что делать если мошенники хотят отобрать квартиру
Росреестр назвал четыре способа защитить жилье от мошенников
Случаи с мошенничеством при покупке, продаже и аренде жилья не редкость. Аферисты придумывают все более изощренные способы, чтобы завладеть чужой недвижимостью. Для того чтобы уберечь свою собственность, нужно знать основные методы защиты и своевременно их применять.
Росреестр разъяснил, какие существуют способы защиты при совершении сделок со своей недвижимостью.
Способ № 1. Подайте заявление о невозможности проведения сделок без вас
Самый простой способ защиты — подать заявление о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на принадлежащие вам объекты недвижимости без вашего личного участия. В Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) будет внесена запись о таком заявлении, и документы, поданные без личного участия собственника (например, по доверенности), рассматриваться не будут. Их возвратят обратно заявителю.
Данный механизм введен в 2013 году и позволяет минимизировать риски мошенничества (например, при утере паспорта или документов о праве собственности) в случае длительного отъезда правообладателя. Также это помогает защитить права престарелых граждан, которых недобросовестные лица могут обмануть или ввести в заблуждение. Исключением являются случаи, когда основанием для учетно-регистрационных действий является вступившее в силу решение суда или требование судебного пристава-исполнителя. В этом случае обозначенная выше запись в ЕГРН не учитывается, отметили в Росреестре.
Такое заявление можно подать в отделениях МФЦ, в личном кабинете на сайте Росреестра (в этом случае нужно иметь усиленную квалифицированную электронную подпись), а также в офисах Федеральной кадастровой палаты (если заявление подается экстерриториально). Это можно сделать и по почте — тогда подпись на заявлении должна быть удостоверена нотариально.
Читайте также:
Способ № 2. Сообщите в ЕГРН свой адрес почты для защиты электронной подписи
В 2019 году вступили в силу поправки в Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», которые регламентировали порядок использования усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП) при сделках с недвижимостью. Теперь оформление сделок с помощью УКЭП возможно только с письменного согласия собственника недвижимости, которое он предварительно направил в Росреестр. Другими словами, без разрешения правообладателя зарегистрировать переход права собственности на основании электронных документов (например, на основании электронного договора купли-продажи) невозможно.
Исключением являются случаи, когда документы на регистрацию в электронном виде направляет орган государственной власти, орган местного самоуправления или нотариус, у которых с Росреестром налажено межведомственное взаимодействие. Или если электронные документы подписаны УКЭП, квалифицированные сертификаты ключей проверки которых выданы ФГБУ «ФКП Росреестра». Также исключение составляют случаи, когда документы в Росреестр направляет кредитная организация.
Росреестр всегда уведомляет собственников (по почте или по электронной почте) в случае поступления на регистрацию электронных документов в отношении их объектов недвижимости. Если вдруг правообладатель получит такое сообщение и окажется, что ни он, ни его представители никаких документов не подавали, он сможет оперативно уведомить об этом Росреестр и сделка не состоится. Для защиты от аферистов гражданам необходимо обратиться в МФЦ и направить заявление о внесении в ЕГРН актуального адреса своей электронной почты. Это позволит ведомству оперативно направлять собственникам важные уведомления и предотвратит возможные случаи мошенничества, говорится в сообщении ведомства.
Способ № 3. При покупке жилья внимательно проверьте документы продавца
Покупателям стоит учитывать, что продавать недвижимость может только собственник. Поэтому сначала следует внимательно изучить правоустанавливающие документы. К ним относятся договоры передачи (приватизации), дарения, купли-продажи, участия в долевом строительстве и т. д. То есть документы, на основании которых возникло право собственности у нынешнего владельца или владельцев объекта недвижимости.
Требуйте от продавца предоставить оригиналы документов на собственность. Если вам их не показывают, это должно насторожить. Кроме того, попросите продавца предоставить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Это также поможет убедиться, что продавец квартиры является ее законным собственником.
Заказать и получить выписку можно с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, на портале госуслуг, а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра».
Способ № 4. Изучите выписку ЕГРН и доверенность на подлинность
Убедитесь, что вы покупаете объект недвижимости действительно у его актуального собственника (сверьте указанные в выписке фамилию, имя, отчество, паспортные данные с информацией в паспорте, а также в документе, по которому продавец приобрел объект). Проверьте, чем именно (объектом недвижимости или долей в праве на него) владеет человек, с которым вы собираетесь совершить сделку, — другими словами, единственный он собственник объекта недвижимости или нет. Также стоит проверить, нет ли зарегистрированных прав на данный объект у несовершеннолетних. В данном случае продавец должен предоставить разрешение органов опеки и попечительства на продажу, советует Росреестр.
