черные риэлторы выкуп доли в квартире
Выкуп доли в московской квартире
Либо, требуется получить деньги за свое имущество, не связываясь с остальными участниками. Положение здесь обычно затруднено сложными отношениями между родственниками, которые не в состоянии решить вопрос внутри семьи. В связи с этим возникают конфликты и непонимание.
Данный вид операций с недвижимостью отличается повышенными рисками, поэтому рекомендуется участие в них профессионала. Агентство ЦДН имеет многолетний опыт проведения подобных сделок, используя собственные финансовые ресурсы, что позволяет избежать вмешательства криминала в процесс. В противном случае можно получить ряд проблем, связанных с резким занижением цены объекта и увеличением срока продажи.
Актуальность подобных сделок, как правило, сводится к противодействию со стороны других собственников, что влечет за собой потерю денег, времени и зачастую приводит к невозможности решить вопрос между собой, создавая конфликтную ситуацию. Именно поэтому мы рекомендуем в таком случае обращаться к специалистам по недвижимости, не пытаясь осуществить продажу самостоятельно и не привлекая частных лиц, которые могут быть связаны с криминалом.
Мы предоставляем максимально возможную сумму для выкупа доли, прозрачные условия работы, которые фиксируются в договоре компании, в отличие от «серых» схем с участием частных лиц, где нет юридических, или финансовых гарантий и могут возникнуть проблемы, как при расчетах, так и в дальнейших отношениях с другими собственниками.
Мы всегда рекомендуем предварительно проконсультироваться у специалистов на предмет необходимости такого шага. Очень вероятно, что мы сможем найти иной выход из ситуации, не требующий столь радикального решения.
Маленькая доля и большие проблемы
Говорят, кукушка подбрасывает своих птенцов в гнезда других птиц. И крупный птенец кукушки постепенно выдавливает и выбрасывает из гнезда одного за другим всех его обитателей. Похожая схема захвата квартир существует и на рынке недвижимости. Как это бывает? Вот вам пример из реальной жизни.
Отношения в семье Синицыных нельзя было назвать идеальными. До открытой вражды хоть и не доходило, но взаимная неприязнь сквозила везде и во всем.
Синицын старший после развода с женой вынужден был жить с семьей своей взрослой дочери в двухкомнатной квартире. Атмосфера коммуналки давила на чувствительную натуру Синицына день ото дня все сильнее. Ему надоело делить бытовые удобства со своим зятем, оболтусом-внуком и собственной дочерью, и после долгих раздумий у него созрел план.
Квартира была приватизирована, и оформлена на всех четверых в равных долях. Выделить ¼ часть в натуре (т.е. в виде отдельного помещения) в двушке невозможно, поэтому дед с внуком кое-как уживались в одной комнате, а дочь со своим мужем занимали другую. О разъезде никто из молодых и слышать не хотел. Договориться разным поколениям не получалось даже по поводу продуктов в холодильнике, не говоря уже о каких-то серьезных вещах. В общем, оставалось одно – продать свою долю в квартире, а самому уехать жить в деревню.
Позвонив по объявлению о выкупе квартир, Синицын вкратце описал свое тайное желание. На том конце провода среагировали мгновенно. Его тут же пригласили в офис, усадили в мягкое кресло, поднесли чашечку кофе, и обстоятельно выяснили все параметры его недвижимости и права владельцев на нее. Хотите продать свою долю? Не вопрос! О сумме договоримся.
Приветливые ребята, назвавшиеся риэлторами, работали быстро и по отлаженной схеме. Взяли с Синицына доверенность на сбор документов для сделки, одновременно закинули его родственникам уведомление с предложением о выкупе доли в квартире (как того требует закон), и не обращая внимания на вялые протесты дочери и ее мужа, подмахнули с ее папой договор купли-продажи.
В итоге ¼ доля двухкомнатной квартиры перешла в собственность одного из риэлторов.
Дальше события развивались в духе славных 90-х. К молодой семье с ребенком неожиданно явился крупногабаритный дядя и не церемонясь сообщил, что теперь он будет здесь жить. На каком основании? Вот договор, вот Откроется в новой вкладке.»>Выписка из ЕГРН, а я – владелец доли в этой квартире. Прошу любить и жаловать! Ребята, заноси мои вещи! Поставьте мешки в угол, а ящики с пивом – около окна.
