что такое агент по факту
Аренда недвижимости по факту или предоплате. Как лучше?
На что реально стоит рассчитывать человеку, желающему выбрать жилье в аренду с помощью специалиста. Чего не стоит опасаться, а что всё-таки не мешало бы перепроверить? Мы попытаемся обрисовать общую схему, которая должна работать между риэлтером и клиентом.
Такие понятия как аренда недвижимости «по факту» и «предоплата» в присутствовали всегда, чем они отличаются и какой вариант лучше пояснил специалист отдела аренды АН «Экспресснедвижимость».
«Однозначно, выгода того или иного варианта зависит от стороны. Если это агентство недвижимости, то им удобнее работать по предоплате – этакий залог для деятельности.
Для заказчика, естественно, привычнее и безопаснее сотрудничать с агентством по факту. Платить только за конечный результат. И на сегодня этот вариант больше распространён».
Напомним, сотрудничество клиента с компанией «по факту» обозначает, что между ними заключается договор, в котором указывается, что клиент обязуется выплатить некую сумму агентству, после выполнения договорённостей последней стороной. Это обозначает, что человек всю сумму платит по результату.
Вариант «по предоплате» подразумевает внесение определённой части оплаты до конечного результата. То есть человек предоставляет финансовый залог за оказание будущих услуг.
Определённо, агентству недвижимости куда выгоднее и безопаснее работать по предоплате, заключив при этом договор. Самой веской причиной является, так сказать, «привязывание» клиента. Ведь ловкий арендатор, для повышения эффективности, может без проблем обратиться сразу в несколько агентств с оплатой по факту. Он, конечно, выберет вариант из большего количества предложений от всех агентств. Однако, при этом, сразу несколько риэлтеров рискуют остаться без прибыли.
В случае с предоплатой, клиент не будет разбрасываться налево и направо своими средствами, доверившись какому-то определённому агентству. Такой вариант реально дисциплинирует как агентство недвижимости, так и клиента. Первые ответственны перед выполнением своей задачи, так как «аванс» им уже проплатили. Вторые будут до конца с агентством, так как часть средств уже вложено.
Итак, заключив договор по тому или иному сценарию, прописываются критерии будущего поиска(район, этаж, площадь, наличие мебели и т.д.). Разумеется, не факт, что агент подыщет для вас на 100% идентичный вариант, но ориентиры поставлены, поэтому рассчитывать на что-то подобное вам всё-таки надо. Если подходящие варианты аренды квартиры не подобраны, вы, естественно агентству ничего не должны.
Агентство, например, может предложить несколько (5-10) вариантов квартир в аренду, самый подходящий из которых вы подберёте сами. Может быть, вы захотите немного отойти от своих требований при рассмотрении всех предложений. Поэтому предложенное разнообразие даёт вам широту выбора. После подбора всех квартир, компания организовывает показ.
Однако не стоит негодовать, если риэлтер предлагает всего пару-тройку квартир. Возможно, он выбрал самое подходящее жильё, решив вас удивить соответствием запросу.
Каждому агентству присущи своя техника работы, поэтому сказать что-то однозначное по необходимому количеству предложений нельзя.
Нередки случаи, когда арендатор, выбрав квартиру, заселяется в неё, но буквально через одну-две недели хозяин вдруг передумывает её сдавать в аренду и первый вновь оказывается без крыши над головой. В такой ситуации уповать на агентство нет смысла, ведь они выполнили свои обязанности по договору и вовсе не обязаны курировать клиента на протяжении всего времени.
Однако, попытаться обратиться за помощью к агентам всё-таки стоит. Если это серьёзное агентство недвижимости, они будут дорожить мнением о себе, и, войдя в положение, вполне могут вам помочь решить вопрос до конца.
По сути, то же самое касается и других условий, например, корректировки требований к квартире по ходу её поиска, естественно, агентство вовсе не обязано отступать от прописанных в договоре условий и брать на себя дополнительную работу. Однако, уважающие себя сотрудники сделают всё возможное для удовлетворения потребностей своих клиентов. Здесь, как говорится, имидж прежде всего.
