что такое абсолютная валовая коррекция в сравнительном подходе

Оценка Недвижимости

В данном разделе приведен глоссарий в тех же формулировках, что и на сайте Минэка.

Содержание

Аддитивная модель внесения относительных корректировок

Модель, предполагающая расчет совокупной корректировки как суммы всех вносимых относительных корректировок.
Нажмите на картинку для увеличения

Аддитивная модель расчета совокупного износа

Объект-аналог

Аналог. Согласно ФСО № 1.

Арендопригодная площадь

Площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду.

Безрисковая ставка

Ставка безрисковой доходности.
Процентная ставка доходности, которую инвестор может получить на свой капитал, при вложении в наиболее ликвидные активы, характеризующиеся отсутствием или минимальным возможным риском невозвращения вложенных средств.

Валовый рентный множитель

Валовый рентный мультипликатор.
Показатель, равный отношению цены продажи к валовому доходу от объекта недвижимости.

Внешнее устаревание

Экономическое устаревание.
Уменьшение стоимости в результате воздействия неблагоприятных внешних факторов, таких, как низкий сравнительный спрос на недвижимость, отраслевая переориентация, сложности с транспортировкой, чрезмерное государственное регулирование и т.п.

Действительный валовый доход

ДВД.
Потенциальный валовый доход за вычетом потерь от недозагрузки, неплатежей арендаторов, а также с учетом дополнительных видов доходов

Денежная корректировка

Абсолютная корректировка.
Денежная сумма, в которую оценивается различие в характеристиках объекта аналога и оцениваемого объекта. Денежная корректировка может применяться как цене объекта аналога в целом, так и единице сравнения.

Дисконтирование на конец периода

Нажмите на картинку для увеличения

Дисконтирование на начало периода

Нажмите на картинку для увеличения

Дисконтирование на середину периода

Нажмите на картинку для увеличения

Дисконтированная (текущая) стоимость реверсии

Рассчитывается по формуле
Нажмите на картинку для увеличения

Дисконтный множитель

Фактор (коэффициент) дисконтирования.
Коэффициент, умножение на который величины денежного потока будущего периода дает его текущую стоимость.
См. также Дисконтирование на конец/начало/середину периода

Доля заемных средств

Доля средств в совокупных инвестициях в объект недвижимости, формируемая за счет заемного финансирования.

Единый объект недвижимости

Земельный участок и улучшения, расположенные на нем.

Затраты на воспроизводство (без учета износа и устареваний)

Полная стоимость воспроизводства, стоимость воспроизводства.
Затраты на создание копии существующего объекта с использованием того же строительного проекта и аналогичных строительных материалов (без учета износа и устареваний объекта оценки).

Затраты на замещение (без учета износа и устареваний)

Полная стоимость замещения, стоимость замещения.
Затраты на строительство объекта с аналогичной или сопоставимой полезностью, с применением конструкции и материалов, используемых на рынке в настоящее время (без учета износа и устареваний объекта оценки).

Индекс изменения цен

Отношение цены товара(услуги) в конце периода к его цене в начале периода.

Ипотечная постоянная

Отношение ежегодных расходов по обслуживанию ипотечного кредита к первоначальной сумме кредита.

Коэффициент арендопригодной площади здания

Отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания

Коэффициент капитализации для земельного участка

Ставка капитализации для земельного участка.
Выраженное в процентах отношение чистого операционного дохода, относимого на земельный участок к его рыночной стоимости.

Коэффициент капитализации для единого объекта недвижимости

Ставка капитализации для единого объекта недвижимости.
Выраженное в процентах отношение чистого операционного дохода, приносимого единым объектом недвижимости, к его рыночной стоимости.

Коэффициент капитализации для улучшений

Cтавка капитализации для улучшений.
Выраженное в процентах отношение чистого операционного дохода, относимого на улучшения, к их рыночной стоимости.

Коэффициент потерь от недозагрузки арендных площадей

Отношение величины потерь арендных доходов от неполного использования арендопригодных площадей к потенциальному валовому доходу.
Обычно выражается в процентах от ПВД.

