что такое апп в строительстве
Акт приема-передачи квартиры
Что такое АПП?
Акт приема-передачи квартиры – документ, подтверждающий факт передачи по договору купли-продажи недвижимого имущества, а также его состояние (Далее – АПП).
Данный документ составляется для того, чтобы между сторонами не возникло претензий по качеству проданного (приобретенного) жилья. Подписание АПП является одним из этапов сделки купли-продажи, которым она и завершается.
Что указывать?
В соответствии с пунктом 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации «Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче».
АПП указывает на завершенность сделки, а также подтверждает переход права собственности от продавца к покупателю.
В АПП обязательно указываются:
В АПП также должны быть отображены все недостатки (при наличии), все предметы, находящиеся в квартире на момент сделки (их фактическое состояние). Отдельно рекомендуется прописать задолженности, связанные с квартирой (услуги связи, коммунальные услуги), с указанием сроков их погашения или устранения недостатков при их наличии.
Как составить?
Документ составляется в трёх экземплярах, по одному для каждого из участников сделки и один экземпляр потребуется для регистрации недвижимого имущества в Росреестре, который останется у сотрудников Росреестра в архиве.
Образец АПП можно найти в свободном доступе в информационно-телекоммуникационной сети интернет. Для составления АПП также можно обратиться к юристу, квалифицированному в данном направлении деятельности.
Риск отсутствия АПП
АПП является дополнением к договору купли-продажи, по условиям которого при подписании акта покупатель отдает денежные средства продавцу в размере стоимости недвижимости, а продавец передает покупателю ключи от квартиры.
Нужно помнить, что после подписания АПП ответственность (ухудшение состояния квартиры (её повреждение) и её содержание) переходит к покупателю, продавец более не будет нести такую ответственность. В случае нарушения условий сделки одной из сторон, другая сторона может аннулировать данную сделку. Отсутствие АПП влечет за собой отсутствие возможности предъявления претензий по состоянию квартиры.
Вывод о вышесказанном
Таким образом, отсутствие АПП создает риск оспаривания сделки и предъявления претензий, так как данный факт является основанием для расторжения договора купли-продажи. Также отсутствие АПП свидетельствует, что покупатель не принимал квартиру, и все риски по её сохранности несет продавец.
К примеру, после пожара спустя год после продажи квартиры у покупателя есть возможность инициировать судебный процесс, в котором он будет доказывать, что квартиру ему передали именно в таком состоянии. Также как и покупатель в отсутствие АПП не сможет доказать, что квартиру передали с недостатками.
АПП – документ, являющийся залогом успешной сделки, проведение которой в его отсутствие – большой риск для обеих сторон.
Как правильно подписать АПП и взыскать с застройщика неустойку за нарушение сроков строительства?
Дополнительное соглашение не заключалось. Застройщик присылал письмо, в котором перенос сроков в связи с «изменением процедуры ввода в эксплуатацию в Московской области». Фактическая причина: СМР не были выполнены в полном объеме! ЗОС получен 25.11.15г., ввода в эксплуатацию еще нет. Претензию еще не отправлял.
Как правильно подписать АПП, так чтобы не возникло потом излишних трудностей по взысканию, через суд, неустойки и убытков за время просрочки-6 месяцев? Застройщик пока устно, но дал понять, что добровольно выплачивать ничего не будет!
Точно знаю, что в АПП будет пункт о «отсутствии претензий дольщика».
Застройщик уже всячески пытался ввести меня в заблуждение, заявляя, что все работы завершены, а выполняемые отделочные работы по местам общего пользования (подъезды), монтаж систем отопления и водоснабжения-канализации, благоустройство к строительным работам не относятся.
Ожидаю, что при подписании АПП, Застройщик всячески будет отказываться от подписания АПП с внесением в него дополнительных пунктов. Как действовать в такой ситуации?
При сдаче предыдущих домов Застройщик не разрешал ничего вписывать в АПП. Все недостатки вписывались в смотровой лист.
В АПП, помимо прочих претензий, укажите, что объект передан с нарушением предусмотренных Договором сроков. Претензию, действительно, лучше составить после осмотра квартиры и подписания АПП. Готов составить для Вас претензию (обращайтесь в чат, как возникнет такая необходимость).
Здравствуйте!
