульги надеется, продав жилье в глубинке, решить квартирный вопрос и съехать в собственное жилье в областном центре. А их трешку в арендном доме смогут занять другие арендаторы. Сейчас среди соседей несколько коллег врача.
К строительству арендных домов для нуждающихся привлекут инвесторов
Госкомпания «Дом.РФ» подсчитала необходимые инвестиции и бюджетные субсидии на развитие до 2024 года рынка некоммерческого арендного жилья. Расчеты представлены в обзоре рынков жилья, жилищного строительства и ипотеки за 2019 год, подготовленном «Дом.РФ», с которым ознакомился РБК.
Что такое некоммерческая аренда
Некоммерческая аренда квартир (или аренда жилья фонда социального использования) — это вид льготной аренды. Арендовать квартиру из этого фонда могут люди с доходом, который не позволяет им купить квартиру самостоятельно. Верхнюю планку такого дохода должны определять региональные власти. Этот вид аренды был включен в Жилищный кодекс в 2014 году, но на практике пока почти не используется.
Для некоммерческой аренды должны строиться специальные социальные доходные дома — возводить их может как государство, так и частный инвестор. В социальном доходном доме не меньше половины квартир должно быть отдано под некоммерческую аренду. Если такой дом строит инвестор, то он может получить поддержку от государства. Меры поддержки также определяют региональные власти, но в большинстве регионов России еще не принята нормативная правовая база, регулирующая этот вопрос.
Ставки аренды в таких домах устанавливаются государством. Эти квартиры нельзя приватизировать, а договор аренды заключается на срок от одного года до десяти лет — этим некоммерческая аренда отличается от жилья по социальному найму. На квартиры по соцнайму могут претендовать малоимущие граждане, им жилье предоставляется бесплатно, его можно приватизировать, но в большинстве случаев ждать такого жилья можно десятки лет.
Запуск программы строительства некоммерческого арендного жилья позволит обеспечить жильем более 980 тыс. семей до 2024 года, указано в обзоре «Дом.РФ». Программа будет рассчитана на «семьи с доходом ниже среднего и отдельные социальные категории» граждан.
Заявленный проект, по подсчетам «Дом.РФ», позволит построить дополнительно около 56 млн кв. м, это обойдется примерно в 4 трлн руб. Реализация такой программы, как сказано в отчете, возможна «за счет внебюджетного источника» — к ней планируется привлечь частных инвесторов. При этом затраты бюджета в 2020–2024 годах составят около 650 млрд руб. — эти деньги планируется использовать для субсидирования арендной ставки инвесторам до рыночного уровня. В обзоре не указано, планируется ли выделять деньги из федерального или из региональных бюджетов и по какой арендной ставке планируется сдавать социальное жилье.
РБК направил запрос в «Дом.РФ». Источник, близкий к госкомпании, подтвердил, что создание программы некоммерческого арендного жилья в таких параметрах обсуждается, но пока эта мера находится на начальном этапе проработки и не утверждена.
Необходимость развития рынка некоммерческой аренды жилья в обзоре объясняется тем, что доходы около 40% российских семей ниже среднего уровня и эти семьи не могут делать регулярные выплаты по ипотеке. «Даже с учетом развития программ государственного субсидирования ипотечного рынка существует предел для поддержания или увеличения доступности ипотеки. Для таких семей необходимо рассматривать альтернативные формы поддержки», говорится в отчете. Кроме того, согласно данным «Дом.РФ», сейчас государством накоплены обязательства по обеспечению жильем более чем 4 млн семей в рамках отдельных программ, из них — не менее 2,4 млн очередников. Средний срок ожидания в очереди составляет 20 лет.
В апреле «Дом.РФ» представил план помощи застройщикам жилья. Одной из антикризисных мер в нем рассматривался выкуп нераспроданных квартир у застройщиков. В плане указано, что эти квартиры могут использоваться в том числе для формирования фонда некоммерческой аренды. Однако пока в Жилищном кодексе не закреплена возможность передавать в фонд отдельные квартиры в жилых домах.
Аренда в «серой» зоне
Рынок арендного жилья, по данным «Дом.РФ», составляет 240 млн кв. м (около 9% всего жилого фонда многоквартирных домов). В арендованном жилье проживают около 10% россиян. Официально регистрируется только 5 тыс. договоров в год. Учитывая то, что сдают жилье в аренду в России 4,5 млн человек, сегодня этот рынок можно назвать преимущественно «серым», признавали ранее в «Дом.РФ».