Поэтому старайтесь входить в здоровый диалог по любым вопросам, и вас, скорее всего, поймут.
Личный опыт: снимаем недорогую «однушку» в Минске и проверяем работу агентов
Люди, не первый год скитающиеся по съемным квартирам, знают: большинство из них — как одежда с чужого (и причем не с одного) плеча. Редкий хозяин вовремя переклеивает обои, меняет мебель, ставит новую технику — и так сойдет. Метры, повидавшие десятки квартирантов, продолжают свое дальнее плавание.
По-иному выглядит жилье, которое прежде никогда не сдавалось, но жизненные обстоятельства заставляют собственников войти в этот «бизнес». Квартира на Гурского выглядела именно так, обжито и по-домашнему: новая кухня, современная бытовая техника, аккуратные обои, обустроенная ванная. Но не бывает все гладко. Здесь препятствием стал сам хозяин: мужчина лет 35, который собрался переехать в Украину и искал для своего гнездышка достойных жильцов.
— У меня к вам вопрос: вы действительно сможете платить за квартиру? — спросил он, с недоверием оглядывая девушку 25 лет, небольшого роста, в юбочке. — Мне нужны платежеспособные жильцы.
— Если я ищу квартиру, значит, способна за нее платить.
— Какие-то гендерные предрассудки, — пытаюсь убедить своего собеседника.
— Деньги-то немаленькие. И вообще, желательно молодую семью. Я-то знаю, что одинокие люди водят к себе всяких. Я подумаю и перезвоню через неделю. Мне нужно обдумать все варианты.
Звонка от осмотрительного арендодателя я так и не дождалась. Несколько дней прошли в раздумьях: неужели в наше время есть люди, которые все еще думают, что современные девушки не научились сами себя обеспечивать?
«Снять нужно срочно. Потом цена может подняться»
— Ну, с агентством вы готовы сотрудничать?
— Нет, не готова, а почему вы сразу не сказали, что вы агент?
— Так вышло… Но квартира правда хорошая, дешевая, поэтому снять нужно срочно. Потом цена может подняться.
Решаю, что квартиру, цена которой может подняться, я найду и без вездесущих помощников.
Агентов при поисках квартиры многие боятся как огня. Но агенты — единственный выход, когда времени на лишние звонки нет, такая волшебная палочка. В теории они будут стараться помочь изо всех сил, ведь от этого зависит их заработок. Но агенты стараться не хотят. Оставив заявки в самых крупных минских агентствах, за две недели я не дождалась ни одного звонка с хоть каким-нибудь подходящим предложением.
«Вы красивая, и имя у вас красивое. Может, мне на вас жениться?»
«Почему люди так не любят агентов по недвижимости?» — удивляются агенты и при этом сами же вносят свой вклад в создание сомнительной репутации. При всей серьезности такого дела, как поиск жилья, многие относятся к своей работе несерьезно, позволяя себе и заработать, и повеселиться, не отходя от кассы. Звоню по объявлению, не помеченному как агентское.
— Да, квартира сдается, приезжайте завтра смотрите. Сдает собственник.
Завтра тот же номер оказывался то занят, то недоступен. После нескольких попыток связаться с собственником он все же поднял трубку и как ни в чем не бывало ответил:
— Квартира уже сдана. Просто девушке очень нужно было переехать. Но вы не переживайте, найдем вам что-нибудь другое.
— Так вы агент? Почему же сразу не сказали?
— Да, агент. Такой вот маркетинговый ход. Давайте найду вас во «ВКонтакте», буду скидывать объявления. Ой, а вы красивая, и имя у вас красивое. Может, мне на вас жениться?
— Для начала найдите квартиру, — отвечаю я и решаю больше с такими специалистами не связываться.
«С агентами надо уметь работать. Ему нужно увидеть твою заинтересованность»
За несколько дней не было предложено ни одной хорошей квартиры, не частично, а полностью соответствующей запросам. «Почему?», — спрашиваю у знакомого начальника отдела аренды одного из столичных агентств недвижимости.