Застройщик уже всячески пытался ввести меня в заблуждение, заявляя, что все работы завершены, а выполняемые отделочные работы по местам общего пользования (подъезды), монтаж систем отопления и водоснабжения-канализации, благоустройство к строительным работам не относятся.
Ожидаю, что при подписании АПП, Застройщик всячески будет отказываться от подписания АПП с внесением в него дополнительных пунктов. Как действовать в такой ситуации?
При сдаче предыдущих домов Застройщик не разрешал ничего вписывать в АПП. Все недостатки вписывались в смотровой лист.
В таком случае, не подписывайте АПП (Вы имеете такое право), а заранее подготовьте в двух экземплярах «Акт несогласия с актом приема передачи», в котором укажите просрочку передачи квартиры, а также внесите те недостатки, которые будут обнаружены при осмотре квартиры (лучше также пригласить специалиста со своей стороны, который способен обнаружить эти недостатки) и дайте этот акт на подпись комиссии, после чего один экземпляр оставьте себе. Если откажутся ставить подпись в Акте несогласия, то так и впишите- от подписи акта представители застройщика отказались.
АПП не подписан. Какие дальнейшие действия и какие у меня риски?
Во время приемки квартиры по дду отказался от подписания акта приема передачи квартиры. А кте несоответствия представитель застройщика не дал записывать мне все замечания, ссылаясь на внутренний регламент. Замечания (не все) были записаны сотрудником застройщика, также она дописала, что с указанными замечаниями не согласна.
По договору квартира с отделкой, с указанием отделки каждой комнаты и с дополнением, что Застройщик вправе изменять уровень отделки Квартиры. Так в ванной по договору пол: плитка, но непосредственно под самой ванной ее класть не стали, ссылаясь как раз на то, что застройщик может изменять уровень отделки.
ПРи этом сказали, что вода, отопление есть, жить можно, значит отказываясь от подписания апп меня могут признать уклонистом и потребовать заплатить штраф,т.к. жить в квартире можно, не смотря на недостатки.
Есть ли у меня в этой ситуации добиться исправления недочетов, замены испорченных обоев, плитки под ванной, исправление окон и восстановление наличника над дверью? Какие мои дальнейшие действия? Если действительно квартира с водой и отоплением наличием отделочных материалов на полу и стенах пригодна для проживания, тогда как быть со всеми дефектами? Куда обращаться, если поставщик примет квартиру в одностороннем порядке и не исправит все дефекты?
ПРи этом сказали, что вода, отопление есть, жить можно, значит отказываясь от подписания апп меня могут признать уклонистом и потребовать заплатить штраф, т.к. жить в квартире можно, не смотря на недостатки.
Валерий, добрый вечер! Тут она как раз лукавит поскольку согласно ст. 8 214-Фз
6. Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства(за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи).
а это исключение как раз и есть требование об устранении недоделок
5. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительствадо исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
т.е. до устранения недоделок, при этом тут еще и о неустойке за просрочку передачи квартиры в срок можно говорить т.к. в квартире не просто «можно жить» должно быть, но если в договоре прописаны условия отделки и соответствовать условиям договора. Сейчас письменную претензию со ссылкой на ч. 5 ст. 8 и ст. 7 направляйте заказным в адрес застройщику чтобы потом вас не пытались выставить уклонистом
«если в договоре прописаны условия отделки и соответствовать условиям договора.»
В договоре написано так: В квартире выполняется следующая отделка по помещениям:
стены: частичная отделка керамической плиткой в мокрых зонах
полы: керамическая плитка (которая по факты под самой ванной отсутствует)
потолки: окраска и тп.
Далее в договоре написано, что Застройщик в праве менять уровень отделки. Т.е. если они решили не класть плитку под ванной, значит они так решили, а подписав дду я с этим согласен. Обои есть на стенах? Есть. Значит это тоже соответствует договору и проживанию не мешает.
К сожалению застройщик прав.
Вам лучше подписать акт и принять квартиру.
Статьей 7 ФЗ Об участии в долевом строительстве право на отказ от подписания акта прелусмотрено только при таких недостатках, которые делают квартиру непригодной для проживания. Перечисленные Вами недостатки таковыми признать достаточно сложно.
Претензии по качеству Вы можете предъявить и в судебном порядке уже после принятия объекта в рамках закона о защите прав потребителей.