Перед покупкой необходимо внимательно изучить, как часто переходили права на объект недвижимости. Стоит насторожиться, если в короткий период времени переходы прав были очень частыми. В такой ситуации потенциальным покупателям желательно убедиться, что все сделки в цепочке соответствуют закону и не нарушают прав всех участников, так как судебное оспаривание даже одной из них может привести к потере имущества последним собственником. Для этого необходимо заказать выписку о переходе прав на объект недвижимости.
Эта выписка является общедоступной, поэтому потенциальные покупатели могут самостоятельно убедиться в точности предоставленных продавцом сведений. Особо внимательно стоит отнестись к сделке, если продавец действует от лица собственника по нотариальной доверенности. Проверить подлинность доверенности можно на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты.
Мошенничество с недвижимостью: как россиян оставляют без денег и жилья
Сфера недвижимости — одна из самых уязвимых с точки зрения мошеннических схем и различных афер. По данным столичного отделения «Деловой России», около 50% сделок на вторичном рынке могут совершать черные риелторы, а незаконный оборот в этой сфере достигает 300 млрд руб. в год.
По оценке Финансового университета при правительстве России, за последние пять лет число преступлений в сфере недвижимости, совершаемых за год, выросло на 18%.
Речь идет только о выявленных случаях — о значительном числе правонарушений становится известно спустя годы, отметила советник президента Федеральной нотариальной палаты (ФНП) по взаимодействию с органами государственной власти Елена Джуринская. «Одна и та же квартира, с которой изначально совершили сделку, например с нарушением прав кого-либо из сособственников, может перепродаваться по нескольку раз, и к моменту обнаружения проблемы жертвами преступной схемы становятся ничего не подозревающие добросовестные приобретатели», — рассказала она.
Природа обмана
Большинство преступлений с недвижимостью совершается на вторичном рынке при сделках в простой письменной форме, говорят эксперты. Как правило, в этом случае стороны — обычные люди, не обладающие юридическими знаниями, поэтому их легко ввести в заблуждение. Мошенники пользуются этим.
«Нетрудно подменить один вид договора на другой — например, сказать, что заключают договор ренты, а представить на подпись договор дарения квартиры. Либо можно исказить правовую суть оформляемой сделки. Например, убедить наивного собственника, что договор купли-продажи его недвижимости при оформлении займа — это просто «страховка», а не прямой путь к потере крыши над головой. Доказать в суде, что человека обманули и он не планировал отдавать кому-то свои квадратные метры, потом будет крайне сложно», — отметила советник президента ФНП.
Многие неверно понимают зону ответственности участников сделки. Например, риелтор — это профессионал по коммерческим вопросам (оценке рынка, подбору выгодного варианта жилья, торгам), но он не несет ответственности за юридическую сторону. Не несет ее и сотрудник МФЦ, принимающий документы на регистрацию перехода права собственности. Полную имущественную ответственность за заключение сделок с недвижимостью сейчас несет только нотариус. Он же должен разъяснить сторонам их права и обязанности.
Примеры мошеннических схем
По словам главы юридической компании AVG Legal Алексея Гавришева, основные виды мошеннических схем в недвижимости связаны с заключением ничтожных сделок, продажей одного объекта недвижимости нескольким покупателям, предоставлением для продажи имущества с фальшивыми судебными документами и завещаниями. Все эти схемы, как правило, сопряжены с использованием поддельных документов.
Недавно такая история произошла в Липецке, рассказывает Елена Джуринская. Там мошенники продали квартиру давно умершей женщины дважды. В суд обратился местный житель, сообщивший, что его лишили квартиры, которая принадлежала его матери, умершей в 2010 году. За эти годы мужчина так и не вступил в наследство, но в какой-то момент узнал, что квартира, доставшаяся ему от матери, уже принадлежит совсем другим людям. В декабре 2018 года в местном отделении МФЦ прошла сделка: покойная мать якобы лично явилась с паспортом в МФЦ и продала квартиру. Спустя два месяца квартиру продали еще раз другому покупателю. Сделка также прошла в простой письменной форме, в том же МФЦ. Подвоха не заметили ни его сотрудники, принимавшие документы, ни регистраторы, ни юридическая служба банка, который выдал ипотеку на недвижимость.