— С агентами надо уметь работать, — отвечает специалист. — Нельзя давать им расслабиться. Может, агенту просто нужно на пальцах объяснить, что именно ты ищешь. Ему нужно увидеть твою заинтересованность, чтобы нарыть в базе то, что тебе нужно. Квартира обязательно найдется, но, если будешь отказываться от всего подряд, агенту неинтересно будет с тобой работать. Это не значит, что нужно соглашаться на первый попавшийся вариант. Сперва надо наладить диалог.
К такой тонкой психологии агентов я была не готова, но все же несколько раз в день интересовалась, появилось ли что-то новое. Кое-что появлялось, но это даже близко не подходило к ожиданиям.
— Есть «однушка» на «Розочке». Ламинат, стеклопакеты.
— «Розочку» не предлагать!
Решаю, что посмотреть действительно стоит. Мысли о том, что путь пришлось проделать зря, появились уже при виде дома — типичной повидавшей виды хрущевки. В подъезд заходили с закрытым носом. В квартиру — тоже. Стеклопакеты на окнах действительно стояли, ламинат — только на кухне. На этом нововведения в квартире, из которой еще не выветрился советский дух, закончились.
— Не понравилось? — разочарованно спросил хозяин. — Могу еще предложить квартиры на «Могилевской» и на «Пушкинской».
— Вы сдаете сразу три квартиры? — интересуюсь я.
— Да, подумаешь. Обычное ведь дело.
С агентом, с которым мы так и не наладили диалог, пришлось распрощаться. От другого агентства недвижимости (к слову, одного из самых крупных в Минске) спустя две недели после обращения не поступило ни одного предложения. Хотя о себе несколько раз оно напоминало посредством SMS: «Добрый день! Ваша заявка в работе. Подходящих квартир по вашему запросу нет».
«70% снимающих жилье в Минске живут в условиях, которые хуже, чем ты ищешь»
— Хорошие квартиры люди снимают быстро, даже сейчас. Да и нечасто они появляются. 70% снимающих жилье в Минске живут в условиях, которые хуже, чем ты ищешь, — уверен знакомый начальник отдела аренды.
Столичные агентства хоть и оказывают одинаковые услуги, но вольны выставлять за них плату по своему усмотрению. Звучит абсурдно, но так и есть: в одном агентстве услуга по факту заселения стоит 1 800 000 рублей, во втором — 2 700 000, в третьем — 50% от стоимости квартиры.
— Все по закону, по постановлению Совета министров. Меньше взять не могу, иначе ничего не заработаю, — говорит третий по счету агент, когда долгожданная сделка с собственником найденной квартиры совершена, и показывает договор.
О том, сколько на самом деле стоит работа агента, рассказала заместитель директора агентства «Твоя столица» Наталья Раденя:
— Все риелторские организации должны работать по тарифам, установленным постановлением №386 Совета министров Республики Беларусь. Каждая услуга стоит определенное количество базовых величин. Предоставление письменной информации о спросе и предложении объектов недвижимости — 5 базовых величин, осмотр объекта недвижимости — 5 базовых, подбор вариантов сделки — 5 базовых, организация, согласование сделки — 10 базовых, помощь в подготовке документов для сделки — 5 базовых, услуги по оказанию помощи в подготовке (оформлении) документов, связанных с регистрацией недвижимого имущества, — 5 базовых.
Трудно сказать, почему агентства по-своему интерпретируют плату за услуги. Слышала, что некоторые вовсе берут 50% от стоимости квартиры. Работать нужно четко по установленным тарифам. Как правило, агент осуществляет подбор, показ квартиры и помощь в подготовке документов для заключения договора найма. Нужно понимать, что кто-то уже десять раз заключал договор и ему эта помощь не нужна. В среднем услуга агента по факту стоит 10 базовых величин, то есть 1 800 000 рублей.
Что такое агент по факту
Авторизуйтесь, чтобы воспользоваться функцией:
В настоящее время в столице зарегистрировано около 90 агентств недвижимости. Часть из них занимается только куплей-продажей объектов недвижимости. Около 65−70% от общего количества агентств, предоставляют услуги по аренде недвижимости. Существует два распространенных способа работы агентств по подбору вариантов на аренду жилья: оплата по факту заселения и предоплата. Так в чем же принципиальное отличие этих двух вариантов?