Коэффициент торможения

Показатель степени, характеризующий силу влияния главного параметра на стоимость объекта.
Нажмите на картинку для увеличения

Метод дисконтированных денежных потоков

Метод расчета стоимости, основанный на приведении (дисконтировании) будущих денежных потоков доходов и расходов, связанных с объектом недвижимости, в том числе от его продажи в конце прогнозного периода, к дате, на которую определяется стоимость.
Стоимость в рамках применения метода дисконтирования денежных потоков определяется по формуле:
Нажмите на картинку для увеличения

Метод Инвуда

Метод расчета нормы возврата капитала.
Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по ставке, равной требуемой норме доходности (норме отдачи) на собственный капитал.
Нажмите на картинку для увеличения

Метод кумулятивного построения для расчета ставки дисконтирования

Метод расчета ставки дисконтирования, учитывающий риски, связанные с инвестированием в объекты недвижимости.
Ставка дисконтирования определяется как сумма «безрисковой» доходности, премии за низкую ликвидность, премии за риск вложения в недвижимость, премии за инвестиционный менеджмент/

Метод разбивки на компоненты

Метод Ринга

Метод рыночной экстракции

Метод определения коэффициента капитализации на основе анализа соотношения чистого арендного дохода и цен продаж по данным реальных сделок или соответствующим образом скорректированных цен предложений объектов недвижимости при условии, что существующее использование объектов соответствует их наилучшему и наиболее эффективному использованию.

Метод сравнения продаж

Определение рыночной стоимости объекта путем анализа цен продаж/предложений сопоставимых объектов (аналогов) и применения к ним корректировок, учитывающих различия между аналогами и объектом.
Метод предполагает: определение элементов сравнения, определение по каждому из них степени отличия аналогов от объекта оценки, а затем корректировку цен аналогов по каждому элементу сравнения и расчет рыночной стоимости объекта оценки путем обоснованного обобщения полученных скорректированных цен аналогов.

Метод сравнительной единицы

Метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв. м, 1 куб. м) аналогичного объекта.
Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц (площадь, объем).

Метод Хоскольда

Метод расчета нормы возврата капитала.
Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:
Нажмите на картинку для увеличения

Метод эффективного возраста расчета износа

Метод экономического возраста.
Метод предполагает определение физического износа объекта на основе значения эффективного возраста, а не хронологического.

Мультипликативная модель внесения корректировок

Нажмите на картинку для увеличения

Мультипликативная модель расчета совокупного износа и устареваний

Неоперационные активы

Активы предприятия, не принимающие непосредственного участия в его основной деятельности.

Неспециализированный актив

Актив, который может быть продан на рынке отдельно от всего бизнеса, частью которого он является.

Неустранимый износ (устаревание)

Износ (устаревание), устранение которого технически невозможно либо экономически нецелесообразно, то есть экономическая выгода от возможного устранения износа меньше производимых затрат.

Норма возврата капитала

Норма возврата.
Величина ежегодной потери стоимости капитала за время ожидаемого периода использования объекта.

Операционные активы

Активы предприятия, непосредственно задействованные в его основной деятельности и формирующие доходы от этой деятельности.

Операционные расходы

Расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости, в том числе налог на имущество, земельные платежи (земельный налог или арендная плата) и расходы на страхование, управление, коммунальные услуги и электричество, техническое обслуживание, уборку, охрану, текущий ремонт и пр.

Остаточная балансовая стоимость

Остаточная стоимость.
Разница между первоначальной стоимостью основного средства и начисленной амортизацией за период между датой постановки на баланс и отчетной датой, отраженная в бухгалтерском учете инвентарной позиции.

Первоначальная балансовая стоимость

Первоначальная стоимость.
Сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов, отраженная в бухгалтерском учете организации.

Постоянная недозагрузка

Доля вакантных площадей в объекте недвижимости после его выхода на стабильное функционирование.

Постпрогнозный период

Период времени, наступающий после прогнозного периода.

Потенциальный валовый доход

ПВД.
Доход, который способен приносить объект при сдаче его или его элементов в аренду и получении арендной платы в полном объеме.

Премия за инвестиционный менеджмент

Премия, учитывающая сложность управления оцениваемым объектом.

Премия за низкую ликвидность

Премия, учитывающая невозможность незамедлительного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций.
В заданиях квалификационного экзамена рассчитывается по формуле [1] :
Нажмите на картинку для увеличения

Премия за риск инвестиций в объект недвижимости

Премия на отраслевой риск инвестирования (инвестирование в недвижимость).

Прибыль предпринимателя

Прибыль девелопера.
Вознаграждение предпринимателя (девелопера) за риск использования собственного капитала (инвестиций) для создания объекта недвижимости.

Прогнозный период

Период времени, в течение которого моделируются денежные потоки от объекта недвижимости.
В качестве прогнозного периода могут рассматриваться типичный срок владения подобными активами, период до выхода объекта на стабильные потоки доходов и расходов.

Процентная корректировка

Относительная корректировка.
Корректировка, вносимая путем умножения цены продажи объекта аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

Резерв на замещение

Отчисления в ремонтный фонд, который обеспечивает поддержание долгоживущих и своевременную замену короткоживущих элементов объектов недвижимости (за исключением текущего ремонта).

Сверх улучшения

Элементы объекта недвижимости, вклад в стоимость которых меньше затрат на их создание.