Возмущение молодых жильцов было бесполезным. На крики и ругань – в ответ получали трехэтажный мат в фирменной аранжировке. Попытка вытолкать силой нового соседа грозила серьезными телесными повреждениями для самих толкачей. А рефлекторный вызов полиции поставил жирную точку в спокойной и размеренной жизни благополучной семьи.
Муж, жена и сын-подросток остались сидеть на кухне в полной растерянности. Нервное состояние переросло в тихий ужас, а затем и в настоящую панику. Как можно жить в одной квартире с посторонними людьми, да еще и терпеть их криминальные выходки.
А тем временем к соседу начали подтягиваться «родственники», друзья и подруги. Он занял целую комнату и стал устраивать там шумные вечеринки. Квартира стала похожа на цыганский табор. Входная дверь уже не закрывалась, замок был выломан, в ванной и туалете постоянно кто-то зависал, обливая весь пол продуктами жизнедеятельности. Кухня была завалена пустыми бутылками и превратилась в проходной двор. Громогласные крики, музыка и дикий хохот заполнили все пространство.
Жизнь семьи превратилась в настоящий ад. Забившись втроем в оставшейся комнате, они уже боялись выходить в коридор, чтобы не столкнуться с болтающимися тут и там друзьями соседа. Попытки вызова полиции приводили только к устным замечаниям «не шуметь». Консультации с юристами показали, что закон полностью на стороне нового соседа, и выжить его цивилизованными методами не получится.
Спустя пару месяцев «адской жизни», к доведенной до нужной кондиции семье, обратился один из друзей нового соседа с предложением выкупить у них оставшуюся долю квартиры. Предложение выглядело единственным разумным решением. Но когда речь зашла о цене, то хозяев снова ошарашили. Выкупить их долю в 3/4 квартиры предлагали за мизерную сумму, раза в три ниже рыночной стоимости. Услужливый риэлтор им доходчиво объяснил, что в таком состоянии их долю на рынке все равно никто не купит. Поэтому у них есть выбор – либо продолжать жить в «адской квартире», либо продать долю ему, пока он еще добрый и еще больше не понизил цену.
Доведенной до отчаяния семье ничего не оставалось, как согласиться на драконовские условия. Тот же риэлтор помог собрать нужные документы, состряпал договор купли-продажи, торжественно вручил хозяевам маленькую пачку денег, и вежливо попросил их очистить помещение.
Такие методы у «черных риэлторов» называются «прессованием» или «выдавливанием». Как бы дико это ни звучало, но этот метод вполне законный и практически безотказный. Стоит всего лишь выкупить в любой квартире самую малую долю собственности (даже 1/50), и мошенники становятся полноправными владельцами дорогой недвижимости. А на случай возможных судебных споров, купленную долю могут раздробить еще на несколько мелких, чтобы затянуть судебный процесс.
Дело остается за малым – выдавить из квартиры оставшихся собственников.
Тут уже в ход идут разные методы – от прямых угроз, до «безобидного» приглашения всех районных бомжей на бесплатные фуршеты в квартире. Фантазии мошенников здесь безграничны. Суть одна – всеми средствами сделать жизнь оставшихся жильцов в квартире невыносимой. И когда они уже готовы будут обреченно согласиться на любые условия, у них выкупается их доля по смешной цене.
Реальный пример из жизни как раз о таком случае сняли журналисты ТВ Центр (см. ниже).
– Как черные риэлторы захватывают целые квартиры через выкуп маленьких долей в них. Реальная история с жестоким финалом.
Что тут можно посоветовать собственникам квартиры?
Защита здесь одна – это приоритетный выкуп доли у выезжающего соседа по Откроется в новой вкладке.»>праву преимущественной покупки (подробнее об этом – см. по ссылке в Глоссарии). Нельзя с самого начала допускать продажи доли в квартире посторонним людям.
Если денег для такого выкупа нет, стоит напрячься, занять у друзей, продать машину и другое имущество, влезть в ипотечный кредит и т.п. Это будет все-таки лучше, чем пустить к себе домой мошенников, пережить кошмар «прессования», и в результате остаться вообще без квартиры.
Если же доля была продана «налево» без своевременного уведомления остальных жильцов (соседей), то такую Откроется в новой вкладке.»>сделку можно оспорить и признать недействительной в судебном порядке.
