что делать если у квартиры два кадастровых номера
Как не потерять квартиру из-за ошибок Росреестра
Росреестр объединяет базы данных. Теперь у вашей квартиры может оказаться два кадастровых номера. Или ни одного.
Фото © ТАСС / Донат Сорокин
С октября 2020 года по всей стране заработала Федеральная государственная информационная система «Единый государственный реестр недвижимости» (ФГИС ЕГРН), которая объединила данные Государственного кадастра недвижимости (ГКН) и Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Цель и идея этой системы правильная — упорядочить разные базы данных и сделать возможным для любого жителя России получить достаточную информацию о любом объекте недвижимости в любом регионе. Но, к сожалению, некоторым россиянам внедрение нового сервиса принесло проблемы. В том, как поступить в случае возникновения коллизий, чтобы избежать возможных серьёзных проблем со своей недвижимостью, разбирался Лайф.
Документы есть, но «в собственниках не значится»
Марина Сергеевна вышла на пенсию в 2019 году, а с началом коронакризиса решила продать свою двушку на западе Москвы и переехать поближе к дочери — в Зеленоград.
Риелтор быстро подобрал для женщины вариант новой квартиры и нашёл покупателей на старую. В день сделки все собрались у нотариуса — Марина Сергеевна настояла, чтобы все документы были заверены у него.
Фото © ТАСС / Валерий Шарифулин
И тут нотариус сообщил ей, что сделку он удостоверить не может в связи с тем, что в выписке из ЕГРН по квартире Марины Сергеевны вообще нет данных о собственниках. Следовательно, возникают сомнения, что она является единоличным собственником той недвижимости, которую продаёт. Женщина тут же предъявила имеющиеся у неё документы, в том числе свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру, но нотариус в ответ только развёл руками и сказал, что не оспаривает юридическое значение представленных Мариной Сергеевной документов, но сделку удостоверять не будет, а ей советует урегулировать вопрос с оформлением права собственности в Росреестре.
Марина Сергеевна была возмущена и поначалу следовать совету нотариуса не хотела. «У меня всегда все документы были в порядке», — говорила москвичка. Но риелтор убедил её, что ситуацию всё равно прояснить надо, и дама подала заявление в Росреестр, в котором указала свои претензии. К заявлению женщина приложила копии правоустанавливающих документов на квартиру.
Примерно через две недели москвичка получила ответ, что по её объекту недвижимости (квартире) в базе ФГИС ЕГРН числятся два разных учётных номера — ошибка возникла из-за сбоя системы. Теперь, после проведённой проверки, за квартирой Марины Сергеевны оставят номер с указанием её в качестве собственника.
Пенсионерка, имея на руках ответ Росреестра и все прочие необходимые документы, продала свою квартиру и купила новую в Зеленограде.
Фото © ТАСС / Ведомости / Евгений Разумный
Как впоследствии оказалось, Марина Сергеевна вовремя отправила своё заявление в Росреестр, так как её недвижимость была в списке муниципалитета на предмет проверки бесхозного имущества для обращения его в государственную собственность.
— К сожалению, история Марины Сергеевны не является уникальным случаем, — рассказал член Межрегиональной коллегии адвокатов Москвы Дмитрий Шагин. — В новом сервисе Росреестра встречаются объекты с двумя или даже тремя разными номерами. Такие ошибки бывали и раньше, но они периодически исправлялись самими специалистами Государственного кадастра или Росреестра. Существовала целая методика, которую применяли, если выявляли неточности в записях. Теперь обработка данных в Росреестре в основном автоматическая, и система просто выдаёт ту информацию, которую находит. При этом, если объект имеет несколько кадастровых номеров, то Росреестр, согласно порядку предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, утверждённому приказом Минэкономразвития России от 23.12.2015 № 968, обязан останавливать любую сделку по таким объектам, в том числе и задерживая право перехода прав собственности. Поэтому нотариус, который не стал сразу удостоверять сделку Марины Сергеевны, оказал ей большую услугу. Теперь, когда она все документы оформила правильно и её сделка проведена на законных основаниях, оспорена она быть не может.
С мнением Шагина согласен и член Московской областной коллегии адвокатов Богдан Леськив. Он обращает внимание на риски, связанные с ситуациями подобного рода.
— Среди самых неприятных последствий ошибочного учёта недвижимости — перспектива разбирательств по поводу прав на свою собственность, — отметил он. — Дело в том, что с этого года в большинстве крупных городов России выявление и дальнейшее оформление в муниципальную собственность выморочного и бесхозного имущества стало одной из приоритетных задач органов местного самоуправления.