Рыночную аренду «Дом.РФ» предлагает развивать через создание специальной категории паевых инвестиционных фондов (ПИФ), говорится в обзоре. Эти ПИФы смогут действовать бессрочно, иметь возможность инвестировать в строящиеся дома с отделкой, меблировкой и необходимой инфраструктурой. Появится также возможность формирования арендного объекта из отдельных секций или выделение для аренды отдельного этажа. Паи такого фонда должны быть доступны широкому кругу неквалифицированных инвесторов.
Некоммерческая аренда пока не получила широкого распространения, констатирует адвокат Forward Legal Карим Файзрахманов. Отдельные регионы приняли нормативные акты, которые касаются оснований предоставления такого жилья, но для этого сперва нужно построить наемные дома, а этим никто не занимается, указывает Файзрахманов. Примеры арендного жилья носят единичный характер, такие дома есть в Москве и Санкт-Петербурге, но широкого распространения такая практика не получила, подтверждает руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
Какие скидки по аренде могут получить участники программы
Если распределить 650 млрд руб. на 980 тыс. семей на пять лет до 2024 года, то получится субсидия около 11 тыс. руб. в месяц. Если брать за основу четыре года (поскольку программа еще не запущена), то это уже почти 14 тыс. руб. в месяц.
Средняя цена аренды условной «двушки» в Москве сейчас составляет около 55 тыс. руб в месяц, соответственно, эта субсидия составит 20–25% от аренды, отмечает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова. Если сократить цену аренды на эту субсидию, получится 40–45 тыс. руб. в месяц за условную «двушку». «Такая ставка вряд ли подойдет семьям с доходом ниже среднего, им в Москве нужно компенсировать не менее 50%. Но в регионах, где ставки аренды ниже, компенсация будет более ощутима», — признает эксперт. По мнению Широковой, логично было бы в среднем предоставлять скидку в 20%, а для отдельных категорий, например врачей и учителей, субсидию сделать больше.
Что на сдачу
В России появится федеральная система аренды жилья
Законопроект уже подготовлен, его обсуждают в правительстве. Как рассказала «РГ» председатель Комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Галина Хованская, пока законопроект в Госдуму не поступил. Скорее всего он будет внесен в конце сентября. По словам Хованской, речь идет о создании единой государственной платформы, которая должна повысить прозрачность арендных сделок. Арендаторам она даст гарантии того, что договор с ними не расторгнут по первому хотению, а государство получит дополнительные налоги.
По оценкам экспертов, рынок арендного жилья в России имеет огромный потенциал для роста. Сейчас он составляет только 9% от всего жилого фонда. В развитых странах этот показатель достигает 40%. По оценке Минстроя, в стране сдается свыше 5 млн квартир. Поступления в бюджет от их аренды могут составить до 200 млрд рублей в год.
Уже существует 13 реализованных проектов в пяти регионах. До конца 2020-го на рынок выйдет еще три новых арендных дома в Москве: «Парк Легенд», «Октябрьское поле», «Матч поинт», а также один дом «Современник» в Воронеже. Сейчас «ДОМ.РФ» рассматривает строительство новых арендных домов в 15 регионах. Развитие программы арендного жилья реализуется через механизм коллективных инвестиций, а именно закрытых паевых инвестфондов, когда в программу привлекаются средства частных инвесторов. «ДОМ.РФ» помогает застройщикам приобретать через аукционы земельные участки, а за это получает часть квартир под арендное жилье.
О том, что на рынке арендного жилья, полный хаос, арендаторы не защищены никакими правами, а арендодатели не платят налоги за дополнительный доход, говорят уже много лет. Но в глобальном смысле пока мало что меняется. Разве что созданы удобные агрегаторы для поиска наемного жилья. Но жильцы по-прежнему зависят от прихоти владельцев, которые ни с того ни с сего могут позвонить среди ночи и сообщить, что завтра жильцы должны съехать.
На момент подписания номера в самой компании «ДОМ.РФ» не ответили на вопрос «Российской газеты» о цене аренды квартир.
Новое арендное жилье в России есть
Доходные дома в современной России считаются невыгодными для бизнеса из-за длительного срока окупаемости таких проектов, хотя примеры есть. Но для частных инвесторов вложения в квартиры или апартаменты для сдачи в аренду могут стать способом сбережения средств.