Но и здесь есть опасность! Подкованные в этих делах «черные риэлторы» могут оформить в собственность долю квартиры по безвозмездной сделке (например, по Договору дарения – мол, вот тебе деньги, подпиши тут, а дальше не твое дело). А при безвозмездном отчуждении доли квартиры, права преимущественной покупки у соседей НЕ возникает.
Здесь уже ситуация тяжелая, и жильцам придется доказывать в суде факт притворной сделки и злой умысел таких «покупателей».
Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Как владельцы квартиры воевали за долю, которую подарили без их ведома
У одной питерской квартиры оказалось несколько собственников. Полквартиры принадлежало женщине, а вторую половину поделили поровну на троих. Таким образом, владельцами были четыре человека, трое из которых — отец, сын и дочь. Кем им приходилась владелица половины квартиры, из истории непонятно.
И вот взрослый сын однажды видит в своей квартире постороннего мужчину и спрашивает:
— А вы кто вообще и что тут делаете?
— Я новый собственник половины вашей квартиры. Имею право тут находиться, вот и пришел. Сам жить не буду, но подумываю отдать недвижимость дочери, когда вырастет.
— Какой еще собственник? Откуда вы взялись? Вы не могли купить долю без нашего ведома. Сначала ее должны были предложить нам, но не предлагали.
— А мне ее не продали, а подарили, хе-хе. В таком случае вам ее предлагать не обязаны. Я теперь новый собственник — полквартиры мои.
Выяснилось, что бывшая владелица квартиры задолжала денег и, чтобы не платить по долгам, подарила свою долю. Собственник других 15% квартиры не согласился с таким раскладом и пошел по судам отвоевывать недвижимость у чужих людей.
Почему мужчина решил, что долю подарили незаконно?
Он посчитал, что дарение прикрывает договор займа, отступное или еще какую-то сделку. То есть это и не подарок вовсе, потому что он возмездный: за него прощают долг или раньше давали деньги, а теперь получили взамен недвижимость. Это уже не дарение: оно всегда безвозмездное.
Когда в квартире несколько собственников, они не могут свободно распоряжаться своими долями. Чтобы продать свою часть, сначала нужно предложить ее другим собственникам: не хотите ли купить мою долю вот по такой цене? Если они откажутся или промолчат, тогда можно продавать кому угодно по той же цене.
В этой истории так и получилось: других владельцев не предупредили о сделке и не предложили выкупить долю. Вот они и решили это оспаривать: сын пошел в суд отстаивать свое право на преимущественную покупку. Он требовал, чтобы дарение признали притворной сделкой, а полквартиры в Петербурге отдали ему за 420 тысяч рублей.
Почему же собственница не предложила семье выкупить свою долю?
Тот мужчина, которому она как бы подарила полквартиры, до этого помогал ей финансами. Платил за коммуналку и давал какие-то деньги просто так. Когда накопилась весомая сумма помощи, он предложил отдать ему полквартиры. Как бы в благодарность за материальную помощь или в счет долга.
И они придумали схему с дарением, чтобы не предлагать эту долю другим жильцам. По закону предлагать нужно только в случаях с возмездными сделками — например, при продаже. А при безвозмездных сделках — не нужно, можно дарить и не спрашивать. Так и поступили: женщина тихонько переоформила свою долю на постороннего человека. Он подождал, пока пройдет срок для претензий, и объявился.
Такими схемами пользуются так называемые черные риелторы — тут тоже не обошлось без полиции. Но в этой истории новый собственник доли встретил отпор и стал ответчиком в судах.
Что сказали суды?
Чтобы продать долю в квартире или доме, нужно сначала предложить ее владельцам других долей. У них есть преимущественное право покупки.
С дарением так можно не делать. Но какое же здесь дарение? Обе стороны подтвердили, что полквартиры пришлось подарить в счет погашения долга. То есть был как бы договор займа, но, чтобы не возвращать деньги, пришлось отдать полквартиры.
Получается, сделка была возмездной. Это не дарение. Тут дарением прикрывали другую сделку. Значит, договор дарения притворный, а сама сделка недействительная.
В таком случае владелец другой доли имеет право перевести на себя обязанности покупателя через суд. Именно такие требования и заявлены в иске: владелец части квартиры хочет получить подаренную долю в собственность и просит списать за нее деньги. Он заранее внес их на счет судебного департамента.