Если по какому-либо объекту собственник официально значиться не будет, то органы местного самоуправления имеют законное право оформить такой объект уже в свою собственность (пп. 3, 4 ст. 225 ГК РФ), пояснил он. А дальше обычно такую квартиру используют для предоставления очередникам на условиях социального найма. Скорее всего, в случае Марины Сергеевны городские или муниципальные власти, имея на руках данные, что её квартира не числится собственностью какого-либо лица, вряд ли сразу приняли бы меры к отъёму этой недвижимости, но вполне вероятно, что Марине Сергеевне пришлось бы отстаивать право на свою недвижимость в суде, а это не только стресс, но и потеря времени, а также расходы на оплату юристов.
Примечательно, что в данном случае у женщины имелось свидетельство о праве собственности, юридическую силу которого никто под сомнение не ставил. Но у многих россиян, которые приобрели недвижимость после 2016 года, такого документа нет, так как он уже не выдаётся. Теперь подтверждением права является договор или та самая выписка, которая может быть с ошибкой.
А ещё, если в учётных данных Росреестра обнаружатся неверные сведения, проблемы могут возникнуть не только при переходе права в результате купли-продажи, но и при дарении такой недвижимости или при наследовании. Даже банки квартиру, у которой в выписке не значится собственник, в залог в качестве обеспечения по кредиту не примут.
Получается, что ошибку допускает автоматическая система Росреестра, а исправлять её всё равно приходится гражданам, иногда даже через суд.
Как проверить свою квартиру
Никакой сложности в этом нет. Для проведения проверки необходимо обратиться в Росреестр и получить там выписку из ЕГРН.
Задвоение кадастрового номера — что делать?
Содержание:
Задвоение кадастрового номера — ситуация, когда одному зданию или помещению присвоено несколько идентификационных номеров. Большинство владельцев недвижимости даже не подозревают о том, что такая проблема может быть. А если и узнают о ней, то не спешат ее решать.
Вместе с тем, ситуация может привести ко множеству неприятных последствий. Например, местные органы самоуправления начнут распоряжаться вашим зданием или помещением по своему усмотрению, или нотариус не сможет оформить договор дарения и наследства. Как решить вопрос с объектами-дублями, рассмотрим в нашей статье. Если у вас возникли проблемы в ходе подготовки документов на продажу или другую сделку, обратитесь за консультацией к опытному специалисту.
Нет времени читать статью?
Почему возникает задвоение кадастровых номеров?
Когда вы регистрируете недвижимость в государственном реестре, объекту присваивают кадастровый номер. Он должен быть разным для каждого нового дома, квартиры. То есть кадастровый номер одного недвижимого объекта всегда отличается от другого. Это уникальное число, по которому можно легко идентифицировать помещение или здание.
В конце 2012 года была проведена кадастровая реформа, в ходе которой обязанности по присвоению номеров перешли к Росреестру (Российский реестр). Раньше этим занимались сотрудники БТИ (Бюро технической инвентаризации) и Ростехнивентаризации. Для реализации реформы им необходимо было перевести поэтажные планы, технические паспорта, экспликации и другие документы по учтенному недвижимому имуществу в кадастровую палату. Мероприятие не было до конца продумано и налажено, что привело к появлению ошибочных сведений в единой базе данных. В ходе передачи информации от одной структуры к другой произошло задвоение кадастрового номера некоторых объектов недвижимости.
Почему это стало возможным? Кадастровая палата решила присвоить идентификатор не только каждому сооружению, но и каждому помещению в здании. Для этого стали использовать римские цифры — I, II, III, IV и т.д. Но до реформы БТИ также применял подобный тип идентификатора, только уже для обозначения этажа.
Таким образом, когда Росреестр стал считывать информацию с недвижимого имущества, зарегистрированного до 2013 года, он воспринимал объект с римской цифрой, который, по сути, был этажом, как отдельное помещение. В государственной базе данных сегодня права регистрируют только на помещение или все здание. Объекты-дубли появлялись, когда в кадастре возникало пересечение с римскими цифрами, присвоенными еще в БТИ. Такая ситуация наиболее характерна для нежилых объектов.
Второе несоответствие произошло из-за того, что до конца 2012 года регистрацией зданий занимались два разных органа — БТИ и Ростехнивентаризация. Некоторые сооружения были занесены в базу данных несколько раз. В ходе реформы кадастровая палата воспринимала одно здание как два разных, присваивала ему два отличных номера, что привело к задвоению.