Одним из первых столичных комплексов, корпус в котором выкупил Дом.РФ, стал «Лайнер» компании «Интеко» на Ходынском поле, апартаменты в нем начали сдавать три года назад. Судя по «соседским чатам» «Лайнера», несмотря на то что юридически это нежилые помещения и коммунальные платежи выше, чем для жилья, Дом.РФ все сдал и ставки выше, чем могут просить частники в том же комплексе (но с учетом всех затрат дешевле, чем обошлось бы проживание в столичной гостинице того же качества).
Частный случай
В жилой части проекта «Сколково парк» компании Millhouse два из шести корпусов, всего около 70 квартир, предназначены только для сдачи в аренду. Те, что площадью 80 кв. м, стоят 130 000–180 000 руб. в месяц, двух- и трехкомнатные квартиры (от 80 и от 130 кв. м соответственно) сдают за 200 000–270 000 руб., договор заключается минимум на 11 месяцев. Тут тоже все сдано и есть лист ожидания, говорят в компании.
на столько вырос в Москве интерес к долгосрочной аренде за год, по данным «Авито недвижимости». Спрос на аренду в целом по России почти на треть превысил аналогичные показатели прошлого года. Рост цен пока сдерживается тем, что предложения много, денег у россиян мало, а вторая волна пандемии уже захлестывает
Востребованность арендного жилья в районе Сколкова и Заречья уже растет год от года, отмечает Лобанов. «На территории фонда «Сколково» уже есть коттеджи и апартаменты, которые сданы по хорошим ставкам», – подтверждает перспективность затеи Денис Колокольников, гендиректор консалтинговой компании RRG.
Даниил Слуцкий, гендиректор компании «Оценка бизнеса и консалтинг», считает, что пример Millhouse вряд ли может заинтересовать в массовом порядке девелоперов, разве что будет возможность продавать квартиры в таких домах дешевле (например, за счет госсубсидий), это привлечет больше инвесторов, в том числе крупных.
О том, что пришло время создать фонд арендного жилья, который позволит москвичам жить близко к работе, столичный мэр Сергей Собянин говорил в октябре в интервью ТАСС: «Чтобы люди из одного конца [города] в другой на работу не ездили, а быстро могли поменять аренду жилья, переехать близко к работе». По словам градоначальника, стимулировать инвесторов предполагается освобождением от ряда налогов и выплат за землю.
Частная выгода
ГК «Пионер» в проектах YE’S продает готовые к сдаче апартаменты под управлением компании-отельера, рассказывает директор по развитию этой сети Антон Агапов. Уже открыты YE’S Hoshimina в Санкт-Петербурге и YE’S Mitino в Москве, еще два проекта в столице строятся: YE’S Technopark (506 апартаментов от 18,5 до 89,5 кв. м, от 7,2 млн руб.) и YE’S Botanica (1032 апартамента от 18,6 до 72 кв. м). Продажи в них открылись в 2018 г., в первом продано 87%, во втором – 74%. 90% покупателей – инвесторы, планирующие сдавать недвижимость. Делать это можно через УК, которая получает 20% дохода. Средняя ставка аренды в YE’S в Москве составляет 49 500 руб. в месяц, в Санкт-Петербурге – 30 500 руб.
«Для создания легального рынка аренды в России ежегодно нужно строить не менее 10–15 млн кв. м именно для этих целей. И отказаться от выделения бесплатного жилья, заменив социальный наем субсидированием ставок аренды незащищенным группам граждан».
По словам Агапова, летом действующие апарт-отели почти заполнены (до 98%). «Апартаменты сдаются на срок от одного месяца, этот бизнес устойчивее к сезонным колебаниям по сравнению с классическими отелями», – утверждает он. Но в случае, если застройщик решит оставить весь проект себе и сдавать апартаменты в аренду, срок окупаемости составит более 25 лет, уточняет Агапов.
Кстати, цены на стадии котлована на апартаменты и жилую недвижимость примерно одинаковы, по данным «Пионера». А вот спрос на сервисные апартаменты, которые покупают как инвестицию, ниже, чем на жилую недвижимость. «Даже если апартаменты будут стоить дороже, на жилье можно заработать больше», – комментирует он.
Чтобы апартаменты хорошо продавались инвесторам, важна локация, транспортная доступность и хорошая управляющая компания, которая обеспечивает высокую загрузку, берет на себя заботы по заселению, поддержанию технического состояния помещений, обеспечивает пассивный доход инвесторам, перечисляет Агапов.