Право собственности постороннего мужчины надо отменить, а долю передать тому, кто об этом просит. Росреестр, перерегистрируйте права на полквартиры. У этой доли теперь другой собственник — а не тот, кому ее подарили.
Договор дарения и правда возмездный: есть доказательства, что квартиру переоформили не просто так. Значит, это не подарок.
Но первая инстанция ошиблась в квалификации договора. Смотрите, тут как будто был заем. И как будто у него было обеспечение — полквартиры. То есть эта доля как будто была в залоге у кредитора женщины.
Вот она не смогла или не захотела погасить долг — и доля перешла кредитору. Если есть залог, то у кредитора преимущественное право получить за счет этого имущества свои деньги.
Хотя дарения и правда не было и сделка притворная, это не купля-продажа. Так что нет причин использовать преимущественное право выкупа доли другими владельцами. Ничего они не получат. Верните полквартиры тому, кому ее подарили. Он получил свое по праву.
Что-то областной суд напутал. Он говорит, что договор дарения прикрывал договор займа с обеспечением в виде половины квартиры.
Но суд даже не разбирался, что за деньги передавались по этому договору, какими суммами и когда. И вообще, что это за новость, чтобы залог автоматически переходил кредитору? Кредитор может получить за счет этого имущества деньги, но не само имущество по умолчанию. Сначала кредитор должен потребовать вернуть деньги, потом пойти в суд, потом наложить взыскание на квартиру. И тогда уже ее можно продать и отдать кредитору деньги. Но саму квартиру кредитору сразу не отдают.
Областной суд посчитал, что это была не купля-продажа и поэтому статью 250 ГК РФ об автоматическом переводе прав на владельцев других долей в квартире применить нельзя. Но забрать себе долю можно не только из-за купли-продажи, а вообще при любой возмездной сделке. Это неожиданный вывод, но в определении он именно такой.
Нужно было разобраться, есть ли у владельца другой доли преимущественное право на полквартиры, не нарушит ли это интересы кредитора бывшей собственницы, были ли там вообще кредиторы. А если были — они правда давали деньги в долг или это махинации?
В выводах суда слишком много ошибок. Их нужно исправлять.
Итог. Решение областного суда, который оставил полквартиры постороннему человеку, отменили. Окончательного решения пока нет, но дело будут пересматривать заново. Очевидно, что дарением эту сделку точно не признают, а значит, есть шанс получить полквартиры, используя преимущественное право. Даже если в этой истории не получится, выводы интересные и могут спасти еще чью-то недвижимость.
Тут может быть несколько вариантов развития событий. У Верховного суда есть и другая точка зрения по поводу преимущественного права и возмездных сделок. Понаблюдаем, чем все закончится.
Что такое преимущественное право выкупа?
Преимущественное право покупки доли есть у всех владельцев других долей. Этим правом их наделил закон. Оно не зависит от конкретной квартиры, региона, состава собственников и желания продавца. Хотите продать свою долю — сначала предложите ее другим совладельцам, причем с конкретной ценой.
Если этот порядок нарушен и совладельцам ничего не предлагали, то любой из них может обратиться в суд и потребовать перевода прав и обязанностей покупателя. То есть независимо от желания нового собственника долю в квартире передадут тому, у кого уже есть там своя часть. Обратиться в суд с таким требованием можно в течение трех месяцев после сделки или с того момента, когда все вскрылось.
Тогда новый владелец потеряет право собственности и получит деньги. Ему их переведут как бы принудительно: «Мы забрали у вас недвижимость, вот компенсация. Извините, но такой закон». Решение суда будет основанием для изменения записей в Росреестре.
В гражданском кодексе упоминается только продажа доли, публичные торги и договор мены. Но Верховный суд объяснил, что такой порядок нужно соблюдать при любых возмездных сделках. Собственники долей часто пользуются дарением, чтобы не предлагать доли другим совладельцам и не спрашивать их согласия.
Но если найдутся доказательства, что дарение прикрывает куплю-продажу или еще какой-то договор, то может получиться как в этой истории. Все пойдет не так.
Как передать долю в недвижимости без согласия других собственников?
Правило преимущественной покупки долей есть у любого из владельцев других долей. Это правило нужно соблюдать.