Скидка на торг

Корректировка, учитывающая разницу между ценой предложения и фактической ценой сделки.

Совокупный износ

Общий износ.
Уменьшение затрат на создание (воспроизводство или замещение) улучшений, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания, или комбинации этих источников, по состоянию на дату оценки.

Специализированный актив

Актив, который не может быть продан на рынке отдельно от всего бизнеса, частью которого он является, в силу уникальности, обусловленной специализированным характером, назначением, конструкцией, конфигурацией, составом, размером, местоположением и другими свойствами актива.

Средневзвешенная величина

Рассчитывается по формуле:
Нажмите на картинку для увеличения

Среднее арифметическое

Величина, полученная путем деления суммы членов числового ряда и на их количество.

Срок жизни

Срок физической жизни, полный срок жизни.
Полный срок существования объекта недвижимости.

Хронологический возраст

Фактический возраст.
Временной период, прошедший от сдачи объекта в эксплуатацию (или изготовления) до текущего момента (или даты оценки).

Срок физической жизни остаточный

Срок физической жизни оставшийся.
Разница между полным и фактическим сроками жизни.

Срок службы

Экономический срок службы, срок службы, полный срок службы, срок экономической жизни.
Временной период с момента создания объекта до момента, пока его использование является экономически целесообразным. Может как совпадать со сроком жизни, так и быть меньше него.

Остаточный срок службы

Оставшийся срок службы, оставшийся срок экономической службы, остаточный срок экономической службы.
Временной период с текущего момента (или даты оценки) до момента, пока использование объекта является экономически целесообразным.

Срок экспозиции объекта недвижимости на открытом рынке

Срок экспозиции.
Период времени от выставления объекта на продажу до поступления денежных средств за проданный объект или типичный период времени, который необходим для того, чтобы объект был продан на открытом и конкурентном рынке при соблюдении всех рыночных условий.

Ставка дисконтирования

Требуемая норма (ставка) доходности, норма отдачи на вложенный капитал.
Процентная ставка, используемая для приведения прогнозируемых денежных потоков (доходов и расходов) к заданному моменту времени, например, к дате оценки.
Процентная ставка, характеризующая требуемую инвестором доходность при инвестировании в объекты и проекты.

Терминальная стоимость

Стоимость реверсии.
Стоимость объекта недвижимости на момент окончания периода прогнозирования денежных потоков от объекта недвижимости.

Текущее использование объекта недвижимости

Фактическое использование объекта недвижимости.
Фактически сложившееся использование объекта недвижимости на определенную дату, как правило, на дату оценки.

Темп роста

Темп изменения.
Относительное изменение значения динамического показателя за период времени, выраженное в процентах.

Улучшения земельного участка

Все изменения, присутствующие на земельном участке или связанные с ним, являющиеся результатом деятельности человека по преобразованию участка для последующего использования.

Устранимый износ (устаревание)

Износ (устаревание), устранение которого технически возможно и экономически целесообразно, т.е. экономическая выгода от устранения износа больше или равна производимым затратам.

Факторы стоимости

Элементы сравнения.
Качественные и количественные характеристики объекта недвижимости изменение которых приводит к изменению его стоимостной оценки.

Физический износ

Уменьшение стоимости или полезности оцениваемого объекта вследствие использования или истечения его срока полезной службы, вызванного изнашиванием, порчей и воздействием физического напряжения и иных факторов.

Функциональное устаревание

Уменьшение стоимости объекта из-за его несоответствия современным рыночным требованиям, которое выражается в повышении капитальных затрат и операционных издержек.

Чистый операционный доход

ЧОД.
Действительный валовый доход от приносящей доход недвижимости за вычетом операционных расходов и расходов на замещение.

Эффективный возраст

Разница между полным сроком экономической жизни объекта недвижимости и его оставшимся сроком экономической жизни.

Время, которым оценивается продолжительность жизни объекта, в зависимости от его физического состояния, оборудования, дизайна, экономических факторов, влияющих на его стоимость.

Источник

Расчёт стоимости Объекта оценки сравнительным подходом

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения. Он гласит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов, рациональный покупатель не заплатит больше суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Можно выделить следующие основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

— Изучается состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее подходящие по своим характеристикам к оцениваемому объекту. Еще одним условием является то, что эти сопоставимые объекты должны быть проданы недавно.

— Собирается и проверяется информация по объектам–аналогам; анализируется собранная информация и каждый аналог сравнивается с оцениваемым.

— Вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов в зависимости от степени их отличия от оцениваемого объекта.

— Согласовываются скорректированные цены объектов – аналогов, и выводится итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

1. Выбор объектов-аналогов:

На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать документально подтвержденные данные о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов.