Еще один пример. Под видом некого документа — счета на оплату услуг или кредитного договора — владельцу квартиры подсовывают на подпись договор купли-продажи жилья в простой письменной форме. Например, в Калининграде 96-летний ветеран подписал такой договор, будучи уверенным, что ставит свою подпись под завещанием — сотрудница МФЦ обманула старика, представившись помощником нотариуса.
Информационные технологии и аферы с жильем
Развитие цифровых технологий не только упрощает многие процедуры, например оплату коммунальных услуг онлайн, электронное оформление ипотеки, но также создает дополнительные лазейки для мошенников.
Это наглядно продемонстрировала прошлогодняя история — с помощью с незаконно полученных и поддельных электронных цифровых подписей преступникам удавалось продавать квартиры без ведома их собственников. Позднее в законодательство были внесены изменения. Теперь, чтобы совершить сделку с недвижимостью через интернет, собственник должен заранее подать в Росреестр бумажное заявление о согласии на проведение сделок с использованием электронной подписи. Если в Росреестр не поступит соответствующее заявление, то заключить сделку онлайн будет невозможно.
Недавно ВТБ сообщил о новой схеме мошенничества с жилищно-коммунальными услугами. Злоумышленники отправляют электронные письма гражданам о наличии у них долгов за коммуналку. В сообщении потенциальную жертву просят оплатить онлайн поддельную квитанцию или сообщить сведения о произведенной оплате. После того как клиент вводил реквизиты своей карты в фальшивую форму оплаты, злоумышленники получали доступ к его счету. То же самое происходило при передаче данных во время телефонных звонков лжесотрудникам управляющих компаний.
В компании Infosecurity a Softline Company, которая занимается поддержкой информационной безопасности, рассказали о новом типе онлайн-мошенничества с жильем. Аферисты под видом арендодателей атакуют пользователей досок объявлений Avito и «Юла» — перенаправляют их на фейковые сайты, похожие на ЦИАН, и уговаривают перевести предоплату за аренду. «Как только жертва соглашается, ей отправляют ссылку, ведущую на фишинговый сайт, где имеется форма, в которую требуется ввести данные банковской карты. Итог один — человек теряет деньги, а данные его карты оказываются скомпрометированы», — отметил руководитель отдела анализа цифровых угроз Infosecurity a Softline Company Александр Вураско.
Об аналогичных схемах рассказали в Group-IB. «В последнее время были зафиксированы фейковые сайты, мимикрирующие под популярную базу недвижимости. Злоумышленники используют стандартные схемы обмана пользователей онлайн-досок объявлений, предлагая внести предоплату, которая в случае аренды жилья может быть достаточно высокой», — отметил заместитель гендиректора Group-IB по защите от цифровых рисков Андрей Бусаргин.
«Мошеннику безразлично, чем занимается площадка — арендой недвижимости или продажей велосипедов. Для него важно, чтобы на ресурсе сервиса была возможность внутренней коммуникации среди пользователей и «безопасные» сделки внутри самого сайта, что позволяет подменить конечную ссылку на созвучном домене для перевода средств», — предупредил Андрей Бусаргин.
По словам экспертов, летом наблюдался рост атак на сайты бронирования отелей, когда в сезон отпусков люди могли путешествовать только по России. Хакеры создавали сайты-двойники популярных отелей и гостиниц в Сочи. Люди бронировали номера — и оставались без денег и гостиницы.
Уже не первый год существует и другая схема, когда злоумышленники размещают на различных сайтах объявления о продаже квартир по ценам ниже рыночных, продолжил Александр Вураско. «Когда жертва выходит с мошенниками на связь, ей сообщают, что продавец находится в другом городе или стране и не может приехать. Параллельно потенциальному покупателю предлагают перечислить гарантийный взнос, а иногда и полную стоимость квартиры через систему быстрых переводов, указав в качестве получателя кого-либо из своих родственников», — отметил он.
После совершения сделки человек якобы сможет изменить имя получателя перевода, а продавец получит деньги. При этом мошенники просят сообщить код перевода. В результате человек остается без денег и недвижимости.
Аферы с арендой квартир: как обманывают квартирантов и собственников
Аренда — это не только один из самых популярных и доступных вариантов решения квартирного вопроса, но и сегмент, где достаточно распространены мошеннические схемы. Почти каждый, кто хоть раз в жизни снимал квартиру, испытывал чувство тревоги — не обманут ли его с арендой, все ли в порядке с документами.
Сегодня на рынке арендного жилья существуют как классические мошеннические схемы (например, с поддельными документами), так и новые их виды, которые связаны с интернет-технологиями и пандемией. Причем сами аферисты могут выступать как в качестве арендодателей и квартирантов, так и действовать под видом профессионального риелторского агентства. Вместе с юристами и риелторами рассказываем о главных мошеннических схемах с арендой жилья и как себя обезопасить от аферистов.