Но иногда передавать свою долю этим людям по каким-то причинам не хочется даже за деньги. Например, они давно стали чужими или есть риск вообще потерять недвижимость.
Вот законные варианты не учитывать преимущественное право выкупа. Все они подтверждены позициями высших судов.
Подарить или завещать. Это безвозмездные сделки. На них не нужно разрешение других собственников, и знать им об этом тоже необязательно. Но сделка должна быть безвозмездной — дарите так, чтобы не придрались. Не забудьте про налоги: иногда дарение чревато двойными начислениями.
Передать в уставный капитал. Подойдет для коммерческих объектов. На это тоже не нужно согласие других собственников. Потом можно совершать с этой долей другие сделки, но спрашивать согласия собственников необязательно. Проконсультируйтесь с юристом, как все оформить, и учтите налоговые последствия.
Выделить в натуре. Можно использовать для домов. Если поделить дом пополам, то у каждой половины может быть отдельный адрес. Тогда любой собственник может продать свою часть без согласия других.
Заключить договор ренты. Если распорядиться долей по договору иждивения с пожизненным содержанием, она потом перейдет новому собственнику без согласия других владельцев.
Продать конкретному собственнику. Если в квартире несколько совладельцев, можно продать свою часть одному из них по своему желанию. Тогда других уведомлять не нужно и преимущественного права выкупа у них нет.
Предложить, но не продать. Можно отправить уведомление о продаже, чтобы прощупать почву: готов ли кто-то выкупить долю. А потом можно взять и передумать — то есть ничего не продавать. Например, если на выкуп согласится тот, кому продавать не хочется. Если вдруг все пришлют отказ — тогда можно продавать кому угодно с чистой совестью. Извещение о намерении продать — это не оферта.
Что делать, если придется предлагать долю совладельцам?
Если ничего из этих вариантов не подходит, можно сделать так, чтобы преимущественное право выкупа не было нарушено, но никто из владельцев долю не купил. В уведомлении нужно обязательно указывать цену доли, но можно не расписывать все условия договора.
Вот приемы, чтобы не нарушить ничьи права, но сделать по-своему:
Если вдруг кто-то из совладельцев объявился и требует признать его покупателем, имейте в виду, что это автоматически не делает вашу сделку недействительной. Купля-продажа остается, просто меняется покупатель и собственник. Продавец не обязан возвращать деньги.
В сложных ситуациях всегда консультируйтесь с юристом. И лучше не с одним.
Личный опыт: как чёрные риелторы пытались украсть квартиру у моей мамы
Наталья Грановская живёт в квартире стоимостью 20 миллионов ₽ неподалёку от центра Москвы. Однажды она заметила, что у её мамы появились знакомые, которые стали дарить ей подарки и настраивать против дочери. Мама дважды пропадала. Наталья рассказала Сравни.ру о том, как она искала свою маму и спасала их недвижимость от чёрных риелторов.
Это случилось больше пяти лет назад, но сегодня такие истории происходят с сотнями людей по всей стране. Возможно, мой опыт будет полезен тем, кто столкнулся с подобным, или поможет обезопасить себя тем, кто считает, что такого не может быть. Я жила с мамой в трёхкомнатной квартире в Доме писателей в центре Москвы. Сейчас такая квартира стоит примерно 20 миллионов ₽. 2/3 квартиры принадлежали маме, а 1/3 — мне. Тогда маме было около 70 лет. Она была инвалидом, страдала сахарным диабетом и, как следствие, испытывала проблемы ментального характера. Однажды маме дали в социальной службе бесплатную путёвку в пансионат. Пансионат выглядел прилично и не вызывал беспокойства. Но именно здесь всё и началось.
Массажист и «случайное» знакомство с его девушкой
На сеансах массажа мама рассказала обо мне массажисту (ему примерно 50 лет). Возможно, она хотела так устроить мою личную жизнь. Её не смутила большая разница в возрасте со мной и его ярославская регистрация. Мне же это было неинтересно.
Вернувшись из пансионата, мама случайно в нашем дворе познакомилась с девушкой этого массажиста. Она представилась как мать-одиночка. Меня это напрягло. Слишком необычная случайность. Я сразу заподозрила неладное.