ФЗ О долевом участии
Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
1.1. При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее — инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства).
(часть 1.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
4. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
(в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
5.1. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
(часть 5.1 введена Федеральным законом от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
6. Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.
(часть 6 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
7. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.
(часть 7 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
8. За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину — участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей». Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).
Что такое апп в строительстве
Ассоциация прямых продаж
автоматизация технологических процессов и производств пищевой промышленности
образование и наука, техн.
автомобиль первой помощи
антенна переменного профиля
Словарь: С. Фадеев. Словарь сокращений современного русского языка. — С.-Пб.: Политехника, 1997. — 527 с.
автоматизированный переговорный пункт
агрегат полимерных покрытий
«Ассошиэйтед Пресс оф Пакистан»
англ.: APP, Associated Press of Pakistan
телеграфное агентство Пакистана
англ., Пакистан, связь
аптечка первой помощи
автоматизация производственных процессов
аппарат для пайки ленточных пил
артиллерия поддержки пехоты
Словари: Словарь сокращений и аббревиатур армии и спецслужб. Сост. А. А. Щелоков. — М.: ООО «Издательство АСТ», ЗАО «Издательский дом Гелеос», 2003. — 318 с., С. Фадеев. Словарь сокращений современного русского языка. — С.-Пб.: Политехника, 1997. — 527 с.
Словарь: Словарь сокращений и аббревиатур армии и спецслужб. Сост. А. А. Щелоков. — М.: ООО «Издательство АСТ», ЗАО «Издательский дом Гелеос», 2003. — 318 с.
автоматический повторный пуск
Словарь: С. Фадеев. Словарь сокращений современного русского языка. — С.-Пб.: Политехника, 1997. — 527 с.
ассоциированный с панкреатитом протеин
аппарат переключения преобразователей
аппарат полутяжёлой подрезки чайных кустов
Словарь: С. Фадеев. Словарь сокращений современного русского языка. — С.-Пб.: Политехника, 1997. — 527 с.
автоматический переговорный пункт
авиационное производственное предприятие
Словарь: С. Фадеев. Словарь сокращений современного русского языка. — С.-Пб.: Политехника, 1997. — 527 с.
ассоциация пролетарских писателей
автомобильный пункт пропуска
автомобильный пропускной пункт
активный пешеходный переход
Ассоциация перевозчиков пассажиров
организация, Санкт-Петербург, транспорт
агр., организация, Санкт-Петербург
Агентство промышленной политики
автоматический пропускной пункт
аэродромный посадочный прожектор
анонимный получатель подарка
Ассоциация полиграфологов Приморья
с 2006 по 2009
после: ДВАП
г. Владивосток, организация
ассоциация промышленных предприятий
например: АПП Санкт-Петербурга
Ассоциация по предотвращению пыток
англ.: Association for the prevention of torture, APT
автоматическая подготовка производства
г. Тула, образование и наука
Полезное
Смотреть что такое «АПП» в других словарях:
АПП- — автомобиль первой помощи пожарная охрана авто АПП Источник: http://www.regnum.ru/news/334321.html АПП Пример использования АПП 0,3 … Словарь сокращений и аббревиатур
АПП — [апп], неизм., ж. Ассоциация пролетарских писателей. Ленинградская АПП. АГС, 27 … Толковый словарь языка Совдепии
апп. — апп. аппарат апп. апостолы … Словарь сокращений и аббревиатур
апп. — апостолы … Русский орфографический словарь
апп — з.б.п., æппытæ … Орфографический словарь осетинского языка
аппæг — з.б.п., бот … Орфографический словарь осетинского языка
аппæлгæ — з.б.п … Орфографический словарь осетинского языка
аппæлгæйæ — з.б.п … Орфографический словарь осетинского языка
аппæлд — з.б.п., дтытæ … Орфографический словарь осетинского языка
аппæлæг — з.б.п., лджытæ … Орфографический словарь осетинского языка
Как избежать одностороннего акта приема-передачи квартиры?
Я скоро буду принимать квартиру у застройщика по договору долевого участия. Подозреваю, что найду недостатки и всё, что увижу, опишу в акте осмотра. Но как быть с актом приема-передачи? Подписывать или не подписывать, если будут недостатки?
В последнее время застройщики часто составляют односторонние акты приема-передачи квартир. Мне кажется, так происходит, поскольку нет четких норм о порядке составления одностороннего акта.