Фейковые агентства
Один из самых распространенных вариантов мошенничества с арендой жилья — это фейковые агентства недвижимости, которые обычно «продают» базу контактов. «Например, человеку предлагают выгодную сделку — заочно, по телефону. Арендаторам высылают привлекательные и подходящие по цене варианты, а собственникам дают обещание быстро подобрать жильцов на выбор. И тех и других просят выслать на указанный счет предоплату. Чтобы вызвать доверие, мошенники представляются агентами из известных риелторских компаний. Для полной уверенности клиенту-арендатору высылают даже договор об оказании услуг. Но, как правило, это договор о предоставлении информационных, а не риелторских услуг», — поделилась историей замдиректора департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.
По факту информация человеку и дается: телефоны и адреса собственников, сдающих квартиры. Но это либо данные общедоступных бесплатных интернет-площадок, либо несуществующие, либо эти люди сдавать квартиру даже не планируют. Арендодатели же никогда и не встретят клиентов от этого посредника — он просто пропадет после получения предоплаты.
Доказать мошенничество в таких случаях очень сложно, так как компания действительно передает базу контактов. Если в договоре указаны «информационные услуги», получить обратно деньги невозможно, предупредила адвокат Наталья Тарасова. Поэтому лучше не пользоваться услугами сомнительных фирм, которые обещают подобрать варианты по очень привлекательным ценам.
Профессиональные риелторские агентства подписывают договор об оказании риелторских услуг. Они не продают отдельно информацию, а готовят сделку от начала и до конца. Также они не взимают предоплату ни с арендатора, ни с собственника. Оплата происходит только после подписания договора найма.
Член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер:
— Из свежих примеров мошенничества с арендой квартир — процесс этого месяца. Мужчина разместил в интернете объявление о том, что хочет арендовать квартиру в другом регионе. Ему позвонила женщина и сообщила, что готова сдать свое жилье, но нужна предоплата в 12 тыс. руб. После того как потерпевший перевел указанную сумму на банковский счет злоумышленницы, та перестала выходить на связь. Полиция обнаружила 28 потерпевших от ее действий. Женщина задержана. Уголовное дело с утвержденным обвинительным заключением направлено в суд. Злоумышленнице грозит до пяти лет лишения свободы.
Нелегальная субаренда
Еще одна классическая схема мошенничества с арендой жилья — это субаренда. Например, квартиру снимает один человек, но вместо него живут другие люди. Иногда в квартире могут устроить нелегальный хостел или фирму, пересдавать жилье посуточно. По закону арендатор вправе пересдать жилплощадь, только если на то имеется письменное разрешение собственника квартиры, напомнила Оксана Полякова. Оно может быть оформлено как отдельный документ или в виде приложения к договору найма. От мошенничества в данном случае спасает подробный договор аренды и регулярные визиты в квартиру и проверка жильцов.
Сюда же можно отнести схему — когда квартира, наоборот, снимается мошенниками в аренду посуточно, а потом пересдается на длительный срок, добавила Ольга Эттлер. «Мошенники берут плату сразу за несколько месяцев вперед, а затем исчезают. Либо еще хуже — арендованная мошенниками квартира продается по поддельным документам», — отметила она.
Фальшивые документы
Для обмана на арендном рынке жилья часто используются поддельные документы. Мошенник по фиктивным бумагам (копия паспорта, доверенность, выписка из ЕГРН) сдает арендатору квартиру, на которую у него нет никаких прав, продолжила Наталья Тарасова. Нередко мошенники используют копии документов владельца. В реальности собственник квартиры ничего о сделке не знает, в итоге арендатор оказывается без денег и без квартиры.
Более того, мошенник может сдать одну и ту же недвижимость сразу нескольким арендаторам — собирает со всех деньги и исчезает, а на одну квартиру оказывается несколько квартирантов.
Именно поэтому юристы настоятельно рекомендуют тщательно проверять правоустанавливающие документы и запрашивать выписку из ЕГРН.
Коварный арендодатель
Бывает, что нечестно ведут себя сами собственники. Например, можно столкнуться с таким сценарием: арендодатель предлагает сдать квартиру по адекватной цене на долгий срок (от 11 месяцев), после чего подписывается договор с указанием срока аренды. «Спустя несколько месяцев у арендодателя якобы случается непредвиденное обстоятельство, в связи с которым необходимо освободить съемную квартиру. То есть фактически квартира сдавалась на короткий срок, но по цене долгосрочного найма. Ставка аренды квартиры при долгосрочном найме на 10–20% выше, чем при краткосрочном (до 11 месяцев)», — отметила эксперт из «Инком-Недвижимости».