В то время мама из-за своих болезней стала совсем наивным человеком, хотя и от природы она особенными способностями к самозащите не отличалась. Много лет назад её обманул брат, которому она отдала дачу, доставшуюся в наследство от бабушки. Бабушка ещё при жизни взяла с него расписку, что он нас не выгонит в случае чего. Но стоило бабушке умереть, он, конечно же, забрал всё себе. Памятуя об этом, я договорилась с мамой, что сделаю ремонт в квартире, а она перепишет свою долю в ней на меня, чтобы обезопасить наше имущество.
В итоге я сделала ремонт, но мама отказалась переписывать недвижимость на меня. И стала всё больше говорить о той матери-одиночке. Она рассказывала, что эта несчастная девушка работает секретарём в офисе неподалёку. Девушка начала дарить ей подарки и познакомила со своим ребёнком. Все их встречи происходили на улице. Девушка не приглашала маму к себе в гости, отнекиваясь, что живёт на съёмной квартире. К нам она тоже не приходила, избегая встречи со мной.
Мне эта «дружба» показалась подозрительной, и я поговорила со знакомыми, которые раньше работали в правоохранительных органах. Они посоветовали установить на мобильный телефон опцию «родительский контроль». К счастью, мамина сим-карта была зарегистрирована на меня, и установить такую опцию оказалось несложно. Достаточно было обратиться к сотовому оператору с просьбой подключить эту услугу, она у всех есть. Тогда это стоило 70 ₽ в месяц. Очень всем рекомендую давать пожилым родителям свою сим-карту. Если окажетесь в похожей ситуации, то сможете быстро найти своих родственников по геолокации.
У мамы начали появляться новые вещи, о происхождении которых она отказывалась говорить. Это была одежда, дешёвые часы с кукушкой, открыточки. Мама утверждала, что всё это ей подарила подруга Таня. Я звонила Тане — она отрицала эти подарки.
В итоге новой знакомой удалось настроить маму против меня. Ей говорили, что я — враг и хочу выселить её из квартиры. Мама стала дистанцироваться от меня. Но я старалась следить за ней, боялась, как бы её не убили из-за квартиры. Днём, когда я работала, она ходила гулять — в это время с ней и проводили беседы.
Подозрительная женщина всё больше и больше втиралась в доверие. Говорила, что она приехала из Курска. Иногда просила у мамы поделиться средствами по уходу, пелёнками и другими вещами, которые ей выдавали в соцзащите по инвалидности. Поняв, что моя мама работала раньше педагогом, она использовала ребёнка как индульгенцию от всего. Позже у мамы создалось впечатление, что это её родственники.
Напрямую эта женщина квартиру не просила. Эта была тонкая игра. Насколько мне было известно из разговоров с мамой, новая знакомая постоянно сетовала, что у неё нет жилья, а я не люблю свою маму, и мне квартира не нужна. Потом эта девушка засобиралась замуж за массажиста из санатория и стала намекать, что им очень нужна квартира. Они довольно мягко склоняли маму к передаче жилья. Не настаивали, а говорили, что мама — очень хороший человек и наследство должно перейти в хорошие руки.
Неожиданное исчезновение мамы
И вот однажды я прихожу домой, а мамы нет. Начинаю её искать, звонить. Трубку берёт какой-то мужчина, он представляется отцом той девушки из Курской области и говорит: «Твоя мама приехала к нам в гости на дачу. Не нужно её беспокоить». Я сказала, что если они не вернут мою маму, то приедет группа захвата. Я блефовала, конечно, но это сработало.
Мужчина передал трубку маме. По голосу я поняла, что ей нехорошо: речь заторможенная, голос будто стеклянный, и она постоянно повторяла фразу: «Здесь ребёнок» (видимо, с помощью его присутствия эти подозрительные личности пытались показать моей маме, что с ними безопасно). В конце разговора мужчина пообещал, что вернёт маму через пару дней, когда она «отдохнёт». Они посадили её на поезд. И когда мама приехала, она просто сказала, что её друзья пригласили на дачу. Я написала заявление в полицию, но там развели руками.
Какие уловки используют «чёрные риелторы», чтобы вынудить человека переписать на них квартиру
Чёрные риелторы никогда не работают в одиночку, как правило, это целая группа лиц. Они находят информацию о людях, находящихся в группе риска. Прежде всего, это одинокие пожилые люди, асоциальные лица (наркоманы/алкоголики), инвалиды. Пожилые люди — первые в группе риска. Войти в доверие к ним для профессионального мошенника — ровно как отобрать конфетку у ребёнка. Последнее даже сложнее.