Причиной послужила распространенная в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствует свободный доступ к базам данных (листингам), где хранится документально подтвержденная информация об условиях сделок по продаже объектов жилой недвижимости. Поэтому Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы Оценщиком и сведены в расчётную таблицу.

2. Внесение поправок:

Передаваемые права, финансовые условия и условия продажи всех аналогов предполагаются типичными рыночными (без обременений, без учёта каких бы то ни было скидок, рассрочек и т.п.)

Оценщик учёл следующие виды корректировок:

3. Снижение цен в процессе торгов (уторговывание):

Величина корректировки принята на среднем уровне (см. Раздел «Анализ рынка объекта оценки») и составляет 5%.

4. Дата предложения (дата публичной оферты):

Все выбранные аналоги предлагались к продаже в период времени, незначительно отличающийся от даты оценки. поправка не требуется.

5. Местоположение объекта:

Данная поправка не применялась, так как объект оценки и аналоги имеют сходное местоположение.

6. Общая площадь (с учётом балконов и лоджий):

В данном случае общие площади аналогов №1-4 аналогичны (в пределах 10%) общей площади объекта оценки, корректировки составляет 0%.

7. Площадь кухни:

В данном случае площади кухни аналогов №1-4 аналогичны (в пределах 10%) площади кухни объекта оценки, корректировки составляет 0%.

8. Этаж расположения:

9. Поправка на расположение окон, на смежные комнаты, тип санузлов, наличие балконов (лоджий), тип дома:

В данном случае используя данные таблицы 12 определяем поправки для объектов аналогов. В итоге для аналогов №1, №2 и №4 поправка составляет 1%, а для аналога №3 поправки не требуется.

10. Состояние и уровень отделки квартиры:

Величина данной поправки определяется на основе сложившихся на дату оценки цен на стройматериалы и работы специализированных организаций. Для определения стоимости затрат на отделочные работы были проанализированы цены различных строительных фирм, осуществляющих отделку и ремонт помещений.

Таблица 13 – Стоимость работ и материалов по ремонту квартир

*К расчётам применяется средняя величина, так как практика показывает, что зачастую цены, относящиеся к нижней границе диапазона, указанные в объявлениях, являются маркетинговым приёмом, направленным на привлечение клиентов, при этом более высокие цены, наоборот, могут показывать, что строительная организация уже наработала себе имидж.

Эта величина применяется в качестве понижающей поправки к стоимости всех аналогов, так как качество и состояние отделки в Объекте оценки существенно хуже, чем в аналогах.

11. Веса аналогов:

Весовые коэффициенты при расчёте окончательного значения рыночной стоимости права аренды 1 м 2 нежилых помещений определялись, исходя из величины общей чистой и валовой коррекции. При этом величина коэффициента тем больше, чем меньше суммарное значение вносимых корректировок.

Данные коэффициенты рассчитывались по формуле 6:

,

(6)

где:	–	общая валовая коррекция i-ого аналога;
n –	количество объектов-аналогов.

Таблица 14 – Расчёт величины рыночной стоимости объекта оценки

Источник

Расчет весовых коэффициентов в сравнительном подходе

Согласно требованиям ФСО, контролирующих органов необходимо производить обоснование всех расчетов и результатов в отчете по оценке. В настоящее время практически отсутствуют методики обоснования весовых коэффициентов в сравнительном подходе. Есть общие формулировки, что необходимо присваивать вес каждому аналогу в зависимости от произведенных корректировок, но при этом отсутствует конкретная информация как это сделать. В данной статье автор предлагает вариант распределения весовых коэффициентов, достаточно простым обоснованным способом. Описываемый в статье вариант определения весовых коэффициентов предлагается для метода прямого поэлементного сравнения аналогов с объектом оценки.

Обычно в сравнительном подходе составляется сравнительная таблица аналогов, где проставляют корректировки по различным параметрам рассчитанные тем или иным способом (уже на основании рыночных данных). В результате по каждому аналогу образуется сумма корректировок, которая может быть больше, меньше или равна нулю. На этом этапе Оценщику необходимо распределить веса по каждому аналогу в зависимости от внесенных корректировок по ним и обосновать их согласно ФСО.

Зачастую Оценщики прибегают к экспертному распределению весов с приведением, каких либо оснований.

Данную процедуру можно упростить, применив математический способ расчета весовых коэффициентов. Для этого необходимо рассчитать параметр, обратный удельному весу суммы корректировок по каждому аналогу в общей сумме корректировок аналогов (чем больше удельный вес, тем меньше весовой коэффициент и наоборот). Производить расчет предлагается по следующей формуле:

Очевидно, что не линейная, иначе распределение весов было бы гораздо проще по прямой пропорции.

Рассмотрим пример расчета с использованием формулы (2),

Источник