Рассмотрим вариант работы агентства по предоплате.
Процедура работы с потенциальным арендатором происходит следующим образом: соискатель жилья в аренду приезжает в агентство, подписывает договор, согласно которому ему будет предоставляться информация об адресах и контактных телефонах собственников жилья, предоставляющих квартиру в аренду, наиболее подходящих вариантов по заявке соискателя. Сразу после подписания договора на услуги, будущий арендатор оплачивает установленную в прейскуранте сумму денежных средств в кассу агентства. Будучи уверенным, что половина дела уже сделана, будущий счастливый арендатор отправляется по адресу временного проживания. И что происходит дальше? Телефон молчит. Никто и ничего не предлагает. Либо, в указанное в договоре время, клиент агентства Х набирает заветный номер, указанный в договоре, получает список телефонов, но, с сожалением, узнает, что на самом деле смотреть ехать ему нечего, так как по номерам продиктованных телефонов либо квартира не сдается и никогда не сдавалась, либо уже сдана. Таким образом, проходит день за днем, а подходящего варианта, так и не находится. И деньги были попросту выброшены на ветер.
Вариант работы агентства по факту заселения.
Для начала работы с агентством по факту заселения достаточно позвонить по контактным телефонам агентства и оставить заявку, указав критерии поиска жилья и Ваши контактные телефоны. Эта услуга бесплатна. Поэтому у Вас автоматически появляется возможность работать ни с одним, а с двумя-тремя агентствами, что значительно увеличивает Ваши шансы в поиске оптимального варианта. Далее, при появлении варианта, который соответствует Вашим критериям, с вами связывается агент по операциям с недвижимостью, уточняет подробности по предлагаемому варианту и согласовывает время просмотра квартиры. Далее, Вы в сопровождении агента по операциям с недвижимостью, выезжаете на объект. Агент, сопровождающий Вас, имеет опыт работы в сфере недвижимости, и сможет подсказать, соответствует данный вариант указанной стоимости или нет, а так же поможет разобраться с моментом заключения договоров и написанием расписки, в случае выплаты залога. И только в случае Вашего выбора конкретного объекта, Вы подписываете договор и уплачиваете вознаграждение агентству.
Так что, оба варианта работы агентств, в данном разъяснении, достаточно прозрачны. И выбор очевиден. Как никогда, актуальна знакомая с детства фраза: «Скупой платит дважды».
Кто платит комиссию риэлтору при продаже квартиры
Риэлтор помогает собственнику продать, а покупателю — найти недвижимость. Кому больше нужен агент, как понять, кто должен оплатить его услуги? Разбираемся вместе с JCat.Недвижимость.
Казалось бы, ответ на этот вопрос очевиден: кто обращается в агентство и заказывает услуги риэлтора, тот и должен заплатить специалисту его комиссионные. Но на практике это не всегда настолько явно, и в момент оплаты каждый из участников сделки считает, что он платить не должен.
Предупредить такую ситуацию изначально можно с помощью договора — документа, в котором указывают все особенности и сроки оплаты. Такое соглашение гарантирует риэлтору положенное вознаграждение за его работу и предупреждает споры между сторонами.
Иногда в момент подписания договора купли-продажи оказывается, что участники сделки изначально не рассчитывали на дополнительные расходы, поэтому оплачивать 2–6% от суммы недвижимости не намерены.
Давайте разберемся, как не попасть в неприятную ситуацию и заранее определить, кто должен оплачивать работу агента.
Варианты сотрудничества с риэлтором
Для начала разберем, какие варианты работы риэлтора у клиентов в принципе могут быть:
На самом деле, услуги агента одинаково нужны каждой из сторон: у продавца и покупателя разные цели, но оба участника хотят заключить договор купли-продажи на выгодных условиях.
Зачем риэлтор нужен покупателю?
Несмотря на распространенное мнение о том, что риэлтор нужен преимущественно продавцу, часто в роли заказчика услуг агента выступает покупатель недвижимости.
Кто платит риэлтору при продаже квартиры? Логичный ответ — покупатель, но только в случае, если он лично обратился к агенту, и они заключили договор.