Они могут помочь донести сумку по лестнице и завязать контакт под видом почтальона. Могут сыграть роль соцработника и принести «бонус» к пенсии. Одинокий пенсионер будет рад 5–10 тысячам ₽. Для мошенника деньги небольшие, когда на кону стоит квартира стоимостью 7–10 миллионов ₽.
Оказав помощь, будь то материальная, физическая или моральная, они стараются поговорить на разные темы, чтобы заработать доверие. Иногда мошенники звонят, интересуются, как дела, не нужна ли помощь, случайно заходят в гости. Они идут на любые уловки. Могут надавить на жалость и поселиться в квартире, несколько раз свозить на дачу, тем самым подогревая интерес пожилого человека к жизни за городом.
Более жуткий сценарий — выпивать, постепенно спаивая жертву, и уже полностью контролировать ситуацию. Рано или поздно документы будут подписаны. Мошенники получат квартиру. Доверчивый пожилой человек окажется где-нибудь далеко в области или в доме престарелых, как лучший вариант.
К законным схемам обеспечения жизни пожилым людям можно причислить, например, завещание или договор ренты с пожизненным содержанием. Последний — самый безопасный для жертвы способ, которым могут воспользоваться чёрные риелторы.
Попытка отнять у мамы паспорт
Честно, к тому моменту я уже консультировалась на тему лишения мамы дееспособности. Но это сложная процедура, требующая участия прокурора и проведения добровольных экспертиз. Поэтому я отказалась от этой идеи.
Спустя некоторое время мама снова уехала на «дачу», в итоге оказалась в каком-то посёлке в Курской области. Сработал маячок на телефоне, но область поиска была большой. Я созвонилась с курской полицией, и они согласились поискать маму — неофициально, конечно.
Параллельно мне удалось найти через знакомых парня с пропиской в посёлке, который определялся по геолокации, и машиной с курскими номерами. Мы вместе с ним ездили и пытались отыскать мою маму. Пока искали, нашли кучу заброшенных мест, где находились люди, попавшие в похожую ситуацию.
Спустя пять дней мы нашли маму в приёмном доме при монастыре. Она говорила, что стара и ей нужно всё время молиться, поэтому ехать с нами отказывалась. Прежде она никогда не была набожным человеком. Мне с трудом удалось уговорить маму вернуться в Москву.
Угроза уголовным делом
После возвращения мама сидела дома. И тут снова «сюрприз». Меня вызывают в полицию и сообщают о возможном привлечении к уголовной ответственности по заявлению мамы. В деле есть справка о нанесении увечий якобы моими собаками (на тот момент у меня действительно было пять собак, но маму они любили и укусить никак не могли). Вернулась домой, оказалось, что обратиться в больницу на освидетельствование маме посоветовали те самые курские «друзья». В действительности повреждения на коже у мамы, конечно, были — но как последствия диабета, никаких укусов. Но в заявлении говорилось, что я натравила на неё собак. Меня могли посадить лет на восемь, и тогда квартира точно бы досталась рейдерам.
К счастью, мой адвокат оказался сильнее. Он смог добиться закрытия дела, не доводя до суда. Как это получилось? Думаю, мы с ним просто надоели полиции со своими жалобами, ходатайствами и попытками возбудить уголовное дело в отношении подозреваемых в мошенничестве. К этому моменту мне уже было известно о них всё, включая паспортные данные и полные биографии. Дело о покушении на мошенничество, впрочем, тоже не открыли.
Несчастливый конец истории
Угрозы от «курских друзей» продолжали поступать. И мне пришлось спрятать маму в одном из частных санаториев для пожилых людей и спрятаться самой. В пансионате ей было хорошо, во всяком случае, лучше, чем в городских больницах. За санаторий я платила 40–50 тысяч ₽ в месяц. Дополнительно оплачивала вызовы туда врачей — от 1,5 до 5 тысяч ₽. Но, к сожалению, болезнь прогрессировала. Маму пришлось перевести обратно в больницу. Там сначала ампутировали ей руку, потом ногу, чтобы продлить жизнь. За бесплатную больницу в Красногорске пришлось отдать ещё больше, поскольку нужно было отдельно платить медсестре за уход и за хорошую палату.