Почему такая ситуация возникала не для всех объектов? БТИ и Ростехнивентаризация заносили в единую информационную базу разные номера для одного здания только в том случае, если сведения о нем отличались. Ошибки возникали из-за неучтенных квадратных метров, неправильного этажа.
Пример: БТИ зарегистрировало объект X площадью 39 м2 под кадастровым номером 16:50: 170102:1668. По этому же зданию у сотрудников Ростехнивентаризации была иная информация: площадь составила 41,5 м2. Поэтому они сочли сооружение неучтенным и внесли его в базу данных под другим кадастровым номером. В результате для объекта X получилось задвоение — двойной идентификатор.
Не редкость и затроение кадастровых номеров. Причина этого явления — повторная выгрузка информации из единой базы данных в начале 2017 года. Если в ходе процесса по характеристикам не было найдено ни одного полностью идентичного здания, то ему присваивали новый идентификатор.
Задвоение кадастрового номера может привести к неприятной ситуации. Например:
Чтобы избежать подобной ситуации, важно заранее решить проблему с задвоением кадастрового номера. Рассмотрим подробнее, как сделать это максимально быстро и просто.
Как решить проблему, если у объекта два разных кадастровых номера?
Если вы не хотите потерять квартиру, которую получили по договору дарения, или желаете побыстрее продать дом в ипотеку, следует разобраться в задвоением кадастрового номера. Что для этого требуется? Снять объект недвижимости с кадастрового учета. Мероприятие носит название верификации и гармонизации базы данных. Укажем на некоторые особенности процесса:
Если вы хотите проверить, не присвоен ли вашей квартире, нежилому помещению или дому двойной кадастровый номер, зайдите на официальный сайт Росреестра. В сервисах необходимо выбрать раздел «Справочная информация в онлайн-режиме по объектам недвижимости». После заполнения формы отправьте запрос и дождитесь ответа. Правильный кадастровый номер должен быть привязан к правам. Если в результате запроса были найдены несколько объектов с разными идентификаторами, то это дубли.
Две квартиры с одним номером. Так бывает?
Купили три года назад квартиру в новостройке. Дом еще не сдан. По документам и техпаспорту значится у меня однокомнатная квартира под номером 8. На деле в этом доме под номером 8 построили трехкомнатную квартиру. Как нам быть?
Номер квартиры не так уж важен. Основной определяющий признак недвижимости — это ее кадастровый номер. Поэтому волноваться не нужно.
Пока дом не достроен и не поставлен на кадастровый учет, номера квартир в нем условные. Количество квартир и их нумерация в процессе строительства может неоднократно меняться.
Путаница могла возникнуть, если во время строительства дома сменилась нумерация квартир. Например, кто-то купил квартиры № 6 и 7 и объединил их в одну еще на этапе строительства. Вместо двух квартир стала одна — № 6. Следовательно квартира № 8 стала квартирой № 7, а квартира № 9 — квартирой № 8 и так далее.
Или просто сам застройщик решил изменить планировки квартир — такое тоже бывает.
Как нумеруют квартиры
Каждый город сам принимает положения о порядке нумерации квартир в доме. Как правило, квартиры нумеруются слева направо с первого жилого этажа. Окончательная нумерация квартир, которая определяет ваш почтовый адрес, присваивается дому незадолго до того, как он введен в эксплуатацию.
Городские власти выносят специальное постановление о присвоении почтового адреса дому и квартирам. Это постановление делается на основании технического паспорта на дом. В техпаспорте как раз и подсчитано точное количество квартир, которое могло просто измениться, — техпаспорт зафиксирует то, что реально построено.
Постановления о присвоении почтового адреса в публичном доступе обычно нет, если только муниципалитет не решит его по какой-то причине опубликовать. Но он не обязан это делать. Копия постановления будет у застройщика, и вот он уже обязан выдать ее вам вместе с актом приема-передачи квартиры. Постановление вам понадобится для регистрации прав собственности.
Зачем нужен техпаспорт
Техпаспорта у вас на руках тоже не должно быть, если дом еще не сдан. В лучшем случае у вас может быть копия проектной документации, раздел «Архитектурные решения», где есть планировка вашей квартиры. Там же может быть указан ее номер. Такую копию чертежей используют в качестве приложения к договору долевого участия, чтобы выделить на нем именно ваше жилье.