Довольно популярная схема, когда квартира сдается в аренду одним из собственников без согласия остальных, добавила Ольга Эттлер. Арендаторы заселяются, через какое-то время появляются другие собственники, которые не знают о сдаче квартиры и просят арендаторов освободить ее. Квартирантам приходится выезжать.
Либо бывают случаи, когда «арендодатели» просят оставить предоплату без подписания договора и расписки. Будущий квартирант переводит нужную сумму и в итоге остается без денег и арендного жилья.
Еще на практике встречаются ситуации, связанные со сдачей «убитой» квартиры. «Арендодатель сдает квартиру «под ремонт», а после его выполнения арендатором «выживает» его оттуда либо обвиняет в порче арендатором дорогостоящей техники или антикварной мебели и требует компенсации под угрозой суда или полиции. В итоге квартирант вынужден съезжать, потратив много сил и денег на ремонт», — отметила юрист.
Также распространена ситуация, когда собственник квартиры не возвращает страховой депозит. Например, он начинает предъявлять квартиранту претензии за якобы испорченную мебель или плохо закрывающуюся дверь и отказывается отдавать депозит. Нередко квартиранты не могут вернуть эту сумму либо она возвращается в меньшем размере. Крайне редко обманутые арендаторы обращаются в суд, поэтому чаще всего деньги остаются у собственников без каких бы то ни было оснований.
Пандемия и обман
Мошенники на рынке аренды жилья использовали в своих целях и пандемию. Особенно часто это происходило весной, когда у многих было состояние паники и вводились строгие ограничения, отметили юристы.
Тогда в интернете активизировались так называемые «мошенники в аренде». Они выставляли красивое объявление квартиры с идеальным ремонтом на фото и по очень привлекательной цене, чтобы заманить доверчивых покупателей. Например, квартира премиум-класса предлагалась по цене эконом якобы из-за пандемии. После чего аферисты просили потенциальных клиентов перевести на банковскую карту небольшую сумму для оперативного показа квартиры, которая должна была якобы пойти на погашение штрафа за нарушение режима самоизоляции. После оплаты квартиросъемщик выяснял, что таких квартир просто не существует либо адреса ненастоящие.
Пандемию в своих начали использовать некоторые арендаторы, у которых подтвердился COVID-19. Они предупреждают арендодателя, что вынуждены сидеть на самоизоляции в съемной квартире и не имеют возможности платить за аренду, поскольку потеряли часть дохода. «Причем, чтобы не платить за аренду, квартиранты могут использовать поддельную справку. Арендодатель не сможет проверить ее подлинность, поскольку в больнице ему не смогут раскрыть диагноз из-за врачебной тайны», — отметила Ольга Эттлер.
Как защититься от мошенников. Рекомендации АЮР
Главный способ защиты от мошенников — заключение подробного договора найма и тщательная проверка документов. Также стоит быть осторожными в вопросах предоплаты. Вносить плату нужно только по факту заселения и после подписания договора.
Личный опыт: как чёрные риелторы пытались украсть квартиру у моей мамы
Наталья Грановская живёт в квартире стоимостью 20 миллионов ₽ неподалёку от центра Москвы. Однажды она заметила, что у её мамы появились знакомые, которые стали дарить ей подарки и настраивать против дочери. Мама дважды пропадала. Наталья рассказала Сравни.ру о том, как она искала свою маму и спасала их недвижимость от чёрных риелторов.
Это случилось больше пяти лет назад, но сегодня такие истории происходят с сотнями людей по всей стране. Возможно, мой опыт будет полезен тем, кто столкнулся с подобным, или поможет обезопасить себя тем, кто считает, что такого не может быть. Я жила с мамой в трёхкомнатной квартире в Доме писателей в центре Москвы. Сейчас такая квартира стоит примерно 20 миллионов ₽. 2/3 квартиры принадлежали маме, а 1/3 — мне. Тогда маме было около 70 лет. Она была инвалидом, страдала сахарным диабетом и, как следствие, испытывала проблемы ментального характера. Однажды маме дали в социальной службе бесплатную путёвку в пансионат. Пансионат выглядел прилично и не вызывал беспокойства. Но именно здесь всё и началось.