После двух операций я водила к маме нотариусов в надежде подписать дарственную. Она долго отказывалась, и я уже почти смирилась с мыслью, что скоро стану бездомной. Имея любую долю в квартире, и уж тем более две трети, рейдеры смогут поселить туда профессиональных соседей или вынудить меня продать долю за копейки через очередное уголовное дело. Тем более моя доля не была выделена в натуре, и де-юре они смогли бы пользоваться всей квартирой. Квартира небольшая, и продав 1/3 по рыночной цене, сложно купить даже однушку в Москве, только комнату в коммуналке. Мы с друзьями моделировали разные схемы. Выходило, что максимум, на что я могла рассчитывать — однушка в Дубне.
Благодаря переводу мамы в пансионат я добилась её длительной изоляции от контактов с этими потенциальными мошенниками. Забрала у неё телефон, чтобы они не могли на него позвонить. Со мной она связывалась через сиделку. Эти люди искали её и в итоге чуть не нашли в санатории. Как-то мне позвонила администратор и рассказала, что какие-то люди представляются родственниками мамы и спрашивают, не у них ли она. Администратор оказалась человеком честным и своё обещание, данное мне при заключении договора, сдержала — ответила, что справок о постояльцах не даёт.
И вот уже в больнице, когда я в очередной раз приехала к маме с нотариусом, она согласилась подписать дарственную. Побыв одна, мама снова начала понимать, кто есть кто. Через неделю мамы не стало.
Ужасная история подошла к концу. Она длилась около двух лет. Это время было потрачено на борьбу за жизнь мамы и попытки отбиться от людей, желавших получить квартиру в центре Москвы. В итоге я сохранила квартиру, но потеряла маму.
Что делать, если родной человек подарил или завещал квартиру неизвестным людям
Как дарение, так и завещание можно оспорить в суде, если есть основания для признания их недействительными. Как правило, такое возможно, если документы подписал человек, неспособный понимать значение своих действий, например, во время тяжёлой болезни. Или же если владельца ввели в заблуждение, обманули или принудили это сделать с помощью угроз и насилия.
В такой ситуации нужно обратиться в районный суд с иском о признании документа недействительным. Срок исковой давности может составлять один или три года, в зависимости от оснований. Все доводы в иске должны подкрепляться доказательствами, подтверждающими, что человек не отдавал отчёта своим действиям. Чаще всего это выписки из истории болезни, заключение психиатра либо доказательства применения угроз и насилия со стороны чёрных риелторов. Заявлений о том, что человека обманули, будет недостаточно.
Что делать, если у человека есть доля в квартире, а родители оставили свою долю другим людям
В данной ситуации можно попробовать оспорить договор дарения в судебном порядке, если, конечно, на это есть основания и воля самих родителей. Если же оспорить договор дарения нельзя, то можно попробовать осуществить принудительный выкуп подаренной доли в собственность другого участника долевой собственности. Это также делается в судебном порядке.
Как признать человека недееспособным
Для этого члены семьи должны обратиться в суд по месту жительства родственника с заявлением. В нём должны быть подробно описаны обстоятельства, свидетельствующие о наличии у человека психического расстройства.
Для определения психического состояния человека будет назначена судебная экспертиза. Если после рассмотрения дела суд признает человека недееспособным, то родственники смогут через органы опеки и попечительства стать его опекунами.
Как договориться с родственником о наследовании его имущества
Наверное, главной гарантией здесь могут быть только хорошие отношения в семье и порядочность самих наследников.
Что касается каких-либо документальных гарантий наследования, то невозможно обязать кого-либо что-то завещать. Даже наличие завещания ничего не гарантирует. Его можно составлять неограниченное количество раз, а каждое последующее завещание отменяет предыдущее. Наследников при этом никто не должен уведомлять об изменениях.
Одним из способов разрешения такой ситуации может стать заключение договора дарения или договора пожизненного содержания с иждивением. Но, опять же, в этом случае большое значение имеют отношения между родственниками.
Как обезопасить обе стороны при оформлении дарственной на недвижимость
Можно заключить договор дарения недвижимости у нотариуса. В этом случае нотариус в обязательном порядке самостоятельно запрашивает сведения о дееспособности сторон сделки и разъясняет правовые последствия договора дарения. Но и это не гарантирует, что договор впоследствии не будет обжалован заинтересованными лицами.