Как ведут себя суды, когда заемщик оспаривает односторонний акт передачи квартиры по ДДУ?
Артем, этот вопрос в законе описан настолько подробно, насколько это вообще возможно. Другое дело, что сам закон написан так, что можно голову сломать, но все равно ничего не понять. Вот тут помогу разобраться.
Зачем нужен акт приема-передачи квартиры
Когда вы покупаете квартиру по договору долевого участия, право собственности сразу же у вас не появляется. После подписания ДДУ вы получаете только право требования у застройщика квартиры в будущем. В момент подписания акта приема-передачи у вас возникает право владения квартирой, даже если право собственности еще не зарегистрировано. А право владения квартирой возлагает на вас обязанность платить за содержание имущества и нести ответственность за риск случайной гибели.
Право собственности, которое возникает в момент регистрации права в ЕГРП, лишь закрепляет это. То есть государство гарантирует, что вы собственник этого имущества и дает вам право продавать его другому.
В отношении любых выполненных работ акт обычно подписывают обе стороны. Но если одна сторона по каким-то причинам отказывается подписать акт, вторая сторона делает об этом отметку и подписывает акт в одностороннем порядке. Это и называется односторонним актом. Примерно также это работает в долевом строительстве, просто закон накладывает дополнительные условия, чтобы застройщик не злоупотреблял односторонними подписаниями и не заставлял всех массово бегать по судам.
Как рассчитывают сроки подписания
По закону срок передачи квартиры должен быть четко определен в ДДУ. При этом допускается его определение при помощи точных дат, с указанием дней, месяцев, полугодий или кварталов. Еще срок может быть определен событием, которое должно неизбежно наступить. При этом если не указана точная дата, то окончание срока всегда следует считать по последнему дню периода.
Например, если в договоре указано, что квартира должна быть передана дольщику не позднее декабря 2020 года, это значит, что последний день для передачи квартиры — 31 декабря 2020 года. После этой даты уже начинается просрочка и начисление неустойки. Если указано «третий квартал 2020 года» — значит, просрочку будут считать с 1 октября 2020 года.
А вот с формулировкой про «неизбежно наступающее событие» есть проблема. Сейчас я уже редко встречаю ее в договорах, но раньше застройщики так писали постоянно. Они определяли срок передачи квартиры так: «Квартира передается дольщику через два месяца после ввода дома в эксплуатацию». Однако ввод дома в эксплуатацию — это не то событие, которое наступает неизбежно. Оно может вообще никогда не произойти, например, если застройщик обанкротился или стройку заморозили. Поэтому Верховный суд неоднократно обращал на это внимание и разъяснял, что так делать нельзя.
Если в договоре два срока подписания акта
Иногда застройщики пытаются маскировать сроки в договоре разными хитрыми формулировками, например, указав несколько сроков одновременно. В этом случае считают по тому сроку, который наступает раньше.
Например, Верховный суд рассмотрел дело между застройщиком и дольщиком. По ДДУ в качестве срока передачи квартиры были указаны две разные даты. Первая дата — первый-второй квартал 2015 года, потому что застройщик планировал завершить строительство объекта к этому моменту. Вторая — дата передачи квартиры дольщику, причем не позднее, чем через шесть месяцев после ввода дома в эксплуатацию. В итоге дом ввели в эксплуатацию досрочно в декабре 2014 года, а передали квартиру дольщику только спустя год — в декабре 2015 года. Дольщик хотел взыскать неустойку с застройщика, а застройщик считал, что никакие сроки он не нарушил.
Верховный суд разъяснил, что получение разрешения на ввод в эксплуатацию — это не неизбежное событие. При такой формулировке условий застройщик должен был передать дольщику квартиру не позднее декабря 2015 года, но одновременно не позже шести месяцев с того момента, как дом ввели в эксплуатацию. Так как ввод в эксплуатацию произошел досрочно, то и срок в шесть месяцев надо считать от даты фактического ввода в эксплуатацию, а не от теоретического срока окончания строительства. То есть квартиру должны были передать в июне 2015 года, а не в декабре, как вышло по факту.