Массажист и «случайное» знакомство с его девушкой
На сеансах массажа мама рассказала обо мне массажисту (ему примерно 50 лет). Возможно, она хотела так устроить мою личную жизнь. Её не смутила большая разница в возрасте со мной и его ярославская регистрация. Мне же это было неинтересно.
Вернувшись из пансионата, мама случайно в нашем дворе познакомилась с девушкой этого массажиста. Она представилась как мать-одиночка. Меня это напрягло. Слишком необычная случайность. Я сразу заподозрила неладное.
В то время мама из-за своих болезней стала совсем наивным человеком, хотя и от природы она особенными способностями к самозащите не отличалась. Много лет назад её обманул брат, которому она отдала дачу, доставшуюся в наследство от бабушки. Бабушка ещё при жизни взяла с него расписку, что он нас не выгонит в случае чего. Но стоило бабушке умереть, он, конечно же, забрал всё себе. Памятуя об этом, я договорилась с мамой, что сделаю ремонт в квартире, а она перепишет свою долю в ней на меня, чтобы обезопасить наше имущество.
В итоге я сделала ремонт, но мама отказалась переписывать недвижимость на меня. И стала всё больше говорить о той матери-одиночке. Она рассказывала, что эта несчастная девушка работает секретарём в офисе неподалёку. Девушка начала дарить ей подарки и познакомила со своим ребёнком. Все их встречи происходили на улице. Девушка не приглашала маму к себе в гости, отнекиваясь, что живёт на съёмной квартире. К нам она тоже не приходила, избегая встречи со мной.
Мне эта «дружба» показалась подозрительной, и я поговорила со знакомыми, которые раньше работали в правоохранительных органах. Они посоветовали установить на мобильный телефон опцию «родительский контроль». К счастью, мамина сим-карта была зарегистрирована на меня, и установить такую опцию оказалось несложно. Достаточно было обратиться к сотовому оператору с просьбой подключить эту услугу, она у всех есть. Тогда это стоило 70 ₽ в месяц. Очень всем рекомендую давать пожилым родителям свою сим-карту. Если окажетесь в похожей ситуации, то сможете быстро найти своих родственников по геолокации.
У мамы начали появляться новые вещи, о происхождении которых она отказывалась говорить. Это была одежда, дешёвые часы с кукушкой, открыточки. Мама утверждала, что всё это ей подарила подруга Таня. Я звонила Тане — она отрицала эти подарки.
В итоге новой знакомой удалось настроить маму против меня. Ей говорили, что я — враг и хочу выселить её из квартиры. Мама стала дистанцироваться от меня. Но я старалась следить за ней, боялась, как бы её не убили из-за квартиры. Днём, когда я работала, она ходила гулять — в это время с ней и проводили беседы.
Подозрительная женщина всё больше и больше втиралась в доверие. Говорила, что она приехала из Курска. Иногда просила у мамы поделиться средствами по уходу, пелёнками и другими вещами, которые ей выдавали в соцзащите по инвалидности. Поняв, что моя мама работала раньше педагогом, она использовала ребёнка как индульгенцию от всего. Позже у мамы создалось впечатление, что это её родственники.
Напрямую эта женщина квартиру не просила. Эта была тонкая игра. Насколько мне было известно из разговоров с мамой, новая знакомая постоянно сетовала, что у неё нет жилья, а я не люблю свою маму, и мне квартира не нужна. Потом эта девушка засобиралась замуж за массажиста из санатория и стала намекать, что им очень нужна квартира. Они довольно мягко склоняли маму к передаче жилья. Не настаивали, а говорили, что мама — очень хороший человек и наследство должно перейти в хорошие руки.
Неожиданное исчезновение мамы
И вот однажды я прихожу домой, а мамы нет. Начинаю её искать, звонить. Трубку берёт какой-то мужчина, он представляется отцом той девушки из Курской области и говорит: «Твоя мама приехала к нам в гости на дачу. Не нужно её беспокоить». Я сказала, что если они не вернут мою маму, то приедет группа захвата. Я блефовала, конечно, но это сработало.
Мужчина передал трубку маме. По голосу я поняла, что ей нехорошо: речь заторможенная, голос будто стеклянный, и она постоянно повторяла фразу: «Здесь ребёнок» (видимо, с помощью его присутствия эти подозрительные личности пытались показать моей маме, что с ними безопасно). В конце разговора мужчина пообещал, что вернёт маму через пару дней, когда она «отдохнёт». Они посадили её на поезд. И когда мама приехала, она просто сказала, что её друзья пригласили на дачу. Я написала заявление в полицию, но там развели руками.