В последнее время есть тенденция отказа покупателей от риэлторских услуг. Причин этому две:
Обращаться к риэлтору или нет — это личный выбор каждого человека. Но в случае, если принято решение довериться специалисту, важно не забыть составить договор. Он будет гарантией качества услуг агента и поможет подстраховать себя на случай срыва сделки.
Зачем риэлтор нужен продавцу?
Собственники квартир и домов чаще обращаются за помощью при продаже: это связано с большим предложением на рынке. Чтобы объявление продавца не затерялось среди аналогичных вариантов, его нужно грамотно подать — этим и занимаются риэлторы.
Также агент способствует подписанию договора и передает его на госрегистрацию.
Кто платит риэлтору при продаже квартиры? В случае обращения продавца к специалисту платит заказчик услуги. Агент и продавец договариваются о вознаграждении заранее: подробности о размере ставки, фиксированной оплате или комиссионных процентах и сроках должны быть указаны в договоре.
Какую ответственность несет риэлтор?
Все обязательства агента по недвижимости должны быть прописаны в договоре, иначе требовать их выполнения заказчик не сможет.
Риэлтор отвечает только за свою часть работы, при этом не несет ответственности за срыв сделки по вине покупателя или продавца.
Когда следует платить риэлтору?
Все подробности об оплате услуг агента по недвижимости должны быть указаны в договоре.
Есть несколько вариантов времени оплаты услуг риэлтора:
Надежнее всего заранее договориться об оплате в момент полного завершения дела. Если риэлтор работает со стороны продавца, лучше, чтобы он получил вознаграждение после расчета покупателя. В случае, если агент представляет интересы покупателя, завершенной сделка считается после официальной передачи права собственности — получения документов из Росреестра.
Когда возникают разногласия об оплате услуг риэлтора?
Если обе стороны подошли к делу грамотно, споров об оплате риэлторской работы возникать не должно. Но специалисты рассказывают, что конфликты часто возникают в таких ситуациях:
Скрытая оплата
Иногда риэлторы обращаются по объявлению продавца или покупателя и предлагают бесплатную помощь при заключении сделки. Но, как известно, безвозмездно никто работать не будет: просто у агентов есть несколько лайфхаков, в которых они все равно получают свой процент.
Допустим, специалист нашел идеальный вариант квартиры для покупателя, который согласен на цену продавца. Но в решающий момент риэлтор говорит о том, что его услуги стоят определенную сумму. Покупателю и продавцу, которые уже настроились на заключение выгодного договора, сложно отказаться от подходящего варианта. Поэтому стороны вместе начинают продумывать, как выйти из ситуации.
Возможны такие варианты развития событий:
Договор «на берегу»
Чтобы избежать любых конфликтов и недопониманий, важно как можно подробнее составить договор с агентом. В пункте об оплате услуг важно указать стоимость работы, момент расчета, а также все условия оплаты залога или аванса и его «судьбу» в случае досрочного разрыва договора или срыва сделки.
Риэлтор со своей стороны должен сопровождать клиента на всех этапах заключения договора купли-продажи и проконтролировать передачу права собственности на недвижимость. При правильной организации сотрудничества с агентом специалист хорошо выполняет свою работу, а заказчику не жалко расставаться с деньгами на оплату его услуг.
Кто должен платить комиссию риелтору. Снимаем квартиру экономно
Активность постепенно возвращается на московский рынок аренды жилья после серьезного падения в карантин. Но пока основным спросом пользуются недорогие объекты: одни арендаторы ищут варианты побюджетнее, другие переезжают из квартиры в комнату.
Выяснили, возможно ли сейчас снять квартиру без риелтора и кто должен платить комиссию — собственник или квартирант.
Кто пользуется услугами риелтора
Чаще всего к помощи риелторов обращаются именно собственники квартир. Таким образом они хотят избавить себя от необходимости вести переговорные процессы, оградиться от спама и нецелевых звонков.