Важно: в ДДУ должно быть прямо написано, что дом могут сдать досрочно, а вы обязаны принять квартиру. Если такого нет — смотрите сроки в договоре и по закону. Заставить вас принять квартиру, пока не наступят эти сроки, застройщик не может. Если он в одностороннем порядке передаст вам квартиру досрочно, а в договоре это не написано, — это незаконно.
Сроки подписания акта приема-передачи квартиры
В законе о долевом участии в строительстве есть отдельная статья о подписании акта приема-передачи. В ней указано, что сроки подписания акта могут быть сформулированы в договоре двумя разными способами. Сложности в понимании, как именно считать сроки, возникают даже у судов. Вот к чему закон привязывает срок подписания сторонами акта приема-передачи.
К передаче квартиры. Это срок, в который застройщик должен вам ее передать. Например, в договоре это может выглядеть так:
«Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства — четвертый квартал 2020 года».
Это значит, что не позднее 31 декабря 2020 года вы и застройщик должны подписать акт приема-передачи. Если к этому числу акт не подписан, у застройщика возникает просрочка исполнения обязательств. Сюда не входят случаи, когда вы сами уклоняетесь от подписания акта.
Если в договоре использована такая формулировка, застройщик должен уведомить вас о необходимости принять квартиру не менее чем за месяц до установленного срока. В моем примере — не позже 30 ноября 2020 года.
«Срок начала процедуры передачи застройщиком и принятия участником долевого строительства объекта долевого строительства — 15 декабря 2020 года».
Это означает, что не позднее 15 декабря застройщик должен предоставить вам возможность принять квартиру, но фактическая ее приемка может произойти позже. Если в договоре использована такая формулировка, то застройщик должен уведомить вас не позднее чем за 14 дней. В моем примере это будет не позже 1 декабря.
Разница в формулировке на первый взгляд минимальна. Однако если вы квартиру не примете, а устранение недостатков затянется, просрочка будет считаться по-разному.
В любом случае застройщик обязан направить вам уведомление ценным письмом с описью вложения на тот адрес, который указан в договоре, или вручить его лично под роспись. Если вы сменили место жительства и не уведомили застройщика — его это не касается. По закону вы будете считаться надлежаще уведомленным о необходимости приема квартиры с того момента, когда письмо вернется отправителю с отметкой, что истек срок хранения.
Если уведомление вы всё же получили, то должны приступить к приемке квартиры — в срок, прямо предусмотренный договором, или не позднее чем через семь дней с момента получения уведомления. При этом застройщик не вправе требовать от вас принять квартиру быстрее. Так закон защищает права дольщика, который может быть в командировке, отпуске или вообще заболел.
Что еще предоставит застройщик
Застройщик может передать вам квартиру только после того, как получит разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию.
Поэтому вместе с подписанием акта приема-передачи застройщик обычно дополнительно предоставляет еще и копии следующих документов:
Что такое односторонний акт приема-передачи
Когда застройщик присылает уведомление о готовности квартиры к передаче, он обязан указать на последствия вашего уклонения от приемки квартиры. Если уклоняться от подписания акта без веских причин, застройщик может прислать односторонний акт приема-передачи.
Но закон накладывает на застройщика много ограничений, чтобы тот не смог злоупотребить таким правом. Односторонний акт приема-передачи можно составить только тогда, когда дольщик и правда уклоняется от приемки, игнорирует письма или вообще уехал неизвестно куда, а застройщику нужно платить за содержание его квартиры.
Главное ограничение: односторонний акт не может быть подписан раньше чем через два месяца после того, как наступит срок передачи квартиры по договору. Если застройщик вообще забыл уведомить вас — односторонний акт подписывать он не вправе. Суд не признает такой акт допустимым, если нет доказательств о том, что дольщика приглашали принимать квартиру.
В любом случае, если застройщик подписал односторонний акт и отправил его вам, придется, конечно, обращаться в суд.
Зачем отправлять ответные письма застройщику
Разберем ситуацию на примере с теми же сроками. Допустим, застройщик, как положено, направил вам уведомление о готовности дома и квартиры за один месяц до ее передачи. Дальше застройщик и дольщик по телефону согласовывают день приемки.
Если хотите подстраховать себя, направьте застройщику ответное письмо. В нем напишите, что уведомлены и готовы к приемке, предложите согласовать удобное время или укажите время, которое удобно вам. Такое письмо пригодится, если застройщик будет пытаться доказать, что вы уклонялись от приемки. Письмо, как и всегда в юридической переписке, отправляется ценным отправлением с уведомлением о вручении. Но это письмо необязательное. Оно служит дополнительным доказательством. И вот почему.