Какие уловки используют «чёрные риелторы», чтобы вынудить человека переписать на них квартиру
Чёрные риелторы никогда не работают в одиночку, как правило, это целая группа лиц. Они находят информацию о людях, находящихся в группе риска. Прежде всего, это одинокие пожилые люди, асоциальные лица (наркоманы/алкоголики), инвалиды. Пожилые люди — первые в группе риска. Войти в доверие к ним для профессионального мошенника — ровно как отобрать конфетку у ребёнка. Последнее даже сложнее.
Они могут помочь донести сумку по лестнице и завязать контакт под видом почтальона. Могут сыграть роль соцработника и принести «бонус» к пенсии. Одинокий пенсионер будет рад 5–10 тысячам ₽. Для мошенника деньги небольшие, когда на кону стоит квартира стоимостью 7–10 миллионов ₽.
Оказав помощь, будь то материальная, физическая или моральная, они стараются поговорить на разные темы, чтобы заработать доверие. Иногда мошенники звонят, интересуются, как дела, не нужна ли помощь, случайно заходят в гости. Они идут на любые уловки. Могут надавить на жалость и поселиться в квартире, несколько раз свозить на дачу, тем самым подогревая интерес пожилого человека к жизни за городом.
Более жуткий сценарий — выпивать, постепенно спаивая жертву, и уже полностью контролировать ситуацию. Рано или поздно документы будут подписаны. Мошенники получат квартиру. Доверчивый пожилой человек окажется где-нибудь далеко в области или в доме престарелых, как лучший вариант.
К законным схемам обеспечения жизни пожилым людям можно причислить, например, завещание или договор ренты с пожизненным содержанием. Последний — самый безопасный для жертвы способ, которым могут воспользоваться чёрные риелторы.
Попытка отнять у мамы паспорт
Честно, к тому моменту я уже консультировалась на тему лишения мамы дееспособности. Но это сложная процедура, требующая участия прокурора и проведения добровольных экспертиз. Поэтому я отказалась от этой идеи.
Спустя некоторое время мама снова уехала на «дачу», в итоге оказалась в каком-то посёлке в Курской области. Сработал маячок на телефоне, но область поиска была большой. Я созвонилась с курской полицией, и они согласились поискать маму — неофициально, конечно.
Параллельно мне удалось найти через знакомых парня с пропиской в посёлке, который определялся по геолокации, и машиной с курскими номерами. Мы вместе с ним ездили и пытались отыскать мою маму. Пока искали, нашли кучу заброшенных мест, где находились люди, попавшие в похожую ситуацию.
Спустя пять дней мы нашли маму в приёмном доме при монастыре. Она говорила, что стара и ей нужно всё время молиться, поэтому ехать с нами отказывалась. Прежде она никогда не была набожным человеком. Мне с трудом удалось уговорить маму вернуться в Москву.
Угроза уголовным делом
После возвращения мама сидела дома. И тут снова «сюрприз». Меня вызывают в полицию и сообщают о возможном привлечении к уголовной ответственности по заявлению мамы. В деле есть справка о нанесении увечий якобы моими собаками (на тот момент у меня действительно было пять собак, но маму они любили и укусить никак не могли). Вернулась домой, оказалось, что обратиться в больницу на освидетельствование маме посоветовали те самые курские «друзья». В действительности повреждения на коже у мамы, конечно, были — но как последствия диабета, никаких укусов. Но в заявлении говорилось, что я натравила на неё собак. Меня могли посадить лет на восемь, и тогда квартира точно бы досталась рейдерам.
К счастью, мой адвокат оказался сильнее. Он смог добиться закрытия дела, не доводя до суда. Как это получилось? Думаю, мы с ним просто надоели полиции со своими жалобами, ходатайствами и попытками возбудить уголовное дело в отношении подозреваемых в мошенничестве. К этому моменту мне уже было известно о них всё, включая паспортные данные и полные биографии. Дело о покушении на мошенничество, впрочем, тоже не открыли.
Несчастливый конец истории
Угрозы от «курских друзей» продолжали поступать. И мне пришлось спрятать маму в одном из частных санаториев для пожилых людей и спрятаться самой. В пансионате ей было хорошо, во всяком случае, лучше, чем в городских больницах. За санаторий я платила 40–50 тысяч ₽ в месяц. Дополнительно оплачивала вызовы туда врачей — от 1,5 до 5 тысяч ₽. Но, к сожалению, болезнь прогрессировала. Маму пришлось перевести обратно в больницу. Там сначала ампутировали ей руку, потом ногу, чтобы продлить жизнь. За бесплатную больницу в Красногорске пришлось отдать ещё больше, поскольку нужно было отдельно платить медсестре за уход и за хорошую палату.