Развиваются подобные проекты и в регионах: в Красноярске работает апарт-отель «Парк сити» (сдан в 2018 г., все 400 номеров проданы) и строится МФК «Золотое сечение» (жилой дом и здание апарт-отеля). «В «Парк сити» минимальная площадь юнита – 16–17 кв. м, максимальная – 65 кв. м. Проживание стоит 2000–3000 руб. в сутки, и он загружен в среднем на 60%», – сообщил руководитель отдела продаж компании-застройщика «Ментал-плюс» Алексей Прилепо. В среднем собственник может получить 800–1000 руб. с 1 кв. м в месяц. Для номера площадью 30 кв. м это означает доход 12–14% годовых: около 24 000–27 000 руб. за вычетом коммунальных платежей (они здесь выше, чем в жилом фонде, примерно 250 руб. за 1 кв. м в месяц), оплаты услуг управляющей компании, НДФЛ. В строящемся МФК площади от 23 кв. м, цена продажи – от 65 000 руб. за 1 кв. м, без отделки и мебели.
На 12–14% частный инвестор в номера апарт-отеля вполне может рассчитывать, уверена Анастасия Заболотная, операционный директор департамента «Апарт-отели» компании Becar Asset Management: «Например, средняя прогнозируемая доходность отеля с элементами коливинга YouCo (его планируют открыть в 2023 г. в Санкт-Петербурге) – до 12%». «Мы сдаем в Vertical We & I номера на любой срок», – говорит Заболотная, но, по ее словам, «доходность будет выше, если сдавать номера посуточно, меняя тариф в зависимости от спроса и предложения».
«8–12% – возможная доходность, но она не гарантирована, риски всегда есть. Любое изменение ситуации на рынке, карантин, кризисные явления могут привести к падению спроса», – считает Колокольников. А чем меньше загрузка всего комплекса, тем сложнее УК обеспечить обозначенную прибыль каждому инвестору, отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН. Но в целом, «приучая россиян к такому рентному бизнесу, девелоперы способствуют появлению в стране арендного жилья», говорит Колокольников.
Под крышей дома
Сейчас у Дом.РФ под сдачу есть отдельные здания или выделенные секции в проектах «Матч пойнт», «Символ», «Парк легенд», «Лайнер», «Октябрьское поле», «Level Амурская», «Сердце столицы» в Москве, «Современник» в Воронеже, «Южные кварталы» в Екатеринбурге. Из годового отчета Дом.РФ следует, что в 2019 г. объем финансирования арендных проектов составил 6,5 млрд руб. Из них 0,1 млрд – затраты на «Современник», 0,5 млрд – «Символ», 0,6 млрд – «Парк легенд», по 0,9 млрд потрачено на «Матч пойнт», «Сколково», «Сердце столицы» и «Level Амурская», 1,7 млрд проинвестировано в «Октябрьское поле». Институт развития в данном случае выступает как частный инвестор, выкупая у девелопера пул квартир на средства закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости, чтобы получать доход от сдачи в аренду. Такой инвестор и оператор нужен для развития этого рынка, уверен Слуцкий.
По словам опрошенных «Ведомостями» экспертов, Дом.РФ приобретает квартиры (не по одной, а сотнями) с дисконтом не менее 5–15%. И сдает их в среднем на 70% выше рынка, замечает Попов. Как следует из того же отчета за 2019 г., такие цены Дом.РФ объясняет тем, что у арендодателей-физлиц нет, в отличие от самой корпорации, необходимости возмещать капитальные затраты на строительство арендного жилья, зато есть льготный режим налогообложения – или же вовсе отсутствует привычка платить налоги. Кроме того, арендаторы получают дополнительный сервис, так что премия за возможность снимать жилье такого уровня не так и высока, – этот довод часто озвучивают представители Дом.РФ на публичных мероприятиях.
Судя по тому, что сданы почти все готовые апартаменты и в некоторых проектах формируется лист ожидания, спрос есть и на такие ставки. «Людей привлекают безопасность сделки, имеющий юридическую силу договор и широкий набор дополнительных услуг консьерж-сервиса», – объясняет Вероника Янушкевич, замдиректора подразделения «Арендное жилье» Дом.РФ. Сейчас в портфеле Дом.РФ чуть больше 8500 квартир общей площадью 445 000 кв. м. В то время как (по оценкам корпорации) спрос на новый цивилизованный формат арендного жилья есть у 4,7 млн семей.