Арендаторы, наоборот, в большинстве случаев занимаются поиском жилья самостоятельно. Более того, чтобы сократить сопутствующие затраты на комиссию риелтору, многие рассматривают именно объявления от собственников, а не агентов. Нанимают риелторов в основном региональные арендаторы, которые готовы приехать в город и посмотреть сразу несколько подобранных для них объектов.
К услугам риелтора нередко прибегают при аренде жилья премиум-класса (от 70–100 тыс. руб.). Такие клиенты обычно готовы платить за подбор вариантов и все переговорные процессы.
«Если объявления от собственников занимают примерно десятую часть предложений длительной аренды, то на них приходится порядка четверти всего потенциального спроса», — отметила главный эксперт ЦИАН Виктория Кирюхина.
В условиях финансовой нестабильности многие стараются использовать наиболее экономичные способы решения разных бытовых вопросов, в том числе аренды жилья, отметила замдиректора департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.
По ее словам, 63% арендаторов пробуют своими силами подобрать нужный вариант и провести сделку, но потом обращаются к специалистам. Если рассматривать эту группу, то половина ее участников искали жилье на площадках в интернете, четверть самостоятельно размещали запросы на специализированных ресурсах, 15% рассчитывали на помощь знакомых, а 10% пользовались услугами информационных агентств.
Размер комиссии
По данным экспертов, стандартная комиссия риелтору составляет сегодня 50%. Однако ее размер зависит от нескольких факторов. Для самых бюджетных квартир комиссия обычно достигает 100%. «Если квартира сдается за 20 тыс. руб. в месяц, то ради комиссии в 10 тыс. руб. (50%) не каждый брокер готов тратить деньги и время: давать рекламу, обрабатывать звонки, показывать объект», — отметила Виктория Кирюхина из ЦИАН.
При аренде комнат комиссия обычно низкая (15–20%) или нулевая. Высокая комиссия (100%) существует на рынке премиальной и элитной аренды (от 100 тыс. руб.), где найти подходящий объект и арендатора — непростая задача. Владельцы самых дорогих объектов под сдачу чаще других отказывают потенциальным арендаторам. В такой ситуации обычно присутствуют два риелтора (как со стороны арендатора, так и собственника), и размер комиссии, как правило, составляет 100% от ставки аренды для обеих сторон.
Кто платит: квартирант или собственник
Традиционно комиссию платит арендатор. Для собственников услуги по сдаче жилья обычно бесплатны. «Но бывает так, что риелтор есть как со стороны собственника, так и нанимателя — в таком случае комиссия брокерами от нанимателя делится пополам, если нет другой договоренности с собственником», — отметила эксперт ЦИАН.
При сдаче дорогих объектов комиссию агенту может платить уже собственник, а не арендатор. По данным ЦИАН, в Москве среди объектов со ставкой аренды от 70 тыс. руб. в месяц для 80% объектов комиссия с нанимателя не берется — агенту платит собственник. И наоборот — в бюджете до 70 тыс. руб. собственник платит примерно в 20% случаев.
Как снизить комиссию или не платить ее
Чаще всего комиссия делится с контрагентом, и скидка при таких сделках практически никогда не предоставляется. «Бывают ситуации, когда собственник, желая получить эксклюзивные условия или дополнительные услуги, готов оплатить работу агентства — таким образом, он берет часть комиссии на себя, и в этом случае арендатору объект предлагается с дисконтом по комиссии», — добавила Оксана Полякова из «Инком-Недвижимости».
Попытаться снизить размер комиссии можно, если квартира сдается от собственников не от года, а на несколько месяцев. Аргументом в такой ситуации станет то, что всего через несколько месяцев квартиранту снова придется платить комиссию для поиска нового объекта.
Еще один способ снизить комиссию — обратиться к различным сервисам или группам в социальных сетях. Например, в популярной на Facebook группе Flats for friends можно найти много объявлений от собственников. Также стоит поискать варианты с невысокой комиссией (15–30%) или без нее на платформах ЦИАН, «Авито». К примеру, на сервисе ЦИАН комиссия для арендатора составляет 15% вместо 50% при обращении к риелтору. Иногда риелтор может в индивидуальном порядке предоставить небольшую скидку, но ее размер составляет 2–3 тыс. руб.