После двух операций я водила к маме нотариусов в надежде подписать дарственную. Она долго отказывалась, и я уже почти смирилась с мыслью, что скоро стану бездомной. Имея любую долю в квартире, и уж тем более две трети, рейдеры смогут поселить туда профессиональных соседей или вынудить меня продать долю за копейки через очередное уголовное дело. Тем более моя доля не была выделена в натуре, и де-юре они смогли бы пользоваться всей квартирой. Квартира небольшая, и продав 1/3 по рыночной цене, сложно купить даже однушку в Москве, только комнату в коммуналке. Мы с друзьями моделировали разные схемы. Выходило, что максимум, на что я могла рассчитывать — однушка в Дубне.
Благодаря переводу мамы в пансионат я добилась её длительной изоляции от контактов с этими потенциальными мошенниками. Забрала у неё телефон, чтобы они не могли на него позвонить. Со мной она связывалась через сиделку. Эти люди искали её и в итоге чуть не нашли в санатории. Как-то мне позвонила администратор и рассказала, что какие-то люди представляются родственниками мамы и спрашивают, не у них ли она. Администратор оказалась человеком честным и своё обещание, данное мне при заключении договора, сдержала — ответила, что справок о постояльцах не даёт.
И вот уже в больнице, когда я в очередной раз приехала к маме с нотариусом, она согласилась подписать дарственную. Побыв одна, мама снова начала понимать, кто есть кто. Через неделю мамы не стало.
Ужасная история подошла к концу. Она длилась около двух лет. Это время было потрачено на борьбу за жизнь мамы и попытки отбиться от людей, желавших получить квартиру в центре Москвы. В итоге я сохранила квартиру, но потеряла маму.
Что делать, если родной человек подарил или завещал квартиру неизвестным людям
Как дарение, так и завещание можно оспорить в суде, если есть основания для признания их недействительными. Как правило, такое возможно, если документы подписал человек, неспособный понимать значение своих действий, например, во время тяжёлой болезни. Или же если владельца ввели в заблуждение, обманули или принудили это сделать с помощью угроз и насилия.
В такой ситуации нужно обратиться в районный суд с иском о признании документа недействительным. Срок исковой давности может составлять один или три года, в зависимости от оснований. Все доводы в иске должны подкрепляться доказательствами, подтверждающими, что человек не отдавал отчёта своим действиям. Чаще всего это выписки из истории болезни, заключение психиатра либо доказательства применения угроз и насилия со стороны чёрных риелторов. Заявлений о том, что человека обманули, будет недостаточно.
Что делать, если у человека есть доля в квартире, а родители оставили свою долю другим людям
В данной ситуации можно попробовать оспорить договор дарения в судебном порядке, если, конечно, на это есть основания и воля самих родителей. Если же оспорить договор дарения нельзя, то можно попробовать осуществить принудительный выкуп подаренной доли в собственность другого участника долевой собственности. Это также делается в судебном порядке.
Как признать человека недееспособным
Для этого члены семьи должны обратиться в суд по месту жительства родственника с заявлением. В нём должны быть подробно описаны обстоятельства, свидетельствующие о наличии у человека психического расстройства.
Для определения психического состояния человека будет назначена судебная экспертиза. Если после рассмотрения дела суд признает человека недееспособным, то родственники смогут через органы опеки и попечительства стать его опекунами.
Как договориться с родственником о наследовании его имущества
Наверное, главной гарантией здесь могут быть только хорошие отношения в семье и порядочность самих наследников.
Что касается каких-либо документальных гарантий наследования, то невозможно обязать кого-либо что-то завещать. Даже наличие завещания ничего не гарантирует. Его можно составлять неограниченное количество раз, а каждое последующее завещание отменяет предыдущее. Наследников при этом никто не должен уведомлять об изменениях.
Одним из способов разрешения такой ситуации может стать заключение договора дарения или договора пожизненного содержания с иждивением. Но, опять же, в этом случае большое значение имеют отношения между родственниками.
Как обезопасить обе стороны при оформлении дарственной на недвижимость
Можно заключить договор дарения недвижимости у нотариуса. В этом случае нотариус в обязательном порядке самостоятельно запрашивает сведения о дееспособности сторон сделки и разъясняет правовые последствия договора дарения. Но и это не гарантирует, что договор впоследствии не будет обжалован заинтересованными лицами.