По данным ЦИАНа, 67% потенциального спроса (суммарный просмотр объявлений) приходится на лоты со ставкой аренды менее 50 000 руб. «Нужно учитывать, что те, кто готов заплатить 45 000–50 000 руб. в месяц, хотят найти хорошую однушку или небольшую двухкомнатную квартиру, а не 25-метровую студию, как предлагает Дом.РФ», – комментирует Попов. По данным Елены Мищенко, руководителя департамента городской недвижимости «НДВ – супермаркет недвижимости», большинство нанимателей однокомнатных квартир в Москве платят до 30 000 руб. в месяц.
Дмитрий Котровский, общественный омбудсмен по строительству, считает, что вместо строительства арендных домов имело бы смысл проработать «обеление» частного рынка, который «может предложить сейчас разное: квартиры в Королеве, в Щербинке, в центре Москвы, с хорошей отделкой, с плохой отделкой, – и это устоявшийся сегмент». «Но та часть собственников, которая хотела сдавать квартиры официально, сделали это в период, когда создали налоговый режим для самозанятых. Те, кто остался в тени, никогда уже оттуда не выйдут, пока не будет правовых методов, а именно закона, ужесточающего наказание за неуплату налогов», – полагает Роман Бабичев, руководитель департамента аренды «Азбуки жилья». Поэтому пока российский путь развития арендного жилья – выкуп с дисконтом квартир в новостройках, чтобы их сдавать, и налоговые льготы для застройщиков, чтобы они это жилье строили.
Мищенко считает, что жесткие меры не нужны, нужно, напротив, стимулировать предложение: «Необходимо максимально упростить порядок информирования налоговых органов о том, что граждане сдают недвижимость (допустим, по электронной почте, по телефону, в личном кабинете госуслуг). И нужно убрать из квитанции ЖКХ статью расходов на капитальный ремонт, раз собственники-арендодатели платят налог. Пожилым людям не стоит считать доход от сдачи в аренду как дополнительный, чтобы они получали пенсию в полном объеме».
Мутко рассказал о создании в России онлайн-платформы по аренде жилья
В России в следующем году может появиться онлайн-платформа по аренде жилья. Для создания агрегатора необходимо внести ряд законодательных изменений, которые могут быть подготовлены уже в осеннюю сессию в Госдуме. Об этом заявил гендиректор компании «Дом.РФ» Виталий Мутко, передает «РИА-Недвижимость».
В соответствии с дорожной картой правительства «Дом.РФ» подготовил законопроект, предусматривающий создание платформы арендного жилья для обязательного учета арендных отношений, расчетов с учетом удобного для граждан налогового режима (самозанятые, ИП, обычный режим и т.п.). Сейчас законопроект направлен в Минстрой России и будет рассмотрен профильными органами федеральной исполнительной власти, пояснили «РБК-Недвижимости» в «Дом.РФ». В компании рассчитывают на его положительное рассмотрение в Госдуме в осеннюю сессию.
«РБК-Недвижимость» направил запрос в Минстрой с просьбой прокомментировать подготовленный «Дом.РФ» законопроект.
Онлайн-платформа для размещения объявлений об аренде жилья будет насыщена различными удобными сервисами для пользователей и в целом способствовать формированию в стране цивилизованного рынка арендного жилья, сказал Мутко.
По словам гендиректора «Дом.РФ», сейчас в России около 6 млн желающих улучшить жилищные условия рассматривают аренду как инструмент для решения этого вопроса. По оценке Минстроя, в стране насчитывается около 5,2 млн квартир, которые сдаются в аренду, новая платформа поможет вывести из тени рынок аренды и способствует поступлению в бюджет налогов до 200 млрд руб. в год.
Рынок арендного жилья в России имеет огромный потенциал роста. По оценке «Дом.РФ», съемное жилье в стране составляет только 9% от всего жилого фонда, тогда как в развитых странах этот показатель может достигать 40%.
«Дом.РФ» развивает рынок арендного жилья в России, в портфеле компании уже 13 проектов арендных домов в пяти регионах. На период 2016–2024 годов целевой объем финансирования проектов арендного жилья составляет 100 млрд руб. На текущий момент «Дом.РФ» профинансировал свыше 458 тыс. кв. м. жилья в Москве, Воронеже, Екатеринбурге, Тобольске и Большом Камне на общую сумму 46,9 млрд руб. Это почти 9 тыс. квартир и апартаментов. В планах компании — строительство новых арендных домов в 15 регионах России, сообщается в пресс-релизе «Дом.РФ».
Росреестр и Федеральная кадастровая палата весной 2019 года заявили о планах запустить сервис аренды жилья и отелей на территории Крыма по аналогу с Airbnb и Booking, а позже распространят его на все регионы России. Сервис поможет бороться с мошенниками и выявлять серую аренду.