Единственный реальный вариант, при котором вы не принимаете квартиру у застройщика, — это наличие в ней недостатков. Факт, что вы не уклонялись от приемки квартиры, легко подтвердить наличием претензий к квартире в дефектовочном акте, акте о несоответствии или акте осмотра. Если застройщик не хочет подписывать с вами такой акт, направляйте претензию. Она также послужит подтверждением того, что от подписания акта приема-передачи вы не уклонялись и действовали добросовестно.
Таким образом, чтобы доказать незаконность подписания застройщиком акта в одностороннем порядке, вам нужно зафиксировать свои претензии и причины отказа от подписания двустороннего акта. Их фиксируют в дефектовочном акте, в котором обязательно есть подпись представителя застройщика. Или направьте письмо с претензией, в которой перечислите все причины вашего отказа от подписания акта-приема передачи, и потребуйте устранения недостатков.
Если застройщик не хочет подписывать дефектовочный акт
Это типичная ситуация. В ней действуйте так.
От имени того, на чье имя приобретена квартира, а если это несколько человек — от имени всех, напишите следующее письмо и отправьте его застройщику вместе с описью вложения и уведомлением о вручении:
«Уважаемый застройщик, вы приглашали меня (нас) 30 декабря 2020 года принимать квартиру №__, расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу:_________ в связи с завершением строительства. В ходе осмотра квартиры совместно с представителем Застройщика (ФИО) мною были выявлены следующие недостатки: (перечисляете недостатки). От составления двустороннего акта осмотра и фиксации выявленных недостатков в соответствии с законом ваш представитель отказался. Настоящим я (мы) отказываюсь от подписания акта приема-передачи квартиры и прошу вас незамедлительно устранить все недостатки, уведомив меня о времени повторной приемки».
В письме дополнительно укажите свой контактный телефон, номер и дату договора долевого участия, дату и время фактического осмотра.
Срок устранения недостатков — незамедлительно, но не больше 45 дней. Даже если в договоре будет предусмотрено, что недостатки могут устраняться дольше, это незаконно.
Итак, вы написали претензию, отправили застройщику и ждете. Тут есть три варианта:
Я уже писал, что с момента подписания акта на вас ложится бремя содержания и все риски, связанные с квартирой. Если что-то случится, например пожар или вы вдруг затопите соседей снизу, застройщик будет кивать на этот односторонний акт и говорить, что он не несет ответственности, потому что квартиру передал. А еще управляющая компания начнет выставлять вам счета за обслуживание квартиры.
Если застройщик уже отправил вам такой акт, вариантов не остается — придется идти в суд. Вы, конечно, можете написать застройщику, что не согласны с односторонним актом, но ему будет уже все равно. Оспорить односторонний акт можно только в судебном порядке, причем, скорее всего, вам понадобится юрист. Суд возместит расходы на юриста, но в разумных пределах. В разных городах России это будет стоить от 15 до 25 тысяч рублей. Но предположу, что, даже если вы выиграете суд, возместят вам все равно меньше потраченного. Таковы реалии сегодняшней практики по компенсации расходов.
Если застройщик вообще никак не реагирует: и недостатки не устраняет, и односторонний акт не высылает, все равно идем в суд. Но только нужно не оспаривать односторонний акт, а требовать устранения недостатков.
Какие подводные камни есть в суде
Оспаривать само подписание одностороннего акта отдельно от претензий к квартире не имеет смысла. Вы обратитесь в суд с несколькими исковыми требованиями: о признании акта приема-передачи недействительным и об устранении недостатков. Тут вам точно поможет только юрист.
Стоит беспокоиться только о том, являются ли указанные недостатки существенными. Потому что если застройщик в суде докажет, что ваши недостатки — это не недостатки, а нормальное состояние квартиры в соответствии с договором, вы проиграете. С точки зрения суда, получится, что вы необоснованно уклонялись от приемки квартиры и застройщик законно подписал односторонний акт. Чтобы избежать этого, привлеките экспертную организацию. Она объяснит, какие недостатки действительно являются недостатками и надо требовать их устранения, а какие — нет.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.