Вы можете обратиться к застройщику за разъяснениями. Запросите у него копию проектной документации, например архитектурные решения по спорным этажам. Застройщик не должен отказать. Как минимум, он должен объяснить, почему и как так произошло, что вы купили однокомнатную квартиру с номером 8, а в доме построили трехкомнатную с этим номером. И можно ли вам забрать трехкомнатную по той же цене.
Нужно ли что-то делать
Если вы купили однокомнатную квартиру — однокомнатную вам и отдадут. Просто номер у нее будет другой.
Теоретически, если изменилась нумерация квартир, можно заключить дополнительное соглашение к договору долевого участия. Но в этом нет необходимости. В любом случае вы получите в собственность ту квартиру, характеристики которой указаны в договоре. Закон устанавливает, что квартира определяется в первую очередь по метражу и типу — однокомнатная или двухкомнатная — и по плану этажа с указанием расположения, а не по условному номеру в договоре долевого участия.
Поэтому можно ничего не делать. Смотреть надо на то, что застройщик будет отдавать вам по акту приема-передачи. Если количество квадратных метров, планировка и тип квартиры совпадают — номер не имеет значения.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Могут ли быть 2 разных кадастровых номера на одну и ту же квартиру?
Почему на квартиру 2разных кадастровых номера в росреестре?Что с этим делать?Заказать выписку на оба номера?
А может это означать,что у квартиры разные собственники?
Я собираюсь покупать квартиру по ипотеке и обнаружила странность в документах-основаниях собственности.
Квартира была приобретена продавцом по ипотеке,Кредитный договор был зарегистрирован в августе 2007,а свидетельство права соб-ти от 26.03.2008,причем запись в ЕГРП о регистрации собственности сделана августом 2007г,как такое возможно?
Да и еще плюс два разных кадастровых номера и как теперь проверять квартиру по двум номерам заказывать выписки либо пусть продавец идет и разбирается в чем там дело?!
Задвоение кадастровых номеров — не такая уж редкость, к сожалению. Вам необходимо обратиться в Росреестр за разъяснением. По всей видимости имеет место техническая или кадастровая ошибка. Если Вам откажут, Вы можете обжаловать действия сотрудников Росреестра в судебном порядке на основании Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации от 08.03.2015 N 21-ФЗ, статьи 218. «Предъявление административного искового заявления об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего и рассмотрение административного дела по предъявленному административному исковому заявлению».
Два кадастровых номера у объекта недвижимости не может быть. Необходимо разбираться в обстоятельствах этой ошибки, исправлять ошибку. По результатам рассмотрения всех обстоятельств Вашего дела Росреестр должен снять один из объектов недвижимости, который является дублером.
03.07.2016 года приняты поправки в ФЗ-122, которые были сохранены в новом законе ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости», который вступил в силу 02.01.2017 года
Теперь статья 14. «Удостоверение государственной регистрации прав» изложена в следующей редакции:
1. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра прав.
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ)
Таким образом после 02.01.2017 года признанием права собственности стала только запись в ЕГРП.
По поводу дублирования кадастрового номера- 2 варианта.
1-сделана перепланировка (маловероятно)
2-в 2012 году произошла передача всей системы учета прав на недвижимость к Россреестру (путем сканирования и автоматического переноса от различных БТИ). В связи с чем появились дубли, которые оперативно удаляются кадастровыми специалистами при обнаружении, или по заявлению собственников.
Также такие ошибки выявляются при регистрации перехода прав на недвижимость при обращении в МФЦ. Поэтому могу с уверенностью сказать что при регистрации договора купли-продажи в Росреестре ошибку заметят и ликвидируют. Если нет обратитесь с заявлением, при бездействии Росреестра обратитесь в суд
Проблемы при оформлении квартиры после покупки, если числятся два кадастровых номера
Добрый день! Столкнулись с такой ситуацией при покупке квартиры. При запросе в росреестре у квартиры выходит 2 кадастровых номера. Взяли выписки, по одному номеру указаны данные об 1 владельце. По второму номеру дали справку об отсутствии сведений. Могут ли быть и какие проблемы при оформлении квартиры?
Здравствуйте Наталья! Могу предположить, что ранее это была коммунальная квартира. Каждый владелец оформил свою комнату, поэтому и два номера. Поэтому если Вам нужно срочно купить данную квартиру покупайте два объекта. В ином случае, возможно это некая кадастровая ошибка, которую следует исправить, желательно до заключения сделки.
Существенным условием всех сделок с недвижимым имуществом является его предмет, который подразумевает данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ). Согласно п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. ст. 432, 555 ГК РФ).